İçindekiler
Türkiye’de taşınmaz değerleme faaliyetleri; 1981 yılında kurulan, Birleşmiş Milletler (BM) tarafından tanınan, 180 kuruluş üyeliği ile temsil edilen bir kurum olan Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi’nin (IVSC) açıkladığı Uluslararası Değerleme Standartları‘na (IVS/UDS) göre gerçekleştirilmektedir. Ülkemizdeki değer tanımları ve değerleme yöntemleri UDS ile düzenlenmiştir ve bahsi geçen raporlar da bu kapsamda hazırlanmaktadır.
IVSC’nin üye ülkelerini incelediğimizde bunların %60’lık kısmının dünyanın en büyük 35 ekonomisi olduğunu görmekteyiz. Aynı zamanda bu devletlerin, gelişmiş ülkeler statüsünde yer alması da dikkat çekmektedir. Yine bu ülkelerin taşınmaz değerleme sistemlerini büyük oranda tamamlamaları, hiç şüphesiz refah seviyelerine de katkı sağlamaktadır.
Değer ile İlgili Ciddi Sorunlar Yaşamamızın Sebebi Ne?
Peki, değerleme çalışmalarımızı gelişmiş ve ekonomisi güçlü ülkelerin de üyesi olduğu IVSC’nin değerleme standartlarını esas alarak gerçekleştirmemize rağmen neden değer ile ilgili ciddi sorunlar yaşamaktayız?
Bu konuda değerleme sektörü ile bağ kuran pek çok alan, kendi içerisinde farklı sorunlardan bahsedebilir. Ancak genel tespit; Türkiye’de henüz Uluslararası Değerleme Standartları’na entegre ve ülkemize özgü değerleme standartlarına esas taşınmaz mal piyasasının oluşturulamamış olmasıdır.
Gayrimenkul Piyasasının Aktörleri Birbirinden Kopuk
Türkiye’de sistemin sağlıklı şekilde işlemesi için ilk olarak taşınmaza yönelik vergi politika düzenlemesinin yapılması gerekmektedir. Taşınmazın değeri ile değere ilişkin oluşturulan vergi politikaları birbiri ile bağlantılı, ancak genel anlamda ayrı iki süreçtir. Vergi politikaları en genel anlamda oluşan değerin sonuçları ile ilgilenmektedir. Vergi uygulamalarının temel konusu ise adil ve uygulanabilir olmasıdır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının her aktörü birbirinden kopuk olarak işlemektedir ve bu karmaşık, standardı olmayan yapının bütüncül şekilde ele alınması gerekmektedir.
Uluslararası Değerleme Standartları’nda gerçeğe uygun pazar değeri, şöyle açıklanmaktadır:
110. Diğer Değer Esasları-Gerçeğe Uygun Pazar Değeri (ABD Devlet Gelirleri Dairesi)
110.1. ABD vergi uygulamaları amacına ilişkin olarak, 20.2031-1 nolu düzenlemede ‘gerçeğe uygun pazar değeri, malvarlığının, alış veya satış baskısı altında olmayan ve işlemle ilgili gerçekler hakkında makul seviyede bilgi sahibi, istekli bir alıcı ve istekli bir satıcı arasında el değiştireceği fiyattır.’
Ortak değerleme standartları dahilinde müşterinin talebine yönelik UDS kapsamında belirtilen değer tanımlarına göre değerleme raporları henüz istenilen şekilde anlaşılamamıştır. Bu da bizi tek bir anlayış üzerinden tek bir değer tanımının oluşturduğu kısır döngüde sistemsiz ve yönetilemez bir yapıya mahkûm etmektedir.
Tarafların Tek Değer Kavramı Üzerinden İşleme Zorlanması, Beklentileri Karşılamıyor
Taşınmazların serbest piyasada çoğunlukla teminata dayalı borçlanma araçları içerisinde işlem görmesi ve teminat değerlerinin kredi kullandıranların ihtiyaçlarına yönelik olarak belirlenmesi nedeni ile pazar değeri yönteminde sistemsiz ve yönetilemez sonuçlar çıkmaktadır. Bu durum kredi kullandıranların risk algılarından ve yönetimlerinden kaynaklansa da sonuç olarak ortaya çıkan değerleme raporları birbiriyle kıyaslanamamaktadır. Taşınmazın tek bir değer kavramı üzerinden işlem görmeye zorlanması, piyasanın ve tüm tarafların beklentilerini karşılamamaktadır.
Gerçeğe Uygun Pazar Değeri Tanımı Getirilmeli
Vergi politikalarının düzen altına alınabilmesi için öncelikle ülke gerçekleri doğrultusunda ve değerleme standartları kapsamında gerçeğe uygun pazar değeri tanımının getirilmesi gerekmektedir. Taşınmaz mal piyasasının alt değerleme dalı vergi ve harçlar başlığı altında vergi ve değer standartlarının belirlenmesi, vergiye esas değer haritalarının kamu gelirleri yararı başta olmak üzere sürdürülebilir, adil ve uygulanabilir şekilde düzenlenmesi önceliklidir. Ana hedef; bütüncül, sürdürülebilir, adil, ulusal/uluslararası ölçekte yatırımcıya güven veren ve uygulanabilir vergi politikaları için doğru bir taşınmaz mal piyasası oluşturmak olmalıdır.
