İçindekiler
Önce size olanı söyleyeyim… Gayrimenkul sektöründe son günlerde yaşananları teknik bir kavramla, ancak duru ve samimi bir dille anlatalım. Türkiye gayrimenkul sektöründe şu anda negatif talep şoku yaşıyoruz. Bir süredir limitli olan konut arzı, son zamanlarda ciddi bir hareketlenme yaşıyor. Ancak bugünlerde talepte bir azalma var.
Şok iki yönlüdür. Haziran ayında yabancılara konut satışı geçen yılın aynı ayına göre yüzde 81.8 arttı. Yabancıya satışların toplam satışlar içerisindeki payı ilk kez yüzde 5’i aşarak yüzde 5.7’yi buldu. Yani pozitif şok yaşandı.
Vatandaşlık edinme minimum yatırım bütçesinin 250 bin dolardan 400 bin dolara çıkacak olması, gelecekteki satışları öne aldı. Orta vadeli satın alma kararları hız kazandı. Satışların öne kayması nedeniyle temmuz durgun başladı. 400 bin dolar kararının uygulamaya geçmesi, konut fiyatlarında devam eden artış ve limitli arz, şu an yaşadığımız negatif şoku getirdi.
Buna Durgunluk Denir mi?
Son günlerde kiminle konuşsam endişeli. Yabancıya konut satan acenteler de elinde stok olan ya da yeni proje hazırlığındaki geliştiriciler de…
Paniğe gerek yok. Durgunluk dönemseldir, uzun sürmez. Şokun pozitifi de iyi değildir negatifi de. Sektörün doğal akışına dönmesi ve dengeyi bulması gerekir. Bu süreç çok uzamaz. Tıkanıklık aylarca devam etmez. Pazar iki ay içerisinde dengesini sağlar. İşler rayına oturur. Ancak 400 bin dolar ve üzeri yatırım yapacak, daha nitelikli alıcılarla ilişki kurmak ve bu kişileri Türkiye’ye çekmek belli bir emek, yatırım ve süre ister. Bu nedenle aylık 6-7 bin yabancı gayrimenkul satışı, doğru bir beklenti olmaz. 3-4 bin bandı daha gerçekçidir.
Dünyada savaş, çatışma, politik ve sosyal kargaşa yaşayan pek çok coğrafya var. Global olarak ciddi bir yeniden yerleşme (relocation) hareketi görüyoruz. Bu değişim, yabancı yatırımcıların Türkiye’ye olan ilgisini canlı tutmaya devam edecektir.
Fiyatlar Artmaya Devam Edecek mi?
Önce şunu söylemeliyim… Fiyat artışlarından geliştiriciler sorumlu değil. Yeni fiyatlarla, geliştirici daha fazla kazanıyor diye düşünmek de doğru değil.
Son bir buçuk hatta iki yılda, gayrimenkul fiyatlarında dört farklı sebep yüzünden yükseliş yaşandı:
- İnşaat maliyetlerinde döviz bazlı yaşanan iki-üç kat artış, fiyatlara doğrudan eklendi. Bu bir…
- Gayrimenkul, enflasyonist ortamda güvenli limandır. Dolayısıyla yatırımcıların gayrimenkule olan talebi arttı; artan talep fiyatlara yükseliş olarak yansıdı. Bu iki…
- Geçtiğimiz aya kadar kredi maliyetleri enflasyona göre 3’te 1 oranında düşüktü. İpotekli konut alımını değerlendirmek isteyenler talebi daha da çoğalttı. Bu da fiyatları yukarı çeken üçüncü sebep oldu…
- Pandemi sürecinde iki sene boyunca bir talep birikti. Ancak doğal olarak arz kısıtlıydı. Salgın şartlarının gevşemesi ile talep arttı, arz ise bunu karşılayamadı. İşte bu da fiyatları tırmandıran dördüncü sebep oldu.
Süreçte konut fiyatları aylık çift haneli rakamlarda artmaya devam etti. Mayıs ayında yüzde 12.4 yükselen konut fiyatlarının son bir yıllık artışı yüzde 145.5’e ulaştı. Aynı dönemdeki enflasyondan arındırılmasıyla bulunan reel konut fiyat artışı yüzde 41.1 ile rekor düzeye yükseldi. Mayıstan mayısa bir yılda 120 m2’lik ortalama bir konutun Türkiye fiyatı 530 bin liradan 1 milyon 433 bine, İstanbul fiyatı 801 bin liradan 2 milyon 354 bin liraya yükseldi.
Peki Şimdi Ne Olacak? Fiyat Artışı Sürecek mi?
İstanbul, Miami, Dubai… Konut fiyatları son bir yılda, yaşanılabilir şehirlerde rekor seviyede arttı. Artışın bu şekilde devam etmesini öngörmüyorum. Gayrimenkul her daim kazandıran bir yatırım aracı. Kazandırmaya devam edecektir, ancak fiyat artışı stabil hale gelecektir. Nedenine gelince… Yukarıda sıraladığım, fiyatları yukarı çeken dört gerekçenin üçünde çözülme gözlemliyoruz da ondan…
- “Gayrimenkul enflasyonist ortamda güvenli limandır. Yıllık değeri en az %100 artar” beklentisi gerçekleşti. Bu beklenti halk arasında yerini “gayrimenkul fiyatları aşırı arttı, artık çok pahalı” algısına bıraktı. Güvenli liman, artık algıda pahalı liman.
- Kredi daralması başladı. Kredi faizleri arttı ve gayrimenkule kredi verme limiti ciddi anlamda düşürüldü.
- Arz tarafında hareket çok hızlandı, talep-arz dengesizliği ortadan kalkmaya başladı.
Henüz etkisini bilemediğimiz son madde ise artış sebepleri listemde sıraladığım ilk madde. Yani inşaat maliyetleri. Elbette dramatik artışın hızı kesildi gibi görünüyor, ancak durum çok net değil.
Süreci bu denkleme oturttuğumda şunu görebiliyorum… Elbette gayrimenkul fiyatları artmaya devam edecektir, ancak dengesiz ve öngörülemez değil; stabil ve sağlıklı bir biçimde.
Bu Dönemde Yabancılara Satışta Ne Yapmak Gerek?
Öncelikle sakin olmak ve panik yapmamak gerek. Pazarda hâlâ hareket var. Sektörün beklentisi her ay arttığı bazen de gerçeklik boyutundan koptuğu için, bu hareketlilik gözden kaçabiliyor.
Yabancılara satış yapan acenteler, danışmanlar ve geliştiriciler, segment değişikliğini göz önüne alarak, pazarlama ve iletişim çalışmalarını hızla yenilemek durumunda.
Pratik tavsiyelerim şöyle:
- İletişimi kesmeyin ve durdurmayın.
- Tekrar başlatmak, kesmekten daha maliyetli olabilir.
- Reklam verdiğiniz datayı gözden geçirin.
- Hedef kitle profillemenizi değiştirin.
- Daha üst segmente ulaşacak analitik bir plan yapın.
- Görsel kalitenizi yükseltin.
- Söylemlerinizi değiştirin, yukarıya adresleyin.
- Müşteri deneyiminizi güçlendirin.
- Farklı masraflarınızı azaltın, ancak pazarlama bütçenizi kısmayın.
- Sadece proje anlatmayın.
- Türkiye’nin potansiyeline ve gelecek marka değerine odaklanın.
- Bölge, şehir ve semt hikayelerine yer verin.
- Bugünden yararlanın ancak geleceği pazarlayın.
İşler iyi giderken karar vermek ve yatırım yapmak kolay, ancak gerçek kaptan fırtınalı denizde belli olur. Durgunluk zamanlarında alınan doğru kararlar, tüm geleceğinizi etkiler. Sizi öne geçirir.
Başlıkta ifade ettiğim gibi… Söze “eyvah” diyerek başlıyorsanız işiniz zor. Hem düşünce tarzınızı hem de dilinizi değiştirin. Türkiye’nin önü açık. Bu süreçte kurumsal hafızası güçlü, insan kaynaklarına yatırım yapmış, doğru profesyonel ekiplerle çalışan ve uzun vadeli plan yapan oyuncuların önü açık.
