İçindekiler
Kural olarak arsa sahibi;
- İnşaatın elverişli bir şekilde yükleniciye teslimi,
- Yükleniciye gerekli işlemler için yetki verilmesi,
- Arsa üzerinde tasarruf işlemleri yapmama,
- Satıştan elde edilen geliri paylaşma gibi borçları üzerine almaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden ayrı olarak gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmelerinde prensip, arsa payı mülkiyetinin yükleniciye devir mecburiyetinin bulunmamasıdır. Fakat sözleşmede bu konuda taraflarca anlaşılması durumunda arsa sahibinin bu bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devir borcu söz konusu olabilir.
Sözleşme Gereğince Bağımsız Bölümlerin Yükleniciye Devri Borcu
Sözleşmenin gerektirdiği şekilde bağımsız bölümlerin mülkiyetinin yükleniciye nakli için tarafların yapılan akitte satılamamış olan bağımsız bölümlerin aynî paylaşımını veya yüklenicinin asgari gelir taahhüdünü kararlaştırmış olmaları gerekir.
Sözleşmede aynî paylaşım esası kararlaştırılmışsa bu durumda arsa sahibi, yüklenicinin fiilinin mukabili olarak (anlaşılan vadede satışı yapılmamış bağımsız bölümün bulunması şartıyla) bunlar arasından yüklenicinin hakkına düşenlerin mülkiyetini yükleniciye devretme borcu ile karşılaşacaktır.
Sözleşmede yüklenici asgari gelir taahhüdünde bulunmuşsa, bu durumda da koşul bağlı bir taşınmaz satış vaadi ortaya çıkar. Bağımsız bölümlerin bütünüyle satılamamış olması sebebiyle beklenen meblağ elde edilememiş olsa bile mutlaka yüklenici, sözleşmede asgari miktarı ödemeyi taahhüt ettiğinden bu ödemeyi yapacaktır. Bu minvalde yüklenicinin asgari gelir taahhüdü, satılamayan bağımsız bölümler için yapacağı ödemenin karşılığı olan bağımsız bölümlerin mülkiyetini kendisine geçirme taahhüdü niteliğindedir.
Bu durumlarda arsa sahibi aynı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde vuku bulduğu gibi bir kısım arsa payının mülkiyetini müteahhide nakletme borcu altında olacaktır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden farkı, sözleşmenin imzalanması sırasında hangi bağımsız bölümlerin, yani ne kadar payın devredileceğinin net olmamasıdır. Ancak bu belirsizlik tehlikesi, borcun oluşmasını (geçerliliğini) etkilemeyecektir.
Sözleşmede Kararlaştırılmamış Olmasına Rağmen Bağımsız Bölümlerin Nakil Borcu
Sözleşmede herhangi bir düzenleme bulunmamasına rağmen somut olayın şartlarına bakılarak, (gerektirmesi hâlinde) dürüstlük kuralı uyarınca, aynî paylaşımın talep edilmesi gerekebilir.
Kural olarak sözleşmede aynî paylaşıma ilişkin bir hüküm bulunmaması hâlinde taraflar, satışlar bitinceye değin sözleşmeye devam ederler. Ancak satışların durması, beklendiği gibi gitmemesi (taleplerin azlığı) ve tahmin edilebilir bir zaman zarfında satışların yapılabilmesinin mümkün olmaması gibi durumlar söz konusu olabilir. Böyle bir durumda alıcı çıkacak seviyede fiyatların düşürülmesi hâlinde satışın yapılabilmesi mümkün hale gelecektir. Yani her satış güçlüğü olduğunda hemen dürüstlük kuralı temelinde aynî paylaşım talep edilmemelidir. Bunlara rağmen, satış için fazla zaman harcanması, fiyatların düşürülmesi sebebiyle maliyetin çok olması, dürüstlük prensibine göre de belli şartlarda aynî paylaşım isteğinde bulunulabilir.
Bu hâllerde birinci olarak, sözleşmenin uyarlanması yoluyla aynî paylaşıma gidilebilir. (1) Zira bu durumda işlem temelinden çökmüş olup, sözleşme ile amaca ulaşılmayacağı anlaşılmıştır. (2) Böyle bir durumda edimler arasında bir dengesizliğin meydana gelmesi de ihtimal dahilinde olduğundan sözleşmenin uyarlanması suretiyle (TBK m.138) aynî paylaşım yoluna gidilmesi gerekebilir.
İkinci olasılıkta böyle durumlarda tarafların varsayılan iradeleri doğrultusunda sözleşmede boşluk bulunduğu ve bu boşluğun sözleşmenin tamamlanması biçiminde doldurulması gerektiği kabul edilebilir. Taraflar sözleşmeyi kararlaştırma aşamasında satış için uzun süre bekleyebileceklerini veya bunun çok büyük zarara yol açacağı ihtimalini göz önünde bulundurmalılar. Büyük zararlara katlanmak yerine aynî paylaşım yolunu tercih edebilecekleri ihtimali kabul edilirse, aynî paylaşıma gidilmesi gerekir.
Üçüncü olasılık, adi ortaklığa ilişkin hükümlerin gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinin kapsamına uygun düştüğü ölçüde kıyasen uygulanabileceği görüşüdür. (3) Bu görüş çerçevesinde gelir paylaşımı, kıstası belirli olmayan süre zarfı için devam ettiğinden, tasfiyeye ilişkin olarak TBK. m.639 / 6 maddesinin kıyas yoluyla uygulanmasıyla da aynî paylaşımın gerçekleştirilmesi mümkündür. Burada tasfiye, paraya çevirmek suretiyle değil, aynî paylaşım yoluyla gerçekleştirilecektir.
Son olarak da gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi karma bir sözleşmedir. Bundan dolayı karma sözleşmelere uygulanacak hükümlerin tespiti konusunda doktrinde hakim görüş olan kıyas ve yaratma yöntemi çerçevesinde, TMK m.1 / 2 gereğince hakim tarafından yaratılacak hukuk kuralı uyarınca da bu istisnai durumda aynî paylaşıma gidilmesi kabul edilebilir. Buna göre hakim, hasılat paylaşımı prensibine devam edilmesi veyahut bedelin düşürülmesinin aşırı maliyete mahal vermesi ve somut olayın şartlarının bunu gerektirmesi durumunda, aynî paylaşımın talep edilebileceğini öngörebilirse somut olayda da bu koşullara uyan talebin kabul edilmesiyle aynî paylaşıma gidilir.
Kaynakça:
– Emrehan İNAL, Sonuca Katılmalı Sözleşme Kavramı ve Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi, 2. Baskı, On İki Levha Yayınları, İstanbul 2011.
– Umut Yeniocak, Gelir Paylaşımına Dayalı İnşaat Sözleşmesi, Ankara, 2014.
(1) Başak Baysal, Sözleşmenin Uyarlanması, Oniki Levha Yayınları, İstanbul 2009, s.155.
(2) “Davacı, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinin işlem temelinin çöktüğü ve sözleşmenin 37.maddesine göre sözleşmede değişiklik yapılmasının mümkün olduğunun öngörüldüğünü, taraflar arasındaki sözleşmenin, davalının arsayı sermaye olarak koyduğu bir adi ortaklık niteliğinde olduğu ve uyarlamanın adi ortaklık hükümlerine göre yapılması gerektiğini, sözleşmenin edimler arasındaki dengenin davacı aleyhine aşırı derecede bozulduğunu, davacı açısından edimin imkânsız hâle geldiğini, işlemin temelinden çöktüğünü, sözleşmenin esas anlamını ve işlemini kaybedecek şekilde farklı bir hâl aldığını, ekonomik olarak katlanılamaz duruma geldiğini, sözleşme ve eklerinin hukuka aykırı olduğunu, 2007, 2008, 2009 yılları içindeki küresel mali ve ekonomik piyasalardaki krizin konut sektöründeki kötüleşmenin de konut satışlarını durma noktasına getirdiğini, sayılan sebepler nedeniyle sözleşmedeki paylaşımın tersine döndüğünü, edimler arasındaki açık nispetsizlik ve sözleşme kurulduktan sonra müvekkilinin müzayaka haline düşmesi nedeniyle ek protokolleri imzalanmasının gabin teşkil ettiğini; davalının meydana gelen gecikmelerde hem ÜFE hem temerrüt faizi uygulayarak, faizin başlangıç tarihi olarak sözleşmenin kuruluş tarihini esas aldığını; oysa sözleşmenin dönemsel edimler üzerine kurulu olduğunu, ek protokollerle getirilen bu uygulamanın bileşik faiz uygulaması teşkil etmekle hukuka aykırı olduğunu ve faizin gecikmenin yaşandığı dönemden başlatılması gerektiğini; işin asıl sahibi olan TOKİ’nin aynı bölgede ucuz konut satarak ve davalının müvekkiline tahsis edilen arsanın yanında konut yapmak üzere Bozoğlu İnşaat ile anlaşmasının ardından işin yarım kalması üzerine TOKİ’nin bu firmaya finansman sağlayarak, adi ortaklıkta taraflar arasındaki sadakat yükümlülüğünü ihlal edip rekabet yasağına aykırı davrandığını, müvekkili aleyhine ağır şartlar öngörünün sözleşmenin bazı maddeleri ve ek protokollerin kelepçeleme sözleşmesi mahiyetinde olduğunu öne sürmüştür. (…) Yerel mahkemece, davacının, somut uyuşmazlığa dayanak sözleşmenin adi ortaklık sözleşmesi niteliğinde olduğunu iddia etmekte ise de sözleşmenin, yüklenicinin (davacının) inşaatı yapma borcu, yüklenicinin bu borcuna karşılık arsa sahibi de elde edilecek gelirden arsa sahibi sıfatıyla kendisine düşecek değer saklı kalmak üzere, elde edilecek gelirden yüklenicinin pay almasını sağlama, dolayısıyla bedel ödeme borcu altına girdiği, davacının sözleşme ile yüklenici olarak davalıya asgari bir gelir tutarı ödemeyi taahhüt ettiği, bu suretle taraflar arasındaki sözleşmenin ortakların kara ve zarara birlikte katlanmaları şeklinde değil, karşılıklı borç doğuran sözleşme niteliğinde olduğunun mahkemece kabul edildiği, uyarlamanın şartlarının, durum değişikliğinin esaslı olması, durum değişikliğinin öngörülemez olması, ifanın beklenemez olması ve nedensellik bağı yani sözleşme dengesinin bozulmasıyla sözleşme ile ulaşılmak istenen amacın ortadan kalkması önceden öngörülemeyen durumun değişikliği sonucu meydana gelmesi olduğu, uyarlama şartlarının somut olayda gerçekleşmediği gerekçesiyle yasal koşulları oluşmayan davanın reddine”. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10.10.2017 tarihli ve 2017/10805 E., 2017/13675 K. sayılı kararı, Lex pera 04.06.2022
(3) “Doktrinde adi şirket (ortaklık), sözleşmeyle kurulan ve bir müşterek amacın elde edilmesine hizmet eden kişi birliği olarak tanımlanmaktadır (Poroy / Tekinalp / Çamoğlu, Ortaklıklar ve Kooperatif Hukuku. İstanbul 2003. s. 26). Bu tanımlardan adi şirketin (ortaklığın) unsurları; kişi, sözleşme, katılım payı, amaç, affectio societatis (müşterek gayeye ulaşmak için birlikte çalışmak unsuru) şeklinde belirtilebilir (Barlas, Nami, Adi Ortaklık Temeline Dayalı Sözleşme İlişkileri, İstanbul, 1998 s.13). Davalı arsa sahipleri ile A… Anadolu Konut A.Ş. arasında adi ortaklık ilişkisinin var olup olmadığının tespit edilebilmesi için somut olayın yukarıda belirtilen unsurlar dikkate alınarak değerlendirilmesi gerekmektedir… Bu açıklamalar ışığında taraflar arasındaki ilişki gözden geçirildiğinde, bu ilişkinin bir sözleşmeye dayalı olduğu tartışmasızdır. Taraflar arasındaki sözleşme, “Satış ve Hasılat Paylaşımlı Konut Yapım Sözleşmesi” olarak adlandırılmıştır. Sözleşmenin taraflarca farklı şekilde isimlendirilmesi sonucu değiştirmez. Önemli olan, sözleşmede düzenlenen hükümler dikkate alınarak, kanun hükümleri doğrultusunda sözleşmenin ne şekilde nitelendirilebileceği hususudur. Netice itibariyle adi ortaklığın ikinci unsuru olan sözleşme unsurunun gerçekleşmiş olduğu sonucuna varılması gerekmektedir. Yine Hukuk Genel Kurulu’ndaki görüşmeler sırasında, bazı üyeler tarafından, arsa malikleri – davalılar ile hakkındaki dava tefrik edilen A… A… Konut A.Ş. arasında 14.10.2005 tarihinde noterden düzenlenen “Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Hâsılat Paylaşımı Konut Yapım Sözleşmesi” başlıklı belgenin eser sözleşmesinin bir türü olan “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” niteliğinde olduğu, yüklenici şirketin sözleşmedeki edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle, davalı – arsa malikleri tarafından sözleşmenin fesih edildiği, dolayısı ile davacıların, yüklenici şirket ile yaptıkları sözleşmeye dayanarak, yüklenici şirkete yaptıkları ödemeleri, davalı-arsa maliklerinden talep edemeyecekleri ileri sürmüş ise de, çoğunluk tarafından bu görüş kabul edilmemiştir. Yukarıda açıklanan hukuki dayanaklar ve olgular karşısında, arsa malikleri-davalılar ile A… A… Konut A.Ş. arasında 14.10.2005 tarihinde noterden düzenlenen “Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Hâsılat Paylaşımı Konut Yapım Sözleşmesi” başlıklı belge ile taraflar arasında adi ortaklık kurulduğu anlaşılmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 24.04.2013 tarihli ve 2012 / 798 E., 2013 / 568 K. sayılı kararı, Lexpera Bilişim – İçtihat Bilgi Bankası, (Çevrimiçi) www.lexpera.com.tr 01.06.2022; ‘’Yargıtay HGK kararını ele alan yazar, bu kararda varılan sonucun hatalı olduğunu saptamış olup, aksine karşılıklı bir mukavelenin olduğunu ifade etmiştir. İnşaat yapımı ve bu bağımsız bölümlerin satışı sonucunda elde edilecek gelirin paylaşılmasıyla oluşan bir sözleşmenin adi ortaklık olarak saptanması, sadece tarafların bu ortaklık unsurunu ifade etmeleri durumunda mümkün olabilecektir’’ Emrehan İnal, “Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinin Genel Esasları”, Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi Çalıştayı, İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2015, sa.,71 – 88.
