İçindekiler
Bireylere hem yaşam için güvenilir bir ortam oluşturan hem de daha geniş sosyal yaşam alanı sunan kentsel dönüşüm çalışmalarına dair 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 2012 yılında yürürlüğe girmiştir.
Bu Kanun aracılığı ile devlet, kentsel dönüşüm sürecine işlerlik kazandırmak için vergi, harç vb. yükümlülüklere ilişkin istisnalar getirmiştir. Makalemizde kentsel dönüşüm faaliyetlerine dair kanun çerçevesinde vergi düzenlemeler ile teşvikleri inceleyerek mülk sahiplerinin vergisel hakları ve yararlanabilecekleri mali avantajları aktaracağız.
Kentsel Dönüşüm Nedir?
“Bireylere rahat bir yaşama alanı sağlamak ve onlara sağlıklı bir çevre sunmak adına devletin öncülüğünde yapılan faaliyetler bütünü” şeklinde tanımlayabiliriz kentsel dönüşüm kavramını.
Bu faaliyet, bireylerin sosyal haklarını tamamlayıcı ve sosyal devletin oluşumuna katkı sağlayıcı bir kavram olarak değerlendirilir. Ancak kentsel dönüşümün uygulama alanı çok geniştir. Son yıllarda afet riskli alanlar ve yapılar ile yeni yerleşim yeri olarak tanımlanabilecek rezerv yapı alanları gündeme taşınmıştır. Türkiye’nin deprem bölgesi içerisinde olması, bunun en önemli sebeplerinden biridir.
16. 05. 2012 tarih ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun, öncelikle can ve mal güvenliği göz önünde bulundurularak aynı zamanda sağlıklı bir çevrenin garantisi olan kentsel dönüşümü de gerçekleştirmek amacıyla uygulamaya konmuştur.
Kentsel dönüşüm sadece konut yenilemekten ibaret değildir. Dönüşüm, sadece yıkım ve inşaat gibi çok spesifik anlayışa sığamayacak kadar kapsamlı bir çalışmadır. Aynı zamanda ortak ihtiyaçlar temelinde halkı bütünleştirebilecek, sosyal ve ekonomik kalkınma programlarını dikkate alabilecek bir dinamizme de sahiptir.
Kentsel dönüşüm aynı zamanda, bir şehrin yeniden inşa edilmesi, yeni yaşam alanlarının oluşturulması anlamını da taşır. Yani dönüşüm vasıtasıyla çağdaş bir şehirleşme olgusundan söz edilebilir.
Riskli Yapı Nedir?
Riskli yapılar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanları olarak değerlendirilebilir. Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı verilere dayanılarak tespit edilen yapılar, bu sınıfa girerler.
Rezerv Yapı Alanı Nedir?
Kanun uyarınca yapılacak uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanlar bu kapsamdadır.
6306 Sayılı Kanun’un ve Bu Kanun’a İlişkin Uygulama Yönetmeliği’nin Vergisel Yükümlülükler Kapsamında Ele Alınması
6306 sayılı Kanun’un 7. maddesinin 9. fıkrası, dönüşüm kapsamındaki vergisel yükümlülüğe ilişkin fiilerin işlem, sözleşme, devir, tescil ve uygulamalardan meydana geldiğini göstermektedir. Yine ilgili Kanun’un aynı maddesinin aynı fıkrasında, dönüşüm kapsamındaki vergi, harç ve diğer konulardaki istisnalar tek tek belirtilmektedir.
Bu istisnalar şöyle sıralanabilir:
- Noter harcı istisnası,
- Tapu ve kadastro harcı istisnası,
- Belediyelerce alınan harçlara ilişkin istisna,
- Damga vergisi istisnası,
- Veraset ve intikal vergisi istisnası,
- Kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paraların BSMV5’ten arındırılmasına yönelik istisna,
- Döner sermaye ücreti altında alınan bütün ücretlerle alakalı istisnalar.
6306 sayılı Kanun’a ilişkin Uygulama Yönetmeliği’nin 16. maddesinin 9. fıkrasının a ve ç bentleri, dönüşüm kapsamında vergi, harç ve ücretlere ilişkin istisnaların kimlere yönelik olduğunu ve kapsamını net bir biçimde ortaya koymaktadır.
Uygulama Yönetmeliği’nin 16. maddesinin 9. fıkrasının a ve ç bendi birlikte değerlendirildiğinde, bu bendler, ilgili kurum ile uygulama alanındaki yapıları malik olarak kullanan gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yapılan dönüşüm öncesi ve sonrası ilk satış, devir, tescil, ipotek tesisi için vergi, resim, harç için istisnalarının uygulanacağı ortaya koymaktadır.
İlgili Yönetmelik’in 16. maddesinin 9. fıkrasının (d) bendinde istisna kapsamındaki harç, vergi ve ücretler, 6306 sayılı Kanun kapsamında sıralanmıştır.
Vergi ve harçlar ile alakalı istisnalar, ilgili Kanun ve bu Kanun’a ilişkin yürürlüğe konulmuş olan Uygulama Yönetmeliği’nde açık bir şekilde belirtilmiştir.
6306 Sayılı Kanun’a göre;
“(9) Bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır.
(10) Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde, gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması hâlinde, yapıların mevcut alanları için daha önce belediyelerce alınan harç ve ücretlere ilave olarak, sadece kullanım maksadı değişiklikleri ile yapı alanındaki artışlar için hesaplanan harç ve ücret farkları alınır.”
6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliğine göre;
“Madde 16/9:
a) İlgili kurum veya gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaftır.
b) Uygulama alanında gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerince, ilgili kurum adına değil de kendi adlarına uygulamada bulunulması halinde, yapıların mevcut alanları için daha önce belediyelerce alınan harç ve ücretlere ilave olarak, sadece kullanım maksadı değişiklikleri ile yapı alanındaki artışlar için hesaplanan harç ve ücret farkları alınır.
c) Uygulama alanındaki yapıların İmar Mevzuatı’na uygun olup olmadığına bakılmaksızın, (a) ve (b) bentlerinde belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.
ç) İlgili kurum ile uygulama alanındaki yapıları malik olarak kullanan gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yapılan;
1) Uygulama alanındaki yapıların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri ile Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,
2) Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, kredi desteğinden faydalanarak veya tamamen kendi kaynaklarını kullanarak, uygulama alanında veya uygulama alanı dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması veya ipotek tesis edilmesi işlemi,
Kanun uyarınca yapıldığından, bu işlem ve uygulamalar ile uygulama alanındaki yapılarla ilgili olarak; noterler, tapu ve kadastro müdürlükleri, belediyeler ve diğer kurum ve kuruluşlar nezdinde Kanun uyarınca yapılan diğer işlemler hakkında (a) ve (b) bentlerinde belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.”
6306 sayılı Kanun gereğince Bakanlıkça ödenen aylık kira yardımları ile müteahhitler tarafından kat karşılığı binası yıkılan arsa sahiplerine binası yapılana kadar müteahhitler tarafından ödenen kiralar gayrimenkul sermaye iradı olup olmadığı tartışma konusu olmuştur.
Bu konudaki vergi idaresinin görüşü aşağıdaki gibi olmuştur:
Kentsel dönüşüm projesi kapsamında, müteahhit firma tarafından yıkılan gayrimenkulünüz için tarafınıza ödenen ve aylık kira yardımı olarak belirtilen bedel, kiralama işlemine dayanmamakta olup yardım niteliğindeki bu ödemelerin, Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesi kapsamında elde edilen gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilmesi mümkün bulunmamaktadır.
Kentsel Dönüşüm ve Katma Değer Vergisi
30.01.2021 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 3470 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile, 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı’nın eki (I) sayılı listenin 13. sırasına yeni ibare eklenerek, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde taşınmaz maliklerine ait mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanında yapılacak olan konutlara ilişkin inşaat taahhüt işlerine yönelik katma değer vergisi (KDV) oranı, 30.01.2021 tarihi itibarıyla geçerli olmak üzere %1 olarak belirlenmiştir.
Sözü edilen Karar’da yer alan düzenlemelerin detayı aşağıdaki gibidir:
Kentsel dönüşüm projeleri kapsamındaki inşaat taahhüt işlerinde uygulanacak KDV oranı:
İşbu duyuru konusu Karar ile, kentsel dönüşüm projeleri kapsamında taşınmaz sahiplerinin mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanında yaptıracakları konutlara yönelik inşaat taahhüt işlerindeki KDV oranı %1’e indirilmiş olup, uygulamaya ilişkin önem arz eden hususlar aşağıdaki gibidir:
- Söz konusu uygulama yalnızca konut projeleri için geçerlidir. Dolayısıyla, ticari alan projelerine yönelik inşaat taahhüt işlerinde genel oran geçerli olacaktır.
- Uygulama için kapsama giren konutların ya da bağımsız bölümlerin alanının 150 metrekareden küçük olması şartı aranmayacaktır.
- Kat karşılığı inşaat projeleri Karar kapsamında değildir. Zira, arsa sahibine arsasına karşılık müteahhit tarafından bağımsız bölüm verilmesi işlemi, trampa niteliğinde olup, arsa sahibine taahhüt kapsamında verilen bir inşaat hizmeti söz konusu değildir. Bu işlemde arsa sahibine verilen bağımsız bölümün niteliğine göre geçerli oranda KDV hesaplanacaktır. Buna göre, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki alanlarda kat karşılığı inşaat sözleşmelerine istinaden arsa sahiplerine verilen bağımsız bölümler için, duyurumuzun aşağıda yer alan 2. maddesindeki oranların uygulanmasına devam olunacaktır.
- Bir buçuk kata kadar olma şartına bağımsız bölümler yönünden değil, toplam inşaat alanı yönünden bakılacaktır. Ayrıca, yeni inşaat alanının mevcut inşaat alanının bir buçuk katını aşması durumunda; bir buçuk kata kadar olan kısım için %1 oranında, bunu aşan kısım için ise genel oranda KDV uygulanacaktır.
Kentsel dönüşüm projeleri kapsamındaki taşınmaz teslimlerinde geçerli KDV oranları:
İşbu duyuru konusu Karar ile, 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak olan konutlara ilişkin inşaat taahhüt işlerine yönelik KDV oranı belirlenmiş olmakla birlikte, konunun önemine binaen sözü edilen Kanun kapsamındaki projeler dahilinde yapılan taşınmazların teslimlerinde uygulanan KDV oranları da özetle açıklanacaktır.
Söz konusu taşınmazların tesliminde uygulanacak KDV oranı 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı’nın 1. maddesinin 6. fıkrasında belirlenmiş olup, buna göre;
- 6306 sayılı Kanun kapsamındaki projeler dahilinde yapılan inşaatın bitiminde 150 metrekarenin altında bulunan konut teslimlerinde arsa birim metrekare vergi değerlerine ve Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde bulunup bulunmadıklarına bakılmaksızın %1 oranında KDV uygulanmaktadır.
- Anılan Kanun kapsamındaki projeler dahilinde net alanı 150 metrekare ve üzerinde olan konut teslimleri ile ticari alanların tesliminde ise genel oranda KDV hesaplanmaktadır.
Söz Konusu Projeler Kapsamında İnşaat Taahhüt İşi Yapanların KDV İadesi Hakkı:
İşbu duyuru konusu Karar ile yapılan indirimli oran düzenlemesi nedeniyle inşaat taahhüt hizmetini veren mükellefler için, indirimli orana tabi işlemler nedeniyle yüklendikleri ve indirim yoluyla gideremedikleri katma değer vergisi tutarının Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen tutarı (2021 yılı için 18.900 TL) aşan kısmının iadesi, ilgili şartların sağlanması kaydıyla mümkün bulunmaktadır.
Yapılan bu KDV oranı indirimi ile; kentsel dönüşüm alanları içindeki taşınmaz maliklerine yapılacak yeni konutlar için maliyetlerde %17’lik bir teşvik sağlanmıştır.
Yine bu düzenleme kapsamındaki konutların inşaat taahhüt işleri için müteahhit tarafından 30.01.2021 tarihinden itibaren düzenlenecek faturalarda %1 KDV hesaplanacağından müteahhitlere, Kanun’un 29/2’nci maddesi gereği genel hükümler çerçevesinde (Cumhurbaşkanı Kararı’nda indirimli orandan KDV iade alınamaz hükmü olmadığından) indirimli orandan KDV iade hakkı doğacaktır.
Sonuç
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun ve bu Kanun’a yönelik Uygulama Yönetmeliği, özellikle risk taşıyan yapı ve alanların yerine sağlam ve güvenilir yapıların inşa edilmesinin önünü açmıştır.
Mevzuat, riskli yapı ve alanların meydana getirebileceği riski azaltarak can ve mal kaybını önlemeyi, rezerv yapı alanı olarak tanımlanan yeni yerleşim alanlarının oluşturulmasını amaçlamaktadır.
6306 sayılı Kanun incelendiğinde, kanun yapıcılar tarafından afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi konusunda ciddiyetle hareket edildiği anlaşılmaktadır. İlgili kanun ve yönetmelikte muğlak alanlar olsa da özelgeler ile bu durumlar daha da açık bir hâle kavuşmuştur.
