İçindekiler
Gayrimenkul satışlarında 2023 yılı üçüncü çeyreğinde başlayan düşüş trendinin, önümüzdeki günlerde artarak devam edeceği öngörüsüne katılmayan yoktur sanırım. Türkiye ekonomisinin lokomotifi olma ünvanını çok uzun zamandır elinde bulundurun ve daha güçlü potansiyele sahip rakibi olmaması nedeniyle bundan sonraki dönemde de bu ünvanı taşıması muhtemel sektörümüzü zor günlerin beklediği aşikâr.
Üretime son bir sene içinde başlayanlar satış yaparak proje finansmanı elde etme şansına ne yazık ki sahip olamadılar ve önümüzdeki bir yıl içinde de bu fırsatı yakalamaları zor görünüyor. Bankaların, enflasyonu dizginleme politikasına ayak uydurmak için kredi sağlama hususundaki ketum tavırları, geliştiricileri finansman temin etmekte daha da zorda bırakmaktadır.
Şirketlerin satış ve banka kredisi ile projelerini finanse etme opsiyonlarının olmayışı nedeniyle dış kaynak yaratamama sorunu, projelerini öz kaynakları ile finanse etme mecburiyetine sokmaktadır. Bu hâlde, öz kaynak yapısı güçlü olmayan şirketler için tehlike çanları yüksek sesle çalmaktadır. İş durdurmaları, proje devirleri, daha da kötüsü konkordato ve iflas haberlerinin önümüzdeki günlerde sıklıkla karşımıza çıkması olasıdır.
Türkiye inşaat ve gayrimenkul sektörünün; üretim ve iş geliştirme konusunda yeterince analiz yapmayan, planlama ve projelendirme aşamasına gerekli zaman ve yatırım bütçesi ayırmayan bir yapısı vardır. Hani şu meşhur söz vardır ya; “Amerikalı gibi düşün, Japon gibi planla, Türk gibi başla, Alman gibi sürdür, İngiliz gibi bitir.” diye bilinen… Bizler hızlı aksiyon almayı ve organize olmayı iyi yapabilen bir milletiz. Ancak öncesindeki süreçleri iyi değerlendirmediğimiz için, elde ettiğimiz sonuçlarımız potansiyelinin altında kalmaktadır.
Peki, bu her zaman bir dezavantaj mı? Hayır, değil. Özellikle taahhüt işlerinde dünyada bu kadar iyi olmamızı sağlayan, bu hızlı aksiyon alabilme ve organize olabilme özelliğimizdir. Taahhüt işlerinde projelendirme aşaması hazır olduğu için, Türk müteahhit firmaları en hızlı ve projesine en uygun işleri yapma konusunda mahirdirler. Ancak geliştirme projeleri açısından bu özellik negatif etkiye sahiptir.
İnşaat Projelerinin Başarılı Olması İçin Neler Gerekir?
Az önce vurguladığımız gibi yeterince üzerinde çalışılmamış, doğru pazar analizi yapılmadan uygulamaya geçilmiş projelerin başarıları da sınırlı olmaktadır. Bu durum en belirgin şekilde, ülkemiz inşaat ve gayrimenkul sektöründe karşımıza çıkmaktadır.
Yükselen pazar grafikleri karşısında çabucak proje üretme telaşına düşen geliştiriciler, alelacele hazırlanan projeleri inşa etmek için son hız hareket etmektedir. En verimli kullanım analizi yapılmaksızın ortaya çıkan kısır projelerin düşük başarı potansiyellerini ayrıca detaylandıracağım, şimdi dikkat çekmek istediğim diğer bir riske vurgu yapayım.
Üretim süresi, geliştirme aşaması ile birlikte 24 – 36 ay ortalamaya sahip sektörün, istikrar sağlanamayan ekonomik sistemlerde aldığı en büyük risk, gelecek belirsizliğidir. Gayrimenkul yatırım projeleri, büyük yatırım bütçelerine sahip olmaları nedeniyle, finansmanın şekli ve maliyeti yatırım için büyük önem arz eder. Her ne kadar halk arasında yap – sat olarak nitelendirilse de asıl mantığı sat – yap ya da satarak yap olan sektör, iş modelini satış yapma potansiyeli üzerine kurgulamıştır. Bu nedenle satışlarda hareketlenme başlayınca, geliştiriciler üretim yapmaya karar verirler.
Ancak üretime geçmek için, hızlandırılmış olsa da 6 – 18 ay gibi bir süreye ihtiyaç vardır. Arsa sahipleri ile anlaşılması, projelerin hazırlanması ve tartışılması, belediyelere projelerin onaylatılması, inşaat ruhsatı alınması gibi aşamaları olan süreçler tamamlanmadan ne inşaata ne de projeden satışa başlanamaz. Dolayısıyla bir projeye başlama kararı almak ve başlamak arasında geçen süreç, ekonomideki gelişmeler istikrarlı ve ön görülebilen koşulları olmayan ülkelerde risklidir. Bu durum genelde “Piyasalar iyiydi, biz inşaata başladık işler durdu. Çok sıkıntıdayız.” şeklinde karşımıza çıkar. Kim bilir kaç defa yaşandı bu durum? Peki, bu süreci yönetebilmek mümkün mü? Evet, neden olmasın?
Proje Geliştirmek İçin En İyi Dönem Ne Zamandır?
İstikrar ortamı sağlanamamış olsa da bir ekonomi sürekli daralma yaşamaz; dönemsel olarak genişleme, sonrasında daralma şeklinde zikzaklı bir grafik ortaya çıkarır. Kilit nokta, genişleme ve daralma süreçlerini doğru öngörülerle tahmin etmektedir. Yani satışlar kıpırdanmaya başladığında aksiyona geçmek yerine, daralma öncesinde satışları hızlandırarak bitirmek ve daralma periyodunda yeni proje geliştirme çalışmalarına başlayıp, üzerinde yeterince çalışarak, bir sonraki genişleme dönemine ürün hazırlamak için çalışmak doğru bir süreç yönetimi olacaktır.
Grafik üzerinden anlatacak olursak; eleştirdiğimiz mevcut durumda pazarda geliştirici olan aktörler, genişleme sürecinde üretim için aksiyon alırlar ve ürün ortaya çıkartma sürecinin uzun olması nedeniyle, dalgalanan ekonomik düzende ürünler ancak gerileme ya da daralma döneminde satışa hazır hâle gelirler. Ancak proje hazırlık sürecine, dip veya toparlanma sürecinde başlayan bir geliştirici, pazarın genişleme hatta patlama döneminde satışa hazır ürüne sahip olur ve ürünlerini yüksek fiyattan doğru zamanda satma fırsatını elde eder.
Ancak süreçleri yanlış okuyan ve içinde bulunduğu zamanın verileri ile hareket eden klasik geliştiriciler; ekonominin durgun döneminde proje geliştirmeyi doğru bulmazlar, “Piyasada satış yok, talep yok, yeni iş yapılır mı?” düşüncesinde olurlar. Onlar yine gelmekte olan yeni fırsatları kaçırmaya mahkûm olacaklar.
Şimdi İş Geliştirmenin Tam Zamanı
Dalgalanma grafiğinin dip olarak adlandırılan sürecini yaşadığımız bugünlerde, sektörde geliştirici rolüne sahip büyük ya da küçük tüm aktörlere, bu dönemi en faydalı şekilde geçirmelerini tavsiye ederim. İşte şimdi, iş geliştirmenin tam zamanıdır. Tüketici ihtiyaç ve tercihlerinin doğru değerlendirilmesiyle ortaya çıkacak en verimli kullanım analiz raporlarıyla proje alanlarının tespit edilmesi ve projelerin kısık ateşte hazırlanarak, etkin müzakerelerle demlenerek tam anlamıyla olgunlaşacak yatırımların hazırlanması için doğru zamanda olduğumuzu düşünüyorum.
Eğer yine aynı döngüde hareket edilirse, pazarın genişleme sürecinde satışa hazır ürün sağlamak mümkün olmayacak. Geç kalınmış olunacak. Pazara geç giriş nedeniyle, olası yeni dalgalanma sürecinde, daralma dönemine denk gelen periyotta stoklarda ürünle yakalanmış olmanın acı faturası ödenmek zorunda kalınacak.
Doğru Süreç Yönetimi Yapın
Bu sefer doğru süreç yönetimi yapın. Projelerinizin geliştirme sürecini yeterli zaman harcayarak en doğru şekilde gerçekleştirin. Alıcılar pazara geri geldiğinde onlara satabileceğiniz ürününüz olsun. Unutmayın, zamanlama birçok faktörden daha önemlidir.
