Kentsel Dönüşümde Yeni Oran Her Şeyi Çözebilir mi?

Bundan tam 12 yıl önce Van’da korkunç bir deprem yaşadık. Yine binlerce canımız gitti. On binlerce yapı yıkıldı ve hasar aldı. 99 Adapazarı depreminden sonra hayatımıza Hazır Beton ve Deprem Yönetmeliği girmişti. Van depreminden sonra da hafif çelik köy evleri ile Türkiye’de konut sektörüne farklı bir boyut kazandıran kentsel dönüşüm kavramı girdi. Depremden 7 ay sonra 6306 Sayılı Kanun ile artık bu kavram doğmuş oldu.

Çok boyutlu ve karmaşık bir sorunu, kanun metni ile elbette çözemezdik. Bu çözümsüzlüğü aradan geçen 12 yılın ardından hâlâ tartışıyor olmamızdan ve Kahramanmaraş Depremi sonrası pek de bir şeyin değişmediğini görmemizden anlayabiliyoruz. Yine gündeme gelen kentsel dönüşüm için yürütülen tartışmalar hakkında bazı tespitlerimi ve yorumlarımı paylaşmak isterim.

Kentsel Dönüşüm Nereden Nereye?

Kanun çıktıktan sonra yönetmelikler yayınlandı ve hızlı bir giriş oldu. Bu hızlı girişim iki ana eksende hızla ilerledi. Birinci eksen, Bağdat Caddesi gibi rantın çok yüksek olduğu yerlerde binaların hızla yıkılarak kat karşılığı olarak yapılması, hak sahiplerine daha küçük alanlar verilerek kısmi emsal artışının rant değeri ile finanse edilmesi mantığı ile kurgulanmış model oldu. Başarılı ve başarısız uygulamalar oldu ve bir şekilde yükselen irtifalar, artan nüfus ve başka türlü bir kent dokusu oluştu.

İkinci eksen ise devletin ve belediyelerin riskli alan tespiti yaptığı kayıtsız ve düzensiz düşük gelirli bölgelere astronomik emsal artışları verilmesi sonrası çok yüksek ve yoğun yapı blokları ile oluşturulan uydu kentlerin meydana gelmesi şeklinde hayata geçti.

Genel anlamda bir kentin dönüşümü olarak ya da deprem dirençli kentler yaratma amacı ile hayata geçemeyen bu sistem, daha çok rant üretme modeli olarak ilerledi. Türkiye’de gayrimenkul sektörünün sermaye birikimine en büyük engel olan kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yöntemleri sebebi ile de (o kadar yüksek rant sonucu) yine borçlu şirketler, batan firmalar ve sürdürülebilir büyümeden uzak pek çok girişimi ortaya çıkardı.

Çok disiplinli ve farklı odaklar dikkate alınarak yönetilmesi gereken bu süreçte genel bir tablo çizerek, kentsel dönüşümde tam 48 farklı kombinasyonlu durum olduğunu söylemek yerinde olacaktır. Bu kombinasyonlarda değişkenler; yapının bölgesel risk alanı, emlak değeri, emsal durumu, mülkiyet durumu, finansman yöntemi olarak değerlendirildiğinde aşağıdaki tablodan tam 48 farklı senaryo oluşmaktadır.

En basit hâlde bile bu kadar farklı senaryo ile karşılaşılan bir modeli basit yöntemlerle çözmeye çalışmak nafile olacaktır. Öncelikle işin finansman boyutu son yıllardaki kira artışları, maliyet enflasyonu, krediye erişim kısıtları gibi etkenler sebebiyle yüklenicinin bu tip konvansiyonel yöntemler ile finansman üretmesini de çok zorlaştırmıştır. Tüm bunlar kalitesiz yapı stokumuz ile yüzde 80’den fazlası aktif sismik bölgede yer alan ülkemizde hızla yapmamız gereken işlerin ilerlemesini yavaşlatmaktadır.

Eylül ayında Bakanlık bünyesinde Deprem Gerçeği ve Kentsel Dönüşüm Şurası yapıldı. Basın bültenlerinde 110 adet uzman ile 6 adet komisyon oluşturulduğu aktarıldı. Her ne kadar uzmanların listesine, komisyon raporlarına ve resmi sonuç bildirgesine erişmemiş olsak da Sayın Bakan sonuç bildirgesinden bazı notları aktardı. Sonuçlara gelmeden önce bu kadar deprem yaşamışken büyüklük ile şiddet kavramlarının ayrımlarını artık öğrenmemiz gerektiğini düşünüyorum.

İstanbul’da Ne Kadar Riskli Konut Var?

Verilen bilgilere göre 2012 yılından bu yana 2,2 milyon konut kentsel dönüşüme tabi tutulmuş. TÜİK verilerine göre o zamandan bu yana alınan ruhsat miktarına bakarak yaklaşık yüzde 24 oranındaki ruhsat kentsel dönüşüm amacı ile alınmış görünüyor. Verilere göre şu anda da 400 bin konut dönüşüm sürecinde.

İstanbul için 1,5 milyon konutun risk altında olduğu belirtilerek 600 bin konutun ise acilen dönüşmesi gerektiği tespit edildi. Üretilen rezerv alanda 300 bin, devam eden 117 bin ve Yarısı Bizden Kampanyası ile dahil olan hak sahipleri ile 200 bin konut dönüştürülecek. İstanbul’da yılda ortalama 157 bin konut ruhsatı alındığı dikkate alındığında Türkiye ortalaması ile bunun yaklaşık 13 yıl süreceğini düşünebiliriz. Bu süreyi kısaltmak için iki çözüme varıldı. Öncelikle 2 / 3 kat malikleri onayı kuralı kaldırılması, ikinci olarak yüzde 50+1 oranda onayın yeterli olduğu ve hazine arazilerini satarak finansman yaratacak bir kaynak geliştirme genel müdürlüğü kurulacak.

Salt Çoğunluk Her şeyin Çözümü mü?

Finansman ihtiyacında hazine arazileri zaten sıkça gündeme geliyor ancak özel girişimin ve geliştiricilerin hatta yabancı yatırımcıların finansmanları aktarabilecekleri daha yenilikçi, güvenilir ve anlaşılır yöntemleri geliştirmek gerekiyor. Zira 2023 – 2025 orta vadeli programlarda bile kentsel dönüşüm tanımı sadece bir yerde geçiyor ve finansmanı hakkında bir bilgi bulunmuyor. Ancak kira fiyatlarını düşürmek için yine hazine arazilerini satma planı yer alıyor.

Salt çoğunluk kısmının çözüm için bu kadar hayati bir şekilde 110 uzman tarafından ortaya konması şaşırtıcı. Mevcut yapı stoku hakkında yeteri kadar detaylı bilgiye sahip olmadan yüzde 67 yerine yüzde 51 oranına getirince süreci ne kadar hızlandıracağının ölçümü ve beklentisi biraz muallak bir konu. Bu modele göre 3 daireli yerde yine 2 daire, 5 daireli yerde 3 daire, 10 daireli yerde 7 yerine 6 daireye onay verilince sorun çözülecek demektir. Kendi adıma doğru bir plan, sağlıklı bir finansman ve güvenilir bir yüklenici ile binasının yenilenmesini istemeyen pek fazla kişi olacağını sanmıyorum. Finansman kaynaklarını çeşitlendirme, nitelikli geliştiriciyi destekleme ve bürokrasiyi hızlandırma odaklı çözümlerin daha faydalı olacağı kanaatindeyim.