İçindekiler
Bir yapının inşaatı sürecinde idareden birçok izin alınmaktadır. Yapı ruhsatı da inşaat sürecinde alınması zorunlu izinlerden biri olup ancak ilgili idarenin verdiği bu ruhsata bağlı olarak inşaat yapılabilmektedir. Bazı istisnai durumlarda ise yapı ruhsatı alınmasına gerek olmamaktadır. Aşağıda yapı ruhsatı alınmasına gerek olmayan hâller, kanun ve yönetmelik hükümleri referans gösterilerek izah edilecektir.
Tamirat ve Tadilat
3194 sayılı İmar Kanunu m. 21 / 3 uyarınca; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması yapı ruhsatı almaya gerek olmayan durumlardır. Bununla birlikte Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 59 / 1 uyarınca; basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak / kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri, pencere değişimi ile iç mekânların tasarımına dair iç mekân projesi değişikliği ile taşıyıcı sistemi ve yangın güvenliğini etkilemeyen mahal listesi değişiklikleri ruhsata tabi değildir.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 59 / 2’de ise ısı yalıtımı, enerji sistemleri ve elektrikli araç şarj üniteleri kurulumu için de yapı ruhsatı aranmayacağı ayrıca ifade edilmiştir.
- 3194 sayılı İmar Kanunu m. 21 / 3: Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 59 / 1: Basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir. (Ek cümle: RG-25/2/2022-31761) Ayrıca iç mekânların tasarımına dair iç mekân projesi değişikliği ile taşıyıcı sistemi ve yangın güvenliğini etkilemeyen mahal listesi değişiklikleri de ruhsata tabi değildir.
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 59 / 2: Taşıyıcı sistemi etkilememek ve 634 sayılı Kanun uyarınca muvafakat alınmak kaydıyla; binalarda enerji kimlik belgesi sınıfı en az “C” olacak şekilde mesleki yeterlilik sertifikalı uygulayıcılar tarafından yapılacak ısı yalıtımı uygulamaları (Ek ibare:RG-18/8/2022-31927) ilgili dağıtım şirketinden gerekli izinler alınmak şartıyla katı ve sıvı yakıtlı sistemlerden doğalgaz yakıtlı sistemlere dönüşüm uygulamaları ve bağımsız bölümlere tesis edilecek doğalgaz tesisatı ile binanın kendi ihtiyacı için yapılacak güneş kaynaklı yenilenebilir enerji sistemleri (Ek ibare:RG-11/3/2025-32838), site ve apartmanların ortak otopark alanlarında elektrikli araç şarj ünitelerinin kurulumu için yapılması zaruri olan elektrik tesisatı ruhsata tabi değildir.
Belediye ve Mücavir Alanlar Dışındaki Köy Yerleşik Alanları
Belediye ve mücavir alanlar dışındaki köy yerleşik alanlarındaki konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık ile ilgili yapılar ile köy halkının ortak ihtiyaçlarına hizmet edecek yapılardan da 3194 sayılı İmar Kanunu m. 27/1 uyarınca yapı ruhsatı aranmayacaktır.
- 3194 sayılı İmar Kanunu m. 27 / 1: Belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmaz.
Belediye ve Mücavir Alanlar İçinde veya Dışındaki İskân Dışı Alanlar
Belediye ve mücavir alanlar içinde veya dışındaki iskân dışı alanlarda yapılacak tarımsal amaçlı seralardan, entegre tesis niteliğinde olmamak ve ilgili İl Tarım ve Orman Müdürlüğünün uygun görüşü alınmak şartıyla yapı ruhsatı aranmayacaktır.
Arsa malikinin, bir ailenin oturmasına mahsus olacak şekilde yapacağı bağ evinin taban alanı 75 m2’yi, yapı inşaat alanı toplamı 150 m2’yi, kat adedi bodrum dahil 2’yi ve parselde 1 adedi geçmemek kaydıyla ve ilgili İl Tarım ve Orman Müdürlüğünün uygun görüşü ile ilgili idarenin izni de alınmak suretiyle bu yapıdan yapı ruhsatı aranmayacaktır.
- 3194 sayılı İmar Kanunu m. 27 / 2: Belediye ve mücavir alanlar içinde veya dışındaki iskân dışı alanlarda yapılacak tarımsal amaçlı seralar, entegre tesis niteliğinde olmamak ve ilgili il tarım ve orman müdürlüğünden uygun görüş alınmak koşuluyla yapı ruhsatı aranmadan yapılabilir.
- Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği m. 63 / 1: (Değişik: RG-2/9/1999-23804) Üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlarda bulunan parsellerde; inşaat alanı katsayısı %5 den fazla olmamak, yapı inşaat alanları toplamı hiçbir koşulda (250) m2’yi geçmemek, saçak seviyelerinin tabii zeminden yüksekliği (Değişik ibare: RG-11/7/2021-31538) (7.50) m.yi ve 2 katı aşmamak, yola (Mülga ibare: RG-11/7/2021-31538) (5.00) m.den (Ek ibare: RG-11/7/2021-31538) parsel sınırlarına (3.00) m.den fazla yaklaşmamak şartı ile bir ailenin oturmasına mahsus bağ ve sayfiye evleri, kır kahvesi, lokanta ve bu tesislerin müştemilat binaları yapılabilir.
- Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği m. 64 / 2: İskân dışı alanlarda yapılacak entegre tesis niteliğinde olmayan tarımsal amaçlı seralar, 63’üncü maddenin birinci fıkrası kapsamında yapılabilecek olan bağ evlerinden taban alanı 75 m2’yi, yapı inşaat alanı toplamı 150 m2’yi, kat adedi bodrum dahil 2’yi ve parselde 1 adedi geçmemek kaydıyla yapılacak olanlar; ilgili il tarım ve orman müdürlüğünün uygun görüşü ve ilgili idarenin izni alınmak koşuluyla yapı ruhsatı aranmadan yapılabilir.
Kamuya Ait Yapı ve Tesisler
Kamuya ait yapı ve tesislerle ilgili de yapı ruhsatı gerekmeyen bazı hâller mevcuttur. Bunların başında devletin güvenlik ve emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin, Sahil Güvenlik Komutanlığının, Jandarma Genel Komutanlığının ve Emniyet Genel Müdürlüğünün harekât ve savunması bakımından gizlilik arz eden bazı yapıları yer almaktadır.
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği m. 37 / 3’te bu yapılar; mühimmat yapıları, sığınak, radar istasyonları, nöbet kulübeleri, gözetleme kuleleri, gemi / bot destekleme tesisleri ve karakol yapıları olarak sayılmıştır. Bunun yanında, yönetmeliğin bir sonraki hükmünde kamu kuruluşlarınca yapılan veya yaptırılacak olan enerji, sulama, tabii kaynaklar, ulaştırma ve benzeri hizmetler ile ilgili tesisler ve bunların müştemilatı için ruhsat alınmasına gerek olmadığı da açıkça yer almaktadır.
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği m. 37 / 3: (Ek fıkra: RG-23/7/2022-31901) Devletin güvenlik ve emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin, Sahil Güvenlik Komutanlığının, Jandarma Genel Komutanlığının ve Emniyet Genel Müdürlüğünün harekât ve savunması bakımından gizlilik arz eden mühimmat yapıları, sığınak, radar istasyonları ile nöbet kulübeleri, gözetleme kuleleri, gemi / bot destekleme tesisleri ve karakol yapılarında her türlü sorumluluğun kurumlarına ait olduğuna ilişkin yazı alınmak suretiyle imar planı ve yapı ruhsatı aranmaz.
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği m. 37 / 4: (Değişik ibare: RG-23/7/2022-31901) Kamu kuruluşlarınca yapılan veya yaptırılacak olan enerji, sulama, tabii kaynaklar, ulaştırma ve benzeri hizmetler ile ilgili tesisler ve bunların müştemilatı için ruhsat alınmasına gerek olmayıp, yatırımcı kamu kuruluşunca yazılı olarak ilgili idareye, inşaata başlandığının bildirilmesi yeterlidir.
Sonuç
3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında giren tüm yapılar için kural olarak yapı ruhsatı alınması zorunludur. Bununla birlikte yukarıda ifade ettiğimiz üzere kanun ve yönetmeliklerde açıkça yer verilen bazı istisnai durumlarda yapı ruhsatı alınması gerekmemektedir.
- Basit tadilat ve tamiratlarda,
- Belediye ve mücavir alanlar dışındaki köy yerleşik alanlarında,
- Belediye ve mücavir alanlar içinde veya dışındaki iskân dışı alanlarda,
- Kamuya ait yapı ve tesislerde belirli şartlarla yapı ruhsatı gerekmemektedir.
Bu durumlar mevzuatta dağınık bir şekilde yer aldığından bu durumların tespiti çok kolay olmamaktadır. Bu nedenle yapı ruhsatı alınması gerekliliği her olayın kendine has özellikleriyle birlikte alanında uzman bir avukat tarafından değerlendirilmesi gereken oldukça önemli bir husustur.
Yapı ruhsatı alınması gereken bir durumda ruhsat alınmaması yapıyı yapan veya yaptıran hakkında 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu kapsamında “İmar Kirliliğine Neden Olma” suçunu oluştururken bu durum aynı zamanda idari para cezası ve yıkım da dahil olmak üzere idari yaptırımlara konu olabilmektedir.
