İçindekiler
7410 sayılı Çevre Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un bazı maddelerinde değişiklikler yapılmış, bunlar 15 Haziran 2022 tarihli Resmî Gazete’de yayınlanmıştır.
Değişiklik, Bu Noktaları İlgilendiriyor
Kentsel dönüşüm uygulamalarında hak sahipliğine ilişkin yapılan düzenlemeler arasında; hak sahiplerini, T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığını, Tapu Sicil Müdürlüğünü ve mahkeme sürecini ilgilendiren önemli bir değişiklik dikkat çekmektedir.
7410 sayılı Kanun m.26/3 hükmü ile getirilen düzenleme, şu ifadeleri içermektedir:
“Satış işleminin yargı kararı ile iptal edilmesi halinde, Bakanlığın durumu ilgili tapu müdürlüğüne bildirmesi üzerine, satışı yapılan arsa veya arsa payı, satış işleminden sonra üçüncü bir kişiye devredilmemiş veya satıştan önceki malik adına doğrudan tescilini hukuken ve/veya fiilen imkânsız hale getiren bir uygulamaya tabi tutulmamış ise resen eski maliki adına tescil edilir ve satış bedelinin iadesi sağlanıncaya kadar satış bedeli tutarında alıcı lehine kanuni ipotek tesis ve tescil edilir.”
Bahsedilen satış işlemi; 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği m.15 ve 15/A hükümlerince yapılan, riskli yapı olarak tespit edilen taşınmazın bulunduğu arsanın 2/3 arsa payı çoğunluğunun kararına muhalefet eden (azınlık), 1/3 arsa payı çoğunluğuna sahip arsa maliklerinin paylarının, çoğunluk talebi ve öncesi işlemlere dayanarak 6306 sayılı Kanun gereği Bakanlık tarafından satışına ilişkindir.
Buna göre satış işleminin iptali üzerine eğer bu malike ait arsa payını satın alan kişi tarafından arsa payı kendi üzerinde korunuyorsa, yani bir başka kişiye satılmamış ise ve önceki malik adına tescili hukuken veya fiilen imkânsız hâle getiren bir kısıtlama (örneğin, akıl hastalığı sebebiyle mahkeme kararı ile kısıtlanması ya da arsanın heyelan sonucu fiziken yok olması) yoksa; eski malik adına resen tescil yolu açılmıştır.
Yenilik; satışın mahkeme kararı ile iptal edilmesi üzerine arsa payının tekrar kendi adına tescili için eski malikin tapu iptal ve tescil davası açması, büyük zaman ve masraf kaybına maruz kalmasına gerek olmadan Bakanlığa başvurarak mülkiyet hakkına kavuşabilmesidir.
Satış Bedelinin İadesi Sağlanana Kadar Alıcı Lehine İpotek
Diğer yandan arsa payını satın alan ve resen tescil sonucu mülkiyet hakkını kaybeden yeni malikin olası zararının telafisi için satış bedelinin iadesi sağlanıncaya kadar, satış bedeli tutarında alıcı lehine kanuni ipotek tesis ve tescil edilecektir.
Tapu Kaydının İdare Eliyle Değiştirilebilmesi, Riskler İçeriyor
Düzenleme ile tapu kaydının idare eliyle değiştirilebilmesi durumu, “tapudaki kayıtların ancak mahkeme kararı ile değişebileceğine” dair Türk Medeni Kanun m.1027’den kaynaklanan genel kuralın ihlali sonucunu doğurmakta ve riskler barındırmaktadır. Zira Bakanlıktan ihale ile arsa payını satın alan malik, mahkeme incelemesi olmaksızın mülkiyet hakkını kaybetmektedir.
Resen Tescil İşlemi İçin Satış İptali Kararının Kesinleşme Zorunluluğu Yok
Konuyla ilgili tarafımızdan Türkiye genelinde yapılan ilk başvurulardan birinde, öncelikle tapu kayıtları tetkiki ile arsa payının korunduğu belgelenmiş; satış iptal kararına dayanılarak Bakanlık ilgili İl Müdürlüğünden resen tescil talebinde bulunulmuştur. Uygulayıcılara fikir vermesi için belirtmek isteriz ki gerek değişiklik getiren 7401 sayılı Kanun gerek İdari Yargılama Usulü Kanunu gerekse de 6306 sayılı Kanun gereği resen tescil işlemi için satış iptali kararının kesinleşme zorunluluğu yoktur.
İlk kez uygulama yapılması sebebiyle ilgili idare, konu hakkında Bakanlıktan görüş sormuştur. Bakanlık ise resen tescile devam edilebileceğini, diğer yandan ilgili mahkemenin satış iptal kararının gerekçesini (bizim örneğimizde yanlış adrese tebligat yapılması) dikkate alarak satış işleminin (hangi işlemde eksiklik olduysa düzeltilmek suretiyle) yenilenmesini uygun görmüştür.
Bunlara Dikkat!
Dolayısıyla eski malik adına kaydın resen tescili bir yana, eski satış işleminin iptal edilmesi sebebiyle eksikliğin giderilmesi suretiyle yeniden satış işlemi yapılması ve bunun doğuracağı sonuçlar dikkate alınmalıdır. Yapılacak satış yeni bir idari işlem olduğu için yeni işleme karşı eski malikin yeniden dava açma hakkının bulunduğu ve ihtiyati tedbir kararı ile öncelikle satışı durdurabileceği unutulmamalıdır.
