İçindekiler
En basit anlamıyla sanayi arsaları; imar planları oluşturulurken, ilgili otorite tarafından üzerinde sadece üretim ünitesi inşa edilebilecek şekilde imar izni verilmiş vasıflı arazi bölümleridir. Henüz imarı olmayan tarla, bahçe gibi arazi bölümleri, imar işlemi sonucunda; konut, ticari, depolama, sanayi ve benzeri olarak nitelik kazanır. Ancak sanayi arsalarını, üretime ve milli sermayeye katkısı nedeniyle diğer imar türlerinden farklı bir bakış açısı ile değerlendirmek daha doğru olur.
Sanayi Arsaları Neden Önemlidir?
Arsa ve araziler, üretilebilir olmadıkları için kaynağı kısıtlı taşınmazlar olarak değerlendirilmektedir. Özellikle değerli konumlarda yer alan arsalar (başka bir benzerini aynı konumda üretmek mümkün olmadığı için) kullanım veya yatırım amaçlı olarak yüksek talep görebilirler. Sanayi arsaları, genel talebe açık konut imarlı arsalardan farklı olarak daha özel bir kitleye hitap eder. Yine konutlardan farklı olarak sanayi bölgeleri hassas ve analitik bir çalışma sonucunda, mevcut mevzuatlar dâhilinde değerlendirilerek imarlandırılır. Bu nedenle, zaten kısıtlı bir kaynak olan toprak türü taşınmazlar arasında sanayi arsaları, üreticilerle beraber yatırımcıların da ilgi alanına giren özel bir yatırım çeşidi olarak ön plana çıkmaktadır.
Sanayi Arsaları Ne Amaçla Kullanılır?
Sanayi arsaları, ürünlerin üretildiği ve zaman zaman ihraç edilmek için depolanabilecekleri gayrimenkullerin inşa edildiği özel alanlardır. Bu nedenle amacı dışında kullanılmaları mümkün değildir. Sanayi imarlı bir arsanın, aynı endüstriyel kolda olsa bile sadece depolama amaçlı kullanımı, sanayi endeksini etkileyecektir. Bu nedenle, özel durum izinleri haricinde amaç dışı kullanımı engellemek için sanayi bölgelerinde sıkı bir faaliyet ve ruhsat denetimi uygulanır. Sadece imar durumunda, sanayi artı lojistik olarak belirtilen yerlerde plan notlarında açıklanmış olan katsayılar dâhilinde hem üretim ve hem de depolama yapılabilir.
Yeşil dönüşüm kapsamında, ihtiyaç olması hâlinde, sanayi arsasının belli bir bölümünde GES (Güneş Enerjisi Sistemi) veya üretimi destekleyecek enerji santralinin kurulmasına izin verilebilmektedir. Bunun yanında sanayi arsaları, yine bağlı bulundukları bölgenin mevzuatlarının izin verdiği ölçüde, atık yönetim merkezleri veya geri dönüşüm tesisleri gibi çevre dostu projelerin inşasında da kullanılabilirler.
Sanayi Arsaları Ne Tür Bir Altyapıya İhtiyaç Duyarlar?
Konut arsaları daha çok sosyal hayatın yoğun olduğu yerlerde merkezileşirken, sanayi arsaları üretim kolaylıklarına rahat ulaşabilen bölgelerde oluşturulur. Enerji, su ve atık yönetiminin, mevzuatların talep ettiği standartlarla uyum sağladığı bölgeler tercihlerde ön sıradadır. Lojistik operasyonunu kolaylaştırıp destekleyecek güçlü bir ulaşım altyapısı da bir sanayi ünitesinin en büyük beklentisidir.
Son dönemlerde artan Organize Sanayi Bölgeleri, bu hizmetleri standart olarak sunduğu için birçok sanayi firması yatırımlarını OSB’lere doğru yöneltmiştir. Yakın bir gelecekte, eski imar planlarından dolayı şehir içinde kalmış fabrikaların kullanımının sona erdiğini görebileceğiz. Sanayileşmeyi düzene sokan OSB’lerin dışında özellikle bacalı üretimin yapılmadığı kent merkezleri, daha sağlıklı bir şekilde toplumun amacına hizmet edebilir.
Sanayi Arsalarının Yatırım Değerini Etkileyen Faktörler Nelerdir?
Bir sanayi arsasının yatırım değerini etkileyen pek çok faktör vardır. Konut arsalarında sosyal hizmetlere ve eğitim olanaklarına yakınlık önemli bir değer belirleyici iken, sanayi arsalarında; üzerine inşa edilebilecek maksimum kapalı alan metrekaresi, bulunduğu bölgenin sanayileşme ivmesi, birçok üretim sektörüne uyumlu / esnek olup olmadığı ve kira amortismanı gibi ana faktörler yatırım değerini belirler. Üretim tesisinin lojistik depolara olan yakınlığı da yatırımın lojistik finansmanını düşürücü etkisi nedeniyle önemli bir değer kriteridir.
Spesifik olarak değerli sanayi arsalarının bulundukları bölgeleri incelediğimizde; yukarı yönlü bir bölgesel sanayileşme ivmesi, nitelikli iş gücüne yakın olması ve nihayetinde talep katsayısının yoğun olduğu bölgelerde bulunuyor olması gibi parametrelerin, değeri pozitif yönde artıran ortak özellikler olarak karşımıza çıktığını görebiliyoruz.
Yerel yatırımcı açısından baktığımızda yukarıdaki analizler yeterli olabilirken, yabancı yatırımcıların önemli değer maddelerinden biri de yatırım yapılacak bölgenin, politik ve hukuki olarak stabil ve tahmin edilebilir olmasıdır. Son dönemde ülkemizdeki politik ve hukuki güvensizliğin bir sonucu olarak yabancı yatırımcının pazardaki payının yüzde 30’dan yüzde 15’e düştüğünü üzülerek gözlemliyoruz.
Organize Sanayi Bölgesi Nedir?
Organize Sanayi Bölgeleri; sanayileşmenin belli bir düzen içinde, tahsisli arsalarda, çarpık tesis yapılaşmasına izin verilmeyecek şekilde oluşturulduğu özel kanunlara tabi toplu sanayi bölgeleridir. Ülkemizde faaliyette olan ve yakın gelecekte faaliyete açılacak olan 400’ün üzerinde OSB vardır.
Organize Sanayi Bölgeleri Neden Önemlidir?
Planlı ve düzenli tesis yapılaşması, altyapı hizmetlerinin standartlaştırılmış bir biçimde sanayicilere sunulması, sıkı denetleme sayesinde çevresel atıkların doğaya zarar vermeden dönüştürülebilmesi, kurulduğu bölgede önemli bir istihdam yaratması ve ekonomik büyümeye olan katkısı gibi olumlu özellikleri nedeniyle OSB’ler, ülkelerin kalkınma planları içinde önemli bir yer tutarlar. Sanayi firmaları, tesislerini OSB içine taşıdıklarında önemli bir devlet teşviki ve vergisel avantajdan da faydalanırlar.
Türkiye son dönemde, gelişmiş sanayi devletlerinin önem verdiği sürdürülebilir sanayi konusunda önemli adımlar attı. Sürdürülebilirlik ve yeşil çevre bilinci ile üretim faaliyetlerin yeniden yapılanmasını teşvik edip destekleyecek birçok mevzuat değişikliği uygulamaya geçmiş durumda. Yeşil dönüşüm ile uyumlu sanayi tesislerinin hayata geçirilmesiyle beraber; doğayla daha uyumlu, daha çevreci bir üretimi barındıran organize sanayi anlayışı hayatımıza girmiş vaziyette. Sosyal bir sorumlulukla sürdürülebilir üretim yaklaşımını benimseyen bu yeni sanayi anlayışının, uzun vadede ekonomi ve refaha büyük katkıda bulunacağından hiç şüphe yok.
Sanayi Arsası Yatırımı Yapılırken Dikkat Edilecek Hususlar Neler?
Organize sanayi bölgeleri dışında yapılacak olan sanayi arsası yatırımları, kullanıma uygunluğunun belirlenmesi açısından bir dizi detaylı inceleme gerektirir. Konut arsalarında inşaata giden süreci belirleyen çok az kriter olmasına rağmen, sanayi arsalarında durum biraz daha karmaşıktır ve inşa edilecek tesisin bölgesel olarak uygunluğunun resmî olarak detaylı araştırılması önemlidir.
Başlangıç aşamasında dikkat edilecek kriterleri kısaca şöyle sıralayabiliriz:
Amaca Uygunluk
Arsanın yatırım amacına uygunluğu önemlidir. Eğer sadece yatırım için alınıyorsa, esnek olarak tüm sektörlere hitap edebilecek özelliklere sahip olması değer bakımından önemli bir avantaj sunar.
Arsanın Fiziki Kontrolü
Arsa üzerinde küçük de olsa herhangi bir yapının olmadığından emin olunmalıdır. Eğer varsa hukuki uygunluk durumu incelenmelidir. Önemsenmeyen küçük müştemilat, baraka ve benzeri yapıların inşaat izni aşamasında problem çıkarabileceği göz ardı edilmemelidir.
Tapu Durumu
Tapu üzerinde yatırımı etkileyebilecek kısıtlayıcı bir durum olup olmadığı ilgili resmî makamlar üzerinden incelenmeli.
Resmî İmar Durumu
İmar durumu, şifahî beyan üzerinden değil; resmi beyan ile, ilgili makamdan alınarak değerlendirilmelidir.
Doğru Kişilerden Destek Almak Yatırımcı İçin Oldukça Önemli
Bu incelemeleri yatırımcı bizzat kendisi yapabilir, bir gayrimenkul danışmanı ile çalışabilir ya da Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) onaylı bir firmadan detaylı bir ekspertiz talep edebilir. Yatırımın planlama aşamasından başlayarak süreç boyunca doğru kişilerden destek almak hem süreçte doğru adımlarla ilerlenebilmesi hem de geri dönüşü olmayan zararların oluşmadan bertaraf edilebilmesi açısından oldukça önemlidir.
