İçindekiler
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu’nun (BDDK), konut kredilerinde ve konut teminatlı kredilerde uygulanacak kredi değer oranlarında değişikliğe gitti.
Finansal istikrarın güçlendirilmesine yönelik koordineli makro ihtiyati tedbirler kapsamında BDDK’nın internet üzerinden yaptığı açıklamaya göre, ikinci ve daha sonraki konut alımında tüketicinin kendisinin, eşinin veya 18 yaş altındaki çocuklarının en az bir konutunun olması durumunda konut kredisi değer oranı %75 daraltılacak. Karara göre, 5 milyon TL değerindeki bir evi, ikinci tapulu evi olarak alacak olanlara evin değerinin %22,5’i kadar kredi kullandırılabilecek. Kredi değer oranlarındaki bu değişiklik ilk konut alımlarında geçerli olmayacak.
BDKK’nın Kredi Kararı Nasıl Sonuçlar Doğurabilir?
BDKK tarafından alınan bu kredi kararının iki olası sonucu olabilir. Birincisi zaten düşük olan konut kredi kullanımları daha da düşerek konut kredisine erişim daha da zorlaşacak. İkincisi olarak ise bu karar, ilk evin alınmasında kullanılacak düşük faizli olası kredi kampanyasının bir hazırlığı olarak görülebilir.
Konuyu rakamlarla ve olası sonuçlarıyla değerlendirelim: Türkiye genelinde konut satışları temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %16,7 artarak 109.548 oldu. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %24,1 azalış gösterdi, ipotekli satışların toplam konut satışları içinde payı ise %13,3 olarak gerçekleşti. Yılın ilk 7 ayına baktığımızda ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı dönemine göre %28,2 oranında düştü. Zamanı biraz daha geniş tuttuğumuzda; konut fiyatlarının bugünle kıyaslandığında düşük, faiz oranlarının aylık %1 olduğu ortamda (2013-2017 yılları arasında) toplam satışların ortalama %35’inin kredili satışlar olarak yapıldığını görebiliyoruz.
2020 yılında da benzer durum söz konusuydu ve yine aylık kredi faizlerinin ortalama %1,04 olduğu bir yılda, kredili satışlar toplamın %38,2’sine karşılık gelmekteydi. Tam dersi durumda ise, 2018 yılında kredi faizleri aylık ortalama %1,61 iken kredi kullanım oranı %20,1; son 2,5 yıllık dönemde ise kredi faizleri %1,65 iken konut alımlarında kredi kullanım oranı %19,6 oldu. İlk el konutlardaki kredi kullanım oranları da aynı dönemde azalan bir başka veri oldu. Son iki buçuk yılın ortalaması %30. Yani, satılan her 10 konuttan sadece 3’ü için kredi kullanılmış.
Özet hâlinde ifade etmek gerekirse, artan konut fiyatları ve kredi faiz oranı ortamında son yıllarda kredili konut satışları geçmiş yıllara göre zaten azalmıştı; aynı şekilde kişiler kredi kullanımlarında ilk el yerine daha çok ikinci el konutlar için kredi kullanmayı tercih ediyorlardı. İstanbul özelindeki “konut kredi taksit – hane gelir oranı” verilerine baktığımızda ise, konut kredisi aylık taksitlerinin hanehalkı net harcanabilir gelirinin %56’sı oranında olduğunu da görülebiliyordu. Sonuç olarak yapılan bu düzenleme ile zaten azalmış olan kredili satış oranı daha da azalır. Konut fiyatlarında ve kirada kesin bir gerilemeye ya da konutun yatırım aracı olmaktan çıkarılması gibi bir sonuca ulaşmaz.
Kampanya Konuta Erişime Çözüm Olabilir mi?
Sosyal medya mecralarında ve basında “ilk kez ev sahibi olacaklar için kamu bankalarının aylık %1,20 faizli ve 15 yıl vadeli konut kredisi kampanyasına hazırlandığına” ilişkin bir bilgi notu mevcuttu. Merkez Bankası ve BDDK’nın bu konuda çalışma yaptığına dair haberleri de görmüştük. Peki bu karardan beklenti ne olur? Çıktıları bir araya getirdiğimizde karşımıza şu sonuç çıkıyor: kamu bankaları önderliğinde yakın vadede cazip faizli bir konut kredi kampanyası başlayabilir ve bu karar da kampanyanın hazırlığı kapsamında alınmış olabilir.
Bu kampanya (15 yıl vade, aylık %1,20 faiz oranı) uygulamaya konulsa dahi, veriler bize İstanbul’da mevcut konut fiyatı ve hanehalkı ortalama harcanabilir geliri ortamında konut kredi taksit – hane gelir oranının %42’ye kadar düşebileceğini gösteriyor. Sonuç olarak, eğer bu düzenleme konut kredi kampanyasına bir hazırlık anlamında kurgulanmış ise kampanyanın konuta erişebilirlik sorununa çözüm bulabilmesi zor görünüyor.
