İçindekiler
5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nda yer alan istisnalardan en önemlisi, 5/1-e maddesinde yer alan “Taşınmaz Satışı Kazanç İstisnası”dır… Buradan hareketle okuyucularımız için söz konusu istisnanın amacını ve şartlarını özetlemeye çalışacağım.
Öncelikle, “Taşınmaz deyince ne anlamalıyız?” sorusunun yanıtını irdeleyelim…
İstisnaya konu olan taşınmazlar, Türk Medeni Kanunu’nda tanımlanmıştır. İlgili Kanun’a göre taşınmaz, esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit bulunan mallardır.
Türk Medeni Kanunu’nun 704. Maddesinde, aşağıdakiler taşınmaz olarak sayılmıştır:
- Araziler,
- Tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
- Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.
Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsurudur. Yani aslolan yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçaya denir…
Eklenti ise malikin anlaşılabilen arzusuna veya yerel âdetlere göre; işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve bağlı kılınan taşınır maldır. Bütünleyici parçalar taşınmaz tanımına dâhilken, eklentiler dâhil değildir.
Kurumlar Vergisi Açısından İstisna
1 seri no’lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliği’nde istisnanın amacı, “Kurumların bağlı değerlerinin ekonomik faaliyetlerde daha etkin bir şekilde kullanılmasına olanak sağlanması ve kurumların mali bünyelerinin güçlendirilmesi.” şeklinde belirtilmiştir.
İstisna, 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1-e bendinde düzenlenmiştir. Buna göre bentte yer alan şartlar dâhilinde elde edilen kazançların %50’si istisna kazanç olarak dikkate alınacak olup kalan %50’lık kısım ise vergilendirilecektir. Söz konusu istisnadan, tüm kurumlar vergisi mükellefleri yararlanabilir.
4 Maddede İstisnadan Yararlanma Şartları
1-Taşınmazların iki tam yıl süreyle (730 gün) aktifte yer alması (sahip olunması)
İstisna uygulamasına konu olacak taşınmazların, en az iki tam yıl (730 gün) süreyle kurumun aktifinde yer alması gerekmektedir. Diğer bir ifadeyle, kurumun bu değerlere iki tam yıl süreyle bilfiil sahip olması lazımdır.
Taşınmazların kurum adına tapuya tescilinin veya cins tashihinin bazı sebeplerden ötürü geç yapılıyor olması da çok sık karşılaşılan bir durumdur. Böyle durumlarda istisnanın bu şartının yerine getirilebilmesi; taşınmazın kurumda iki yıldan fazla süreyle fiilen kullanıldığının yapı kullanım izin belgesi veya vergi dairesi tespiti gibi resmî kurum kayıtlarıyla belgelendirilmesi sonucunda mümkün olabilmektedir.
2-Satış kazancının pasifte fon hesabında tutulması ve fon hesabından çekilmemesi
İstisnadan yararlanan kısmın, satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci senenin sonuna kadar söz konusu fon hesabında tutulması gerekmektedir.
Bu konuda Kurumlar Vergisi Genel Tebliği’nde, “(…)Fon hesabına alınan kazanç tutarının sermayeye ilave dışında, beş yıl içinde başka bir hesaba nakledilmesi, işletmeden çekilmesi veya dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılması ya da kurumun tasfiyesi halinde, istisna uygulanması nedeniyle zamanında tahakkuk etmeyen vergiler, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte tahsil edilecektir.” ifadeleri kullanılmaktadır.
Fon hesabında tutulan kazancın, beş yıl içinde işletmeden çekilmesi hâlinde kurumlar vergisi ve kâr dağıtımına ilişkin vergileme söz konusudur. Ancak beş yıl geçtikten sonra söz konusu kazancın işletmeden çekilmesi, yalnızca kâr dağıtımı sayılarak bu çerçevede vergilendirilmektedir.
Taşınmazların satışında kazanç; satış işlemi ile birlikte doğduğundan, satış işleminin peşin veya vadeli olarak yapılmış olmasının bir önemi bulunmamaktadır. Satışın yapıldığı yıl, mutlaka bu istisnadan yararlanılması gerekmektedir. Herhangi bir nedenle satışın yapıldığı dönem istisnadan faydalanılmazsa, sonraki süreçlerde istisnadan faydalanma hakkı ortadan kalkmaktadır.
3-Satış bedelinin iki yıl içinde tahsil edilmesi
Taşınmaz satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi gerekmektedir. Peşin satışlarda olduğu gibi vadelilerde de satıştan doğan kazanç kısmının %50’si, beş yıl süreyle özel bir fon hesabında tutulmak şartıyla satışın yapıldığı dönemde istisnadan yararlanabilecektir. Ancak satış bedelinin tamamının, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte tahsil edilecektir. Bu nedenle mükelleflerin, istisna uygulayabilecekleri kazanç tutarını doğru belirlemeleri gerekmektedir.
4-Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ile uğraşılmaması
İstisna uygulaması esas itibarıyla bütün kurumlar için geçerlidir. Ancak faaliyet konusu menkul kıymet ile taşınmaz ticareti, kiralaması ya da -satmak üzere- inşaatı olan kurumların; bu amaçla iktisap ettikleri ve ellerinde tuttukları taşınmazların satışlarından elde ettikleri kazançların, istisnadan yararlanması mümkün değildir. Bu kurumlar, maddedeki tüm şartları taşısalar bile söz konusu faaliyetlerden sağladıkları kazançlar nedeniyle istisnadan yararlanamayacaklardır. Ancak söz konusu mükelleflerin faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlarına, istisna uygulanabilecektir (idari binalar vb.).
Şunu da belirtmek gerekir ki kat karşılığı arsa teslimleri de istisnadan yararlanamamaktadır. Yine Kurumlar Vergisi Genel Tebliği’nde de bu husus, açıkça düzenlenmiştir.
Katma Değer Vergisi Açısından İstisna
3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun (17/4-r) maddesine göre istisna kapsamındaki taşınmazların alım-satımını veya kiralamasını yapan kurumların, (bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmazların teslimi hariç olmak üzere) aktifinde en az iki tam yıl (730 gün) süreyle bulunan taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler, katma değer vergisinden istisnadır. İstisna, satış yoluyla gerçekleştirilen devir ve teslimlerde uygulanır. Satış harici bağış, hibe şeklinde yapılan devir ve teslimler; istisna dışındadır.
Gelecek yazımızda, gelir vergisi mükellefleri (gerçek kişiler) için taşınmaz satışı istisnasını ele alacağız.
