İçindekiler
Ülkemizde uzun yıllardır özel mülkiyetin uhdesinde olan arsa ve araziler üzerine konulan imar planı kaynaklı kısıtlamalardan dolayı birçok mülk sahibi çeşitli mağduriyetler yaşamaktadır. Bu mağduriyetlerin giderilmesi için açılan kamulaştırmasız el atma davaları da uzun sürdükleri ve sonuçları tarafları memnun etmediği için çözüm olmadı.
İmar Planları ve Uygulamaları Mülk Sahiplerini Nasıl Mağdur Etti?
İmar planları ve imar uygulamalarından kaynaklanan ve mağduriyetlere sebep olan kısıtlılıkların ne olduğu konusunu kısaca açıklamakta fayda bulunmaktadır.
İmar planları yapılırken bölgenin ihtiyacı olan; park, yeşil alan, okul alanı, sağlık alanı, tesis alanı, belediye hizmet alanı, vb. birçok donatı alanı olarak adlandırdığımız alanlar planlara işlenmektedir. İmar planlarına konulan bu alanlar üzerinde plan özelliğine göre uygulama yapılabilmesi için belediyeler 3194 İmar Kanunu’nun 18. Maddesi gereği arsa ve arazi düzenlemesi yaparak plan üzerine konulan donatı alanlarının kamu adına terkini yapmaktadırlar.
Donatı olarak adlandırdığımız alanlar iki farklı şekilde tescil edilmektedir: Yol, yeşil alanlar ve park alanlarının kamu adına terki yapılırken; hastane, okul, belediye hizmet alanı olarak ayrılan alanlar ise uygulama alanına giren parsellerin maliklerinin hisseleri oranında kendi adlarına tescil edilmektedir. Daha sonra ilgili kurumlar plan özelliğine göre inşaat yapılabilmesi için kamulaştırma yapmaktadırlar.
Kamunun kullanımına ayrılan fakat mülkiyeti şahısta kalan bu alanların kamulaştırılması çok uzun zaman almakta mağduriyete sebep olmaktadır. Akabinde yıllarca süren davalar açılmaktadır. Uzun süren bu dava sürecine Anayasa Mahkemesi tarafından beş yıl sınırlama getirilse de çözüm olmamıştır.
İmar Transferine Neden İhtiyaç Duyuldu?
İmar Kanunu’na göre imar planları ve imar uygulamalarının amaçlarından biri de arsa ve arazi düzenlemesidir. Arsa ve arazi düzenlemesinin amacı, modern şehirlerin kurulmasına temel oluşturmak için şehirlerin ihtiyacı olan alanları ve yapılaşmaya uygun imarlı parselleri oluşturmaktır.
Arsa ve arazi uygulamaları yapılırken umumi hizmetler ve kamu hizmetlerinin yapılması için günümüzde %45’e varan oranlarda Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) olarak adlandırdığımız kesintiler yapılmaktadır. Daha önceki yıllarda imar uygulamaları sonunda DOP kesintilerinin yanında bir de Kamu Ortaklık Payı (KOP) kesintileri yapılmaktaydı. Bu, uygulama alanında ihtiyaç duyulan kamu hizmetlerinin karşılanmasına düzenleme sınırı içinde parselleri bulunan tüm maliklerin katılımını sağlamak, bu yolla düzenleme alanının kamu hizmetine dönük altyapısını oluşturmak amacıyla gerçekleştirilmektedir.
KOP olarak kesilen bu alanların tapuları genellikle özel mülkiyete tabi olduğu için uygulamada resmi hizmet alanlarına ayrılan bu parsellere tahsis edilen taşınmazların, ilgili idare tarafından kamulaştırılmaması ya da malikleri tarafından bağışlanması gerekmektedir. Özellikle kamulaştırılmaması durumunda mülk sahibi, çok ciddi anlamda mağdur edilmektedir.
Bir diğer husus ise imar planlarına konulan resmi hizmet alanlarının olduğu bazı parseller üzerinde çok yoğun kaçak yapılaşma olması ve çevre parsellerde daha önceki yıllarda yapılan mevzi lokal plan ve uygulamadan dolayı ilgili belediyenin imar uygulamasından kaçınmasıdır. İmar planı tarafından kamulaştırma yapılmadan yıllarca üzerindeki plandan kaynaklanan kısıtlılıktan dolayı tapu sahibinin parsel üzerindeki tasarrufu adeta kağıt üzerinde kalmakta ve bu durumda çok ciddi anlamda mağduriyete sebep olmaktaydı.
Yukarıda saydığım gerekçelerden dolayı çözülemeyen ve adeta kangrenleşen bu soruna çözüm bulmak için 05.12.2024 ve 7534 sayılı RG ile 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 5. maddesine yeni bentler eklenerek imar hakkı transferinin önü açılmıştır.
İmar Hakkı Transferi Nasıl Uygulanacak?
3194 Sayılı İmar Kanunu’nda yapılan değişikliklere göre, özetle 1 / 1000 ölçekli uygulama imar planı bulunan, arsa ve arazi düzenlemesi yapılmış ya da arsa ve arazi düzenlemesi yapılması mümkün olmayan alanlarda bulunan parsellerin tamamı ya da bir kısmının resmi hizmet alanlarında kalmasından dolayı özel mülkiyete konu yapılaşma hakkının verilmemesi durumunda, verilemeyen inşaat hakkının başka parsel yada parsellere imar planındaki mer-i plan durumuna göre imar hakkının taşınması kararı uygulamaya kondu.
Uygulamada, imar hakkı transferi yapılırken alıcı parselin mevcut imar durumunun en fazla %30’u kadar kullanılacağı belirtilerek sınırlama getirilmiştir. Burada akla gelen soru şu; “Diğer kalan %70 kısmını nerede kullanılacak?” Buradan imar hakkının tek parsele değil de birden çok parsele kullanılacağı anlaşılmaktadır.
Diğer bir husus ise verici(donatı) parselin imar hakkı transferi yapılırken, transfere konu inşaat alanının ne kadar olacağının belirlenmesinde, en yakın imar parselinin / adasının emsale esas inşaat hakkını aşmamak kaydı ile ilgili belediyece belirlenecek olmasıdır.
İmar transferi yapılmasında başka bir kriter ise; alıcı ve verici(donatı) parsellerin değer tespitleri üzerinden transfer yapılacağı belirtilerek uygulamanın ilgili idarenin takdirine bırakılmış olmasıdır. Değerleme yapılırken, ilgili kurumun karar verebilmesi için her iki parselin değerlemesini bağımsız iki farklı gayrimenkul değerleme şirketinin ekspertiz raporlarına göre transfer yapılacağı, her iki parsel arasında değer tespitleri arasında fark olması durumunda ise mahsuplaşma yapılacağı belirtilmektedir.
Yeni Düzenleme Sorunlara Çözüm Olabilecek mi?
Özel mülkiyetin üzerine konulan imar planı kaynaklı sorunların çözümü için yapılan bu değişiklik, mevcut sorunlara çözüm olabilir mi? Bundan pek de emin değilim. İçerisinde birçok yeni problemler olduğu muhakkak. İmar planları ile şehrin gelecek nüfus projeksiyonuna göre oluşturulan kamu alanlarına kamulaştırılma yapılmadan taşıma imar verilmesi, şehrin nüfus yoğunluğunu dahada artıracaktır. Yaşanacak sıkıntılardan biri de alıcı parselin mevcut imar durumunun en fazla %30’una taşıma izni verilecek olmasıdır. Bu belki yoğunluğu önlemek amacı ile yapılmış olabilir ama verici(donatı) parselin imar hakkının birçok parsele dağıtılması ile uygulamada daha fazla problemin meydana geleceğini düşünüyorum.
