İçindekiler
Günümüzde kira ilişkilerinde birçok uyuşmazlık gündeme gelmektedir. Özellikle konut kiralarına yönelik %25’lik kira artış oranı uygulaması karşısında mülk sahipleri farklı hukuki yollar deneyerek farklı aksiyonlar alabilmektedirler. Öncelikli olarak mülk sahibi yani kiraya veren, Anayasa’nın 35. maddesinde yer alan mülkiyet hakkı doğrultusunda kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hak ve yetkisine sahiptir.
Mülkiyet hakkına dayalı olarak kiralanan dairenin satılmasına engel bir hukuki durum söz konusu değildir. Bununla birlikte kiralanan taşınmazın satılması durumunda mevcut kiracının haklarının ve kira ilişkisinin ne olacağı soruları da akıllara gelmektedir. Bu yazımda genel hatlarıyla içerisinde kiracı bulunan taşınmazın satılmasına ilişkin hususlardan bahsedecek, sıklıkla araştırılan “ev sahibi evi satarsa kiracının hakları nelerdir?” sorusuna da merak edilen başlıklar aracılığıyla yanıt vereceğim.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 310. maddesi, söz konusu durumu “kiralananın el değiştirmesi” olarak tanımlamaktadır ve maddede şu ifadeler yer almaktadır:
Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.
Kira Kontratı Bitmeden Evin Satılması
Yukarıdaki maddeden de görüleceği üzere kiralanan mülkü satın alan kişi, yani yeni malik; kira ilişkisinin tarafı olarak kira sözleşmesinde yeni kiraya veren sıfatını kazanacaktır. Eski kiraya veren ile imzalanan sözleşmedeki hüküm ve koşullar aynı şekilde geçerliliğini koruyacak, sadece kira ilişkisinin kiraya veren tarafı değişmiş olacaktır. Yani kiracı açısından kira bedeli ödeme borcunun muhatabı, yeni kiraya veren olacaktır.
Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Ne Yapar?
Ev sahibi evi satarsa kiracı, mevcut kira sözleşmesi kapsamındaki tüm borçlardan yeni kiraya verene karşı sorumlu hâle gelecektir. Kiraya veren de eski kiraya verene kanunun yüklemiş olduğu sorumlulukları aynı şekilde yerine getirmeye devam edecektir. Uygulamada “satış kirayı bozmaz” olarak ifade edilen anlayış bu şekilde somutlaşmaktadır.
Kiracıyım Ev Sahibi Evi Satmak İstiyor
Kiraya verenin kiralanmış olan konutu satmak istemesi karşısında genel olarak kiracının satışa engel olabileceği bir hukuki gerekçe bulunmamaktadır. Nitekim mülkiyet hakkı sahibi kiraya veren, kendisine ait mülkü satma hak ve yetkisine sahiptir. Ancak yazımın son kısmında detaylıca belirteceğim üzere, kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi hâlinde kiracının yeni malike karşı hukuki güvence altında olacağını belirtmekte fayda vardır.
Ev Sahibi Evi Satmak İsterse Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Ev sahibi evi satıyorum diye kiracıyı çıkarabilir mi? sorusu da sıklıkla gündeme gelmekte ve özellikle kiracılar tarafından detaylı şekilde araştırılmaktadır. Bu soruya özetle yanıt vermek gerekirse kiraya verenin kiralanan daireyi satmak istemesi ve bu yönde irade göstermesi, kiracı için direkt tahliye nedeni oluşturmamaktadır. TBK’de de tahliye nedenleri sınırlı sayıda olacak şekilde belirlenmiştir ve buna göre kiraya verenin evi satışa çıkaracağını kiracıyla paylaşmış olması, tahliye zorunluluğu oluşturmayacaktır.
Yeni Ev Aldım Kiracı Çıkmıyor
Kiralanan daire satılmış, yeni malike devri gerçekleşmiş ise TBK madde 351’de belirtilmiş olan usul ve esaslar doğrultusunda yeni malik tahliye davası açabilecektir.
Peki, ev sahibi evi satarsa kiracı ne zaman çıkar?
Kısaca özetlemek gerekirse mevcut kira sözleşmesinin süresi TBK madde 351’de öngörülen dava açma süresinden önce bitiyor ise yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin bitimi üzerine hukuki süreç başlatabilecektir.
Yeni Ev Sahibi Kiraya Ne Kadar Zam Yapabilir?
Kira bedelinde artış konusuna gelindiğinde ise yasal kira artış oranları doğrultusunda yeni malikin kira bedelinde artış yapma hakkı bulunmaktadır. Ancak mevcut yasal düzenlemede konut kira bedeli artışı için %25’lik bir artış oranı belirlendiği için sadece bu oran üzerinden artış yapılabilecektir. Uygulamada ise yeni malikin kira süresi dolduktan sonra yeni bir kira sözleşmesini kiracıya sunarak kira bedeline ilişkin değişiklik yaptığını; kiracının da mevcut kira bedelleri, taşınma, nakliye masrafı gibi giderler karşısında mevcut kira ilişkisini korumak ve sürdürmek amacıyla hareket ettiğini görmekteyiz.
Kiracılı Ev Satılınca Kiracı Nasıl Çıkarılır?
TBK’de kiracının tahliye nedenleri sınırlı şekilde belirtilmiş olup kanun maddelerinde yer alan yasal nedenler dışında kiracının tahliyesi hukuken mümkün değildir. Bu bağlamda TBK madde 351’de aşağıdaki şekilde öngörülen yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılması mümkün olacaktır:
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Bu noktada Yargıtay uygulaması ve kanuni şartlar, ihtiyaç nedeninin samimi, zorunlu ve gerçek olması şartlarını taşıması ve bu şartların mülk sahibi kiraya veren tarafından kanıtlanması gerektiği noktasında toplanmaktadır. Sadece kiracıyı tahliye etmek amacıyla açılan davalarda ihtiyaç nedeninin; samimi, zorunlu ve gerçek olmaması gerekçesi ile tahliye davası reddedilecektir.
Oturduğu Ev Satılan Kiracının Hakları
Oturduğu ev satılan kiracının haklarını güvence altına almanın bir yolu da kiralananın satılması riskine karşı kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesidir. Şöyle ki TBK madde 312’de kira sözleşmelerinin tapuya şerhinin kararlaştırılabileceği, şu ifadelerle hüküm altına alınmıştır:
Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.
Mevcut kiraya veren ile kiracının, kira sözleşmesinin tapuya şerhi için anlaşmış olmaları gerekmektedir. Bununla birlikte 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1009. maddesi, kira sözleşmelerinden doğan hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceğini şu ifadelerle belirtmektedir:
Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.
Kira Sözleşmesi Şerhi, Tahliye Davasının Önüne Geçebilir
İfade ettiğim durumda olan kiracı, tapuda kira sözleşmesine dair şerhin bulunmasından hareketle kiralananın satılması durumunda ilgili kira sözleşmesini yeni malike karşı ileri sürebilecektir. Mevcut kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmasının önüne de şerhin varlığı ile geçilebilecektir. Bu bağlamda kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi ile kira ilişkisinin varlığına resmiyet ve aleniyet kazandırılmış olacaktır. Böylelikle kiracı açısından bir hukuki güvence sağlanmış olacaktır.
Yeni malik için de yatırım amaçlı veya ihtiyaç nedeniyle dairenin satın alınması iradesi gösterildiği durumlarda; daireyi satın almadan önce herhangi bir araç satın alırken gerek ekspertiz gerekse de üzerinde haciz, kısıtlayıcı bir hukuki işlem olup olmadığı nasıl araştırılıyorsa alınacak taşınmaz için de hukuki durum tespiti araştırılması yapılmasının gerekliliğine dikkat çekmek isterim.
