Kentsel Dönüşümün Kilit Aktörü: Belediye Şirketleri

Belediye şirketleri, 5393 sayılı Belediye Kanunu‘nun 70. maddesi uyarınca, belediyeler tarafından kamu hizmetlerinin yürütülmesi amacıyla kurulan anonim veya limited şirket statüsünde tüzel kişiliklerdir. Anılan şirketlerin amacı belediyelerin yerel yönetim fonksiyonlarını daha etkin, hızlı ve kamu yararına uygun bir biçimde yerine getirmelerini sağlamaktır.

Belediye şirketlerinin temel özellikleri arasında özel hukuk hükümlerine tabi olmaları, ancak kamu kaynakları kullanmaları nedeniyle kamu denetimine açık olmaları yer almaktadır. Bu yapı; belediyelerin teknik, mali ve idari kapasitesini artırarak projelerin sahada daha etkin uygulanmasına olanak tanımaktadır.

Belediye şirketleri; altyapı, enerji, temizlik, ulaşım gibi birçok alanda faaliyet göstermekle birlikte, özellikle kentsel dönüşüm süreçlerinde giderek kritik roller üstlenmektedir. Kentsel dönüşüm temel olarak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında düzenlenmiş olup, belediye şirketleri söz konusu kanunun sunduğu yasal çerçeve doğrultusunda çeşitli yetki ve sorumluluklar edinmektedir.

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Belediye Şirketlerinin Yetkileri

6306 sayılı Kanun, belediyelere ve onların bağlı veya ortak oldukları şirketlere kentsel dönüşüm süreçlerinde etkin rol alma imkânı vermektedir. Belediye şirketlerinin bu kapsamda sahip olduğu başlıca yetkiler şunlardır:

• Dönüşüm alanlarında proje geliştirme ve planlama yetkisi:

Belediye şirketleri, dönüşüm alanlarında imar planlarının hazırlanması, değiştirilmesi ve onaylanması amacı ile teknik proje geliştirme yetkisine sahiptir.

• Hak sahipleri ile uzlaşma ve sözleşme yetkisi:

Kentsel dönüşüm alanlarında yer alan hak sahipleriyle kat karşılığı inşaat, gelir paylaşımı vb. Modellerde sözleşme yapma yetkisine sahiptir. Uzlaşma sürecinde teknik ve hukuki destek sağlarlar.

• İnşaat ve uygulama faaliyetlerini yürütme yetkisi:

4734 sayılı kanuna tabi idareler ile akdedecekleri protokoller çerçevesinde 2886 sayılı kanuna ve 4734 sayılı kanuna tabi olmaksızın ortak hizmet uygulamaları gerçekleştirme yetkilerine sahiptirler.

• Finansman yönetimi ve kaynak kullanımı:

Proje finansmanını yönetmek, kredi kullanımı ve kamu kaynaklarını etkin şekilde kullanmak belediye şirketlerinin yetkileri arasındadır. Ayrıca, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) veya diğer kamu kurumları ile koordinasyon sağlarlar.

• Denetim ve raporlama yetkileri:

Sürecin şeffaf ve mevzuata uygun yürütülmesi için belediye şirketleri, iç denetim ve süreç raporlaması yapar; belediye ve ilgili kurumlara hesap verir.

Belediye Şirketlerinin Kentsel Dönüşüm Sürecindeki Teknik Görevleri

Saha Çalışmaları ve Veri Toplama

Belediye şirketleri, kentsel dönüşüm alanlarının detaylı ve bilimsel verilerle analiz edilmesi için kapsamlı saha çalışmaları yapar. Bu çalışmalar kapsamında:

• Zemin Etüdü: Jeoteknik mühendisler tarafından zemin özellikleri, taşıma kapasitesi, yeraltı su seviyesi, sıvılaşma riski gibi parametreler tespit edilir. Bu veriler, zemin raporları hâlinde sunulur ve projenin teknik sağlamlığı açısından temel oluşturur.
• Yapı Envanteri: Mevcut yapı stokunun teknik ve hukuki durumunun tespiti yapılır. Yapıların yaşları, yapı türleri, malzeme kalitesi, hasar durumu detaylı şekilde tespit edilir. Hasarlı, riskli veya mevzuata aykırı yapılar belirlenir.
• Risk Analizleri: Afet riskleri (deprem, heyelan, sel vb.) açısından alan bazında risk haritaları çıkarılır. Bu analizler, dönüşüm önceliklerinin belirlenmesi için kullanılır.
• Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) Entegrasyonu: Toplanan saha verileri CBS platformlarına işlenerek mekânsal analizler yapılır ve karar destek sistemleri oluşturulur.

Proje Tasarımı ve Mühendislik Hizmetleri

Belediye şirketleri, kentsel dönüşüm alanları için disiplinler arası teknik ekiplerle aşağıdaki hizmetleri sağlamaktadır:

• Mimari Proje Hazırlığı: Fonksiyonel, estetik ve mevzuata uygun avan ve kesin projeler tasarlanır. Kullanıcı ihtiyaçları, sürdürülebilirlik kriterleri ve kentsel bütünlük gözetilir.
• Statik ve Yapısal Tasarım: İnşaat mühendisleri tarafından taşıyıcı sistem hesapları yapılır. Deprem yönetmeliklerine uygunluk sağlanır. Taşıyıcı sistem detayları ve malzeme kaliteleri belirlenir.
• Altyapı Projeleri: Su, kanalizasyon, elektrik, doğalgaz, iletişim ve yol altyapılarının yenilenmesi veya yeniden tasarlanması gerçekleştirilir. Altyapı projeleri, ilgili teknik standartlara ve belediye altyapı planlarına uygun şekilde hazırlanır.
• Çevresel ve Enerji Analizleri: Enerji verimliliği, yeşil alan planlaması ve çevresel etkiler değerlendirilir. Sürdürülebilirlik ilkeleri projeye entegre edilir.

İmar Planı Değişiklikleri için Teknik İnceleme

• Belediye şirketleri, dönüşüm alanlarına yönelik imar planı değişikliği tekliflerini teknik açıdan inceler.
• Plan değişikliklerinin arazi kullanımı, yoğunluk, yapı yükseklikleri ve kamu hizmet alanlarıyla uyumlu olup olmadığı değerlendirilir.
• Teknik raporlar hazırlanarak belediye meclisine sunulur; planlama ilkeleri ve mevzuat gereklilikleri doğrultusunda görüş bildirilir.
• Ayrıca planların uygulanabilirliği ve risk yönetimi açısından da teknik analizler gerçekleştirilir.

Hak Sahipleri ile Teknik Uyum Sağlama

• Belediyeye veya şirketlere iletilen hak sahiplerinin taleplerinin proje ile uyumluluğu teknik olarak değerlendirilir.
• Mülkiyet sınırları, tapu kayıtları ve mevcut yapı bilgileri detaylı şekilde incelenir; kayıtlar dijital ortama aktarılır.
• Hak sahipleriyle yapılan sözleşmelerde belirtilen mülkiyet ve inşaat haklarının teknik uygulanabilirliği denetlenir.
• Projelerdeki değişiklik talepleri ve uzlaşmalar teknik ekiplerce incelenerek karar süreçlerine yön verir.

İhale Süreçleri ve İnşaat Yönetimi

• İnşaat firmalarının seçiminde teknik yeterlilik, geçmiş performans ve iş sağlığı güvenliği kriterleri esas alınır.
• Saha denetimleri ve kalite kontrol faaliyetleri düzenli olarak yapılır; malzeme kalitesi, işçilik ve yönetmeliklere uyum titizlikle takip edilir.
• İş sağlığı ve güvenliği (İSG) uygulamalarının eksiksiz hayata geçirilmesi için periyodik eğitim ve denetimler düzenlenir.
• İlerleme raporları hazırlanır, maliyet ve zaman çizelgeleri güncellenir; sapmalar anında müdahale edilir.

Teslim ve Sonrası Bakım Hizmetleri

• İnşaat tamamlandıktan sonra detaylı teknik kabul süreçleri uygulanır; yapıların mevzuata ve projeye uygunluğu doğrulanır.
• Eksiklikler ve aykırılıklar teknik ekiplerce tespit edilerek yüklenici firmaya bildirilir, giderilmesi sağlanır.
• Yapılar hak sahiplerine teslim edilirken teknik teslim belgeleri ve garanti süreçleri düzenlenir.
• Teslim sonrası bakım ve periyodik kontroller belediye şirketleri tarafından organize edilir; yapı güvenliği, altyapı işleyişi ve çevre düzenlemeleri izlenir.
• Yapıların performansı uzun vadede takip edilerek, gerekirse iyileştirme ve onarım programları geliştirilir.

Sonuç

Sonuç olarak değerlendirildiğinde, belediye şirketlerinin kentsel dönüşümün hem teknik hem de idari tüm aşamalarında kritik roller üstlendikleri görülmektedir. Bu şirketler; saha analizlerinden proje geliştirmeye, hak sahipleriyle yürütülen uzlaşma süreçlerinden uygulama ve teslim aşamalarına kadar geniş bir görev yelpazesinde faaliyet göstermektedir. Yerel dinamiklere uyum sağlayan, uygulama kapasitesi yüksek bu yapılar, dönüşümün sahada koordineli ve etkin biçimde ilerlemesini mümkün kılmakta, aynı zamanda belediyelerin hizmet kalitesini artırmaktadır.

Bu doğrultuda, ülkemizde bazı belediye şirketleri dönüşüm süreçlerine entegre olacak biçimde doğru şekilde yapılandırılmış ve başarılı uygulamalara imza atmıştır. Özellikle ESKON (Esenler Belediyesi), GOPAŞ (Gaziosmanpaşa Belediyesi) ve PORTAŞ (Ankara Büyükşehir Belediyesi) gibi şirketler, yalnızca uygulama aşamasında değil; planlama, proje yönetimi, finansal model oluşturma ve sosyal uyum gibi çok boyutlu alanlarda da etkin rol üstlenerek dönüşümün tüm aşamalarına katkı sunan örnek yapılar hâline gelmiştir.

Ancak genel tabloya bakıldığında, Türkiye genelindeki pek çok belediye şirketinin bu kapasiteye henüz ulaşamadığı da dikkat çekmektedir. Bazı şirketler, dönüşüm süreçlerine yalnızca yüklenici firma mantığıyla yaklaşmakta; teknik uzmanlık, mevzuat bilgisi, proje koordinasyonu ve şeffaflık gibi kritik alanlarda yetersizlik sergilemektedir. Bu durum, projelerin gecikmesine, sahada karşılık bulamamasına ve kentsel dönüşümün kamu yararına hizmet etme amacından uzaklaşmasına neden olmaktadır.

Dolayısıyla, belediye şirketlerinin kurumsal kapasitesinin güçlendirilmesi, yetki ve sorumluluklarının mevzuata uygun biçimde tanımlanması ve dönüşüm süreçlerine aktif katkı sağlayacak şekilde yapılandırılması büyük önem taşımaktadır. Kentsel dönüşüm gibi çok aktörlü, teknik uzmanlık ve sürdürülebilirlik gerektiren bir süreçte, belediyelerin yalnızca bürokratik kanallar üzerinden hareket etmesi yeterli olmamakta; sahada daha esnek, dinamik ve uzmanlaşmış yapılara ihtiyaç duyulmaktadır. Bu noktada belediye şirketleri, yerel yönetimlerin uygulama kapasitesini artıran ve hizmet sunumunu hızlandıran kurumsal araçlara dönüşmektedir.

Son dönemde bazı belediyeler, bu ihtiyacın farkında olarak kentsel dönüşüm alanındaki kurumsal boşlukları gidermek amacıyla yeni adımlar atmaktadır. Örneğin, SAMKENT (Samsun Büyükşehir Belediyesi), henüz yeni bir yapılanma olmasına rağmen, kentsel dönüşüm uygulamalarına yerel koşullara uygun, teknik ve kurumsal bir çerçeve kazandırma hedefiyle atılmış son derece stratejik bir adım niteliğindedir. Bu tür örneklerin yaygınlaşması, yerel yönetimlerin kentsel dönüşüm süreçlerini daha planlı, şeffaf ve bütüncül bir yaklaşımla yürütebilmesi açısından kritik önem taşımaktadır.