İçindekiler
3. Uluslararası Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Konferansı 1 Şubat 2023’te başladı. 4 Şubat’a kadar devam edecek olan etkinlikte gayrimenkul sektörünün üst düzey isimleri ve değerli akademisyenler, sektöre dair güncel konuları “Gayrimenkulde Yeni Gerçeklik, Yeni Normal” başlığıyla değerlendirdiler.
İşte konferansın 1. gününden öne çıkan başlıklar…
Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş: “Gayrimenkulü Sermaye Piyasalarına Entegre Eden Ülkeler Başarılı”
Konferansın açılış konuşmasını yapan Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Dekanı Harun Tanrıvermiş, bugün dünyada dolaşan paranın yüzde 30 ila 50’sinin Londra’dan geçmesinin tesadüf olmadığını dile getirerek, gayrimenkulü sermaye piyasalarına entegre edebilen ülkelerin başarılı olduğunu ifade etti. Türkiye’de de ciddi bir sermaye olduğunu anımsatan Tanrıvermiş, sözlerini şöyle devam ettirdi:
“Dünyada gerçekten mükemmel bir mekânımız var ama bunu sermaye piyasalarına entegre etmek için biraz daha çalışmalıyız. Sürekli gayrimenkul projelerinden şikâyet ediliyordu ancak son birkaç yılda ruhsat sayılarında bir miktar gerileme oldu ve gayrimenkul fiyatlarının nereye çıktığını görüyoruz… Burada demek ki yılda 650.000-700.000 konut üretmezsek gelecekte sıkıntılı zamanlar yaşayabiliriz.
Güncel durumdan söz edecek olursak aşırı fiyat artışlarından dolayı karar vericiler dairelerde yüzde 25 kira zam sınırı uygulamasını başlattı. Bunu eleştirenler olabilir ama gerçekçi bakmak gerekirse mecburiyetten alınan bir karardı. Evet, kira geliri ile geçinenler için zorlayıcı olabilir ama dar gelirlilere ciddi fayda sağlandı. Yine dar ve orta gelirliye yönelik gerçekleştirilen projelerle de fiyat artışının hızı kırıldı. Birkaç sene sonra fiyatların normal seviyeye geleceğini öngörüyorum.
Türkiye özellikle gayrimenkul alanında çok değişti. Her yerde ofis, ticari alan, toplu konut vs. projelerle karşılaşıyoruz. Türk milleti yapıyor ancak ne yazık ki yönetim konusunda bu kadar başarılı değil. Kullanıcılar için de satın alırken projelerdeki sosyal donatılar çok önemli ancak bunun bedelini ödemeye gelince (aidat) iş öyle olmuyor. Biz kongrede bu konuya da eğilmeye özen göstereceğiz. Zira Türkiye’de yeni bir tesis yönetim anlayışı tanımlamanın zamanı geldi, hatta geçiyor bile…
Gayrimenkuldeki değer farklılıkları da önemli problemlerden ve vergi esaslı doğru düzenlenmiş bir kamu otoritesini kurmamız gerekiyor. 100 günlük eylem planı kapsamında taşınmaz değerleme sisteminin oluşturulmasıyla ilgili daire başkanlığımız da kuruldu. İnşallah yakında efektif olur ve bir düzenleme yapılır.
Devamında herkesin proptech, yapı bilgi modellemesi (BIM) gibi kavramları tartıştığı bir ortamda teknoloji konusuna da kayıtsız kalmadık, etkinliğimizde bu kavramları da ciddi manada tartışacağız.”
Yabancıya Satışın Fiyat Artışına Etkisi Güçlü Değil
Tanrıvermiş, konuşmasında yabancıya satılan taşınmazların fiyatlara etkisi ile ilgili de şu ifadeleri kullandı: “Yabancıya taşınmaz satışı fiyatları arttırıyor mu? sorusu son zamanlarda sıklıkla tartışıldı. Biz yakın zamanda konuyla ilgili bir araştırma yaptık ve yayınladık. Bu araştırmada da yabancıya satışın gayrimenkul fiyatlarına etkisinin güçlü olmadığını gördük. Etkinliğimizde yabancı yatırımlarını da enine boyuna tartışacağız.”
Prof. Dr. Necdet Ünüvar: “Potansiyelimizi Enerjiye Dönüştürme Vazifemiz Var”
Konferansın ikinci konuşmacısı olan Ankara Üniversitesi Rektörü Prof. Dr. Necdet Ünüvar, Türkiye’nin jeostratejik önemine vurgu yaparak şunları aktardı:
“Türkiye, jeostratejik önemi dünyadaki en yüksek ülkelerden birisi. Bir yandan bakıldığı zaman Avrupa’nın en doğusu, bir yandan Asya’nın en batısı. Balkanlarla komşu bir coğrafyadayız. Öte yandan Karadeniz, Ege ve Akdeniz gibi dünyanın en önemli ve en stratejik denizleriyle çevrili bir ülke. Gerçekten ülkemiz coğrafyası itibarıyla son derece kıymetli. Türkiye’nin bu kadar önemli bir coğrafyada bulunması gayrimenkulünün de bu kadar kıymet arz etmesini beraberinde getiriyor. Bundan sonrası için COVID-19 sürecini atlattıktan sonra da ülkemizin giderek daha gözde bir ülke hâline geleceğini biliyorum. Dolayısıyla bizim, potansiyelimizi enerjiye dönüştürmek gibi bir vazifemiz var. Bu konuyla ilgili pek çok bakanlıkla çok yakın çalışıyoruz.”
Murat Kurum: “İklim Krizine Karşı Tek Çare, Yeşil Dönüşüm”
Etkinliğin konuşmacılarından olan T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, konferansın ana temasının “Gayrimenkulde Yeni Gerçeklik ve Yeni Normal” olarak belirlendiğini ve günün ihtiyaçlarına göre gayrimenkul alanının yeni normallere göre geliştirilmesinin çok değerli olduğunu söyledi.
“İklim krizine karşı tek çare; hayatın her alanında köklü değişikliklere gitmek ve sürdürülebilir bir yeşil dönüşümdür” diyen Kurum, sözlerini şöyle sürdürdü:
“Ortak evimiz olan dünyamız ve cennet vatanımız Türkiye, iklim krizinin ağır sonuçlarıyla karşı karşıya. Sinop, Bartın, Kastamonu, Rize büyük seller yaşadığımız illerimiz. Antalya ve Muğla’daki orman yangınları, Marmara Denizi’nde daha önce hiç görmediğimiz ama iki yıl önce rastladığımız müsilaj iklim değişikliğinin en somut örnekleridir. Bunları yeni normal olarak gösteren şey ise bu afetlerin sayısının ve çeşidinin her geçen gün artması ve hayatın doğal akışı haline gelmesidir. Bu afetleri artık doğal karşılıyoruz.. Belki tarihimizde görülmedik afetleri yaşıyoruz. Bunun sebebi yeni normal, yani iklim değişikliğinin şehirlere, havamıza, suyumuza, toprağımıza olan etkileri. Peki bu krize karşı çare nedir? Aslında bu çareyi de hep birlikte ortaya koymak zorundayız. İklim krizine karşı tek çaremiz, hayatın her alanında köklü değişikliklere gitmek ve sürdürülebilir bir yeşil dönüşümdür.”
Tüm Alanlarda Yeni Teknolojiler Geliştirmek Zorundayız
İklim değişikliği ile mücadelede Türkiye’yi sürecin lideri ve rol modeli yapmak için hep birlikte gece gündüz çalıştıklarını ifade eden Bakan Kurum, şunları aktardı:
“Dünya yeni bir anlayışa lineer ekonomiden, döngüsel ekonomi anlayışına geçiyor. Bu anlayışla birlikte fırsatı değerlendiren, bu fırsatta liderlik yapan ülke olma arzusu ve isteğiyle bu süreci yönetmeye çalışıyoruz. Tüm sektörlerimizle birlikte sanayimizde, turizmimizde, yenilenebilir enerji kaynakları ile birlikte enerji üretimimizde, üniversitelerimizin AR-GE projelerinde, iklim değişikliği ile ilgili binalar geliştirelim ve iklim değişikliğinin etkilerini azaltabilmek amacıyla yeni malzemeler geliştirelim. Bunu hep birlikte yapalım. Biz her türlü desteği vermeye hazırız. Çünkü bu yeni normalde, yeni ihtiyaçlar doğrultusunda ne kadar öne çıkarsanız ve bu teknolojileri ilk geliştiren olursanız, o ölçüde de ülkeniz sektörünüz o alan dünyada söz sahibi oluyor. Bugün nasıl ki Türkiye İHA ve SİHA’da söz sahibi ise tüm alanlarda yeni teknolojileri geliştirmek durumundayız.”
İnşaat Sektöründe Dünyada İkinci Sıradayız
Pandemi ve savaşların yol açtığı ekonomik krizlerle birçok ülkenin sosyal devlet anlayışını rafa kaldırdığını söyleyen Bakan Murat Kurum, “Bütün bu süreçte tüm sıkıntılara rağmen ülke olarak inşaat sektöründe hâlâ dünyada ikinci sıradayız. Gayrimenkul alanındaki her hamle, 250 tane alt sektörü de beraberinde tetikliyor. Bu hareketlenmenin hem gayri safi yurt içi hasıladaki hem istihdamdaki değeri çok önemli. Bugün 2 milyondan fazla kişiye istihdam sağlayarak ekonomimize büyük bir katkı sunuyoruz. Bugün sektörümüz hem başarılarını sürdürüyor hem de köklü bir değişim yaşıyor.” dedi.
Gayrimenkul Sektörü Artık Yeni Bir Ajanda Üzerinde Çalışıyor
Konuşmasında Gayrimenkul Yatırımcıları Derneğinin (GYODER) hazırladığı analizleri paylaşan Bakan Kurum, şöyle konuştu:
“2020 yılından başlayarak gayrimenkul sektörünü etkisi altına alan pandemi 2022 yılının son çeyreğinde artık gündemden düşmeye başladı. Pandeminin etkileri artık azaldı ve etkilenen sektörler toparlanma sürecine girdi. Bu salgın durumu dijitalleşmenin ne kadar kritik bir öneme sahip olduğunu da tüm dünyaya net bir şekilde gösterdi. Bugün artık gayrimenkul sektörü sadece dijitalleşme ile yetinmiyor, yeni bir ajanda üzerinde çalışıyor. Nedir bu ajanda? diye soracak olursanız; ESG yani, Çevresel, Sosyal ve Yönetişim verileri. Geçmiş yıllarda her ne kadar iklim değişikliği konusunda farkındalık yüksek olsa da bu konuda adım atan şirket sayısı yeterli düzeyde değildi. Bugün ise yatırımcılar geliştiriciler yine yöneticiler yalnızca şirketlerin ulaştığı finansal sonuçlara bakmıyor. Yatırım kararlarında çevresel sosyal ve yönetişim verilerine bakarak kararlarını buna göre veriyor. Çevresel boyutuyla bakacak olursak aslında gayrimenkul sektörü küresel ısınmayı da tetikliyor. En çok baktığınızda emisyonlarımızın yüzde yetmişinin enerji kaynaklı olduğunu düşünüyor, görüyoruz. Bina sektörü de emisyon üreten diğer başka sektörlerimiz arasında önemli bir sektör. Doğa o hâlde iklim değişikliği üzerine yarattığı etki ve karbon salınım miktarının azaltılması yine su tasarrufu becerisi yenilenebilir enerjinin üretilmesi enerji verimli olması ve sıfır atık uyumlu olması bundan sonraki yapacak projelerde şart.”
Türkiye Yüzyılı, Sıfır Atığın ve Sürdürülebilirliğin Yüzyılı Olacak
“2053 Net Sıfır Emisyon hedeflerimiz doğrultusunda, her alanda koymuş olduğumuz hedeflerle büyüyeceğiz ve bu hedefleri hep birlikte gerçekleştireceğiz” diyen Kurum, Türkiye Yüzyılı’nın sıfır atığın yüzyılı ve sürdürülebilirliğin yüzyılı olacağını vurgulayarak şöyle konuştu:
“Sürdürülebilirlik kriterine uymayan gayrimenkullerin değer kaybı yaşamaları da kaçınılmaz. Bundan sonra bir alıcı bu kritere çok dikkat edecek. Projede bu hassasiyet var mı yok mu? Aldığımız ürünlerde, evimizde kullandığımız ürünlerde geri dönüşümden elde edilmiş mi? Edilmemiş mi? Doğaya zararlı mı? Değil mi? İşte emisyon üretimi noktasında projede emisyonu yutan, doğal kaynakların sürdürülebilirlik anlayışı çerçevesinde yeniden kullanımını sağlayan projede detaylar var mı? 2 bin metrekareden büyük parsellerde artık yağmur suyu suyunu toplamak zorunlu hâle getirdik. Bunu gerek rezervlerde gerekse bahçe sulamada kullanmak zorunlu. Bu çerçevede işte ısı yalıtım kalınlıklarını değiştirdik, B sınıfına geldik. İnşallah A’ya da götüreceğiz. Bugün tüm Türkiye’de ısı yalıtım kalınlıklarını arttırarak en fazla ithal ettiğimiz enerjinin daha az kullanılmasını sağlayacak adım atıyoruz.”
10 Yılda Tüm Şehirlerimizin Yapısal Dönüşümünü Tamamlayacağız
Bakan Kurum, Türkiye’nin her yerinde sanayiyle ilgili gelişimi sağlamak adında 81 ilde 84 milyon vatandaşın aynı hakları ve imkânları sunabilmek adına yeni bir hamle yaptıklarını ifade ederek, şöyle devam etti:
“81 ilimizin yüz yıllık geleceğini ortaya koyan ‘Türkiye Ulusal Mekânsal Strateji Planı’ ile birlikte şehirlerin siluetinin korunması, insanlarımızın hayat kalitesinin arttırılması ve yine istihdamın güçlendirilmesini sağlayacağız. Tüm bakanlıklarımızla birlikte bu ortak çalışma yaptık ve bu çalışma çerçevesinde doğru yatırımların doğru alanlarda yapılmasına imkan sağlayacağız. Kent içi raylı sistemler, bisiklet yolları, yeşillendirilmiş ve yine güvenliği sağlanmış yürüme ağlarının kurulması gibi uygulamalarla birlikte bireylerin kent içi hareketliliğini de arttıracağız. Gelecek 10 yıl içerisinde şehirlerimizin tamamının yapısal dönüşümünü bu manada tamamlayacağız. Sayın Cumhurbaşkanımızın teşrifleriyle birlikte mart ayında, Türkiye Mekânsal Strateji Planımızın tanıtım toplantısını da gerçekleştireceğiz.”
Adil Karaismailoğlu: “Ulaşım Yatırımları, Ülkelerin Gelişiminde En Büyük Dinamik”
Konferansın 1’inci gününde konuşmacı olarak yer alan T.C. Ulaştırma ve Altyapı Bakanı Adil Karaismailoğlu, bir bölgeye ne kadar hızlı, kolay ve güvenli ulaşılırsa o bölgenin; ekonomisine, istihdamına, üretimine, yatırımına, turizmine, tarımına ve gayrimenkulüne daha fazla pozitif etki sağlandığının altını çizerek şu ifadeleri kullandı:
“O yüzden yaptığımız yatırımların ne kadar kıymetli olduğunu, ülkenin gelişmesindeki en büyük dinamik olduğunu görüyoruz. İhracat rakamlarımızın bu kadar artmasındaki en büyük etkenlerden bir tanesi ulaştırma altyapımızın gelişmişliği… Tabii ulaştırma altyapısı yaparken uzun soluklu master planlara imza atılması lazım. Ülkenin ihtiyaçlarını iyi belirlemek ve geleceğe dair iyi tedbir almak gerekiyor. Master planlar yaparken nüfus, demografik yapı, insan hareketliliği turizm odakları ve büyüme planları bizim olmazsa olmazlarımız…
Tabii tüm faaliyetlerimizde dünyadaki gelişmeleri de yakından izliyoruz. Örneğin dünya nüfusunun şu an yüzde 50’si kentlerde yaşıyor ama 2050’ye geldiğimizde bu oran yüzde 70’lere çıkacak. Yani dünya ekonomisinin yüzde 90’dan fazlası kentsel alanlarda yürütülecek. Ülkeler önlerini açmak için tüm bunları hesaba katarak doğru zamanda doğru yatırımlar yapmalı.”
Bakan Karaismailoğlu, konuşmasının devamında yap-işlet-devret modeliyle yapılan projelerin çıktılarını rakamsal verilerle paylaştı…
Prof. Dr. Ruşen Keleş: “Dünyada 1 Milyara Yakın İnsan Ya Evsiz Ya da Yetersiz Barınma Koşullarına Sahip”
Konferansın “Konut Ekonomisi ve Politikası” başlıklı oturumunda insanlığın barınma hakkına dikkat çeken bir konuşma gerçekleştiren Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ruşen Keleş, 20. yüzyılın ikinci yarısında özellikle az gelişmiş ülkelerin hızlı bir kentleşme ile karşı karşıya kaldıklarını anımsattı. Bunun ardından kentlere akın eden kırsal kökenli yığınların; kentlerin ve onları yönetenlerin karşısına çeşitli sorunlar çıkardığını belirten Keleş, konuşmasını şu ifadelerle sürdürdü:
“Kentlere göç eden yığınlar; konutun yanı sıra arsa spekülasyonu, kentsel altyapı, ulaşım ve çevre gibi pek çok sorunlar çıkardı. Bu eğilim, 21. yüzyılın ilk çeyreğinde de aynı hızla süregeldi. Bugün tüm dünyada sayısı 1 milyara yakın insan ya tümden evsiz barksız durumda ya da çok yetersiz barınma koşulları içerisinde… Türkiye’de ise bugün gecekondu niteliğindeki yaşam koşullarında yaşamakta olan kentsel nüfusun oranı yüzde 30’a yakındır. Büyük kentlerimizde toplam 10 milyonu aşkın nüfus, 2,5 milyon kadar gecekondu tipi yapılarda yaşamaktalar.
Öte yandan konutu bir kamu hizmeti olarak gören ve o anlayışla yurttaşlara sunmak isteyenler kadar piyasa mekanizmasının koşulları içerisinde arz ve talep yasalarının çizdiği çerçeve içerisinde oluşan fiyat üzerinden alınıp satılabilmesini önerenler de var. Devleti küçülten liberalleştirme eğilimlerinin bütün dünyada ağırlık kazandığı özellikle son yıllarda ikinci yaklaşımın ağır bastığı dikkat çekmektedir. Gelir dağılımında dengenin bozuk olduğu az gelişmiş ülkelerde geniş halk yığınları, ödeme güçlerine uygun bir konuta erişimden sürekli olarak yoksun kalmaktadır. Acaba bu koşullar karşısında devletin kurumlarının toplum adına harekete geçerek barınma gereksinimlerini kendi olanaklarıyla karşılayamayan kitlelere konut yardımı yapması gerekmez mi? Barınmanın tüm insanlar için temel bir hak olduğu düşüncesi, acaba hukuksal belgelere geçirilemez mi? gibi soruların sorulması gerekmektedir. Zira bir insanın insanca yaşamaya elverişli bir barınağa sahip olmasında yadsınamaz toplumsal yararlar vardır.”
Doç. Dr. Murat Turgut: “Konut Sertifikası ile Uygun Fiyatlarla Ev Sahibi Olmak Mümkün”
Türkiye’nin yatırıma olan bakış açısı konusunda önemli noktalara değinen İbn Haldun Üniversitesi Öğretim Üyesi Doç. Dr. Murat Turgut, konferansta yaptığı konuşmada konut sertifikası konusuna değinerek şunları aktardı:
“Biz ya altın alıyoruz ya da ev alıyoruz. Konut sertifikası da altın sertifikasının tamamlayıcı bir parçası gibidir. Konut sertifikasının ne faydası olacak? Bir hane halkı ya da kişiler kredi maliyetine katlanmaksızın belli bir süre içinde konut sahibi olabilecekler. Biz konut sertifikasyonu derken, sosyal amaçlı konutları çok uygun fiyatlarla satın alabilmeyi kastediyoruz. Bu nedenle bu sürecin altın sertifikasyonunda olduğu gibi konut sertifikasının da kolayca satın alınabileceği şekilde planlanması gerektiğini ve bunun güzel bir oluşum olacağını düşünüyorum.”
Mehmet Zeki Adlı: “Türkiye, Tapu Kadastro Alanında Dünyada Örnek Gösterilecek Bir Noktada”
“Kentsel Dönüşüm ve Yeni Model Arayışları” başlıklı bir sonraki oturumda konuşan Tapu ve Kadastro Genel Müdürü Mehmet Zeki Adlı, Tapu ve Kadastronun 176. yılını kutladıklarını ve temel amaçlarının tapu sicilleri ile mekânsal sistemin altyapısını oluşturmak olduğunu belirtti. Adlı, şöyle devam etti:
“3 boyutlu kadastro projemizle ilgili aşağı yukarı 2017-2018’den itibaren kendi uçağımızla 3 boyutlu uçuşlar yapıyoruz. Elde ettiğimiz verileri de mülkiyet verileriyle entegre edip daha sonra özellikle meskûn sahada entegre ettiğimiz gayrimenkulleri mimari proje ile sayısallaştırdığımızda insanlar araziye gitmeden gayrimenkulü her türlü boyutuyla görme imkânına sahip olacak. Hatta katına tıkladığı zaman dairenin içine varıncaya kadar üç boyutlu olarak görebilecek. Yine istenen durumda navigasyona tıklayarak araziye de gidilebilecek. Şu anda pilot uygulama yapıyoruz, buradaki hedefimiz Türkiye’nin tamamında tek tapu müdürlüğüne bağlıymış gibi çalışmalar gerçekleştirmek…
Taşınmazların kayıt altına alınması konusunda Dünya Bankası çalışmasına göre biz dünyada 27. sıradayız. 2018 veya 2019’da bu sıralamada 54. sıradaydık, bu 27. sıra da bizi yanıltmasın. Zira gelişmiş pek çok ülkeden iyi durumdayız. Öte yandan arazi idaresinin kalitesi endeksine baktığımız zaman da 30 puan üzerinden 27 puan almış bulunmaktayız. Yani Türkiye’nin tapu kadastro alanında dünyada örnek gösterilecek iyi bir noktada olduğunu söyleyebilirim.”
Banu Aslan: “Karbon Emisyonunu Azaltarak Çevre Sağlığına Katkıda Bulunmakla Mükellefiz”
Konuşmacılardan T.C. Çevre ve Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Yapı İşleri Genel Müdürü Banu Aslan, Bakanlık olarak enerji tasarrufu üzerine yaptıkları çalışmalara değindi ve “Dünya bizim ortak evimiz. Her birimiz karbon emisyonunu azaltmakla çevre sağlığına katkıda bulunmak için elimizden geleni yapmakla mükellefiz” diyerek şunları aktardı: Çevresel olarak etki eden solar enerji istasyonları, yakın zamanda otoparklarımızda elektrikli araçlar için de birtakım uygulamalar yapacağız. Hem vatandaşlarımızın hayatını kolaylaştırma hem de enerji tasarrufu sağlama niyetiyle. Türkiye genelinde şu an 575 yerleşkeyi başlattık. Kamusal alanların ya da kamu yapılarının ihtiyaca cevap vermesi o bölgenin yaşanacak alanlar olarak tercih edilmesine de etki etti.” dedi.
3. Uluslararası Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Konferansı’nın 2. gününe dair detaylar için tıklayınız…
3. Uluslararası Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Konferansı’nın 3. gününe dair detaylar için tıklayınız…
