İçindekiler
İnşaat yapılacak arsa verilerinin ilgili kurum ve kuruluşlardan toplanarak yapıldığı ön hazırlıklardan sonra yüklenici ile arsa sahibinin inşaat sürecinde mağduriyet yaşamaması için sözleşmedeki maddelere dikkat etmek gerekir. Bu noktada olmazsa olmaz maddeleri tek tek değerlendirmek, hatta bir uzmanın görüşü dahilinde ilerlemek hayati öneme sahiptir.
Kat karşılığı (arsa paylı) sözleşmeler aslında satış vaadi sözleşmeler oldukları için olmazsa olmaz geçerlilik şartı, bunların “noterde” yapılmasıdır. Bu sözleşmelerin, herhangi bir ofiste ya da tanıdıkların şahitliğinde yapılması gibi durumlarda geçerli olması mümkün değildir. Toparlayacak olursak; kat karşılığı sözleşmelerin geçerlilik şartı, anlaşma şartlarının her iki tarafın ya da kanuni temsilcilerinin hazır olduğu noter huzurunda yazılarak imzalanmasıdır.
Ana sözleşmede yapılacak bazı değişikliklerin notere gidilmeden taraflar arasında adi sözleşme olarak yapılması, ana sözleşmeyi değiştirmez. Bu durum genelde taraflardan birini mağdur ederek uzun sürecek hukuki sonuçlar ve yargılamalar doğurmaktadır.
Kat karşılığı sözleşme yapılırken dikkat edilmesi gereken kritik öneme sahip maddeleri şöyle sıralamak mümkündür:
Yapı Ruhsatının Alınma Tarihi
Kat karşılığı sözleşmelerde taraflar arasında problem oluşturan maddelerden biri, yapı ruhsatının alınması gereken tarihtir. Bu noktada müteahhit genelde sözleşmeye “bu sözleşmenin başlangıç tarihi yapı ruhsatının alındığı tarihtir” diye bir madde ekleterek inşaatın başlama süresini uzattıkça uzatmakta ve bu durum, taşınmaz sahibinin sabrını adeta test etmektedir.
Yapı ruhsatını verenin belediye olduğu muhakkaktır ve bu noktanın müteahhidin kendi uhdesinde olmadığı aşikârdır. Uygulamada ise yüklenici, elindeki işlerin yoğunluğu nedeniyle ya da piyasadaki ekonomik/politik dalgalanmaları takip ederek nasıl olsa “inşaatın başlangıç tarihi ruhsatın alındığı tarihtir” maddesinden hareketle, temele kazma vurma süresini uzatmakta ve bu da arsa sahiplerinin zararına sebep olmaktadır. Dolayısıyla bu maddenin de sözleşmede bir takvim gününe bağlanmasının önemli olduğunu düşünüyorum.
İnşaat Süresi
Tarafları en çok etkileyen hususlardan biri de inşaat süresinin sözleşmede netleştirilmemesidir. Bu durum tarafları çok ciddi zararlara uğratmanın yanı sıra çevresi tahtalarla çevrilmiş, temeli kazınmış, çevre kirliliği ve can güvenliği açısından birçok sıkıntının kaynağı haline dönüşen terk edilmiş şantiye alanları ortaya çıkarmaktadır.
Sözleşmede inşaatın hangi koşullarda ve tarihte teslim edileceği açık bir ifade ile yer almalıdır. Teslim süresi yazılmayan sözleşmelerde hukuk, aynı büyüklükteki emsal inşaatların ne kadarlık bir sürede yapılabileceği hususunda bilirkişinin görüşüne başvurarak tazminat talepleri konusunda karar verebilmektedir.
Öngörülemeyen Durumlar
Yüklenicinin sözleşmelerde talep ettiği hususlardan biri de öngörülemeyen durumlar hakkında bilgi edinmektedir. Bence bu konuda tarafların mağduriyet yaşamaması için sözleşmede öngörülemeyen durumların ne olduğu hakkında mutlaka açıklama yapılmalıdır. Aksi takdirde mücbir sebepler tarafların yorumuna bırakılır. Bu da işin aksamasına neden olmakta ve teslim süresine etki edebilmektedir.
Buradan hareketle mücbir sebeplerin ne olduğu hususu belirlendiği takdirde “ek sürelerin” ne kadar olacağı kayıt altına alınarak işin zamanında bitirilmesi sağlanabilecektir.
Teslimden Ne Anlaşıldığı Hususu
Sözleşmelerde inşaatın teslimi konusunda çok net, herkesin anlayacağı dilden bir açıklama mutlaka olmalıdır. Bu konuda sözleşmede net açıklama olmadığı durumlarda, inşaatın teslimi “kat irtifakı” tapularının çıkartılması olarak anlaşılıp toprak sahipleri sonu belli olmayan maceralara sürüklenebilmektedir. Oysaki kat irtifakı tapularının çıkartılması ve maliklere teslim edilmesi, inşaatın bittiği anlamına gelmemektedir. Bu aşamadan sonra yapılması gerekenler listesi bulunmaktadır. Hatta bu adımdan sonraki kısımda belki de yapının en önemli aşamalarının kaldığı unutulmamalıdır.
Sözleşmenin başında mutlaka “teslimin” ne olduğu konusunda yoruma mahal bırakmayacak şekilde bir madde olmalıdır. Yani inşaatın bittiğinin, asansöründen, otoparkına, hatta bahçede dikili olacak ağaca kadar gerekli kontrollerin yapılarak ruhsata uygun olarak inşa edildiğinin damgası olan yapı kullanma izin belgesinin alınması gerektiği hususu mutlaka belli olmalıdır.
Nitekim ilgili kanun ve yönetmeliklerde yapı kullanma izin belgesi yani iskânın alınması tamamen yüklenicinin uhdesindedir. Bu belge alınarak artık yapının kullanılmasında herhangi bir problemin olmadığı belirlenip, bağımsız bölümler için alınması gereken son mülkiyet belgesi olan kat mülkiyeti tapularının çıkartılması gerekmektedir.
Son cümle olarak sözleşmeye “inşaatın teslim tarihi iskân belgesinin alındığı tarihtir” ibaresi yazılarak bu konuya netlik kazandırılmalıdır.
