İçindekiler
“Temel Kavramlarıyla Gayrimenkul Değerleme” başlıklı bir önceki yazımda, gayrimenkul değerleme raporu çalışmalarının süreçleri ve buradaki “değer” kavramı hakkında bilgiler paylaşmıştım. Bu yazımda da depremden sonra sık sık karşılaştığımız, “gayrimenkul değerleme uzmanının ve gayrimenkul değerleme raporunun hasarlı ya da yıkılmış taşınmaz ile ilgili sorumlulukları nelerdir?” sorusunun yanıtını paylaşmaya çalışacağım.
Gayrimenkul Değerleme Raporuyla Binanın Sağlığı Tespit Edilir mi?
Jeofizik mühendisliği diploması olan ve uzun yılladır gayrimenkul değerleme uzmanı unvanıyla sektörde çalışan biri profesyonel olarak deprem sonrası birçok tedirgin dostumdan bolca soru aldım. Bu sorular arasında en çok tekrarlananı ise şuydu: Gayrimenkul değerleme raporu hazırlatırsam binamın sağlığı hakkında bilgi edinmiş olur muyum?
Bu soruya oldukça net biçimde “hayır” cevabını verdiğimde ise “siz resmî kurumlarda ve yerinde inceleme yapıyorsunuz, neden bu bilgiyi sizden alamıyoruz?” şeklinde bir soru ile daha karşılaştım.
Yapı Sağlamlığı Hakkında Bilgi Vermek Değerleme Uzmanının Görevi Değil
Bizler gayrimenkul değerleme uzmanları olarak gayrimenkul değerleme raporlarında sonuca yani değere ulaşmak için resmî kurumlarda ve taşınmazın mahallinde incelemeler gerçekleştiririz. Fakat bunlar, bizlerin uzmanlık alanı doğrultusunda yaptığı incelemelerdir. Söz konusu çalışmalarda anlık fotoğraflar çekilir, resmî kurumlardaki arşiv dosyaları kontrol edilir. Dolayısıyla binanın yapısal özelliklerine bağlı hususlar da ilgili arşiv dosyasındaki bilgi ve belgelerle sınırlıdır.
Bahse konu durumla ilgili Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB), 27/02/2023 tarihinde resmî internet sitesi üzerinden bir duyuru yayınlamıştır.
İlgili duyuruda şu ifadeler bulunmaktadır:
Gayrimenkul değerleme faaliyeti; gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade etmektedir.
Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarına, gayrimenkul değerleme faaliyeti kapsamında, bina statiği, binanın zemin ile ilişkisi, depreme karşı dayanıklılığı ve hasar tespiti gibi ayrı bir uzmanlık ve teknik analiz gerektiren faaliyetlerle ilgili herhangi bir mevzuat çerçevesinde verilmiş görev ve sorumluluğun olmadığı hususunu kamuoyuna sunarız.
Sonuç olarak yapının, zeminin sağlamlığı ya da inşaatın kalitesi hakkında bilgi verilmesi gayrimenkul değerleme uzmanının görevlerinin/sorumluluklarının bir parçası değildir.
Değerleme Raporuna Bilgi Verici Notlar Eklenebilir
Tüm bu aktardıklarımın yanı sıra müşteri ile yapılan sözleşmeye eklenmesi durumunda taşınmazın statik projesinin mahalline uygunluğu hakkında bilgi talep edilebilir. Gayrimenkul değerleme firması uygun görürse bu talebe olumlu cevap verebilir. Gayrimenkul değerleme uzmanı da taşınmazın mahallinde yaptığı incelemeler sırasında kolonları ve konumlarını inceleyebilir, gördüğü eksiklikleri veya yapısal değişiklikleri de bilgi amaçlı raporuna ilave edebilir. Söz konusu bilgi notu, yerinde yapılan incelemeler sırasında gözle görünen kolonların incelemesidir ve teknik bir inceleme veyahut kapsamlı bir analiz değildir.
Ayrıca bu inceleme sadece değerleme konusu taşınmazın iç hacimlerinde yapılacağı için başka bağımsız bölümlerdeki kolon eksilmesi tespitini sağlamamaktadır. Nitekim rapor içerisinde sadece değerleme konusu taşınmaz hakkında bilgi verilmektedir.
Özetle tekrar etmek gerekirse binanın güvenliği, gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin bir parçası değildir. Bu nedenle gayrimenkul değerleme raporlarında yapı güvenliği hakkında bilgi verilmesi, biz gayrimenkul değerleme uzmanlarının görevleri/sorumlulukları kapsamında bulunmamaktadır.
Her konuyu kendi uzmanının değerlendirmesi ve raporlaması, gayrimenkule dayalı tüm sistemlerin eksiksiz ve sağlıklı çalışması için elzemdir.
