İçindekiler
Bilindiği üzere, konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde sözleşme ilişkisinin 5 yılı doldurması hâlinde emsal kira bedellerine göre artış yapılması talep edilebiliyor. Kiracı, emsal kira bedelleri düzeyinde artış yapmazsa kira tespit davası açılarak, 6. kira yılının başından itibaren geçerli olmak üzere kira bedelinin emsal kira bedelleri düzeyine yükseltilmesine mahkeme tarafından hükmediliyor.
Bu düzenleme sadece ilk 5 yıla özgü değil. Eğer kira ilişkisi devam ediyorsa, her 5 yılın sonunda tekrar emsal bedel artışı talep etmek mümkün. Daha açık bir ifadeyle, 6. kira yılı için ileri sürülen talebi, 11. kira yılında, 16. kira yılında, 21. kira yılında ve devam eden her 5 senede bir ileri sürmek mümkün.
Ev Sahibi TÜFE Oranından Fazla Zam Yapabilir mi?
5’er yıllık dönemler içerisinde artış yapılırken TÜFE barajının altında artış yapılması gerekiyor. TÜFE barajından daha yüksek bir artış yapmak geçersiz. Örneğin açıklanan TÜFE oranı %65,07 olduğuna göre, bu ay kira artışı yapacak olan malikler bu orandan daha fazla artış yapamaz. Söz gelimi aylık kira bedeli 20.000 TL ise, kira bedeli en fazla 33.014 Türk lirasına yükseltilebilir. Sonuç itibarıyla 5’er yıllık dönemler içinde TÜFE endeksi baz alınmak zorunda, her 5 yılda bir ise emsal kira bedelleri esas alınmaktadır. Bu nedenle, Yargıtay her 5 yılda bir yapılan emsal bedel artışına “hakkaniyet ve nefaset dönemi”; beş yıllık dönemlerin içinde yapılan yıllık kira artışına ise “endeks dönemi” adını vermektedir.
Kira Sözleşmesinde Sabit Artış Oranı Nasıl Uygulanır?
Taraflar kira sözleşmesinde sabit bir kira artış oranı belirlemişlerse, bu rakamın uygulanabilmesi için artış zamanında açıklanan TÜFE baraj oranından daha düşük olması gerekir. Örneğin, bu ay artış zamanı gelmiş olan bir kira sözleşmesinde kira artış oranı %70 olarak belirtilmişse bu oran geçersiz sayılacak ve açıklanan TÜFE oranı (%65,07) baz alınarak artış yapılması gerekecektir. Hâlbuki, kira sözleşmesinde %50 yazıyor olsaydı, bu kez durum kiracının lehine olacaktı ve artış TÜFE oranı (%65,07) değil kira sözleşmesinde yazan oran (%50) esas alınarak hesap edilecekti.
Kira Sözleşmesinde Kira Artış Oranı Yazılmamışsa Ne Olur?
Kira sözleşmesinde artış oranı yazılmamışsa, endeks dönemi içinde ne kadar artış yapılacağı da tartışma konusu olabilir. Söz gelimi, kiracı %40 artışın yeterli olduğunu ileri sürebilir ve kiraya veren açıklanan TÜFE oranı (%65,07) üzerinden artış yapılması gerektiğini iddia edebilir. Böyle bir durumda da yine kira tespit davası açmak gerekecektir. Ancak endeks dönemi artışı için açılan kira tespit davasının, emsal artışı için açılan kira tespit davasından önemli bir farkı vardır. Hakim, artış zamanında denk gelen TÜFE baraj oranını aşacak şekilde bir artışa hükmedemez. Başka bir ifadeyle, hakim de artış oranını belirlerken TÜFE baraj oranıyla bağlıdır. Oysa, her 5 yılda bir talep edilebilen emsal artışı için açılan kira tespit davasında, hakim TÜFE baraj oranıyla bağlı değildir, yani TÜFE baraj oranından daha yüksek bir oranda artış yapılmasına hükmedebilir. Özellikle kiralananın bulunduğu bölgede boş olarak kiraya verilen konutların hangi rakamlar üzerinden kiraya verildiği emsal teşkil etmesi bakımından büyük önem arz eder. Kira artışının genel teorik esaslarını ve çerçevesini bu şekilde çizebiliriz.
TÜFE Barajının Üzerindeki Kira Artışları Ciddi Sorunlar Doğurdu
Şimdi, henüz gündeme gelmeyen ve yargıya henüz intikal etmemiş olan bir problemi gündeme getirmemiz ve bu konunun en azından kamuoyunda ve hukuk doktrinin de tartışılmasını sağlamamız gerekiyor.
Bilindiği üzere, konut kiraları için endeks döneminde %25 oranından daha fazla artış yapılamayacağına dair geçici olarak bir yasal düzenleme yapıldı. Bu yasal düzenleme pandemiden bu yana yürürlükte iken 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi. Dolayısıyla konut kiralarında da endeks döneminde yapılan artışlar için TÜFE barajının uygulanması tekrar zorunlu hâle geldi.
%25 sınırının devam ettiği dönemde kiracı ve kiraya verenlerden bazıları endeks döneminde de TÜFE barajından daha yüksek oranda artış yaptılar. Örneğin 1.000 TL kira bedeliyle oturmakta olan bir kiracı TÜFE %72 açıklandığı hâlde, kira bedelini 1.720 TL’den daha yüksek bir rakama mesela 2.500 TL’ye kendi rızasıyla yükseltti ve ödemelerini bu rakam üzerinden gerçekleştirdi. Şüphesiz, bunu yaparken etrafında yeni kiraya verilen ya da fahiş kira artışına maruz bırakılan kiracıları görerek yaptı.
Kiracıların böyle bir psikoloji ile hareket ederek bu artışları yapması da son derece doğaldır. Çünkü bir binada alt katınız ve yan daireniz aylık 4.000 – 4.500 TL bedelle kiraya verilirse, 1.000 TL kira bedelini sadece 1.250 TL’ye yükseltmek vicdanınızı rahatsız edebilir. Nitekim öyle de oldu ve vicdanen rahatsız olan ya da etrafındaki dairelerle kendini kıyaslayan kiracılar daha yüksek artışlar yaptılar. Ancak burada bir nokta gözden kaçırılarak TÜFE artış oranının da üzerinde artışlar yapıldı.
Böylece ortaya aşağıda sıraladığımız birtakım hukuki sorunlar çıktı:
- Artışın yapıldığı dönem açıklanan ve TÜFE oranının üzerinde olan artışlar, hukuken geçerli mi?
- Eğer geçerli değilse, fazla kısım sebepsiz zenginleşme teşkil edeceği için iadesi istenebilir mi?
- Endeks dönemi içinde TÜFE baraj oranından daha yüksek oranda artış yapmış olan kiracıya karşı emsal bedel artışı talepli kira tespit davasında daha önce yapılmış fazla ödemeler mahsup edilebilir mi?
- Endeks dönemi içinde TÜFE baraj oranından daha yüksek oranda artış yapmış olan kiracıya karşı emsal bedel artışı talepli kira tespit davasının süresi değişir mi? (Örneğin 3. yılda kiracı TÜFE baraj oranının üzerinde bir artış yapmışsa bu durum 5. yılın sonunda emsal kira artışı talepli kira tespit davası açılmasına engel olur mu?)
Bu sorunlar içinde, 4. problem hukuk bilimi açısından oldukça enteresan görünüyor. Çünkü burada 5. yıllık dönem içinde TÜFE endeksinden daha yüksek oranda artış yapılması sürenin sıfırlanmış sayılmasına da yol açabilir. Örneğin 3. yılda kiracı TÜFE baraj oranının üzerinde bir artış yapmışsa, “kiraya veren emsal bedel artışı talepli kira tespit davasını 5. yılın sonunda değil, 8. yılın (5+3) sonunda açabilir” şeklinde bir içtihat çıkması da muhtemeldir.
Tabi ki bu hukuki sorunlar henüz gün yüzüne çıkmadı. Hatta yargı makamlarına da intikal etmemiş olabilir. Ancak önümüzdeki dönemde kira tespit davalarının temel meselelerinden biri olmaya aday bir hukuki problem olduğu kuşkusuz.
Benzer bir sorun daha önce doktrinde tartışılmıştır. Gerçekten bir yıldan uzun süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin serbestçe kararlaştırılıp kararlaştırılamayacağı sorusu gündeme gelmiş ve iki farklı görüş ileri sürülmüştür.
- Birinci görüşe göre; bir yıldan daha uzun süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, taraflarca kira bedeli, her bir yıl için ayrı ayrı belirlenebilir. Bu bedeller, TBK m. 344 / 1’de belirtilen sınırlamaya tabi değildir.
- Diğer fikre göre ise; kanun koyucu, TBK m. 344 / 1 hükümleriyle sözleşme süresi içerisinde kalan her bir yıl için ayrı ayrı belirlenen kira bedellerini de TBK m. 344 / 1 hükümlerindeki sınırlamaya tabi tutmuştur (Bknz: Ö. Özyakışır, Kira Bedeli, Ankara 2019, s. 196 – 200).
TÜFE’nin Üstünde Artış Yapanlara Emsal Bedel Talepli Kira Tespit Davası Açmak Adil Olmayacaktır
Şu bir gerçek ki, endeks dönemi içinde vicdani davranıp % 25 sınırı olduğu hâlde TÜFE baraj oranından bile daha yüksek oranda artış yapıp ödeyen bir konut kiracısına karşı tıpkı diğer konut kiracıları gibi 5 yılın sonunda emsal bedel talepli kira tespit davası açılması hakkaniyete uygun düşmeyecektir.
Endeks dönemi içinde vicdani davranıp % 25 sınırı olduğu halde TÜFE baraj oranından bile daha yüksek oranda artış yapıp ödeyen konut kiracılarının, endeks dönemi içinde % 25’ten fazla artış yapmayan kiracılar ile aynı kefeye konulması adil olmayacaktır. Bununla birlikte, makul bir çözüm üretilememesi ve yahut konunun kamuoyunda ve hukuk doktrininde tartışılmaması da dikkate alınmamasına yol açabilecektir. Bu nedenle, yargı makamlarının adil kararlar verebilmelerini sağlamak için kamuoyuna ve hukuk doktrinine konuyu gündeme getirme, tartışma ve çözüm önerileri sunma görevi düştüğü kuşkusuzdur.
