İçindekiler
Taşınmaz ticaretinin satış ve pazarlamasında kullanılan en etkin araçların başında internet ilan portalları gelmekte. Hemen hemen herkes, kurumsal ya da bireysel olarak satın alma, kiralama ve satış için ilanlarını bu portal siteleri ve hatta mobil uygulamaları üzerinden yönetmekte. Ancak ilan bilgilerinin eksikliği, hatalı bilgilerin olması, bilgilerin gizlenmeye çalışılması ve hatta sahte ilanlara yer verilmesi, insanların güvenine şüphe düşürmekte.
İlanlarda dolandırıcılığa kadar varan olaylar sürekli haber olarak önümüze gelmekte. Bu soruna çözüm olması için Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’te 31.08.2023 tarihinde düzenlemeye gidilerek, “İnternet Ortamındaki İlanlara İlişkin Yükümlülükler” düzenlendi ve 01.11.2023 tarihinde yürürlüğe girdi. Peki, neydi bu düzenleme?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’te Neler Yer Alıyor?
İnternet ortamındaki ilanlara ilişkin yükümlülükleri düzenleyen yönetmeliğin 12. maddesinde şu ifadeler yer almakta:
(2) Başkalarına ait taşınmazların satışına yönelik ilanlara elektronik ortam sağlayan gerçek veya tüzel kişiler aşağıdaki hususlara uymakla yükümlüdür:
- İşletme ve sözleşmeli işletmelerin 14’üncü maddenin ikinci fıkrasının (i) bendinde belirtilen yükümlülüğünü yerine getirebilmesine imkân sağlamak.
- İşletme ve sözleşmeli işletmelerin üyeliğinden önce Bakanlığın internet sayfası veya Bilgi Sisteminden yetki belgesi kontrolü yaparak yetki belgesine sahip olmayan işletme ve sözleşmeli işletmeleri üye yapmamak.
- Gerçek kişinin adı, soyadı ve T.C. kimlik numarası ya da yabancı kimlik numarası ile telefon numarasını; tüzel kişinin unvan ve telefon numarasını üyelikten veya ilanın yayımlamasından önce doğrulamak. Doğrulanmış bilgilerin güncelliğini korumak ve bu bilgileri saklamak.
- İlana konu taşınmazın ilan veren üyeye veya bu üyenin gerçek kişi olması hâlinde birinci ve ikinci derece kan hısımlarına veya eşine ait olduğunu ya da ilanı veren üyenin ilana konu taşınmaz sahibi tarafından yetkilendirildiğini ilan yayımlanmadan önce doğrulamak.
- İlanlara ilişkin talep ve şikâyetlerin internet tabanlı iletişim yöntemlerinden en az biri ve telefon aracılığıyla iletebilmesi için müşteri hizmetleriyle iletişim imkânı sunmak. Bu talep ve şikâyetlerin etkin şekilde yönetilerek sonuçlandırılmasını sağlamak.
- İlan, şikâyet ve üyeliklere ilişkin bilgileri Bakanlığın taleplerine uygun olarak Bakanlığa
- Piyasa yapısını bozucu veya tüketiciyi yanıltıcı ilanları önlemeye yönelik tedbirleri almak, etkin ve sürdürülebilir rekabet şartlarının ve tüketicinin korunması amacıyla Bakanlıkça alınan tedbirlere uymak.
Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi Olmayan Kişiler İlan Verebilecek mi?
Bu düzenlemeye göre artık taşınmaz ticareti yetki belgesi olmayanlar ilan sitelerine üye olamayacaklar. Yani artık herkesin emlakçı olması durumu ortadan kalkacak. Mesleki yeterlilik belgesi olmayan, taşınmaz ticareti yetki belgesi bulunmayanlar ilan sitelerine üye olamayacaklar ve ilan veremeyecekleri için gayrimenkul pazarında iş yapma ihtimalleri de çok azalmış olacak. Bu konumda olan işletmeler haricinde, sadece taşınmazın birinci ve ikinci derece kan hısımlarına veya eşine ait olduğunu ispat edebilen gerçek kişiler ilan verebilecekler.
Taşınmaz Sahibi Nasıl Doğrulanacak?
İlana konu taşınmazın; ilan veren üyeye, bu üyenin gerçek kişi olması hâlinde birinci ve ikinci derece kan hısımlarına veya eşine ait olduğunu ya da ilanı veren üyenin ilana konu taşınmaz sahibi tarafından yetkilendirildiğini, ilanı yayımlamadan önce doğrulamak, ilan sitesinin sorumluluğunda olacak. Taşınmaz ticareti yetki belgesi olan kuruluşa taşınmaz sahibi ilan verebilmesi için yetki verecek ve ilan sitesi bu yetkiyi doğrulamaktan sorumlu olacak. Peki, bu nasıl olacak?
EİDS – Elektronik İlan Doğrulama Sistemi
e-Devlet Kapısı’nda yer alacak olan Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS); Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü, Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü ve Ticaret Bakanlığı İç Ticaret Genel Müdürlüğü ortak çalışmaları ve e-Devlet Kapısı Entegrasyon biriminin teknik çalışmaları sonucunda test aşamasına geçti.
Taşınmaz sahibi; e-Devlet üzerinden EİDS uygulamasına girerek taşınmazlarını listeleyecek, yetki vermek istediği taşınmazını işaretleyecek, ardından taşınmaz ticareti yetki belgesi olan ve Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi’nde (TTBS) kayıtlı emlak işletmesini seçerek, asgari 3 ay olacak şekilde ilan verme yetkisi işlemini tamamlayacak. İlan platformları ise bu yetkiyi entegre sistem üzerinden doğrulayarak ilanları yayınlayacaklar. Sistemin 15 Eylül 2024 tarihinde aktif hâle gelmesi bekleniyor.
İlan Yetkisi Tek Firmaya mı Verilebilecek?
Hayır. Taşınmaz sahibi birden çok firmaya ilan verme yetkisi tanımlayabilir. Sistemde buna engel bir durum yok ve istediği zaman vermiş olduğu yetkiyi iptal edebilir.
Birden Çok Yetki Verilebiliyor Olması Nasıl Değerlendirilmeli?
EİDS sisteminin mevzuat çerçevesinde oluşturulmuş olması nedeniyle mevzuatta yer almayan koşulları sağlaması beklenemez. Mevzuatta, taşınmaz satış aracılık yetkisini mülk sahibinin yalnızca bir kişiye vermesini düzenlenmemiş. Ancak böyle bir düzenlemenin olmayışı, taraflar arasında özel koşulların düzenlenemez olması anlamını taşımıyor.
Taşınmaz ticareti yetki belgesine sahip olan işletme ile mülk sahibi arasında düzenlenecek olan yetkilendirme sözleşmesi, alım – satım aracılık sözleşmesi ve kiralamaya aracılık sözleşmelerinde kararlaştırılması hâlinde; oran veya tutarı işletme veya sözleşmeli işletme için hizmet bedelini aşmamak koşuluyla, taraflardan birinin sözleşmeden cayması durumunda, karşı tarafa ve işletme veya sözleşmeli işletmeye ödenecek cayma bedeli ve sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi hâlinde uygulanacak ceza koşulunun belirlenmesine, mevzuat imkan tanımakta.
Ayrıca özel hüküm olarak, taraflar tek yetkililik koşulu belirlemekte de özgürler. İlgili kanuna göre sözleşmenin uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda hangi il mahkeme ve icra dairelerinin yetkili olduğu hususu, uyuşmazlığın çözümü için arabuluculuk veya tahkim gibi alternatif çözüm yollarına başvurulmasına ilişkin kayıtlar ve kararlaştırması hâlinde tarafların diğer hukuki ve mali sorumlulukları sözleşmede düzenlenir. Dolayısıyla tarafların arasında düzenleyecekleri sözleşme hükümleri ile tek yetki verme koşulu sağlanacak olur ve bu durumu ihlal eden bir fiil ortaya çıkacak olursa (birden çok işletmeye ilan verme yetkisi vermek gibi) sözleşmede belirtilen hukuki çözüm yollarına başvuru hakkı olacaktır.
Taşınmaz Ticaretindeki Düzenleme ile Neler Değişecek?
Artık kimse hayali bilgilerle ilan verme şansına sahip olmayacak. Sistem üzerinde kayıtlı olmayan hiçbir taşınmaz için sahibinin bilgisi ve yetkilendirmesi olmaksızın ilan verilemeyecek. Bu yeni düzenleme ile taşınmaz piyasalarındaki sahte ilan, ilan kirliliği, kimliği belli olmayan ilan sitesi üyelikleri, ilanlardaki bilgi kirliliği ve yetersizliğinin ortadan kalkması hedefleniyor. Bu sayede manipülatif fiyat artışlarının önüne geçilmek isteniyor. Ve en önemlisi tüketici mağduriyetlerinin en aza indirilmesi bekleniyor.
Yapılan Düzenleme Yeterli mi?
Yapılan düzenleme mevcut kötü durumu büyük ölçüde düzeltmekte faydalı olacaktır. Ancak taşınmaz piyasalarındaki en önemli sorun, bilgilerin doğruluğunun teyit edilmemesidir. Pazarda işlem yapan birçok aktör yetersiz ve yanlış bilgi ile hareket etmekte ve bu kişilere iş yapan tüketiciler günün sonunda mağdur olmaktadırlar. Yeni düzenleme ile işletmelerin kayıt altına alınacak olması son derece olumlu fakat ilanlardaki bilgilerin doğruluğu denetimler ile teyit edilmeli. Yanlış ve eksik bilgi içeren ilan sahiplerine ceza uygulanmalı. İlanların yeterli ve doğru bilgi içerir hâle gelmesini sağlamak gerekmektedir.
Doğru Yolda Atılan Her Adım Kıymetlidir
Gayrimenkul sektörü, ülke ekonomisinde çok önemli bir yere sahip olmasına rağmen yasal düzenlemelerin yetersizliği nedeniyle güvenli işlem yapmaya elverişli değil. Tüketicinin mağduriyetini önleyecek, sektörde işini doğru yapma azminde olanları koruyacak her türlü düzenleme bu nedenle çok kıymetli.
Sistemi kontrol edilebilir hale getirmek üzere yapılan bu düzenlemenin ileride geliştirilerek daha verimli hâle geleceğine inanıyorum. İlanların elektronik olarak doğrulanmasının yanına bir de ilan içeriğindeki bilgilerin denetlenerek, doğruluğunun teyit edilmesi eklenebilirse başarılı bir sonuç elde edilebilir. Düzenlemenin sektöre ve tüm tüketicilere hayırlı olması dileğiyle…
