İnşaat Sözleşmelerinde, Eksik İş-Ayıplı İş Ayrımı

İnşaat sözleşmelerinin uygulamasında yüklenicinin; sözleşme konusu eseri / yapıyı, taraflar arasındaki sözleşme hükümleri çerçevesinde yerine getirme yükümlülüğü bulunmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 470. maddesinde eser sözleşmeleri düzenlenmiş olup konumuz itibarıyla inşaat sözleşmeleri, eser sözleşmeleri kapsamında yer almaktadır. Eser sözleşmesi; yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

İnşaat sözleşmelerinin uygulanmasında eksik iş (ifa) ile ayıplı iş (ifa) kavramları karşımıza çıkmakta ve çoğunlukla iki kavram karıştırılmaktadır. Bu noktada iki kavramın birbirinden ayırt edilmesi, uyuşmazlıkların çözümü noktasında büyük önem taşımaktadır.

Eksik İş, Ayıplı İş Değildir

Borcun yerine getirilmemesi sonucunda ayıplı iş veya eksik iş söz konusu olabilmektedir. Eksik iş ve ayıplı iş, iki ayrı kavramdır. İnşaat sözleşmelerinde eksik iş, taraflar arasında mutabık kalınarak sözleşme hükmü hâline gelen unsurların eserde yer almaması, yüklenici tarafından sözleşme ile taahhüt edilen işlerin yerine getirilmemesi şeklinde tezahür etmektedir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin kararında¹, “(…) eksik iş kavramı ayıp kavramından farklı olup, ayıp hükümlerine bağlı değildir. Eksik işler bedeli eser sözleşmelerinde öngörülen zamanaşımı süresi içerisinde her zaman istenebilir. Bu hususta ayıplar için öngörülen ihbar yükümlülüğüne uyma zorunluluğu da bulunmamaktadır.” ifadeleri ile eksik iş ve ayıplı iş kavramlarının farklılık içerdiği ve bu doğrultuda da farklı hükümlere tabi olduğuna dikkat çekilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu, Bu Konuda Ne Söylemektedir?

Eksik iş ve ayıplı iş ayrımını ortaya koymak adına, Hukuk Genel Kurulu’nun 02/05/2019 tarihli kararına² kısaca değinmenin yerinde olacağı kanaatindeyim. Karar sadece kavramsal açıdan ele alınacak olup kararın tüketici hukuku uygulamasına ilişkin kapsamına değinilmeyecektir.

Hukuk Genel Kurulu’nun kararında; taşınmaz satışına konu olan uyuşmazlıkta inşaata ait tanıtım ve reklamlarda site bünyesinde spor ve yaşam alanının sitedeki bağımsız bölümlerin sakinlerine tahsis edileceği taahhüdü bulunmaktadır. Taahhüt edilen alan, Toplu Konut İdaresi Başkanlığının (TOKİ) mülkiyetinde olan kamuya ait bir parselde yapılmıştır. Yerel Mahkeme de söz konusu durumu açık ayıp olarak hükme bağlamıştır.

Yargıtay Özel Dairesi ise eksik işin mevcut olduğunu belirterek yerel mahkemenin dava konusu işin açık ayıp olarak nitelendirmesini hukuka uygun bulmamıştır. Yerel mahkemenin direnme kararı üzerine Hukuk Genel Kurulu’nun önüne gelen uyuşmazlıkta; Hukuk Genel Kurulu ise kararına dayanak olarak bir başka emsal kararın esasına atıfta bulunmuştur. Hukuk Genel Kurulu’nun 20/12/2018 tarihli kararına³ atıfta bulunularak; bağımsız bölüm sakinlerinin hak sahibi olmadığı taşınmazlarda taahhüdün gerçekleştiğine ve bu nedenle de eksik işin bulunduğuna karar verilmiştir.

Netice itibarıyla eksik iş kavramı, sözleşme ile yüklenicinin üstlendiği ama yerine getirmediği işe karşılık gelmektedir. İlgili kararda da vurgulandığı üzere taahhüt edildiği şekilde tamamlanmamış/inşa edilmemiş işten, hukuki ve fiziki olarak yararlanılma imkânı ortadan kaldırılmışsa eksik işten söz edilmektedir.

Eksik İş, Tamamlanmamış İştir

Eksik iş kavramı, kanuni düzenlemelerde yer almamakla birlikte doktrin ve Yargıtay kararları çerçevesinde şekillenerek tanımlanmaktadır.

İnşaat bilimine ilişkin teknik/bilimsel yoksunluk ayıplı işe karşılık gelmektedir. Eksik işin bulunduğu durumlarda ise yapılması gereken işin eksik bir şekilde yapılması söz konusudur.

Terminolojik olarak bakıldığında ise eksik iş hâlinde borcun eksik bir şekilde yerine getirildiği anlaşılmakta, hâl böyle olunca da tamamlanmayan bir yapının ayıp niteliğinde olup olmadığının değerlendirilebilmesi mümkün görünmemektedir.

İnşaat sözleşmelerine konu birçok uyuşmazlık, inşaatın tamamlanma oranına göre şekillenmektedir. Konumuz itibarıyla bütünüyle tamamlanmamış yapılarda, eksik işin mevcut olduğu sonucuna varılabilmektedir. İnşaatın tamamlanma oranının düşüklüğü eksik iş kalemlerinin fazlalığına dayanak oluşturmaktadır. Eksik işin varlığı hâlinde, yapılmamış bir iş söz konusudur. Bu nedenle yapılmayan işin tamamlanabilmesi ihtiyacı, eksik işin varlığı için bir ölçüt olmaktadır.

Eksik işin meydana geldiği durumlarda inşaat sözleşmesi kapsamındaki iş tamamlanmadığı için borç tam olarak yerine getirilmiş olmayacaktır. Taahhüt edilen işin belirli bir bölümünün veya işin kendisinin ifa edilmemesi hâlinde eksik iş söz konusu olmaktadır. Öngörülmüş olmasına rağmen yapılmayan/tamamlanmayan sözleşme konusu eserin, iş sahibinin kullanım amacını karşılamaması sonucuna varılacaktır.

Uygulama açısından iskân ruhsatı olarak da adlandırılan yapı kullanma izni, en genel ifade ile yapının hukuka uygun bir şekilde inşa edildiğini ifade etmektedir. Teknik olarak ise yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak inşa edilmesini ortaya koymak, yapı kullanma izninin işlevidir. Yapı kullanma izin belgesinin (iskân ruhsatı) alınmamasının yerleşik Yargıtay uygulamasında eksik iş niteliğinde olduğunu vurgulamak isterim.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2019 tarihli kararında⁴, “Diğer yönden, taraflar arasındaki sözleşmede iskân alınması kararlaştırılmış olup, yüklenici tarafından edimin ifası ancak iskân alınarak taşınmazın teslimi ile mümkün olabilir.” ifadeleri ile yapı kullanma izninin alınmaması durumunun eksik işi oluşturacağı vurgulanmıştır.

Yapı kullanma izninin alınması, sözleşme ile yükleniciye yükletilen bir borç olarak hüküm altına alınmışsa ve yüklenici tarafından sözleşme konusu eserin/yapının teslim edilmesi iskân ruhsatı alınması anlamına gelmekteyse yapı kullanma izni alınmadan yapılacak iş, eksik iş niteliğinde olacaktır.

Bağımsız bölümlerde veya ortak alanlarda sözleşme hükümlerine göre taahhüt edilmiş ancak inşa edilmemiş olmakla birlikte, benzer nitelikteki inşaatlarda gerekliliği bulunan iş kalemlerinin yerine getirilmemesi de eksik iş anlamına gelecektir.

Tamamlanan Ancak Taahhüt Edileni Karşılamayan İş, Ayıplı İştir

Konumuz itibarıyla yüklenicinin, Türk Borçlar Kanunu 470. madde hükmü doğrultusunda eser meydana getirme borcu bulunmaktadır. Söz konusu borç ise iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa edilmek zorundadır. Yüklenici borcunu gereği gibi, bir başka deyişle olması gereken şekilde yerine getirmediği zaman borç; kötü bir şekilde yerine getirilmiş olmaktadır. Ayıplı işten anlaşılması gereken; işin bozukluk barındırması, kusurlu olmasıdır.

Ayıplı işin mevcut olduğu durumlarda yerine getirilmiş bir borç söz konusu iken borç, gereği gibi yerine getirilmemiştir. Eserin, taahhüt edilen vasıfların yerine getirilmemiş bir şekilde teslim edilmesi ve iş sahibinin inşaat sözleşmesine konu eserden beklediği menfaatleri zedeleyici bozuklukların varlığı; ayıbın mevcudiyetini ortaya koymaktadır. Somutlaştırmak gerekirse inşaat sözleşmesi kapsamında belirli bir kalite standardında yapılacağı taahhüt edilen imalatın, bu standardın altında yapılmış olması; ayıplı işi oluşturmaktadır.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin kararında⁵, “Ayıplı iş, vasıf noksanlığını ifade ettiği halde, eksik iş kavramı sözleşmesine göre üstlenildiği halde yapılmayan işleri ifade eder. Bu yönüyle de işin yapılmamış olması halinde de, niteliğinin sözleşmeye uygun olup olmadığı söz konusu edilemez.” şeklinde hüküm tesis edilmiştir.

İlgili karardan da anlaşılacağı üzere inşaat sözleşmesi kapsamında yüklenici tarafından taahhüt edilen işin niteliği bakımından noksanlığın varlığı, ayıplı işe vücut vermektedir. Ayıplı iş hâlinde yüklenici tarafından yapılan ve tamamlanan bir işin varlığı söz konusudur. Bununla birlikte yapılan söz konusu işin niteliği, iş sahibinin talep ve beklentisini karşılayacak düzeyde olmamaktadır.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin kararında⁶, “Eksik iş, sözleşme konusu işin bir kısmının hiç yapılmamasıdır; yani yapılmayan iştir. Ayıplı iş ise, eksik işten farklı olup, esasen yapılan iştir. Ayıp, bir malda ya da eserde sözleşme ve yasa hükümlerine göre normal olarak bulunması gereken niteliklerin bulunmaması ya da bulunmaması gereken bozuklukların bulunmasıdır. Kısaca; ayıp, eşyanın normal niteliklerinden ayrılmasıdır.” yönünde görüşün benimsendiğini ifade etmek gerekmektedir.

Söz konusu kararda ayıplı iş ile eksik işin farklılığı ortaya koyulurken, ayıplı işin aynı zamanda bulunmaması gereken bozuklukların varlığı hâlinde de mevcut olacağı vurgulanmıştır.

Eksik İş ve Ayıplı İş Hâlinde Yararlanılacak Kanun Hükümleri Farklıdır

Eksik iş ve ayıplı işin ne anlama geldiğini ifade ettikten sonra, özellikle uygulama açısından eksik iş hâlinde yararlanılacak kanun hükümleri ile ayıplı iş hâlinde yararlanılacak kanun hükümlerine dikkat çekmek yerinde olacaktır. Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümlerini düzenleyen Ayıbın Belirlenmesi başlıklı 474. maddesindeki, “İş sahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır.” hükmüyle iş sahibine; teslim edilen eserin/yapının gözden geçirilmesi ve eğer ayıp söz konusu ise ayıbın bildirilmesi yükümlülüğü yükletilmiştir.

Ayıplı iş hâlinde belirtmiş olduğum gibi tamamlanmış bir iş söz konusu olduğundan dolayı, iş sahibinin hukuken ihtirazi kayıt olarak ifade ettiğimiz çekinceyi koyması gerekmektedir. Şöyle ki inşaat sözleşmesine konu yapının teslimi hâlinde ayıplı bir şekilde teslim alındığı dair bir kayıt, bir ibare yer almak zorundadır.

Ayıplı iş hâlinde yüklenici, inşaat sözleşmesi kapsamında yüklendiği borcunu gereği gibi ifa etmemektedir. Madde hükmünden de görüleceği üzere teslim edilen bir eserden bahsedilmektedir. Eksik işin varlığı hâlinde yapılmayan, eksik bırakılmış bir iş kalemi söz konusu olduğu için de teslim olgusunun mevcudiyetinden bahsetmek isabetli olmayacaktır. Böyle bir durumda da iş sahibinin eksik işten dolayı gözden geçirme ve eksikliği yükleniciye bildirme yükümlülüğü doğmayacaktır.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin kararında⁷ şu ifadeler ile eksik iş ve ayıplı işin varlığı hâlinde yararlanılacak kanun hükümlerinin farklılığına dikkat çekilmiştir:

“(…) Ayıbın bildirilmemesi halinde eser kabul edilmiş sayılır. Eksik işler yönünden ise ihbar yapılmasına gerek olmayıp, zamanaşımı süresi içerisinde eksikler yönünden istemde bulunulması mümkündür.

Eser sözleşmesinde ayıba dair hükümler, 6098 sayılı TBK’nın 474-478. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Ayıp, imâl edilen bir eserde veya malda, sözleşme ve ekleri ile iş sahibinin beklediği amaca ve dürüstlük kurallarına göre bulunması gereken vasıfların bulunmaması, bulunmaması gereken vasıfların ise bulunmasıdır. Şayet, imâl edilen eserde ayıp varsa, iş sahibi tarafından süresi içersinde ayıp ihbarında bulunulması şartıyla sözleşme ve dava tarihinde yürürlükte bulunan Borçlar Kanunu’nun 475. maddesinde sayılan seçimlik haklarından birisini kullanabilir. Bu hakkın kullanması için iş sahibi tarafından ayrı bir dava açılabileceği gibi, yüklenici tarafından aleyhine açılmış olan bir davada da bu hususu def’i olarak ileri sürebilir.

Eksik iş ise sözleşme ve eklerine göre yapılması gerektiği halde yapılmayan (noksan bırakılan) işleri ifade eder. Eksik işler bedelinin istenebilmesi için teslim sırasında ihtirazi kayıt konulmasına ya da ihtar çekilmesine gerek bulunmamaktadır. Eksik işler yönünden TBK’nın 474 ve 477. maddesindeki hükümler uygulanmaz.”

Görüleceği üzere eksik işin varlığı durumunda iş sahibi, ayıptan sorumluluk hâlinde olduğu gibi; gözden geçirme, teslim anında ihtirazi kayıt düşme ve bildirim yükümlülüğü altında değildir.

Eksik işin varlığı hâlinde ayıptan sorumluluğa ilişkin hükümler, uygulama alanı bulmayacaktır. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Borçların İfa Edilmemesi Başlıklı 112. madde hükmüne göre, eksik işe dayalı talepler iş sahibince istenebilecektir. Madde hükmü genel bir ifade ile “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.” şeklinde düzenlenmiştir.

Ayıplı İş veya Eksik İşten Yüklenicinin Sorumlu Olduğu Hâllerde İş Sahibinin Hakları

Eser sözleşmesine konu işten dolayı ayıp söz konusu ise iş sahibi, Türk Borçlar Kanunu’nun 475. maddesi çerçevesinde seçimlik haklara sahiptir. Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde iş sahibi, şu haklara sahiptir:

• Eser, iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme,
• Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim talep etme,
• Aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme.

İş sahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır. Eser, iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.

Eser sözleşmesine konu işin eksik iş niteliğinde olması hâlinde iş sahibi, işin tamamlanmamış olmasından dolayı Türk Borçlar Kanunu’nun 113. madde hükmü gereğince hareket edebilecektir.

İlgili madde şu şekildedir:

“Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim isteme hakkı saklıdır.”

Uygulamada “Nama İfa” olarak adlandırılan hukuki yol, eksik işlerin varlığı ve hukuki koşulların sağlanması ile iş sahibi tarafından talep edilebilmektedir. Bununla birlikte iş sahibi, yüklenicinin temerrüde düşmesini sağlayarak Türk Borçlar Kanunu’nun 123. maddesi doğrultusunda eksik işlerin tamamlanması amacıyla yükleniciye süre verebilecektir.

İfanın gerçekleşmemesi durumunda ise iş sahibi, Türk Borçlar Kanunu’nun 125. madde hükmü kapsamında hareket edebilecektir.

Bu maddenin içeriği ise şöyledir:

“Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.

Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir.

Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir.”

İş sahibinin eksik iş bedeli adı altında talep edebileceği bedel, eksiklik olarak adlandırılan işlerin benzer inşaat işindeki bitirilme süresi öngörülerek hesaplanan rayiç değere göre şekillenecektir.

Önce Tespit, Sonra Hukuki Yol

Genel hatlarıyla hukuki farklılıklarını ortaya koymaya çalıştığımız eksik iş ve ayıplı iş kavramları; inşaat sözleşmelerine dayalı uyuşmazlıklarda tezahür etmekte ve özellikle iş sahibine yükletilen borçlar, yükleniciye karşı ileri sürülebilen talep konuları açısından farklılık teşkil etmektedir. Bu nedenle ilk olarak eser sözleşmesine konu işin eksik iş mi ayıplı iş mi olduğunun tespit edilmesi gerekmekte, sonrasında ise yapılan tespit doğrultusunda hukuki yol belirlenmelidir.

1) Yarg. 15. HD., 01.07.2015, 2014/5163 E., 2015/3868 K.

2) Ayrıntı için bkz. HGK., 02.05.2019, 2018/929E., 2019/515 K.

3) HGK., 20.12.2018, 2017/768 E. , 2018/1969 K.

4) Yarg. 15. HD., 23.05.2019 , 2018/5361 E., 2019/2479 K.

5) Yarg. 15. HD., 01.07.2015, 2014/5163 E., 2015/3868 K.

6) Yarg..23. HD., 25.09.2014 , 2014/1106 E., 2014/5941 K.

7) Yarg.15. HD., 20.12.2017, 2016/2999 E. , 2017/4504 K.