İçindekiler
Kentsel dönüşüm; eskimiş, ekonomik ömrünü tamamlamış, olası bir afette hasara uğraması muhtemel olan yapıların belirlenip bu yapıların güçlendirilmesi, yeniden inşa edilmesi yoluyla kente kazandırılmasını amaçlayan uygulamalardır. 2023’te yaşanan 6 Şubat Depremi ile hem pek çok bina hasar almış hem de olası afette meydana gelebilecek hasarlar gündeme gelmiştir. Bu sebeple de Türkiye’de kentsel dönüşümün önemi artmıştır.
Uzun sürebilen kentsel dönüşüm sürecinin, riskli yapıların hak sahipleri üzerinde bazı olumsuz etkiler doğurması muhtemeldir. Bu sebeple hak sahiplerinin önem arz eden haklarının neler olduğu incelenecektir.
Hak Sahiplerine Sunulan Seçenekler: Yeniden İnşa veya Nakit Ödeme
Yapının mevcut fiziksel durumunun tespit edilerek doğal afetlere karşı dayanaklılığının belirlenmesi için riskli yapı tespiti yapılır. Riskli yapı tespiti taşınmaz maliklerince yapılabildiği gibi başkanlıkça / idarece resen de yapılabilir. 6306 sayılı Kanun m.7 uyarınca riskli yapıya ilişkin tespiti içeren tutanak yapıya asılır. İlgili muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilir. Muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde yapının olduğu yerdeki kentsel dönüşüm müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa ilgili idareye (belediye / il özel idaresi) itiraz edilebilir. İtirazın reddi hâlinde 30 günlük hak düşürücü süre içerisinde maliklerin idari yargıda iptal davası açma hakkı vardır. Riskli yapı olarak tespit edilen taşınmazın tapu kaydına “riskli yapı” şerhi işlenir. Kesinleşen riskli yapı tespiti kararı üzerine tahliye ve yıkım süreci başlar.
Kentsel dönüşümde eski yapılar yıkıldığında yerine yenisi inşa edilir. Bu çerçevede isteyen gayrimenkul sahipleri kentsel dönüşüm dahilinde riskli yapı kararı verilmiş eski yapısını yıkarak, yenisini yaptırabilir. Kendi olanakları ya da müteahhit firma ile anlaşma yaparak, yeniden inşa sürecini başlatabilirler. Riskli yapıların yıktırılması için, maliklerine doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmazsa, yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir.
Yıkımı gereken eski yapının yerinde dönüşüm için şartları sağlamaması hâlinde idare, malikleri mağdur etmemek adına taşınmazı kamulaştırarak rayiç bedelini malike ödeyebilir. Bu durum, üzerindeki bina yıkılmış olan arsa maliklerine yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde salt çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde gerçekleşecektir.
Riskli yapılarını kendi imkanlârıyla yenileyecek hak sahiplerine alacakları banka kredisinde 6306 sayılı Kanun m.7’ye göre faiz desteği sağlanabilir. Devlet destekli bir kredi olan kentsel dönüşüm kredisi düşük faiz oranları ile sunulmakta olup riskli yapıların yenilenmesi amacıyla verilen bir kredi türüdür. Başvurular 6306 sayılı Kanun’un 7. maddesi uyarınca yapılmaktadır.
Kat Malikleri Arasında Anlaşmazlık Durumunda İzlenecek Yollar
Riskli yapı tespitini bütün maliklerin ayrı ayrı yaptırabilir ancak yıkım sonrası uygulamalara maliklerin salt çoğunluğuyla karar verilir. Kentsel dönüşüm kararıyla malikler, önce riskli yapının dönüşüme girip yıkılmasına, sonra yeniden yapımına, yapıyı hangi müteahhidin, hangi şartlarda yapacağına ve son olarak taşınmazın hak edenlere nasıl pay edileceğine karar vereceklerdir.
Riskli yapı kararı sonrası kat malikleri arasında salt çoğunluk ile bir anlaşmaya varılamaması durumunda idareye bir takdir yetkisi tanınmıştır. Bu çerçevede Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı maliklere anlaşmaları yönünde ikazda bulunacaktır. İkaza rağmen 30 gün içinde anlaşmaya varılamaması durumunda ise taşınmaz; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından acele kamulaştırma yoluyla kamulaştırılabilecektir.
Hak Sahiplerine Kira Yardımı ve Geçici Konut Tahsisi
Konutu yıkılan yapı malikine, kiracılara, yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine mümkün olması hâlinde geçici konut tahsisi yapılacak, bunun mümkün olmaması hâlinde ise kentsel dönüşüm kira yardımı yapılacaktır.
Kanun 5.maddesinde anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabileceğini düzenlemiştir.
Kentsel dönüşüm sürecinde evlerinden taşınmak durumunda kalan hak sahipleri, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde ilgili Belediye veya Müdürlüklere kira yardımı için başvurabilecektir. Başvuruların kabul edilmesi hâlinde, hak sahiplerine 18 aya kadar kira yardımı sağlanabilir. Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında bu süre, 48 aya kadar uzatılabilir. Verilen kira desteği şehirlere göre farklı oranlarda sağlanmaktadır.
Önemle belirtmek gerekir ki kira yardımının yapılabilmesi için hak sahibinin o taşınmazda ikametgâhı bulunması gerekmektedir. Yani hak sahiplerinin riskli yapı onay tarihinden önce riskli yapıda oturuyor olması gerekmektedir.
Proje Tamamlandıktan Sonra Hak Sahiplerine Sunulan Garantiler
Kentsel dönüşüm sürecinde proje bakanlık veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından onaylanır. Proje tamamlandıktan sonra ise hak sahiplerine ilgili daireler teslim edilir.
Riskli alan olarak tespit edilen alanlarda yapılacak uygulamalarda, çeşitli sebeplerle riskli alan tespiti öncesinde aynı alanda mevcut olan konut sayısı kadar yeni konut yapılması mümkün olmaz ise, alan içerisindeki bazı hak sahiplerinin rezerv yapı alanlarında yapılan konutlardan hak sahibi olmaları söz konusu olabilecektir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 13. maddesinde; riskli alanlarda rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulacak ise yapım işini üstlenen yapı müteahhidince yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyetinin Kanun’da belirtilen oranlarında teminat verilmesinin mecburi olduğundan bahsedilmiştir. Ayrıca imar ve yapılaşma iş ve işlemlerinin geçici olarak durdurulması yönünde bir karar verilmemiş ise mevcut yapılmakta olan iş ve işlemlere devam edilecektir.
Yeniden İnşa Sürecinde Hak Sahiplerinin Sözleşme Hakları
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin yükümlülükleri, arsayı yükleniciye teslim etmek ve arsa paylarını yükleniciye devretmektir.
Arsa sahibi;
- Teslim edilen bağımsız bölümlerdeki ayıp ve eksiklere dayalı tazminat talebi,
- Müteahhidin inşaatı tamamlama ve konutları teslim süresine uymaması hâlinde tazminat talebi,
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapuya konan kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin kaldırılması talebi,
- Sözleşmeye konu arsanın imar durumunun konut yapmaya elverişli olmaması sebebiyle müteahhit tarafından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifasının imkânsızlığı ve buna bağlı zararlara dayalı tazminat talebine ilişkin davaları açabilir. Kat karşılığı inşat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklara ilişkin davalar davaya konu arsanın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır. Bu davaların taşınmaz teslim tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde açılması gerekir.
Yasal Düzenlemelerle Güvence Altına Alınan Haklar
6306 sayılı Kanunu nihayetinde, en önemli insan hakkı olan “yaşama hakkını” güvence altına almak gayesindedir. Kanun kapsamında yaşama hakkını temin için “mülkiyet hakkına” müdahale edilmesi gerekmekte ise de yaşama hakkının mülkiyet hakkından önce geldiği tartışmasızdır. Ancak yine de alınan risk tespit raporuna katılmayan tarafların riskli yapı tespit raporunun kendilerine ulaşmasını takiben, 15 günlük itiraz süresi içinde riskli yapı tespit raporuna itiraz etmeleri mümkündür.
Dönüşüme katılmak istemeyenlerin dava açma hakkı da bulunmaktadır. Kanun uyarınca tesis edilen idarî işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir.
