Yıl sonuna kadar devam edecek Kentsel Dönüşümde Yarısı Bizden kampanyasından yararlanmak isteyen maliklerin, müteahhit seçimi öncesinde kampanyadaki desteklerin niteliğini ve binalarının kampanyadan yararlanma şartlarını iyi öğrenmeleri gerektiğini vurgulayan Kiraz, “Riskli yapı kararı alınıp bina yıkıldıktan sonra yapının kampanya kapsamına girmediğinin anlaşılması ciddi mağduriyetlere yol açabilir” diyor.

Kentsel Dönüşümde Müteahhit Seçimi Yaparken Dikkat Edilecekler

“Kentsel Dönüşümde Yarısı Bizden” desteğinden faydalanarak evini yenilemek isteyen maliklerin müteahhit seçiminde dikkat etmesi gereken kriterler nelerdir?

Kentsel dönüşüm yasası kapsamında Yarısı Bizden kampanyasından faydalanmak isteyen malikler öncelikle bu kampanya kapsamındaki destek niteliğini iyi öğrenmelidirler. Çünkü hibe+kredi desteği şeklinde olan kampanyadan sadece hibe veya hibe+kredi seçimlik hakkı şekillerinden birisinin seçilmesi ile yararlanılabilinir. Burada kritik nokta bu iki ödeme türünde de ödemeler maliklere değil müteahhitlere yapılmaktadır.

Bir de malikler, binalarının kampanyadan yararlanma koşullarını karşılayıp karşılamadığını iyi öğrenmek zorundadırlar. Çünkü riskli yapı ilan edilip bina yıkıldıktan sonra eğer yarısı bizden kampanyası kapsamına giren bir bina niteliğinde değilse ciddi bir mağduriyet ortaya çıkabilecektir.

Buna göre;

a) Eski binanızın inşaat alanı otopark ve sığınak alanları hariç, eski binadaki toplam inşaat alanının 1,5 katını geçmemelidir.

b) Yeni binada oluşacak bağımsız bölüm sayısı eski binadaki bağımsız bölüm sayısının 1,5 katını geçmemelidir.

Yarısı Bizden kampanyasının kapsamını, apartmanlarının bu kampanyaya girip girmediğini ve hibe dışında kredi seçilmişse geri ödeme süreçlerini öğrenen malikler açısından müteahhit seçimi büyük önem arz etmektedir.

Bu noktada müteahhit ile malikler arasındaki en önemli husus, sözleşme ve eklerinin dikkatle hazırlanmasıdır.

Karşımıza bu kapsamda şu belgeler çıkmaktadır:

a) İnşaat sözleşmesi: Kat karşılığı, bedel karşılığı, hasılat paylaşımlı veya karma modellerle yapılacak olan bu sözleşmelerde hukuki ve teknik şartname kısımları vardır. Hukuki şartname bölümünde:

a1) Süreler mutlaka detaylı ve açıklayıcı bir şekilde yazılmalıdır.

Sözleşme imzaları tamamlandıktan sonra ne kadar sürede inşaat ruhsatı alınacağı, inşaat ruhsatı sonrası ne kadar süre içerisinde tamamlanıp fiilen teslim edileceği, fiilen teslim sonrası ne kadar süre içerisinde iskan alınacağı mutlaka detaylı bir şekilde yazılmalı ve genel ifadelerden kaçınılmalıdır. (Örneğin “Sözleşme imzasından itibaren 24 ay içerisinde inşaat tamamlanıp teslim edilecektir” şartı içeren bir sözleşmede müteahhite 8. ayda neden hâlâ inşaat ruhsatı alıp inşaata başlamadın demek biraz zordur. Çünkü müteahhit 24 ay süresi içerisindedir. Oysaki “Son sözleşme imzasından itibaren veya %50.01 imzasından itibaren 4 ay içerisinde inşaat ruhsatı alınacaktır aksi hâl sözleşmenin feshi sebebidir” şeklinde bir madde yazıldığında bu durumda müteahhit eğer belediye kaynaklı bir gecikmeyi ispat edemiyorsa malikler açısından fesih sebebi oluşmuş olur).

a2) İnşaat yapım modeli ve müteahhitte devir süreçleri açıklayıcı bir şekilde yazılmalıdır.

Müteahhitte pay devrinin kat irtifakının inşaat ruhsatı alınıp hemen kurulduğu ve devredildiği müteahhit payları üzerine ipotek tesis edildiği modelde (kamuoyunda bilinen adı ile İstanbul usulü modeli 2025 yılında Yargıtay İBK kapsamında arsa sahiplerine önermemekteyiz) mutlaka bina tamamlama sigortası talep edilmeli, paylar devredilip teminat ipotekleri müteahhit paylarına konulduğu için ipotek feklerinin inşaat aşamalarının dikkatle yazılmasını önermekteyiz.

Örneğin %50 – 50 kat karşılığı anlaşma yapılmış bir binada eski hâli 10 yeni hâli ile 20 bağımsız bölüm oluşacak ise “müteahhitle su basman seviyesinde veya zemin kotuna geldiğinde 4 daire ipoteği çözülecektir” şeklindeki bir anlaşma, inşaatın hemen başında inşaat seviyesi %20 bile olmadan %40 pay devri anlamına gelmektedir. Müteahhitte inşaatı yapmaya teşvik edici ipotek fek oranları konulmalıdır.

Yine müteahhitler sözleşmelerde ipotek fekleri açısından iskân alımı ile son ipotek fekki yapmayı tercih ederler. İskan alımı belediye ile yapılan bir işlem neticesinde gerçekleşmektedir. Oysaki daire içlerinde veya ortak alanlarda ortaya çıkacak eksik işlerin bir kısmı iskân alımı kapsamı dışında olduğu için bizler maliklere son veya son birkaç bağımsız bölüm ipotek fekki için “iskan alımı ve ayıp – eksik işlerin tamamlanmış olması şartı ile son daire / dairelerin ipotekleri fek edilecektir” maddesinin yazılmasını çok önemli görmekteyiz.

Müteahhite pay devrinin en başta yani ruhsat alımı, kat irtifakı kurulumu ile yapılmadığı ve inşaattaki hak ediş süreçlerine göre yapıldığı modelde (kamuoyunda bilinen adı ile Ankara usulü modeli 2025 Temmuz ayı Yargıtay İBK kapsamında arsa sahiplerinin hakkını koruduğu için önermekteyiz) ise hak ediş süreçleri ve pay devirlerinin mutlaka inşaat yapım seviyelerine göre sözleşmede düzenlenmesini önermekteyiz. İstanbul usulü sözleşmelerde ipotek fekleri için dikkatini çektiğimiz seviyeleri Ankara usulü yani hak ediş modelinde inşaatın yapımının teşvik edilmesine göre yapılmasını tavsiye etmekteyiz.

a3) Her iki inşaat yapım modeli için de inşaat şirketi hakim ortağının sözleşmeye garantör sıfatı ile imza koymasının istenmesi ileride çıkabilecek olumsuzluklar açısında önem arz etmektedir. Şirketlerin hukukumuzda sınırlı sorumlu olmaları sebebiyle şirket ortağının da şahsi mal varlığı ile sözleşmeye garantör olması büyük bir güvence oluşturacaktır.

a4) Sözleşmede cezai şartların, teslim süresinde gecikme hâlinde ödenecek hak mahrumiyeti bedellerinin mutlaka açıklayıcı bir şekilde ve fahiş olmayacak oranlarda yazılması gereklidir. Özellikle hak mahrumiyeti bedellerinde enflasyon kapsamında erime dikkate alınarak “gecikme hâlinde malik başına ödenecek aylık hak mahrumiyeti bedeli taşınmazın teslim tarihinde kiraya verilmesi hâlinde ödenecek kira bedelidir” şeklinde yazılması bu şekilde enflasyon kayıplarının önüne geçecektir.

a5) Sözleşmenin teknik şartname kısmının mutlaka detaylı bir şekilde incelenmesi ve malzeme kalitelerinin, niteliklerinin açık, net olması esastır. Teknik şartnamelerde genel olarak var olan “bu malzeme bulunmazsa muadili malzeme kullanılacaktır” şeklindeki ifadeleri doğru bulmadığımız gibi malzeme kalitelerinde de genel ifadeler kabul edilmemelidir. Örneğin salona ve yatak odasına iki klima takılacaktır şeklinde bir teknik şartname maddesinde klimanın markası ve niteliği (kaç BTU olacağı gibi) yazılmalıdır.

b) Müteahhitin resmi yeterlilik belgesi, finansal gücü ve daha önce bitirmiş olduğu projelerin detaylı bir şekilde maliklerce incelenmesi gerekir. Aksi hâlde inşaat karnesi yetmeyen bir firma ile sözleşme imzalanıp sonrasında sözleşmeden dönmek hem 6306 Sayılı Yasa’ya ilişkin fesih süreçlerinin hem de mahkemelerde dava süreçlerinin uzunluğu nedeniyle ciddi mağduriyetler oluşturabilecektir. Ayrıca bu şekilde sözleşme imzalayan müteahhittin varlığı nedeniyle başka yükleniciler bu sözleşme feshi sağlanmadan parsellere de teklif vermemektedirler. Yine finansal güç ve daha önce bitirilen projelerin incelenmesi de müteahhittin gücünü, vizyonunu, kalitesini göstermesi açısından önemlidir.

Uzlaşma Sağlanamayan Süreçlerde Hukuki Yol Haritası

Malikler arasında uzlaşma sağlanamaması durumunda süreç nasıl ilerlemektedir?

6306 Sayılı Yasa kapsamında bir riskli yapıda maliklerin salt çoğunlukla anlaşmaları esası vardır. Bu salt çoğunluk bağımsız bölüm sayısına göre değil arsa payı salt çoğunluğudur. Bu kapsamda riskli yapı ilanı öncesi yapılan toplantıların tamamı istişari niteliktedir, yine bu toplantılarda alınan kararlarında resmi bir niteliği yoktur. Esas olan binada bir kişi ile başlatılabilen riskli yapı başvurusunun yapılması, binanın riskli yapı olarak ilan edilmesi ve itiraz edildi ise itiraz sonucunda edilmediyse kanuni sürelerin sonunda kesinleşmek zorunda olmasıdır (riskli yapı raporu düzenlenip belediyece uygun görüldükten sonra bina girişine askı suretiyle belgenin ilan edilmesi, e-Devlet sisteminden maliklere bilgi verilmesi ve muhtarlığa askı suretiyle riskli yapı ilanı yapılması esastır. Buna göre askının yapıldığı tarihten sonra 15. gün sonu itibarıyla tüm maliklere riskli yapı tebligatı yapılmış sayılır. Bu tarihten itibaren 15. gün sonu itibarıyla da riskli yapı itirazı yapılmış olmalıdır. İtiraz edilmemiş ya da bu tarihten sonra edilmiş ise itiraz komisyonu karar tebliğ tarihi itibariyle riskli yapı kesinleşmiş olur).

Riskli yapı kesinleştikten sonra 04.02.2026 yeni yönetmelik değişikliği ile toplantı yapma zorunluluğu geri getirilmiştir. Buna göre kesinleşme sonrası eğer bina yıkılmamış ise Ek 12 form düzenlenerek bina girişine toplantı tarihi askısı yapılarak veya Ek 12 form düzenlenmek suretiyle muhtarlığa toplantı bildirimi asılarak veya noterlikten tüm hissedarlara ihtarname gönderilerek toplantı bildirimi yapılmak zorundadır.

Binaya askı veya muhtarlığa askıda 15 gün süre ile ilan esası vardır ve bu tarihler içerisinde kesinlikle toplantı yapılamaz. Ayrıca binaya askı ve noterden ihtarname gönderilerek toplantı tarihi bildirimi yapılması binaya askıda “askının yapılmadığı ve tevsik edilmediği” noterlikten bildirimde de tüm hissedarlara ulaşmak zorunda olunması nedeniyle tavsiye edilmemektedir. Tavsiye edilen toplantı daveti Ek 12 formun doldurularak muhtarlığa asılması ve muhtarlığın da bu belgeyi tevsik etmesinin sağlanmasıdır.

Toplantı tarihinin belirlenmesinde muhtarlığa askı yapılması kapsamında 15. gün sonu itibarıyla artık maliklere toplantı bildirimi yapılmış varsayılacaktır. Bu nedenle de toplantıda “bana toplantı daveti yapılmadı” şeklinde bir itiraz, öncesi ve sonrasında dinlenmeyecektir.

Toplantı, Kat Mülkiyet Kanunu esaslarına göre yapılan bir olağan veya olağanüstü kat malikleri genel kurulu değildir. Bu nedenle karar defterine işlenmesi gerekmez hatta tarafımızca şiddetle de tavsiye edilmez. Bu toplantıda alınan kararlar bina ortak karar protokolüne yazılacak ve arsa payı salt çoğunluğu tarafından imzalanacaktır. Karara katılmayan malikler ihtirazi kayıtlarını protokol altına yazabilirler. Bu toplantıya resmî noterden düzenlenmiş ve 6306 Sayılı Yasa’ya ilişkin toplantıya katılma, oy kullanma hakkı verilmiş içerikler olması kaydı ile vekaleten katılınabilir. Vekaletname kullanımında Kat Mülkiyeti Kanunu’nda genel kurullarda yer alan bir sayı sınırı yoktur, sınırsız sayıda vekaletname kullanılabilir. 6306 Sayılı Yasa, bir kat malikleri yasası değil arsa sahipliği yasasıdır.

Arsa payı salt çoğunluğu, karar aldıktan sonra karara katılmayan pay sahiplerine ilk olarak arsa sahibinin UETS kaydı var ise buraya göndermek esas olmak kaydı ile ihtarname göndererek 15 gün içerisinde sözleşmeyi imzalaması, aksi hâlde paylarının açık arttırma suretiyle satılacağı ihtarını yapmalıdır. UETS kaydı olan arsa sahibinin kendisine bildirim ulaştıktan sonra 5. gün sonu itibarıyla tebliğ almış olduğu varsayılır ve tebliğden itibaren 15 gün içerisinde sözleşmeyi ve ekleri imzalaması gereklidir. Aksi hâlde 15. gün sonu itibarıyla açık arttırma satış süreci başlayacak ve salt çoğunluk kabul etmediği müddetçe bir daha sözleşmeyi imzalama hakkı olmayacaktır. UETS’ye yapılacak bildirimde; sözleşme, bina ortak karar protokolü, kat dağılım şeması, kat planları, SPK lisanslı değerleme şirketi değerleme raporu sonuç kısmının yer alması ve gönderilmesi şarttır.

UETS kaydı olmaması hâlinde çoğunluk hissedarları tarafından yine muhtarlığa askı suretiyle 15 gün içinde sözleşme imzalanması bildirimi yapılmak zorundadır. Burada bakanlıkça düzenlenen form doldurulacak ve muhtarlığa asılacaktır. Burada askı tarihinden itibaren 15. gün sonu itibarıyla karara katılmayan arsa sahibine tebliğ yapılmış varsayılacaktır. Yine bu süreden itibaren 15. günün sonu itibarıyla sözleşme imzalanmış olmalıdır.

Bu toplam sürelerin sonunda yine malik sözleşmeyi imzalamak isterse ancak salt çoğunluk kararı ile imzalayabilir. Aksi hâlde açık arttırma satış süreci başlayabilecektir. Bu yöntemde askı bildirimi içerisinde mutlaka sözleşme ve eklerinin inceleneceği yer ve zamanlar belirtilmelidir. Örneğin, sözleşme ve tüm ekleri (vekaletnameler, muvaffakatnameler, yönetim planı, bina ortak karar protokolü, kat dağılım şeması, kat planları, SPK lisanslı değerleme şirketi değerleme raporu) X inşaat şirketinin …adresinde hafta içi…saatleri arasında incelenebilir gibi.

Salt çoğunluğa sahip malikler UETS kaydı olmaması hâlinde muhtarlık askısı yolunu da kullanmak istemiyorlarsa bu bildirimi noterden karara katılmayan maliklerin tebligat adreslerine de gönderebileceklerdir. Bu durumda ise tebliğ tarihinden sonra 15 gün sonu itibariyle sözleşme ve eklerinin imzalanması gereklidir. UETS kaydı var ise kullanılması zorunlu olup olmaması hâlinde muhtarlık askısı veya noterlikçe adrese ihtarname gönderimi seçimlik haktır.

Karara katılmayanlara bildirim yapıldıktan sonra askı ise son günden sonra noterlikçe gönderilmiş ise tebliğden sonra 15. günün dolmuş olması şartı ile salt çoğunluk açık arttırma pay satışı başvurusu yapabilecektir. Açık arttırma sürecinde kurulan satış komisyonlarının değerleme raporlarındaki bedelleri belirleme zorunlulukları yoktur. Kendileri bir bedel belirleyecek bu bedel üzerinden açık arttırma satışı yapılacaktır. Açık arttırma satışında ilk ihaleye sadece o parselde malik olanlar katılabilirler, ilk ihalede alıcı çıkmaz ise ikinci ve devam eden ihalelere dışarıdan katılım mümkündür. İhale neticesinde ortaya çıkan bedeli beğenmeyen ve karara katılmayan hissedar bu nedenle dava açar veya açılan davada sadece bedel yönünden bir iptal kararı verilir ise ihale tekrar edilmez, ihale kapsamında taşınmazı satın alan yeni malik yasal faizi ile birlikte aradaki farkı ödemek zorundadır.

İnşaat Aşamasında Hukuki Riskler ve Çözüm Yolları

Kentsel dönüşüm uygulamalarının inşaat sürecinde en sık karşılaşılan hukuki riskler nelerdir ve bunlar nasıl önlenebilir?

Kentsel dönüşüm yasası kapsamında yapılacak olan inşaatlarda ortaya çıkabilecek riskler şunlardır;

a) Uygulama başlamadan önce riskler:

Uygulama öncesi hak sahipleri veya müteahhitlerce yeterli inceleme yapılmadan bazen taşınmazlarla ilgili birtakım kayıtların sorun çıkarabildiği görülmüştür. Örneğin taşınmaz içerisinde tarihi eser olabilir, bahçesinde olabilir veya bir tarihi esere yakınlığı bulunabilir. İşte bu nitelikteki tüm taşınmazlar açısından Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Kurulu onayları esastır. Hatta taşınmaz bizzat tarihi eser niteliğinde ise riskli yapı tespiti dahil olmak üzere kurul onayına tabi olacaktır.

Kurul onayı demek projenin kurulun kabul ettiği şekilde yapılması zorunluluğuna tabi olması demektir. Müteahhit ile arsa sahipleri arasında yapılan sözleşme ve bu sözleşme kapsamındaki taslak proje kurula sunulduğunda reddedilebilir, değişiklik talep edilebilir. İşte bu nitelikteki taşınmazlar için avan proje onayı nasıl belediyeden talep edilebiliyorsa yine kuruldan da istenebilir. Bu nedenle de hem taşınmazın niteliği araştırılmalı hem de ön onay alınmadan asla sözleşmeye devam etme izni müteahhite verilmemelidir.

Yine uygulama başlamadan önce maliklerce belediyede imar durumu incelemesi detaylı bir şekilde yapılmalı veya teknik bir uzmana yetki verilerek yaptırılmalıdır. Riskli yapı tespiti yapmak çok kolaydır ancak bina riskli yapı olduktan sonra güçlendirme alternatifi dışında yıkılıp yeniden yapılmak zorunda kalacaktır. İşte bu noktada yeni bina imar durumu ne olacaktır, aynı bina yapılabilecek midir, kayıplar ve varsa kazançlar nelerdir? Mutlaka öğrenilmelidir.

Arsa sahipleri genelde müteahhitlerin sözleşme ekinde sundukları proje örneğini esas proje zannetmektedirler. Oysaki bu bir taslaktır ve belediye tarafından kabul edilmek zorunda değildir. Size 85 metrekare net bağımsız alan verilen bir sözleşme eki proje taslağı, belediyede mevcut imar durumu ve ekleri nedeniyle 75 metrekare yapılmak zorunda olabilir. İşte bunu bilmeden yola çıkmak ciddi mağduriyetler oluşturabilecektir.

b) Uygulama devam ederken ve sonrası riskler:

Uygulama süreci, genelde müteahhitler tarafından arsa sahiplerine kapalı bir süreç olarak devam eder. Bu nedenle de apartman veya site dönüşümlerinde temsil heyeti içerisine mutlaka bir teknik uzman alınması veya dışarıdan bir profesyonel teknik destek hizmeti alınması sağlanmalıdır. Bu teknik destek hizmeti müteahhit ile yapılacak sözleşmeye de yazılmalıdır ki bu kişi veya kişiler inşaat alanına girip inceleme yapabilsinler. İşte bu noktada teknik heyete veya kişiye belli aralıklarla inşaatı denetleme yetkisi verilmeli bu konuda sözleşme ile eksiklikler müteahhite bildirilmeli ve düzeltmesi sağlanmalıdır. Aksi hâlde sözleşme sonrası ciddi eksik ve ayıplarla karşılaşılabilmektedir.

Uygulama tamamlanıp fiili teslim aşamasına gelindiğinde maliklerin dairelerini ve ortak alanlarını teslim konusunda eksikler olduğu görülüyorsa mutlaka ihtirazi kayıt koymadan binayı ve bağımsız bölüm alanını teslim almamaları gerekmektedir.

Taşınmaz tamamlandıktan sonra daire içerisinde ve ortak alanlarda görülen bazı uygulamalarla ilgili eksiklik bildiriminin hemen yapılması gereklidir. Örneğin bazı odalara kapı takılmamış ise, cam pencere takılmamış ise, armatürler eksik ise hemen bildirim yapılmalıdır ki bunun müteahhit tarafından yapılmadığı ispat edilebilsin. Ancak kullanım ile ortaya çıkabilecek eksiklerde de yine gerekli sürelerde itiraz etmek esas olmalıdır. Kanalizasyon sisteminin tüm bina yerleşimi yaptıktan sonra problemli olması ancak kullanım sonrası ortaya çıkabileceği için bundan sonra bu durumun bildirilmesi esas olmalıdır.

Bu nedenlerle de bina ve bağımsız bölüm alanları teslim alınmadan önce eğer ciddi eksikler göze çarpıyorsa delil tespiti başvurusu mahkemelere yaptırılarak bilirkişi marifeti ile bu durum tespit edilmeli akabinde bu rapor ihtarname ile müteahhite bildirilmeli ve seçimlik haklar talep edilmelidir. Seçimlik haklarda müteahhiten bu eksiklerin giderilmesinin istenmesi, bedelinin ödenmesi veya arsa sahiplerince ödenip sonra tazmin ettirilmesi şeklinde olacaktır.

Kat Karşılığı Sözleşmelerde Hak Kayıplarının Önlenmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde maliklerin hak kaybı yaşamaması için hangi hukuksal güvenceler sağlanmalıdır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kentsel dönüşüm alanında uygulama kapsamında genelde en büyük sorun müteahhit iflası, konkordatosu veya ekonomik zora girilmesi hâlidir. Bu nedenle de 6306 Sayılı Yasa kapsamında özel bir fesih hal getirilmiştir.

Buna göre, inşaat sözleşmelerinin %50,01 çoğunlukla imzalanmasından itibaren 1 yıl içinde inşaata başlanmamış olması veya devam eden inşaatlarda 6 aydan uzun süre yeterli ekip ve ekipmanla çalışılmaması hâlinde, sözleşme; yetki devri yapılan illerde ilçe belediyeleri, yetki devri bulunmayan yerlerde ise Kentsel Dönüşüm İl Müdürlükleri tarafından gerekli süreçlerin tamamlanmasının ardından feshedilebilmektedir. Ancak bu fesih yolunda da arsa payı devri yapılmış ise ciddi sorunlar oluşmakta sözleşme fesh edilse bile arsa payı müteahhitte kaldığı için yeni müteahhit bulunamamakta ve her koşulda sözleşme feshi ve tapu iptali yolu genel mahkemeler yoluyla yapılmak zorunda kalınabilmektedir.

2025 Temmuz ayında Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile tapu iptalinde iyi niyet kuralı da getirildiği için müteahhit eğer tapuları tüketicilere devretmiş ise bu da arsa sahipleri için mağduriyetin katlanmasıdır. Genel mahkemelerde bu davanın alt derece – istinaf ve Yargıtay aşamalarını da görecek olması nedeniyle İstanbul dışında 2 – 3 yıl, İstanbul için ise 4 – 5 yıl sürebileceğini ön görebiliriz. Bu nedenle de kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki tanımına atıf yapılan Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan eser sözleşmeleri ile ilgili “Eser Sözleşmeleri Uygulama Yönetmeliği” çıkarılmalıdır. Bu yönetmelik ile iflas, konkordato veya ekonomik zorluk ve süre bittiği hâlde teslim edilememe hâllerine ilişkin acele tespit, acele uygulama ve tamamlama hakları arsa sahipleri lehine düzenlenmelidir. Müteahhit ekonomik hakları da yine bu düzenleme içerisinde korunmalıdır. Ancak uzun yıllar bekleyen inşaat alanları asla oluşmamalıdır.

Böyle bir düzenleme ihtiyacı esastır ve açıktır. Ancak böyle bir düzenleme yapılıncaya kadar arsa sahiplerinin haklarını İstanbul usulü ile inşaat yapılacak ise bina tamamlama sigortası yapılarak güvence altına almalarını, İstanbul usulü ile inşaat yaptırmayacaklarsa (ki bu usulü asla tavsiye etmiyoruz) Ankara usulü yani hak ediş modeliyle veya karma modelle inşaat usulü ile yaptırmalarını önermekteyiz.

Çoğunluk Kararının Kötüye Kullanılması ve Hukuki Başvuru Yolları

Dönüşüm sürecinde çoğunluk karar mekanizması, mülkiyet hakkı ile nasıl dengelenmelidir? Çoğunluk kararının kötüye kullanılması hâlinde maliklerin başvurabileceği hukuki yollar nelerdir?

Kentsel dönüşüm yasası ve yönetmelikleri değiştikçe süreç hızlanmaktadır. Bu olumlu bir gelişmedir ancak zaman zaman ortaya çıkan azınlık hakları da hiç yabana atılmaz şekilde haklı gerekçelere sahiptir.

Dükkanı olan malike daire verilmesi, deniz gören manzaralı daire sahibinin haksız şekilde alt katlara indirilmesi, kişinin yasal kullanım metrekaresine riayet edilmeden komşularına uygulanan hakkın kendisine uygulanmaması gibi durumları görmekteyiz. İşte bu durumda çoğunluk veya süreci aslında arka planda yöneten müteahhitler açık arttırma satış tehdidini bu kişiler üzerinde kullanmaktadırlar.

Yeni düzenlemeler ile %50.01 ile karar alma ve bu karar kapsamında son açık arttırma ilanı askı süresi sonu ile inşaat ruhsatı alma hakkı getirilmiştir. O hâlde neden kişinin mülkiyet hakkı satılmaktadır? Derhal ve ivedilikle açık arttırma satışı kısmı yasadan çıkarılmalı, kişi her halükarda hak sahipliğine devam etmeli genel mahkemeler ve idari yargıda mülkiyet hakkı ihlali var ise tazmini veya diğer yolları (sözleşme iptali veya uyarlanması gibi) burada kullanabilmelidir. Açık arttırma satışı Anayasa’da yer alan mülkiyet hakkı korunması ilkesine açıkça aykırıdır.

Yönetmelik değişikliği ile %50.01 veya salt çoğunlukla karar alma süreçleri ile ilgili olarak apartman veya sitelere SPK lisanslı değerleme raporları kapsamında eski bina yeni bina değerlemesi yapılarak hak sahipliğinin doğru dağıtılmış olup olmadığı belirlenebilir. İşte bu noktada yukarıda belirttiğimiz haklı şekilde itiraz edenler tespit edilebildiği gibi haksız şekilde talepte bulunup süreci kitlemek isteyen bazı azınlık hak sahipleri de engellenebilecektir. Açık arttırma satışı da iptal edildiği takdirde aslında kötü niyetle itiraz eden için katlanma, iyi niyetle itiraz eden için evini kaybetmediği ve genel mahkemelerde mücadelesine devam edebildiği ama inşaatın da sürdüğü bir süreç oluşacaktır.

Zorunlu Yenileme ile Gönüllü Dönüşüm Arasındaki Sınır

Kentsel dönüşümde “zorunlu yenileme” ile “gönüllü dönüşüm” arasındaki hukuki sınır nerede başlar?

Bu iki kavram arasındaki sınırı doğru belirleyebilen esas nokta aslında karot alımı öncesi tarafların yasada zorunlu olmayan görüşmeler sürecidir. Burada ortaya çıkan yenileme iradesinde belirlenen temsil heyetlerinin temel yaklaşımı aslında binadaki temel tabloyu ve zorunlu – gönüllü ayrımını ortaya çıkaracaktır. Bazı apartman ve sitelerde haksız elde edilen bazı yasal olmayan metrekare veya arsa payı sahiplerince dönüşümün ele alınıp arsa payı çoğunluğu ile diğer maliklere dikte ettirildikleri görülmüştür.

İşte bu noktada azınlık arsa sahipleri davalar ile itirazlar ile uzun ve genelde de başarısız süreçlerle karşılaşmaktadır. Ancak itiraz nedeni haklı ise onlara çoğunluğu dikte ettirenler sebepsiz zenginleşme –  denkleştirme davaları ile karşı karşıya kalmakta ve dava neticesinde de yasal faizle birlikte ciddi meblağları bu arsa sahiplerine ödemek zorunda kalmaktadırlar.

Oysaki en baştan kurulan heyetler “alakasız, haksız ve çıkar elde etmeye yönelik talepleri olan bazı azınlık arsa sahipleri” dışında gerçekten de talepleri haklı olan arsa sahipleri için de orta yolu bulmaya çalıştıkları takdirde oy birliği veya ona yakın bir oranda kentsel dönüşüm sürecine girebilmektedirler. Bu nedenle de başta en başta var olan uzlaşma görüşmeleri tek bir tarafın değil tüm arsa sahiplerinin kazanılmış haklarını da koruyan bir yönden bakarak yürütülür ise bu bir gönüllü dönüşüm olmakta, aksi hâlde ise zorunlu dönüşüm ile devam edilmektedir.

Sonuçta yasal düzenleme salt çoğunluk, yani %50.01 ile karar almayı yeterli görmektedir. İşte ön görüşmeler süreci başarısız olan apartman veya site dönüşümlerinin zorunlu dönüşüme geçtikleri an, %50.01 salt çoğunlukla devam etme kararının alındığı andır.

The post Kentsel Dönüşümde Kritik Hata: Yıkım Öncesi Yanlış Değerlendirme appeared first on EMSAL.COM.

Konut üretiminin ihtiyacın gerisinde kalmasındaki kritik noktanın arsa maliyeti olduğunu söyleyen Çekici, “Kamu arsalarının erişilebilir konut üretimi için devreye alınması maliyet dengesini sağlamlaştıracaktır. Kamu – özel iş birliği modeli, arsa payını daha makul seviyelere taşıyabilir. Planlı arsa geliştirme ve uzun vadeli bir konut politikasına ihtiyaç var. Uzun vadeli bir politika, üretim ölçeğimizi büyüterek daha erişilebilir projelerin hayata geçmesini de sağlayacaktır” diyor.

Sıfır Konut Stoku Sorununa GYODER Çözümü

Mevcut satış hızının devam etmesi hâlinde piyasadaki sıfır konut stokunun kısa sürede tükenebileceğini ifade ediyorsunuz. GYODER olarak konuyla ilgili çözüm öneriniz nedir?

Mevcut satış temposu özellikle büyük şehirlerde talebin güçlü ve süreklilik arz eden bir yapıya sahip olduğunu ortaya koydu. Bazı segmentlerde sıfır stokların hızla azalması, konut ihtiyacının canlılığını net biçimde gösteriyor. Bu tablo, üretimin bu talep hızına planlı ve düzenli biçimde cevap vermesini gerektiğini de anlatıyor. Gayrimenkul sektörü uzun vadeli bir planlama alanı; arsa geliştirme süreci, finansman yapısı ve üretim takvimi birlikte ele alındığında arzın sürekliliği sağlıklı biçimde koruyabiliriz.

GYODER olarak sunduğumuz çözümün temelinde, üretimin finansman altyapısını güçlendirmek ve maliyet dengesini daha sürdürülebilir bir zemine taşımak var. Üretici finansmanının sermaye piyasaları üzerinden çeşitlenmesini, fon bazlı üretim modellerinin yaygınlaşmasını ve kurumsal yatırımın sektöre daha güçlü şekilde entegre edilmesini öncelikli görüyoruz. Dünyada konut üretimi banka kredileri, emeklilik fonları ve yatırım fonları gibi uzun vadeli kaynakların birlikte oluşturduğu bir finansman yapısıyla ilerliyor. Bu yapı üretimin daha planlı ve düzenli şekilde devam etmesini destekliyor. Türkiye’de de benzer bir finansman altyapısının güçlenmesinin arzın sürekliliğine katkı sağlayacağına inanıyoruz.

Bunun yanında kamu arsalarının erişilebilir konut üretimi amacıyla planlı biçimde değerlendirilmesi, arsa maliyetinin dengelenmesine ve üretimin daha geniş kesimlere ulaşmasına imkân tanıyabilir. Finansman çeşitliliği ve arsa politikasının birlikte ele alındığı bir modelin piyasada daha güçlü bir denge oluşturacağı kanaatindeyiz.

Konut Üretimi Neden Yetersiz? 

Günümüzde konut üretimi neden talebin gerisinde kalıyor? Bu anlamda en kritik kırılma noktası nedir?

Türkiye’de konut talebi güçlü ve süreklilik gösteren bir yapıya sahip. Artan hane sayısı, genç nüfus ve şehirleşme talebi canlı tutuyor. Üretim tarafında ise maliyet yapısı belirleyici oluyor. Özellikle arsa maliyetinin toplam proje maliyeti içindeki payı yüksek seviyelerde seyrettiğinde fiyat dengesi daha hassas bir zeminde oluşuyor. Bu durum üretim planlamasının kapsamını ve hızını doğrudan etkiliyor.

GYODER olarak bu tabloda en kritik kırılma noktasının arsa maliyeti olduğunu düşünüyoruz. Arsanın proje içindeki payı dengeli seviyelere geldiğinde üretim daha geniş kesimlere hitap edebilir ve erişilebilir konut üretimi güçlenir. Türkiye’de sektörün teknik kapasitesi ve üretim deneyimi güçlü; uygun maliyet zemini oluştuğunda arz tarafı daha hızlı devreye girer. Bu nedenle arsa başlığında sağlanacak yapısal bir denge, talep ile üretim arasındaki mesafeyi doğal biçimde kapatacaktır.

Arsa Maliyetlerini Düşürmek İçin Neler Yapılabilir?

Gelişmiş ülkelerde arsa maliyetinin ortalama %20 seviyelerinde kalabildiğini söylüyorsunuz. Türkiye’de bu oranı aşağı çekmek için hangi yapısal reformlara ihtiyaç var?

Gelişmiş ülkelerde arsa maliyeti, uzun vadeli planlama yaklaşımı ile dengeli seviyelerde tutulabiliyor. Kamu, konut üretimine ayrılan bölgeleri önceden planlıyor ve altyapısıyla birlikte geliştirilmiş şekilde piyasaya sunuyor. Arsa arzı belli bir program çerçevesinde ilerlemekte. Bazı modellerde kamu, arsayı projeye ortak ediyor ya da uzun vadeli kullanım hakkı da tanıyor. Bu yaklaşım arsa maliyetini proje içinde makul seviyede tutarak daha erişilebilir konut üretimine zemin hazırlıyor.

Türkiye’de de bu yaklaşımın mevcut üretim kapasitesini daha da güçlendireceğine inanıyoruz. Kamu arsalarının erişilebilir konut üretimi amacıyla planlı biçimde devreye alınması maliyet dengesini sağlamlaştıracaktır. Kamu – özel iş birliği modeli, arsa payını daha makul seviyelere taşıyabilir. Planlı arsa geliştirme ve uzun vadeli bir konut politikasına ihtiyaç var. Uzun vadeli bir politika, üretim ölçeğimizi büyüterek daha erişilebilir projelerin hayata geçmesini de sağlayacaktır. Bu çerçevenin konut üretiminde daha kapsayıcı bir dönemi de destekleyeceğine inanıyoruz.

2025’te Konut Satışlarındaki Yükseliş Nasıl Açıklanabilir? Konut Neden Güvenli Liman?

Yüksek faiz ortamına rağmen 2025’te rekor kıran konut satışlarını nasıl değerlendiriyorsunuz? Konutun “güvenli liman” olarak görülmesinin arkasında demografik ve sosyolojik hangi dinamikler var?

2025 verileri, konut talebinin güçlü ve yapısal bir zemine dayandığını net biçimde ortaya koydu. Satış hacminin yıl genelinde yüksek seyretmesi, piyasada canlı bir talep tabanı olduğunu gösteriyor. Faiz oranları önemli bir parametre; ancak piyasanın yönünü belirleyen asıl unsur erişilebilirlik ve finansman yapısının genişliği. Banka kredili satış oranlarındaki değişim de finansman modelinin çeşitlenmesi gerektiğine işaret ediyor. Bu tablo, talebin farklı finansman kanallarıyla da desteklenebileceğini ortaya koyuyor.

Türkiye’de konut talebinin arkasında güçlü bir toplumsal refleks var. Halkımız için ev sahibi olmak yalnızca bir yatırım tercihi değil, aynı zamanda bir güven duygusu. Aileler için mülkiyet gelecek planlamasının önemli bir parçası. Kiradan çıkma isteği ve birikimi somut bir varlıkta değerlendirme eğilimi oldukça güçlü. Konutun fiziki ve kalıcı bir değer sunması da bu tercihi destekliyor. Bu kültürel yaklaşım, konutu Türkiye’de her zaman güvenle tercih edilen bir alan hâline getiriyor.

2026’da Konut Satışları Nasıl Seyreder? 

2026’da konut satışlarında nasıl bir performans bekliyorsunuz, yeni bir satış rekoru öngörünüz var mı?

2025 yılı verileri, konut piyasasının güçlü bir hacmi sürdürebildiğini açık biçimde ortaya koydu. Yıl boyunca satışların yüksek seviyede gerçekleşmesi, talep tabanının canlı kaldığını gösteriyor. Özellikle kredi dışı satışların payının artması, talebin farklı kanallardan da destek bulabildiğini ortaya koydu. Bu tablo, 2026’da da hareketliliğin devam edeceğine işaret ediyor.

Demografik dinamizm ve hane oluşum hızı talebi beslemeye devam ediyor. Finansman araçlarının çeşitlenmesi ve üretim tarafındaki planlı ilerleme satış hacmini daha da güçlendirecektir. Piyasadaki erişilebilirlik koşullarının destekleyici seyretmesi hâlinde yüksek satış seviyelerinin korunması mümkün görünüyor. Bu çerçevede 2026’nın konut piyasasında güçlü performansın sürdüğü bir yıl olacağını öngörüyoruz.

Gayrimenkul Sektöründe Kadın Temsili Nasıl Artar?

Gayrimenkul gibi geleneksel olarak erkek egemen görülen bir sektörde kadın lider olmanın avantajları ve zorlukları hakkında neler söylemek istersiniz? Sektörde kadın temsilini artırmak için nasıl politikalar geliştirilmeli?

Gayrimenkul sektörü büyük yatırımların, teknik uzmanlığın ve sahadaki yoğun emeğin bir araya geldiği güçlü bir alan. Uzun yıllar erkek ağırlıklı bir yapı olarak şekillendi; bugün ise daha kapsayıcı bir dönüşüm sürecinden geçiyor. Kadınların sektörde daha görünür hale gelmesi ve liderlik pozisyonlarında yer alması bu değişimin en somut göstergesi. Bu sektörün çatı kuruluşunda liderlik sorumluluğunu taşımanın benim için özel bir anlamı var. Attığımız her adımın sektörün geleceğini şekillendirdiğinin bilinciyle hareket ediyorum. Gayrimenkulü daha kapsayıcı ve daha ileriye dönük bir anlayışla büyütmek temel önceliklerimden biri.

Bu dönüşümün kalıcı hâle gelmesi için politika tarafında da süreklilik önemli. Eğitim programlarının güçlendirilmesi, teknik alanlarda kadın istihdamını teşvik eden uygulamaların yaygınlaşması ve mentorluk mekanizmalarının kurumsallaşması bu süreci hızlandıracaktır. GYODER olarak kadın temsilini güçlendirmeye yönelik projeleri artırmayı ve sektör paydaşlarıyla kuracağımız iş birlikleriyle bu alanda somut katkı sağlamayı hedefliyoruz. Kadınların daha görünür, daha etkin ve daha fazla söz sahibi olduğu bir yapı, sektörün gelişimini daha da ileri taşıyacaktır.

Bu yıl düzenlenecek GYODER Gayrimenkul Zirvesi’nde hangi konular mercek altına alınacak?

Her yıl olduğu gibi bu yıl da gayrimenkul sektörünün tüm paydaşlarını aynı çatı altında buluşturarak ortak aklı güçlendirmeyi amaçlıyoruz. 20. GYODER Gayrimenkul Zirvesi’ni 27–28 Nisan tarihlerinde Zorlu PSM’de gerçekleştireceğiz. Zirvemizde finansmandan konuta erişime, istihdamdan kentsel dönüşüme, sürdürülebilirlikten yeni iş ve yatırım modellerine kadar sektörün ana gündem başlıklarını kapsamlı biçimde ele alacağız. Farklı bakış açılarını bir araya getirerek çözüm alanları üretmeyi ve gayrimenkulün geleceğine daha kapsayıcı bir perspektif sunmayı hedefliyoruz.

GYODER olarak zirvemizi sektörün dönüşümüne yön veren güçlü bir düşünce ve çözüm platformu olarak görüyoruz. Bu yıl da sektörün nabzını tutan, kalıcı iş birliklerini destekleyen ve somut adımlara alan açan bir buluşma zemini sunacağız.

The post Planlı Arsa Geliştirme ve Uzun Vadeli Konut Politikasına İhtiyaç Var appeared first on EMSAL.COM.

Sürdürülebilirliğin artık geleceğe dair bir temenni değil, bugünün somut bir sorumluluğu olduğunu söyleyen Dr. Ilıcalı; “Bugün atılan her doğru adım, yalnızca çevre için değil; ekonomi, toplum sağlığı ve yaşam kalitesi için de kalıcı faydalar getiriyor. Bu nedenle sürdürülebilirliği bir yük ya da kısıt olarak değil, daha nitelikli, daha dayanıklı ve daha değerli yapılar üretmenin anahtarı olarak görmek gerekiyor” diyor.

Türkiye’nin Yapı Stoku ve Çevreci Yapı Performansı

Türkiye’nin mevcut yapı stokunu dikkate aldığınızda, ülkemizin çevreci yapı performansını hangi aşamada görüyorsunuz? Bu alanda ilerlemeyi hızlandıran ve yavaşlatan temel faktörler nelerdir?

Türkiye’nin çevreci yapı performansını bugün için bir geçiş ve yeniden yapılanma süreci içinde değerlendirmek doğru olur. Son yıllarda özellikle yeni yapılarda enerji verimliliği, su tasarrufu ve daha düşük karbon ayak izi gibi konuların giderek daha fazla gündeme geldiğini görüyoruz. Ancak yapı stokumuzun büyük bölümünün eski olması ve bu yapıların önemli bir kısmının güncel performans kriterlerini karşılamaması, önümüzde çok büyük bir dönüşüm alanı olduğunu da açıkça gösteriyor.

Bu dönüşümün arkasındaki en önemli itici güçlerden biri, Avrupa Birliği tarafından ortaya konan Avrupa Yeşil Mutabakatı ve buna bağlı olarak geliştirilen politika ve düzenlemeler. Avrupa, 2050 yılına kadar karbon nötr bir kıta olmayı hedeflerken, bina sektörünü bu hedefin merkezine yerleştiriyor. Bunun temel nedeni, binaların hem enerji tüketimi hem de karbon salımları açısından en büyük paya sahip sektörlerden biri olması.

Bu çerçevede Avrupa’da yürürlüğe giren ve güncellenen Enerji Performansı Direktifi, yeni binaların neredeyse sıfır enerjili olması yönünde güçlü bir çerçeve ortaya koyarken, mevcut binaların da kademeli olarak iyileştirilmesini zorunlu hâle getiriyor. Bununla birlikte Sınırda Karbon Düzenleme Mekanizması ve Kurumsal Sürdürülebilirlik Raporlaması Direktifi gibi düzenlemeler, yalnızca sanayi sektörünü değil, yapı malzemelerinden gayrimenkul portföylerine kadar uzanan geniş bir alanı doğrudan etkiliyor. Bu da bina sektöründe çevresel performansın artık isteğe bağlı bir konu olmaktan çıkıp stratejik bir zorunluluk hâline geldiğini gösteriyor.

Türkiye tarafında baktığımızda ise bu küresel dönüşümle uyumlu bir yönelim olduğunu görüyoruz. Türkiye Yeşil Mutabakat Eylem Planı, ülkemizin düşük karbonlu ekonomiye geçiş yol haritasını ortaya koyarken, Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği ve TS 825 Isı Yalıtım Standardı gibi düzenlemelerde yapılan güncellemeler, yeni binalarda daha yüksek performans beklentisini net biçimde ortaya koyuyor. Aynı zamanda ulusal iklim politikaları, karbon piyasasına yönelik hazırlıklar ve sürdürülebilir finans alanındaki gelişmeler, bina sektörünü önümüzdeki dönemde çok daha güçlü şekilde dönüştürecek.

Tüm bu gelişmeler, Türkiye’nin doğru yönde ilerlediğini gösteriyor; ancak hızımızın artması gerekiyor. İlerlemeyi hızlandıran en önemli unsur, uluslararası ticaret ilişkilerimiz, özellikle Avrupa ile olan entegrasyonumuz ve büyük yatırımcıların giderek daha net hâle gelen ESG hedefleri. Buna karşılık, mevcut yapı stokunun büyüklüğü, kısa vadeli maliyet odaklı bakış açısının hâlâ yaygın olması ve dönüşümü destekleyecek teşvik mekanizmalarının sınırlı kalması süreci yavaşlatan temel faktörler arasında yer alıyor.

Özetle, Türkiye bina sektöründe “isteyenin yaptığı” bir dönemden, “herkesin yapmak zorunda olduğu” bir döneme doğru ilerliyor. Önümüzdeki 10 yıl, bu dönüşümün hızını ve başarısını belirleyecek kritik bir zaman aralığı olacak. Bu süreci ne kadar erken, planlı ve bütüncül şekilde yönetirsek hem ekonomik rekabet gücümüz hem de yaşam kalitemiz açısından o kadar büyük kazanım elde ederiz.

Yeşil Binanın Maliyeti ve Atılması Gereken Adımlar

Yeşil bina yapmanın maliyetli olmadığını, asıl unsurun bu dönüşümün dışında kalmak olduğunu söylüyorsunuz. Söz konusu yaklaşım çerçevesinde, yatırımcılar ve geliştiriciler için somut olarak hangi adımların atılması gerekiyor?

Yeşil bina yapmanın pahalı olduğu algısı, çoğu zaman sürdürülebilirliğin projeye en son aşamada eklenen bir “etiket” gibi ele alınmasından kaynaklanıyor. Oysa sürdürülebilirlik hedefleri, projenin en başında tanımlandığında ve tasarım sürecine entegre edildiğinde, ilave maliyetler büyük ölçüde kontrol altına alınabiliyor. Asıl maliyet, bu dönüşümü göz ardı eden projelerin gelecekte karşılaşacağı değer kaybı, yüksek işletme giderleri ve finansmana erişimde yaşanacak zorluklar olarak karşımıza çıkıyor.

Yatırımcılar ve geliştiriciler için atılması gereken ilk adım, bakış açısını yapım maliyeti merkezli bir noktadan çıkarıp, yaşam döngüsü maliyeti odaklı bir yaklaşıma taşımak. Örneğin, daha yüksek verimli bir mekanik sistemin ilk yatırım bedeli geleneksel bir sisteme kıyasla biraz daha yüksek olabilir; ancak bu sistem, binanın ömrü boyunca enerji tüketimini ciddi oranda düşürerek birkaç yıl içinde kendini geri öder ve sonrasında doğrudan kazanç üretmeye başlar. Benzer şekilde, iyi bir cephe tasarımı ve doğru yalıtım kararları hem enerji faturalarını azaltır hem de kullanıcı konforunu artırarak binanın piyasa değerini yükseltir.

Somut bir başka adım, erken tasarım aşamasında enerji modellemesi, gün ışığı analizi ve yaşam döngüsü değerlendirmesi gibi çalışmaların yapılmasıdır. Bu analizler sayesinde, hangi tasarım kararının ne tür bir çevresel ve ekonomik etki yapacağı daha proje başında görülebilir. Örneğin, cam oranı yüksek bir cephe ilk bakışta estetik olarak cazip görünebilir; ancak doğru yönlendirme ve gölgeleme elemanlarıyla desteklenmediğinde soğutma yüklerini ciddi biçimde artırabilir. Buna karşılık, dengeli bir cephe oranı ve etkin gölgeleme çözümleri, ek bir maliyet çıkarmadan enerji tüketimini önemli ölçüde düşürebilir.

Yatırımcılar açısından bir diğer kritik konu, doğru ekiplerle çalışmaktır. Sürdürülebilirlik konusunda deneyimli mimar, mühendis ve danışmanlarla çalışmak, hatalı kararların ve sonradan yapılacak pahalı revizyonların önüne geçer. Bu da toplam proje maliyetini düşüren, fakat kaliteyi artıran bir sonuç doğurur. Ayrıca yeşil bina yaklaşımının yalnızca enerjiyle sınırlı olmadığı da unutulmamalıdır. Su verimli armatürler, yağmur suyu toplama sistemleri veya gri su geri kazanımı gibi çözümler, işletme giderlerini düşürürken aynı zamanda su stresi riski yüksek bölgelerde projeye ciddi bir dayanıklılık kazandırır. Malzeme seçiminde ise uzun ömürlü, düşük bakım gerektiren ve mümkünse yerel kaynaklı ürünlerin tercih edilmesi hem çevresel etkiyi azaltır hem de tedarik zinciri risklerini düşürür.

Tüm bunların ötesinde, yeşil bina yaklaşımını benimseyen projelerin pazarda daha hızlı kiralandığını ve daha yüksek değerden alıcı bulduğunu görüyoruz. Bu da sürdürülebilirliğin yalnızca bir çevre yatırımı değil, aynı zamanda güçlü bir ticari strateji olduğunu ortaya koyuyor. Yatırımcılar ve geliştiriciler için en somut adım, sürdürülebilirliği bir maliyet kalemi olarak görmekten vazgeçip, uzun vadeli bir katkı olarak konumlandırmaktır. Bu bakış açısı benimsendiğinde, yeşil bina yapmanın pahalı değil; aksine akıllı ve geleceği güvence altına alan bir yatırım olduğu çok net biçimde ortaya çıkacaktır.

Çevresel Performansın Bina Değerine ve Yatırımcı Değerine Etkisi

Binaların çevresel performansının artık bir “değer kriteri” hâline geldiğini görüyoruz. Enerji verimliliği, karbon ayak izi ve kaynak kullanımı gibi göstergelerin, gayrimenkulün finansal değeri ve yatırımcı tercihlerine etkisini nasıl değerlendiriyorsunuz?

Gayrimenkul sektöründe değer kavramı uzun yıllar boyunca büyük ölçüde konum, metrekare ve mimari kalite üzerinden tanımlandı. Bugün ise bu tabloya çok güçlü bir şekilde çevresel performans da eklenmiş durumda. Bir binanın ne kadar enerji tükettiği ne kadar karbon salımı yaptığı ve doğal kaynakları ne ölçüde verimli kullandığı, artık o varlığın piyasa değerini doğrudan etkileyen unsurlar arasında yer alıyor.

Enerji verimli binalar, daha düşük işletme giderleri sayesinde kullanıcıya somut bir ekonomik avantaj sunuyor. Bu durum, özellikle ticari gayrimenkullerde kira bedellerine ve doluluk oranlarına doğrudan yansıyor. Daha az enerji tüketen bir ofis binası, kiracı açısından daha öngörülebilir ve düşük maliyetli bir işletme anlamına geliyor. Bu da yatırımcı açısından daha istikrarlı bir gelir akışı demek.

Karbon ayak izi konusu ise giderek finans dünyasının merkezine yerleşiyor. Büyük şirketler ve fonlar, portföylerindeki varlıkların karbon performansını ölçmek ve azaltmak zorunda. Bu nedenle düşük karbonlu binalar, yatırımcılar için daha cazip hâle geliyor. Aksi durumda, yüksek karbon salımına sahip binalar gelecekte ek vergiler, karbon bedelleri veya zorunlu iyileştirme yatırımlarıyla karşı karşıya kalabilir. Bu riskler de söz konusu varlıkların değerini aşağı çeken faktörler olarak görülüyor.

Kaynak kullanımı tarafında da benzer bir tablo söz konusu. Su verimli sistemlere sahip, atıklarını daha iyi yöneten ve dayanıklı malzemelerle inşa edilmiş binalar, uzun vadede hem daha düşük bakım maliyeti getiriyor hem de kullanıcı memnuniyetini artırıyor. Bu da binanın pazardaki algısını güçlendiriyor.

Bugün giderek daha fazla yatırımcı, yalnızca bugünkü gelir potansiyeline değil, varlığın gelecekteki regülasyonlara ne kadar hazır olduğuna da bakıyor. Enerji performansı yüksek, karbon ayak izi düşük ve kaynaklarını verimli kullanan binalar, bu açıdan daha güvenli bir yatırım olarak görülüyor. Çevresel performans artık bir yan kriter değil, gayrimenkul değerlemesinin temel bileşenlerinden biri hâline gelmiş durumda. Bu göstergeleri güçlü olan binalar hem daha hızlı el değiştiriyor hem de uzun vadede değerini daha iyi koruyor. Bu da sürdürülebilirliği, doğrudan finansal bir avantaja dönüştürüyor. 

Yeşil Binalar Afetlere Dayanıklı mı?

Yeşil bina yaklaşımının, afetlere karşı dayanıklılık ve uzun vadeli yapısal performans açısından sunduğu avantajlar nelerdir?

Yeşil bina yaklaşımı çoğu zaman yalnızca enerji tasarrufu veya çevresel faydalar üzerinden değerlendiriliyor. Oysa bu yaklaşımın en güçlü taraflarından biri, binaların afetlere karşı daha dayanıklı ve uzun vadede daha güvenilir hâle gelmesine katkı sağlamasıdır. Öncelikle iyi tasarlanmış bir yeşil bina, iklimsel riskleri daha proje aşamasında dikkate alır. Aşırı sıcaklıklar, yoğun yağışlar, fırtınalar veya kuraklık gibi etkiler analiz edilir ve buna uygun çözümler geliştirilir. Örneğin güçlü bir bina kabuğu, doğru yalıtım ve kontrollü hava sızdırmazlığı sayesinde hem ısı kayıpları azalır hem de iç mekân koşulları daha kararlı hâle gelir. Bu da binanın aşırı hava olayları sırasında performansını korumasına yardımcı olur.

Enerji tarafında, yüksek verimli sistemler ve yerinde yenilenebilir enerji çözümleri, binalara önemli bir operasyonel dayanıklılık kazandırır. Elektrik kesintilerinin yaşandığı durumlarda, güneş enerjisi gibi kaynaklarla desteklenen ve enerji depolama çözümleri bulunan binalar, temel işlevlerini daha uzun süre sürdürebilir. Bu özellik, özellikle hastaneler, ofisler ve lojistik yapılar gibi kesintisiz çalışması gereken binalar için kritik öneme sahiptir.

Su yönetimi de afet dayanıklılığının önemli bir parçasıdır. Yağmur suyu toplama, gri su geri kazanımı ve taşkın riskini azaltan drenaj çözümleri, hem su kıtlığı dönemlerinde binaya avantaj sağlar hem de aşırı yağışlarda oluşabilecek hasarların önüne geçer. Bu sayede yapı, iklim değişikliğinin getirdiği belirsizliklere karşı daha hazırlıklı olur. Uzun vadeli yapısal performans açısından bakıldığında ise yeşil bina yaklaşımı, kaliteli ve dayanıklı malzeme kullanımını teşvik eder. Uzun ömürlü malzemeler, daha az bakım ve onarım ihtiyacı anlamına gelir. Bu da hem işletme maliyetlerini düşürür hem de binanın performansını yıllar boyunca daha istikrarlı biçimde korumasını sağlar.

Sonuç olarak yeşil bina yaklaşımı, yalnızca bugünün çevresel sorunlarına çözüm üretmekle kalmaz, aynı zamanda geleceğin risklerine karşı daha dirençli, daha güvenli ve daha uzun ömürlü yapılar oluşturulmasına katkı sağlar. Bu yönüyle yeşil binalar, sürdürülebilirliğin ötesinde güçlü bir dayanıklılık ve risk yönetimi aracı olarak da değerlendirilmelidir.

Sürdürülebilirlik Eğitimlerinde Yeterlilik ve Erişim

Sektörde sürdürülebilirlik farkındalığını artırmak için eğitim programları ve sertifikasyon süreçleri yeterli mi? Bunları daha erişilebilir kılmanın yolları nelerdir?

Bugün geldiğimiz noktada, sürdürülebilirlik alanında sunulan eğitim programları ve sertifikasyon süreçleri önemli bir temel oluşturuyor. Ancak sektörün büyüklüğü ve dönüşüm ihtiyacı düşünüldüğünde, mevcut yapının tek başına yeterli olduğunu söylemek zor. Hâlâ çok sayıda profesyonel, sürdürülebilirliği teorik bir kavram olarak biliyor ancak bunu projelerine nasıl entegre edeceği konusunda yeterli donanıma sahip değil.

Eğitimlerin daha erişilebilir hâle gelmesi için öncelikle farklı deneyim seviyelerine hitap eden kademeli programlara ihtiyaç var. Yeni mezunlar ve sektöre yeni girenler için temel seviyede, uygulayıcılar için daha teknik ve uzmanlık odaklı içerikler sunulmalı. Bu sayede herkes kendi ihtiyacına uygun bilgiye ulaşabilir.

Dijital platformların daha etkin kullanılması da kritik bir adım. Çevrim içi eğitimler, webinarlar ve kayıtlı içerikler sayesinde hem coğrafi kısıtlar ortadan kalkar hem de maliyetler düşer. Bu da daha geniş bir kitleye ulaşmayı mümkün kılar.

Sertifikasyon süreçleri tarafında ise karmaşık ve uzun prosedürler çoğu zaman caydırıcı olabiliyor. Süreçlerin sadeleştirilmesi, daha anlaşılır rehber dokümanlar hazırlanması ve iyi uygulama örneklerinin paylaşılması, katılımı artıracaktır. Ayrıca belirli gruplar için indirimli veya destekli programlar oluşturulması, özellikle genç profesyonellerin bu alana yönelmesini teşvik eder.

Üniversitelerle kurulacak güçlü iş birlikleri de büyük önem taşıyor. Sürdürülebilirlik konularının lisans ve yüksek lisans müfredatlarına daha sistematik biçimde entegre edilmesi, mezunların sektöre daha hazırlıklı girmesini sağlar.

Eğitim ve sertifikasyon alanında atılmış önemli adımlar var ancak bu adımların daha kapsayıcı, daha erişilebilir ve daha uygulama odaklı hâle gelmesi gerekiyor. Bu sağlandığında, sektördeki dönüşümün çok daha hızlı ve kalıcı biçimde gerçekleşeceğine inanıyorum.

ÇEDBİK’in Sürdürülebilir Yapı Vizyonu: Güncel ve Gelecek Çalışmalar

ÇEDBİK, sürdürülebilirlik ilkelerinin hem mevcut yapıların dönüşümünde hem de yeni yapıların tasarımında esas alındığı bir Türkiye hedefi ortaya koyuyor. Bu vizyon doğrultusunda bugün hangi çalışmaları yürütüyor, yakın vadede hangi alanlara odaklanmayı planlıyorsunuz?

ÇEDBİK olarak temel hedefimiz, sürdürülebilirliği belirli öncü projelerin ötesine taşıyarak, sektörün genel kabulü hâline getirmek. Bu doğrultuda hem yeni yapıların tasarımında hem de mevcut yapı stokunun dönüşümünde yol gösterici çalışmalar yürütüyoruz.

Bugün öncelikli olarak eğitim, kapasite geliştirme ve teknik rehberlik faaliyetlerine odaklanıyoruz. Farklı disiplinlerden profesyonellere yönelik programlarla bilgi seviyesini artırmayı, kamu ve özel sektörle kurduğumuz iş birlikleriyle de sürdürülebilirlik kriterlerinin uygulamada daha güçlü yer bulmasını sağlamayı hedefliyoruz.

Bu kapsamda üzerinde önemle durduğumuz başlıklardan biri de YES-TR sistemidir. YES-TR, Türkiye’nin iklim koşulları, mevzuat yapısı ve yerel öncelikleri dikkate alınarak geliştirilmiş ulusal bir yeşil bina sertifikasyon sistemidir. Amacımız, sürdürülebilirlik kriterlerini yerel gerçeklerle uyumlu, ölçülebilir ve uygulanabilir bir çerçeveye oturtmak. YES-TR sayesinde projeler yalnızca enerji verimliliği açısından değil; su yönetimi, malzeme seçimi, iç mekân kalitesi ve bütüncül çevresel performans açısından da değerlendiriliyor.

Mevcut yapıların dönüşümü ise önümüzdeki dönemin en kritik alanlarından biri. Türkiye’de yapı stokunun büyük bir kısmı hâlihazırda inşa edilmiş durumda ve bu binaların performansını iyileştirmeden net sıfır hedeflerine ulaşmamız mümkün değil. Bu nedenle enerji verimliliği iyileştirmeleri, karbon azaltım stratejileri ve maliyet etkin renovasyon modelleri üzerine çalışmalarımızı artırıyoruz.

Yeni projelerde ise performans temelli tasarım anlayışının yaygınlaşmasına odaklanıyoruz. Yani yalnızca yönetmeliklere uyum değil, ölçülebilir çevresel hedeflerin baştan tanımlandığı ve tasarım sürecinin bu hedefler doğrultusunda şekillendiği bir yaklaşımı teşvik ediyoruz.

Yakın vadede karbon ayak izi hesaplamaları, yaşam döngüsü değerlendirmesi, dijital veri takibi ve sürdürülebilir finans ile entegrasyon konularına daha fazla yoğunlaşmayı planlıyoruz. Binaların çevresel performansının şeffaf ve doğrulanabilir biçimde ortaya konması hem yatırımcı güvenini artıracak hem de sektörde sağlıklı bir rekabet zemini oluşturacaktır. Hedefimiz sürdürülebilirliği bir seçenek olmaktan çıkarıp, Türkiye’de yapı üretim kültürünün doğal ve vazgeçilmez bir parçası hâline getirmek. Bu doğrultuda bilgi üretmeye, yerel sistemleri güçlendirmeye ve tüm paydaşları ortak bir vizyon etrafında buluşturmaya devam edeceğiz.

Sürdürülebilirlik, artık geleceğe dair bir temenni değil, bugünün somut bir sorumluluğu. Yapı sektörü ise bu sorumluluğun en büyük paydaşlarından biri. Çünkü şehirlerin nasıl büyüyeceğini, kaynakların nasıl kullanılacağını ve insanların nasıl yaşayacağını büyük ölçüde biz belirliyoruz. Bugün atılan her doğru adım, yalnızca çevre için değil; ekonomi, toplum sağlığı ve yaşam kalitesi için de kalıcı faydalar getiriyor. Bu nedenle sürdürülebilirliği bir yük ya da kısıt olarak değil, daha nitelikli, daha dayanıklı ve daha değerli yapılar üretmenin anahtarı olarak görmek gerekiyor.

En önemlisi de bu dönüşümün tek bir kurumun ya da grubun çabasıyla gerçekleşemeyeceğini kabul etmeliyiz. Kamu, özel sektör, akademi ve sivil toplumun aynı hedef etrafında buluşması şart. Ancak bu şekilde, sürdürülebilirliği istisna değil, standart hâline getirebiliriz.

Ben, Türkiye’nin bu dönüşümü başarabilecek bilgi birikimine, insan kaynağına ve potansiyele sahip olduğuna inanıyorum. Doğru iş birlikleri ve kararlı adımlarla, daha yaşanabilir şehirleri birlikte inşa edeceğiz.

The post Sürdürülebilirlik, Nitelikli ve Dayanıklı Yapı Üretmenin Anahtarıdır! appeared first on EMSAL.COM.

“Bugüne kadar yapılan her türlü akademik çalışmaya göre, önümüzdeki 30 yıl içinde Marmara Denizi ortasında 7 büyüklüğü ve üstünde bir deprem olma olasılığı yüzde 50.” diyen Eyidoğan, ülkemizde depremden kaçmanın mümkün olmadığını; ancak yıkımlardan korunmak için dirençlilik ve dayanıklılıkla ilgili sigorta sisteminin mutlaka Türkiye’de yapı üretim sürecine eklemlenmesi gerektiğini vurguluyor.

Sındırgı’da Yaşanan Deprem Süreci

Son zamanlarda Sındırgı’da sıkça gerçekleşen depremleri nasıl değerlendiriyorsunuz? “Deprem fırtınası” olarak anılan bu süreç ne kadar devam edebilir?

27 ekim günü gerçekleşen 6.1 büyüklüğündeki depremden sonra Sındırgı’daki deprem etkinliğinde yine bir artış var. 10 ağustostan bu yana bölgede iki tane 6.1 ve ondan daha küçük çok sayıda deprem meydana geldi. Bunların geneli zaten 2 ve 3 şiddetinden küçük olduğu için hissedilmiyor ama bunlar bir fırtına hâlinde devam ediyor.

27 ekimde yaşanan 6.1’lik depremden sonra bir önceki depreme göre yine benzer şekilde aktivite artışı gözlemliyoruz. Yani 10 ağustos günü 6.1 büyüklükle başlayan deprem etkinliği önce biraz güneydoğuya doğru kaydı. Birçok deprem 6.1’in güneydoğusunda yer almaya başladı. Orada çok sayıda artçı depremler, deprem fırtınası şeklinde devam ederken bir müddet sonra azalmaya da başladı. Fakat bu azalma sürecine girmişken deprem etkinliğinin güneydoğuya kaydığı yerde ilk 6.1 büyüklüğündeki depreme göre 15 km daha doğuda ikinci bir 6.1 büyüklüğünde deprem oldu. Bu ikiz depremler aynı hat üzerinde oldu. Bu çok sık rastlanan bir şey değil. Özel bir durum. Bunun yanında da dediğimiz gibi 27 ekimden sonra yeni bir etkinlik başladı ve hâlâ devam ediyor.

Çok sayıda etkinlik var ve azalmışken yoğunluk tekrar başladı. Bu yoğunluk ne zaman azalmaya başlayacak, onu bilemiyoruz ancak biraz daha devam edecek. Öyle anlaşılıyor. Halk doğal olarak endişeleniyor. Bu depremler Balıkesir’in içinde birçok yerde ve özellikle Sındırgı’da çok daha fazla yerde hissediliyor. Bu deprem faaliyeti daha ne kadar sürer bilemiyorum ama 27 ekimdeki 6.1’den sonraki deprem etkinliği azalmadan devam ediyor.

Sındırgı Depremlerinin Nedenleri

Yoğun şekilde yaşanan bu depremlerin nedenleri hakkında neler söylersiniz?

Burada tartışılan şeylerden biri de bu deprem fırtınalarının davranış biçimi. Bunlar volkanik arazilerde ve volkanik bölgelerde de oluşuyor. Batı Anadolu’da yer kabuğu 25 – km kalınlıkta. O kırıklardan magmanın incelen kabuğa doğru gelmesi ya da oradaki fayları etkilemesi, onların çok sayıda küçük deprem yaratması gibi bulgular da var. Jeotermal bölgelerde, fay bölgelerinde ya da volkanik aktivitelerin olduğu yerlerde deprem kümelenmeleri var. Dolayısıyla yer bilimciler arasında Sındırgı özelinde bir tartışma başladı. Bu depremlerin kaynağının mekanik özelliklerini anlamak için yaptığımız çözümler vardır deprem biliminde. Biz bunlara odak mekanizması çözümleri diyoruz. Bu depremlerin mekanizmalarına baktığımız zaman bunların tipik normal faylanma olduğunu görüyoruz.

Deprem fırtınaları bölgenin tektonik hareketleri ile de ilgili olabiliyor, aşağıdan magma sokulumuyla da olabiliyor. Bazı jeolog arkadaşlar bunun magma sokulumuyla alakalı olduğu görüşündeler. Bunu anlayabilmek için o bölgede ayrıntılı jeofizik etütler yapılması lazım. Dolayısıyla yüzeydeki depremlere bakıp bunların magma sokulumu ile olduğunu söylemek pek mümkün değil. Bu konuda bir tartışma var. Biz de bunu anlamak için çok ayrıntılı jeofizik etütler yapılmasını öneriyoruz. Bunlar işin akademik tarafı ama şu anda Sındırgı sürekli sallanıyor. Sebebi ne olursa olsun sonuçta oradaki faylarda bir hareket var ve bu faylarda neredeyse tamamı normal faylanma mekanizması veren depremler olduğunu görüyoruz.

Benzer depremler Türkiye’de ya da yurt dışında ne kadar sürüyor?

Literatürde bu tür uzun süren ve çok da büyük olmayan depremlerin yarattığı deprem etkinlikleri mevcut. Biz bunların bir kısmına deprem fırtınası ya da kümelenmesi diyoruz. Genellikle deprem kümelenmeleri çok büyük deprem olmadan da meydana gelebiliyor. Örneğin en büyüğü 5 şiddetinde oluyor ama çok sayıda daha küçük deprem oluyor ve uzun sürüyor. Bu durum deprem coğrafyalarında zaman zaman oluyor. Buna özellikle batı Anadolu’da çok sık rastlıyoruz. Çünkü bu bölgenin jeolojik yapısında kuzeydoğu – güneybatı doğrultulu bir tektonik açılma hareketi var. Yani yer kabuğu bu yönlerde genişliyor. Genişlerken de bizim normal fay dediğimiz faylar oluşuyor. Bunların hepsi birbiriyle etkileşim içinde ve çok sayıda küçük depremler yaratıyorlar.

Beklenen Büyük Marmara Depremi Tetiklenir mi?

Sındırgı’da yaşanan depremler uzun zamandır ön görülen büyük Marmara depremini tetikler mi?

Hayır böyle bir durum söz konusu değil. Bu hareketin 210 km uzakta bir fay zonunu etkilemesi mümkün değil. Literatürde zaten böyle bir şey yok. Türkiye’de nerede bir deprem olursa olsun nedense böyle bir soru geliyor ve bu sorunun bir cevabı yok. Bu bir spekülasyon. Bu konuda bir yanıt vermek zaten mümkün değil. Çünkü böyle bir şey olmaz. Literatürde böyle bir bulgu yok. Birbirine yakın fay zonları üzerinde olan depremler birbirini etkiler. Nitekim biz bunu en son Sındırgı’da gördük. 10 ağustosta 6.1 oldu, 15 km doğusunda bir 6.1 daha oldu. Önceki deprem sonrakini bir şekilde tetiklemiş oldu. Bunlar birbirinin dibinde olduğu için aynı fay zonu üzerindeki parça parça faylar birbirini etkileyebiliyor. Ancak Kuzey Marmara fayının bununla hiçbir alakası yok.

İstanbul’da bir deprem olmasından korkuluyor çünkü İstanbul’un nüfusu 20 milyon. Her yer inşaat. Dolayısıyla bu inşaatların depreme ne kadar dayanacağı konusunda herkesin kafasında soru işareti var. Yeni yapılanlar dahil, yapılarımızın depreme karşı dayanıklılık konusunda garantisi olmadığı için bu endişeler sürüyor. Yoksa İstanbul’un kara alanından geçen ve büyük deprem yaratacak bir fay yok. Fay, Marmara Denizi’nin ortasından Kocaeli’den çıkıyor, Saros’a doğru uzanıyor. Dolayısıyla beklediğimiz deprem orada. Bugüne kadar yapılan her türlü akademik çalışmaya göre önümüzdeki 30 yıl içinde Marmara Denizi ortasında 7 büyüklüğü ve üstünde bir deprem olma olasılığı yüzde 50. Depremlerin tehlikesini olasılık hesaplarına göre veriyoruz. 2016’dan sonra yeni bir olasılık hesabı ile karşılaşmadım.

Bizim sıkıntımız, bildiklerimizi depreme dayanıklı yerleşmeler yapmak içi kullanamamak. Yoksa yönetmeliklerimiz, haritalarımız, çimentomuz, demirimiz, ustamız, inşaat mühendisimiz, üniversitemiz, büyük şirketlerimiz, her şeyimiz var. Türkiye’de hâlâ mevzuatta büyük eksiklikler var. Profesyonel yetkin mühendislik yasamız yok. Yapı müteahhitliği yasamız yok.

Sigorta sistemi hâlâ yapı denetim sistemine eklemlenmiş değil. Sorumlu arandığı zaman kolay kolay bulunamıyor sistem gereği. Bir inşaatın başlaması için izin alınmasından içine girip oturmak için iskân alınmasına kadar geçen süreçte 10 tane aktör var. Hangisi sorumlu? Dolayısıyla dirençlilik ve dayanıklılıkla ilgili sigorta sisteminin mutlaka Türkiye’de yapı üretim sürecine eklemlenmesi gerek. Aksi takdirde depremler olur, yıkılmaya devam ederiz. Çünkü ülkemizde depremden kaçmak mümkün değil.

The post Depreme Dirençli Yapılar İçin Sigorta Sistemi Üretim Sürecine Eklenmeli appeared first on EMSAL.COM.

Kurtulan, gayrimenkul değerlemesinin; piyasa, kamu ve yatırımcılar açısından önemine vurgu yaparak, “Yeni dönemde gayrimenkul değerlemesi sadece teknik bir işlem değil; piyasanın sağlıklı işlemesi, kamunun adil gelir elde etmesi ve yatırımcının doğru kararlar alabilmesi açısından stratejik bir işlemdir. Bu yüzden rayiç bedel sisteminde profesyonel ve veri odaklı bir dönüşüm şarttır” diyor.

Taşınmazlarda Rayiç ve Piyasa Değeri Farkının Giderilmesi İçin Yapılması Gerekenler

Belediyelerin belirlediği rayiç bedeller ile taşınmazların gerçek piyasa değerleri arasındaki farkın ortadan kalkması için hangi adımların atılmalı?

Belediye rayiç bedelleri, Türkiye’de emlak vergisinin hesaplanmasından tapu işlemlerine kadar birçok alanda temel bir veri olarak kullanılıyor ancak mevcut sistemin kökeni oldukça eskiye dayanıyor.

Bugün hâlâ belediye, vergi dairesi, tapu müdürlüğü, muhtarlık ve ticaret odası temsilcilerinden oluşan 7 kişilik bir takdir komisyonları üzerinden süreç yönetilmektedir. Ancak; bugün gayrimenkul sektörü çok daha entegre ve dinamik bir yapıya sahiptir. Temel olarak farklılığın ortadan kalkması için ilk olarak değerin belirlenme şekline yönelik yeni bir taşınmaz değerleme sistemi oluşturulması gerekliliğidir.

Rayiç Bedeller Neden Uzman Değerleme Kuruluşları Tarafından Belirlenmeli?

Söylemlerinizde rayiç bedellerin belirlenmesinde değerleme yetkisinin uzman kuruluşlara devredilmesi gerektiğini ifade ediyorsunuz. Detaylandırır mısınız?

Türkiye’de gayrimenkul artık finansal sistemin ayrılmaz bir parçası. Sermaye piyasalarına entegre, uluslararası standartlarla çalışan bir yapı söz konusu. Bu nedenle belediye rayiç bedellerinin belirlenmesi süreci de bu profesyonelleşmeye ayak uydurmalıdır.

Yeni dönemde gayrimenkul değerlemesi sadece teknik bir işlem değil; piyasanın sağlıklı işlemesi, kamunun adil gelir elde etmesi ve yatırımcının doğru kararlar alabilmesi açısından stratejik bir işlemdir. Bu yüzden rayiç bedel sisteminde profesyonel ve veri odaklı bir dönüşüm şarttır.

Gayrimenkul değerinin doğru tespiti için artık profesyonel mekanizmalara geçilmesi gerekmektedir. Rayiç bedelin güncel piyasa değerini yansıtması, gayrimenkul piyasasında şeffaflık, güven ve istikrar açısından hayati bir öneme sahip. Bu nedenle değerleme yetkisinin, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine bağlı lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşlarına ve uzmanlarına verilmesi gerektiği kanaatindeyim.

Türkiye’de Yatırım Ortamını Uluslararası Standartlara Taşımak İçin Gereken Adımlar

Türkiye’de Yatırım Ortamının Uluslararası Standartlara Yaklaşması İçin Rayiç Bedel Sistemi Dışında Hangi Adımlar Atılmalı?

Mevcuttaki kanunlar, yönetmelikler, genelgeler ve tebliğler kapsamında ilgili komisyonlar, kuruluşlar ve uzmanlar tarafından yürütülen değerleme çalışmalarında bütüncül bir sistemde ortak standartlara dayalı bir entegrasyon sağlanamamaktadır. Bu durum da ilgili iş alanlarında ekonomik sürdürülebilir bir kalkınmanın yanı sıra gayrimenkule dayalı yatırımlarda güven ve istikrar açısından büyük bir sorun oluşturmaktadır.

Taşınmaz değerleme sisteminin temel amaçlarından biri, taşınmaz mal piyasasının oluşturulmasıdır. Teknolojiden de yararlanılarak nitelikli emsal veri standartlarına esas oluşturulacak değer haritalarının; orta ve uzun vadede ülke çıkarlarına hizmet edeceği aşikârdır.

Bahsi geçen değer haritaları, satış ve kiralamalardaki olası spekülasyonların ve manipülasyonların önlenmesi amacıyla; güvenli yatırım ortamı, konut ve vergi politikalarının doğru yönetilmesi ve taşınmaz kiralarının makul seviyelerde tutulabilmesi başta olmak üzere ilgili diğer tüm toplumsal ve kamusal pozitif etkileri sağlayacaktır.

Söz konusu problemlerin çözümüne katkı sunacak etkin ve güvenilir bir taşınmaz mal piyasası için Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği önemi gözetilerek, değerleme sektörüne yönelik stratejik kararlar alınmalı ve yürütülecek eylem planları zaman kaybetmeden hazırlanmalıdır. Türkiye değerleme sisteminin başarısı, bu çerçevede alınacak kararlara ve eylemlere bağlıdır.

Teknolojinin Değerleme Sektörüne Entegrasyonu

Teknoloji (örneğin veri analitiği, coğrafi bilgi sistemleri, yapay zekâ vb.) rayiç bedel belirleme sürecine nasıl entegre edilebilir?

Türkiye’de değerleme sektörü, güçlü kamu kurumları ile akredite bir şekilde ilerleme kaydetmektedir. Bu kamu kurumlarımız hem düzenleyici hem de kamusal düzeni sağlayan önemli kurumlardır.

Gayrimenkul değerleme süreçlerinde dijitalleşme kaçınılmaz bir konudur. Yapay zekânın sağladığı hız ve verimlilik ile gelecekte tamamen dijital değerleme, teknolojik olarak mümkün ama yasal ve etik nedenlerle insan uzmanların onayıyla hibrit bir değerleme modeli, en güçlü senaryo olarak görünüyor. Burada bilinmesi gerek temel konu öncelikle değerin kendisinin bir veri olduğudur.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün; Üç Boyutlu Şehir Modelleri projesi kapsamında Türkiye genelinde “Değer Bilgi Merkezi” uygulaması oldukça önemli bir adımdır. Bu merkez sayesinde Türkiye; artık adil, erişilebilir ve bu anlamda gerçekçi bir taşınmaz değerleme sistemine kavuşacak. Değere ilişkin nitelikli veriyi güncel şekilde sağlayacak kurumların başında değerleme sektörü gelmektedir.

The post Rayiç Bedel Sisteminde Profesyonel ve Veri Odaklı Dönüşüm Şart! appeared first on EMSAL.COM.

Güçlendirme faaliyetlerini yavaşlatan engellerin bir an önce kaldırılarak çalışmaların hızlandırılması gerektiğinin altını çizen Yıldız, “Özellikle Marmara bölgesinde olabilecek bir deprem Türkiye için ciddi anlamda bir beka sorunu olur. Dolayısıyla buradaki çalışmaların çok hızlandırılması ve önündeki engellerin birer birer hızlıca kaldırılması gerekiyor. Güçlendirme ekonomik bir yöntem. Hızlıca bunun tercih edilip buraya ağırlık verilmesi gerekiyor. 20 milyon kişinin evini yıkıp yeniden yapamayız ama güçlendirebiliriz” diyor.

DEGÜDER’in Kuruluş Amacı ve Faaliyetleri, Güçlendirme Sektörünün Gelişmesi İçin Atılması Gereken Adımlar

DEGÜDER’in kuruluş amacını ve bugüne kadar yürüttüğü temel faaliyetleri özetler misiniz? Ülkemizde güçlendirme sektörünün gelişmesi için atılması gereken adımlar nelerdir?

Deprem Güçlendirme Derneği 6 yıl önce bina güçlendirme konusunda vatandaşın algısını düzeltmek amacıyla kuruldu. “Düzeltmek” tabirinin altını çiziyorum. Piyasada güçlendirme yaptığını iddia edip aslında boya, sıva, çatlak tamiri vb. yapan firmalardan kaynaklı olarak “güçlendirilmiş binalar yıkılıyor” gibi yanlış bir algı vardı. Hâlbuki güçlendirme, yönetmeliklerde yeri olan, belli bir teknik hesaba dayanan, yıllardır tüm dünyada uygulanan bilimsel bir yöntem. Türkiye’de güçlendirilmiş hiçbir bina bugüne kadar yıkılmadı. Biz bu yanlış algıyı düzeltmek için bu sektörde uzun yıllar çalışan ve kendini kanıtlamış firmalar olarak bir araya geldik. Ortak bir amacımız var: Türkiye’de deprem yaşandığı zaman sonuç facia olmasın. Bu amaçla bir araya geldik ve toplumu bilinçlendirmek için çalışıyoruz.

Güçlendirme çalışması; teknik, ekonomik, sosyal ve çevresel açıdan kentsel dönüşümle yıkıp yeniden yapmaya göre çok daha avantajlı. Biz bunu anlatmaya çalışıyoruz topluma. Bugüne kadarki faaliyetlerimizde de bunları aktarıyoruz. Faaliyetlerimiz kapsamında bir çalıştay yaptık ve belediyeler ile kamu kurumlarını davet ederek güçlendirme ile ilgili engelleri ve çözüm yollarını aktardık. Bunun dışında basın bültenleri yayınlıyoruz. Çeşitli eğitimler düzenleyerek mühendislerin güçlendirme konusunda bilgi ve yetkinliklerini artırmayı hedefliyoruz.

Güçlendirme çalışmalarının gelişmesi için yapılması gerekenler çok ayaklı. Öncelikle imar ilgili sıkıntılar yaşıyoruz. Örneğin balkonu evin içine katmak yaygın ama bu aslında belediye kanununa aykırı. Bu durumda balkonun eski hâline döndürülmesi ve ancak öyle ruhsat verileceği aktarılıyor mülk sahibine. Vatandaş bunu istemiyor. Amaç hayat kurtarmak olduğunda bu tip konularda esnek olunmalı. İkinci olarak finansman çok önemli bir engel. Binalar yıkılıp yeniden yapıldığında KDV oranları %1 olarak uygulanıyor ama güçlendirilme yapılırsa bu oran %20’ye çıkıyor. Bunların düzenlenmesi lazım. Yıkıp yeniden yapma çalışmalarında devletin verdiği teşvikler ve kolayca verilen banka kredileri var. Güçlendirmede bu olanaklar da yok. Güçlendirmeyle ilgili kredilerin kullandırılması ve bakanlık teşvikleri lazım.

Yapısal Güçlendirme Çalışmalarının Avantajları

Yapısal güçlendirme çalışmalarının, yık-yap yöntemine göre avantajları neler? Konuyu ekonomik, çevresel ve toplumsal ölçekte değerlendirir misiniz?

Güçlendirme de kentsel dönüşümün bir ayağı. Aslında akla ilk gelmesi gereken ayağı ama akla gelmiyor. İlk başta yapılması gereken şey güçlendirme. Güçlendirmenin yıkıp yeniden yapmaya göre öncelikle büyük bir ekonomik avantajı var. Bütün riskli yapılarımızı yıkıp yeniden yapmaya ülke olarak ekonomik gücümüz yetmez. Bir binayı yıkıp yeniden yapmanın belki 5’te 1’i maliyetine aynı binayı güçlendirmek mümkün.

Bunun yanında teknik avantajları var. Bina güçlendirme çalışması yaptırmak istediğinizde uygulaması daha sıkı denetleniyor. Bundan dolayı projelendirme aşamasından itibaren yönetmelik gereğince birçok tasarım gözetmenine tabi. Böylece teknik açıdan daha güvenilir oluyor.

Bunlara ek olarak binanızı yıkıp yeniden yaptığınızda yeni binalarda yönetmelikler gereği altına otopark içine asansör vb. yapma zorunluluğunuz var. Bu durumda dairenizden alan kaybediyorsunuz. 100 metrekarelik daireniz 60 metrekareye iniyor. Bu alanı kaybetmemek için de güçlendirme yapmak ciddi bir opsiyon. Binanızda alanınızı koruyarak uygulayabileceğiniz bir yöntem.

Sosyal doku açısından da güçlendirme avantajlı. Binaları yıkıp yeniden yaptığımızda mahalle kültürümüzü kaybediyoruz ama güçlendirme yaptığımızda yerinde bir dönüşüm gerçekleşiyor.

Güçlendirme Projelerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Güçlendirme projelerinde kullanılan teknolojiler ve malzemeler konusunda nelere dikkat edilmeli? Hizmet veren ve alan açısından ayrı ayrı detaylandırır mısınız?

Güçlendirme konusunda teknik olarak birçok yöntem mevcut. Geleneksel yöntemlerin yanında yeni yöntemler de var. Bu yöntemlerde önemli olan malzemenin doğru seçimi. Doğru malzeme seçiminden sonra doğru uygulayıcı ile çalışmak gerekiyor. Daha önce bu işi yapmış mı diye sorgulamak lazım. İlk kez karbon kumaş görmüş bir ekip gelip karbon kumaşla çalışıyorsa bu çalışma birçok yanlışla sonuçlanabilir. Malzeme testleri çok önemli. Uygulayan kişinin tecrübesi, bu işi bilip bilmediği, teknik yeterliliği çok önemli.

Güçlendirme Kredileri ve Finansal Teşvikler

Güçlendirme kredileri ve finansal teşvikler yeterli mi? Vatandaşların bu imkânlardan daha fazla faydalanabilmesi için neler yapılabilir?

Finansal teşvikler şu an yeterli değil. Aslında T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının genelgesiyle bankalara bir talimat gitti. Güçlendirme ile ilgili bir kredi tanımlı ama bankalar bunu kullandırtma noktasında proaktif değil. Bunun yanında bu kredilerin limitleri de çok düşük. Bakanlığın genelgesi 2019’da çıktı, 2021’de yenilendi. Bu yılların ekonomisi ile şu anki maliyetler uyumlu değil. Yani krediler limit olarak da yetersiz. Dolayısıyla teşviklerin yaygınlaştırılması ve makul hâle getirilmesi gerekiyor.

Hangi Binalar Güçlendirilmeye Uygun?

Vatandaşlar oturdukları binanın güçlendirmeye ihtiyacı olduğunu nasıl anlayabilir? Hangi binaları güçlendirerek kurtarabiliriz?

Binaların olası depremler karşısındaki performansını ve alacağı hasarı anlamak için biz performans analizi dediğimiz bir metot uyguluyoruz. Bu, Deprem Yönetmeliği’nde de yer alan bir metot. Bina ile ilgili sahadan veri toplandıktan sonra bu bina güçlendirme ile kurtarılabilir mi, güçlendirme maliyeti ne olur, yıkıp yeniden yapılsa maliyeti ne olur? gibi parametrelere ulaşıyoruz. Sonuç olarak çalışma yapmadan önce bir performans analizine ihtiyaç duyuyoruz. Bu analizin sonucuna göre birincisi işveren kendine göre değerlendirmesini yapıyor ve uygulamacı ile irtibata geçiyor ve süreç başlıyor.

İstanbul’daki Acil Güçlendirilmesi Gereken Bölgeler

İstanbul’daki riskli binaların güçlendirilmesi noktasında aciliyeti bulunan bölgeler hakkında bilgi verir misiniz? Güçlendirme çalışmalarında hangi ilçelere öncelik verilmeli?

İBB (İstanbul Büyükşehir Belediyesi) 35 bin binada hızlı tarama ile risk değerlendirmesi yaptı ve geçtiğimiz aylarda bu hızlı tarama sonuçlarını yayınladı. Sonuçlar gerçekten korkutucu. Örneğin, Avcılar, Zeytinburnu, Küçükçekmece bölgelerinde binaların %75’inden fazlası çok riskli. Zeytinburnu’ndan itibaren aslında Avrupa Yakası’nın güney sahili çok riskli. Bunun en büyük etkeni faya yakınlık. İkinci etken ise o bölgelerde zeminin çok kötü olması. İstanbul’da bir planlama yapılacaksa bu bölgelerde yapılmalı. Zaten hem T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, hem AFAD (Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı) hem de İBB bu bölgelere odaklanmış durumda.

Türkiye’de güçlendirme ile ilgili deprem yönetmeliği anlamında herhangi bir sorunumuz yok aslında. Yönetmeliğimiz teknik anlamda çok modern bir yönetmelik. Bunun yanında yeni bir deprem yönetmeliği ve güçlendirme yönetmeliği de hazırlanıyor. Yani sürekli de yeni bilimsel gelişmeler doğrultusunda teknik yönetmeliklerimiz güncelleniyor. Üniversitelerimizde bu konuda dünyaca ünlü akademisyenlerimiz çalışıyor. Mühendislik anlamında da tüm dünyada projeler yapabilen mühendislik firmalarımız var. Dolayısıyla bizim mühendislik altyapısı olarak çok iyi mühendislerimiz var. Yani teknik bir yetersizliğimiz yok. Bununla birlikte güçlendirmeyi hızlandıramıyoruz. Bunun içerisinde de finansman yetersizliği, belediyelerden ruhsat almadaki zorluklar ve İmar Yönetmeliği ile ilgili sorunlar gibi faktörler söz konusu. Bu çalışmaların hızlandırılması lazım. Cumhurbaşkanlığı bünyesinde bir deprem komitesi var. Onlar da bu süreçlerin düzeltilmesi için çalışıyorlar. Bir yandan yeni yönetmeliklerle bu konularda istisnalar getirilerek güçlendirme çalışmalarının hızlandırılması da gündemde. Artık vaktimiz çok daralıyor.

Deprem bizim ülkemiz açısından en büyük risklerden birisi. Ciddi boyutta can, mal ve iş gücü kaybı yaratabilecek bir risk. Özellikle Marmara bölgesinde olabilecek bir deprem Türkiye için ciddi anlamda bir beka sorunu olur. Dolayısıyla kentlerimizi depreme dirençli hâle getirmek için yapılan çalışmaların çok hızlandırılması ve önündeki engellerin birer birer hızlıca kaldırılması gerekiyor. Güçlendirme ekonomik bir yöntem. Hızlıca bunun tercih edilip buraya ağırlık verilmesi gerekiyor. 20 milyon kişinin evini yıkıp yeniden yapamayız ama güçlendirebiliriz. Hem vaktimiz hem de ekonomimiz açısından yapılabilir olan yöntem bu. Her açıdan buna odaklanılması lazım.

The post Depreme Karşı En Ekonomik ve Gerçekçi Yol: Bina Güçlendirme appeared first on EMSAL.COM.

Beklenen büyük Marmara depremi ve bununla beraber İstanbul’da meydana gelebilecek tsunami tehlikesine dair de açıklamalar yapan Prof. Dr. Ersoy, “Depremin bu aktivitesine bakarak ‘Tüm Marmara’nın depremselliği bitti’ demek mümkün değil. Elbette deprem oluşturabilecek başka fay parçaları da var. Dolayısıyla tüm olaya bitti gözüyle bakmak çok yanlış bir yaklaşım” şeklinde konuştu.

Depremler Bitti mi, Devamı Gelecek mi?

23 nisan günü yaşadığımız Silivri merkezli 6.2’lik depremi nasıl yorumlarsınız? Tehlikeli bir süreçte olduğumuzdan söz edilebilir mi?

6.2 büyüklüğündeki deprem Silivri açıklarında deniz içindeki Kumburgaz fayı üzerinde oldu. Kumburgaz fayı, Kuzey Anadolu fayının bir parçası. Onun uzunluğu yaklaşık 40 kilometre civarında. İki günden beri meydana gelen depremler bunun üzerinde oluyor. Depremin bu aktivitesine bakarak “Tüm Marmara’nın depremselliği bitti” demek mümkün değil. Elbette deprem oluşturabilecek başka fay parçaları da var. Dolayısıyla tüm olaya bitti gözüyle bakmak çok yanlış bir yaklaşım. Bu aktiviteler şimdilik Kumburgaz fayını ilgilendiriyor. Onun boyu belli, uzunluğu belli. Onun dışında toplamda zaten 120 kilometre civarı kırılmaya aday üç parça fay vardı. Bunların bir tanesi üzerindeydi bu deprem. Dolayısıyla “Bundan sonra kesinlikle deprem olmaz” demek çok hatalı ama, “Bu depremlerin hemen peşinden büyük bir deprem gelecek” demek de spekülatif olur.

Beklenen Büyük Marmara Depremi İhtimali Ortadan Kalktı mı?

Yaşadığımız depremin beklenen büyük Marmara depremine bir işaret olduğundan söz edilebilir mi? Bunu gelecek depremi ortadan kaldıran bir ihtimal şeklinde değerlendirmek mümkün mü?

Sonuç olarak konuştuğumuz bütün mesele, Kumburgaz fayı üzerindeki deprem aktivitesi. Tüm Marmara’yı konuşmuyoruz. Tüm Marmara için söylenecek pek çok şey var. Doğusundaki bitişik faylarda deprem aktivitesi olayı var. Onun dışında Güney Marmara’da deprem oluşturabilecek faylar var. Söz gelimi Bursa civarında.

Sonuç itibarıyla bu aktivite bütün Marmara’nın deprem tehlikesini ortadan kaldıran bir durum değil. Bunu sadece kendi içinde ele almak gerekir. O yüzden böyle çok keskin ve iddialı sözler sarf etmek tehlikeli.

Artçı Depremler Ne Zaman Bitecek?

Hâlihazırda yaşadığımız artçı depremler daha ne kadar sürebilir? Bu konuda öngörüde bulunmak mümkün mü?

Artçı depremler bir hafta daha devam edecektir. Biz şu anda deprem sürecini bitirmedik. Ne zaman artçılar azalır ve biter, o zaman bu süreç bitmiş olur. Öncüsü, ana şoku ve artçısı bir bütündür aslında. O bakımdan deprem bir süreçtir. Bu sürecin henüz içindeyiz. Öyle takdir etmek gerekiyor. O da bence en erken bir hafta sürecektir.

Daha Büyük Bir Deprem Gelebilir mi?

Yaşadığımız depremin, beklenen büyük İstanbul depremini bir miktar kırdığı yönünde iddialar da mevcut. Bundan sonra daha güçlü bir deprem yaşama ihtimalimiz nedir?

Bunu tam olarak bilme şansımız pek yok. Çünkü bir fay üzerindeki aktiviteyi konuşuyoruz. Bunun elbette yan faylara bir gerilim transferi söz konusu olabilir ama ne zaman komşu faylar faaliyete geçer bilemeyiz. Bu konuda iddialı konuşmak çok spekülatif olur. Bunları konuşmak için erken.

İstanbul’da Tsunami Tehlikesi Var mı?

Depremin tetiklediği tsunamiler karşısında özellikle İstanbul’un kıyı bölgelerinde nasıl bir tehlikeden söz edebiliriz?

Tsunami tehlikesi var çünkü tarihsel süreçler içerisinde yıkıcı tsunami dalgaları var. Dolayısıyla tarih tekerrürden ibaret. 6 buçuğu geçen daha büyük depremler olduğu takdirde depremin kendisinden olmasa bile denizin içerisinde yaratacağı deniz altı heyelanları tsunamiyi tetikleyebilir. O da kıyılarımızda etkili olur. Bu 6.2’lik deprem olduğunda Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı (AFAD) tsunami konusunda erken uyarı verdi aslında. Çok zayıf bir çalkalanma oldu. Ona tam tsunami diyemeyiz. Suda bir hareketlenme oldu. Bunun videosu sürekli dolaşıyor. Bizim kastettiğimiz tabi daha ciddi, daha yüksek, daha yıkıcı olanlar. Kara içine girebilecek tsunami dalgaları da oluşabilir.

The post Prof. Dr. Şükrü Ersoy: “Bundan Sonra Deprem Olmayacağını Söylemek Çok Hatalı” appeared first on EMSAL.COM.

Gayrimenkul üretimi konusunda, “Sektör paydaşları ve sivil toplum kuruluşları olarak analizler ve anketler yapmamız, hangi gayrimenkullere talep olduğuna yoğunlaşmamız lazım. Eskisi gibi ‘ne yaparsam satarım’ mantığı bitti” diyen Keçeli, değişen nesille birlikte son kullanıcıya doğru ürünleri üretmek gerektiğini ifade ediyor. 

İnşaat Sektöründe Acil Çözüm Bekleyen Sorunlar

Ülkemizde inşaat sektörünün acil çözülmesi gereken sorunları nedir? Çözüm için kamuya ve özel sektöre hangi görevler düşüyor?

İnşaat sektöründe birden fazla sorunumuz var. Bunlardan biri piyasa şartları. Talepteki aşırı daralma, mevduat faizlerindeki yükseklik, konut kredi faizlerindeki yükseklik vb. Konut kredi faizleri yüksek olduğu için tüketiciler kredi kullanarak ev almayı durdurdular. İpotekli satışlar çok yavaşladı. Mevduat faizlerindeki yükseklikle insanlar gayrimenkulü yatırım aracı olarak görmeyi bırakıp mevduatta kalarak faiz düşüşü sonrasında gayrimenkule dönme düşüncesine yöneldiler. Bu da kira fiyatlarının çok yükselmesine neden oldu. Kiradaki arz çok azaldı. Yatırımcı ev alıp kiraya vermeyi durdurdu.

Kalifiye çalışan bulma zorluğu da yaşadığımız sıkıntılar arasında. Aileler çocuklarını bizim sektörde çalıştırmak istemiyor. Bu konunun çözümü için meslek liselerine yönelmemiz gerekiyor. Bizim de inşaatçılar olarak oraları desteklememiz lazım ki oradan bize çalışan yetişsin.

Konut Üretiminde Veri Analizi ve Fizibilitenin Önemi

Konut üretimi konusunda, “Ezbere konut üreterek bu işin çözülmesi mümkün değil. Ezbercilikten kurtulup mutlaka veri analizine ve fizibilitelere yönelmeye ihtiyacımız var” şeklinde bir söyleminiz bulunuyor. Bu çerçeveyi biraz detaylandırır mısınız?

Son üç beş yıldır bu anlamda doğru işler yapmadığımızı gördük. Dünyada ve Türkiye’de gayrimenkul satışı yükseldiği zaman satışların hep böyle gideceği yanılgısına kapılıyoruz. Böyle bir şey yok. Artık talebe göre arz üretmemiz gerekiyor. Bu konuda devlet ve belediyeler de öncü olmalı. Bizim de kendi adımıza sektör paydaşları ve sivil toplum kuruluşları olarak analizler ve anketler yapmamız lazım. Talep nerde, nasıl evlere talep var? Bunlara yoğunlaşmamız lazım. Örneğin, biz 1+1 üretiyoruz ama gerçekte talep 3+1 aile evi, ya da 4+1 üretiyoruz ama gerçekte talep 2+1. Bunları artık gerçek manada analiz ederek üretmemiz lazım. Eskisi gibi “ne yaparsam satarım” mantığı bitti. Bundan sonra da o dönemler geri gelmez.

Bilindiği üzere Z kuşağı zaten mülkiyete karşı. Kimse artık borcunun esiri olmak istemiyor. Peki ne yapacağız o zaman? Bu neslin anne babalarına, çocuklarına hediye edecekleri evleri yapmamız lazım ya da gerçekten son kullanıcıya doğru ürünleri üretmemiz lazım.

Gayrimenkul Sektörü 2025’e Nasıl Başladı?

Konut satışlarına dair yıl geneli için nasıl bir tablodan söz edilebilir? Sektör 2025 yılına nasıl başladı?

Yıla çok ümitli başladık. 2025’in birinci ve ikinci ayı iyi başladı. Eylülden sonra piyasaların coşacağını da düşünüyordum fakat yurt içi ve yurtdışı hareketlilikler piyasayı beklemeye yöneltti. Meslektaşlarımla konuşmalarımda da yılın başındaki ayların yarısı kadar bile satışların yapılamadığı konusunda hemfikiriz. Geçmişte hep yazın ve eylülden sonra satışların artacağını söylerken şimdi soranlara 2026’nın Ramazan Bayramı diyorum. Karamsar olmak istemiyoruz ama hayatın gerçekleri ile de karşı karşıyayız.

Kentsel Dönüşümde Sağlıklı İlerleme Nasıl Olmalı?

Depreme dayanıklı yapı üretimi ve kentsel dönüşüm konularında uygulanması gereken kritik noktalardan bahseder misiniz? İNDER olarak bu yönde bir gündeminiz var mı?

Biz 20 yıldır kentsel dönüşümü konuşuyoruz. Kentsel dönüşüm insanların kendi tercihlerine bırakılacak bir iş değildir. Devlet hemen olağanüstü hâl ilan etmeli, gerekiyorsa kayyum atamalı. İnsanlara, “Sen bu çürük binada oturmaya devam et, bu senin seçimin, senin mülkiyet hakkındır” denebilir mi? Önümüzde veriler mevcut. Bugün acil dönüşmesi gereken 1,5 milyon konut var diyorlar. Bu 1,5 milyon konutun sahibine, “Evini dönüştürelim mi?” diye sorulur mu? Deprem hayatın gerçeği. Bunun; insanların, müteahhitlerin, geliştiricilerin seçimine bırakılacak bir lüksü yok. Bunu tartışmak artık anlamsız.

Biz dernekte her sene bir motto ilan ediyorduk. Önce “Kentsel Dönüşüm Yılı” dedik, sonra “Yaşanabilir Kentler” dedik, bu sene “Veri Analizi” dedik. Artık geçmiş konulara dönmek istemiyoruz, çünkü artık kentsel dönüşüm devlet politikası olmalı. Bu; bizim, insanların ya da sivil toplum kuruluşlarının keyfine bırakılacak iş olmaktan çıktı.

İnşaat Sektöründeki İstihdam Açığı ve Çözüm Önerileri

Sık sık dile getirilen inşaat sektöründeki istihdam açığını nasıl yorumluyorsunuz? Bu durumu önlemek için nasıl hareket edilmeli?

Beyaz yakalı istihdamında problem yok ama mavi yaka istihdamında büyük sıkıntı var. Teknik liselerden mezun olan o teknikerleri kaybettik. Ağır meslek olduğu için aileler çocuklarının inşaat sektöründe çalışmasını istemiyor. Bunun cazibesini artırmak için küçük yaştan itibaren bu çocuklara eğitim süresince çıraklık maaşı vermek gerek. O bileziği kollarına takacak şekilde insanları yönlendirmek lazım.

The post Engin Keçeli: “Gayrimenkulde Artık Talebe Göre Arz Üretilmeli” appeared first on EMSAL.COM.

Kiracı ve Mülk Sahipleri Arasındaki Problemler

Kiracı ve mülk sahipleri arasında bir dönem yoğun olarak yaşanan sorunlar şu an nasıl bir boyutta?

Geçtiğimiz 2 yıl boyunca kira artışları yüzde 25 ile sınırlandı. Bu sene temmuz başında tekrar eski sisteme dönüldü. Yani artık 12 aylık ortalamalarla kira artışları yapılmaya başlandı ama ev sahipleri geçmişteki kayıplarını telafi etme yoluna gitmek istiyorlar. Gerek günceldeki kiracılarıyla anlaşıp bunu yapmak istiyorlar gerekse de kiracılarını bir şekilde çıkararak yeni kiracıyla yeni kira bedeli üzerinden anlaşarak ilerlemek istiyorlar. Dolayısıyla günümüzün en ihtilaf konusu bu minvalde kira ücretleri diyebiliriz.

Diğer taraftan kiraların ödenememesi ya da gecikmesi de ev sahiplerini rahatsız eder durumda. Buna mukabil kiracılar da gelir kaybından bahsederek anlayış bekliyorlar. Her iki tarafın da haklı olduğu bir durum söz konusu. Maalesef işte bu kira artışları sonucu gerek kiraların ödenememesi gerek gecikmesi durumları son dönemde adliyelerde çok ciddi artışa neden oldu. Artık kiracı ve müteahhit ilişkilerini farklı bir zemine oturtmakta fayda var diye düşünüyoruz. Biz de bu nedenle GAPAS olarak “Kira Garanti Sistemi”ni geliştirdik. Bu minvalde devletin, bankaların, sigorta kuruluşlarının dahil olacağı bir altyapının gerekli olduğunu düşünüyoruz. Bu yönde bir öneri getiriyoruz. Bu çerçevede artık özellikle de kiralık gayrimenkullerin arttığı yani ev sahipliğinden ziyade kiralamanın yükseldiği bir dönemde bu tür ilişkileri farklı ele almanın gerekliliğine inanıyoruz.

Kira Garanti Sistemi ve Uygulaması

Kira Garanti Sistemi Nedir, Nasıl Uygulanıyor? Kiracılar ve Mülk Sahipleri Arasındaki Sorunlara Nasıl Yenilikler Sunuyor?

Bilindiği üzere Hazine ve Maliye Bakanlığı da e-Devlet üzerinde kira sözleşmelerinin online olarak hazırlanabilmesi ve yürürlüğe girmesi yönünde bazı adımlar attı. Dolayısıyla kiracılar ve ev sahipleri artık sözleşmelerini e-Devlet üzerinden yapabilir hâle geldiler. Artık günümüzün teknoloji ve dijitalleşme çağında bütün süreçleri dijitale taşımanın önemli olduğunu düşünüyoruz. Bu çerçevede zaten Kira Garanti Sistemi özellikle online zeminde çok daha hızlı bir şekilde kontrol süreçleriyle kurgulanabilir durumda.

Bu sistemin çeşitli paydaşları var. Doğal olarak kiracılar ve ev sahipleri olacak ama diğer taraftan bakanlık bu işin sahipliğini üstlenmek zorunda. Kira sigortalarının kurulmasının, örneğin DASK benzeri bir yapı kurulup bankalar ve sigorta kuruluşları bu sisteme dahil edilerek kiracıların ve mülk sahiplerinin haklarını koruyacak gerekli işlemleri bu zeminde yürütecek bir yapıya ihtiyaç olduğunu düşünüyoruz. Kira Garanti Sistemi bu şekilde bir model önerecek.

Kira Garanti Sistemi Sonrası Süreç

Kira Garanti Sistemi’yle Mevcut Problemlerin Son Bulması Adına Nasıl Bir Süreç Öngörüyorsunuz?

e-Devlet’te oluşturulan kira sözleşmeleri 4 Kasım 2024 itibarıyla çok yeni olarak başladı. Buna henüz bir zorunluluk getirilmedi açıkçası. Yine bildiğimiz üzere normal kira sözleşmeleri ıslak imzalı bir şekilde yapılabiliyor ama kolaylık olması ve hız kazanması bağlamında kiracı ve mülk sahibi ihtilaflarının giderilmesi anlamında devlet böyle bir adım attı. Tahmin ediyorum ki bu sistemin üzerinde ısrarla duracaklar.

Belki yakın bir gelecekte bunun zorunlu hâle getirilmesi gibi yani ıslak imzalı sözleşmeler değil, sözleşmelerin online ortamda, e-Devlet üzerinde yapılması gibi bir karar alınabilecektir diye tahmin ediyoruz. Dolayısıyla bu altyapı kurulduktan sonra artık geliştirme safhasına geçecekler muhtemelen. Çünkü bir adım sonrasında emlak müşavirleri de sisteme dahil olabilecekler. Şu an dahil değiller meslektaşlarımız. Onları da dahil ettikten sonra artık hiçbir eksik kalmayacak sözleşmeleri yapmak bağlamında. Dolayısıyla devletin de takip etmek istediği vergileri vb. düşündüğümüz noktada sistem zorunlu hâle gelecektir diye tahmin ediyoruz. Bunun gelmesi bizim önerdiğimiz modelin de çok hızlı bir şekilde adapte edilebilmesini sağlayacak.

Önerdiğimiz sistemde paydaş olarak yer alan bankalar ve sigorta kuruluşları zaten dijital dünyanın nimetlerinden son derece fazla yararlanıyorlar. Çok hızlı bir şekilde kendilerini güncelleyebiliyorlar. Bu minvalde de bizim önerdiğimiz modeli devlet kabul ederse ve uygulamak isterse onları da çok rahatlıkla sisteme yani e-Devlet üzerinden takibi yapılabilecek Kira Garanti Sistemi’ne dahil edebileceklerini düşünüyoruz.

Gayrimenkule Erişimde Finansman Sorunu

Son yılların en büyük problemleri arasında yer alan gayrimenkule ulaşmadaki finansman problemine karşı GAPAS olarak bir çözüm öneriniz var mı?

Bizim insanımız borçlanmaya karşı hassas. Enflasyonun yüzde 8 – 9’lara gerilediği bir dönemde kredi faizleri yaklaşık aylık yüzde 1’in altında 09, ve 0.99 gibi rakamlara düşmüştü. O dönemde alım durumu hakikaten yüksekti. Özellikle beyaz yakalı kesim şu an satın almak istemiyor, çünkü önünü göremiyor. İşini kaybedecek mi? Devam edecek mi? Bunu göremiyor, bilemiyor. Bu minvalde pek borçlanmak istemiyor. Güncelde sadece. Şu an nakdi olan kesimlerden biz konut müşterisi bulabiliyoruz.

Beyaz yakalı dediğimiz çok büyük bir çoğunluk var aslında Türkiye’de. Bu kesim maalesef şu an alım safhasında değil. Yani çıktı sistemden. Çünkü borçlanamıyor. Kendi işini işinin geleceğini öngöremediği noktada borçlanmak istemediği için de alım yapamıyor. Bu minvalde o müşteri kitlesini kaybettik. Dolayısıyla da önümüzdeki süreçte eğer ki enflasyon gerilerse Merkez Bankası faizi indirirse kredi maliyetleri daha uygun bir seviyeye gelirse tekrar bu kesimi de kazanabileceğimizi düşünüyorum. Çünkü en nihayetinde Türkiye nüfus olarak büyüyor. Konuta ihtiyacımız var. Biz ilk kurulduğumuz dönemde de bunu ifade ettik. 700 – 800 bin adet konut, Türkiye’de mutlaka bitirilmek, tamamlanmak ve teslim edilmek zorunda bir yıl içerisinde.

Çok ciddi bir açık oluşmaya başladı. Barınma sorunu, barınma krizi adına ne derseniz önümüzdeki birkaç yıl içerisinde çok şiddetli bir şekilde hissedilecek. Bizim tahminimize göre önümüzdeki 3 yıllık dönemde yaklaşık 600 bin adet yeni konut açığı oluşuyor. Bunu önlemek gerekir. Devletin bu yönde birtakım adımları atması gerekir. O adımlar gelirse fiyatlar belli bir seviyede kalır ama gelmezse gerek kiralama piyasasında gerekse satış piyasasında çok hızlı bir şekilde fiyat artışı yaşanacağını tahmin ediyoruz. Bana genelde sorarlar “Bugün konut almak doğru mu değil mi?“ diye. Bence son derece doğru. Yarın çok daha hem pahalı olacak hem de paranız hazır olsa bile belki de alabilecek konut bulamayacaksınız.

Türkiye’de Konut Sahipliği Algısının Değişimi

Yakın süreçte Türkiye’de konut alımına bakış açısı nasıl değişti? Gelecekte bu durum nasıl değişecek?

Biz artık Avrupa piyasasına benziyoruz. Türkiye’nin büyüklerden gelen “aman bir evi olsun” telkini vardır. Büyükler; gençlere, yeni evlenen çiftlere veya belli bir gelir seviyesine ulaşan bireylere mutlaka bir ev almaları gerektiğini söylerler. Ya kendileri alır teslim eder veya borç vererek destek olurlar bu konuda ama biraz yeni neslin veya yeni dünyanın getirdiği bir başkalaşım da söz konusu. Artık mülkiyeti pek sevmiyoruz. Paylaşımlı ofisler var, paylaşımlı araçlar var. Evler de bu minvalde biraz daha sanki kiralama yoluyla edinilecek gibi gözüküyor. Ev modellerinde de farklı sistemler ortaya çıkmaya başladı. Servisli apartman tarzı, servisli daire tarzı gibi birtakım konseptler çıkmaya başladı. Dolayısıyla da geleceği de bugün okuma ihtiyacımız var.

Kira Garanti Sistemi’nin de anlattıklarımız minvalinde çok daha işlerliği olabilecek diye düşünüyoruz gelecek yıllarda. Bu bizim için önemli. Türkiye piyasasının da özellikle kiralamaya evrildiği bir noktadayız. Konut sahipliği geçmişte yaklaşık yüzde 70’lere yakınken bugün artık yüzde 50’lere düştü. Muhtemel de gelecek birkaç yıl içerisinde yüzde 40’lara doğru gerileyecek diye düşünüyoruz. Dolayısıyla konutlar fiyatları yükselince, insanlar almak istemeyince ve tercihler değişince iş kiralamaya dönecek. Kiralamaya döndüğü noktada da tabii ki bu ilişkilerin daha sistemli bir hâle gelmesi gerekecek. O nedenle biz GAPAS olarak her zaman gayrimenkul sektörünün DNA’sını değiştirecek birtakım şeyler ifade etmeye çalışıyoruz. Kira Garanti Sistemi de onlardan bir tanesi.

The post Kira Garanti Sistemi Ev Sahibi ve Kiracıların Haklarını Koruyacak appeared first on EMSAL.COM.

Türkiye İMSAD Yönetim Kurulu Başkan Vekili Ferdi Erdoğan ile sistemin detaylarını, sürdürülebilirliğe ve iklim krizine etkisini konuştuk.

İMKTS’nin yaygınlaşması ve sektörün gereken standarda ulaşması için 3 – 4 yıllık bir süre öngördüklerini ifade eden Erdoğan; firmaların denetimi konusunda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığından destek beklediklerinin altını çizdi.

“Standarda Uymayan Ürünleri Piyasadan Toplattırmayı Planlıyoruz”

İnşaat Malzemeleri Kalite Takip Sistemi’nin detaylarını aktarabilir misiniz?

Seramik harçları, yapı kimyasalları içerisinde çok çeşitli gruplarda yer aldı. Önce standart tanımı olan C1, C1 – T gibi 5 ürün grubu seçildi ve firmalara duyuruldu. Firmalar, harçları hangi üretim hattında ürettiklerini ve nerede bulacağımızı beyan ettiler. Numuneleri, Türkiye Hazır Beton Birliği tarafından kurulmuş bir ürün belgelendirme kuruluşu olan Kalite Güvence Sistemi İktisadi İşletmesi (KGS), aldı. Altını çizelim, harçlar firmaların üretim fabrikalarından değil, piyasadan alınıyor.

Ürünlerin tüm analizleri; Isı, Su, Ses ve Yangın Yalıtımcıları Derneği’nin (İZODER) TEBAR laboratuvarında yapıldı. Torbanın üzerinde yazan standardın tanımı ve içindeki ürünün buna uyumu analiz edildi. Standart tanımı ile içindeki ürününün birbirine uyduğu harç firmalarına durumu beyan ettik. Uymayan firmaları ise ‘Şu üründe burası aksıyor’ diyerek uyardık.

Standart tanımı ile içindeki ürününün birbirine uymadığı firmalara 2 aylık süre veriyoruz. Aradan geçen zamanda firmalar ürünlerini yeniden düzenleyip bize, ‘Biz ürünümüzü düzelttik, piyasadan tekrar alıp kontrol edebilirsiniz’ diyorlar. Yeni alınan numunenin standart tanımı ile içindeki ürün birbirine uyumlu çıkarsa bunu firmaya duyuruyoruz.

Firmaların ürün incelemelerinden elde ettiğimiz tüm bu sonuçları; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, TMB, KONUTDER, İNDER gibi bütün müteahhit birlikleri ve TMMOB Mühendisler Odası ile paylaşıyoruz. Web sitemizden de duyuruyoruz. Standarda uymayan ürünler piyasada olduğu müddetçe de onları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın denetim mekanizmasıyla toplattırmayı ve bu süreci sürdürmeyi planlıyoruz.

“İklime Pozitif Katkıda Bulunmak İçin İnşaatta Kullanılan Ham Maddeler Değişmeli”

İklim değişikliği hem sektörü hem de dünyamızı tehdit ediyor. İMKTS ile bu krize nasıl bir katkı sağlamayı hedefliyorsunuz? Hayata geçirdiğiniz bu sistem sürdürülebilirliği nasıl etkileyecek?

Sürdürülebilirliği sağlamak için temel olarak iki adıma ihtiyaç var; birincisi atık yönetimi, ikincisi de enerji verimliliğini sağlamak. İklime pozitif katkıda bulunmak için firmalara, harçlarındaki ham maddeyi değiştirmeleri yönünde öneriler de götürüyoruz, ‘Bunun içerisindeki hammaddeyi değiştirin’ diyoruz. Zamanla bu hammaddelerin hepsi değişecek ve çevreye daha duyarlı malzemelere dönüşecek.

Bunlara ek olarak, binaları hafifletmeye ve yalıtımı güçlendirmeye çalışıyoruz. Avrupa, pasif enerji grubuna geçti. Atılan ve atılacak adımların sonunda Türkiye de buraya doğru geçecek. Bu kapsamda firmalara; enerji, su ve elektrik kullanımını düşürecek modellemeyi, inşaat malzemelerinin tümünde kullanmayı öneriyoruz. Bu adımların çıktısı; akıllı şehir, akıllı fabrika ve akıllı ulaşım olacak.

“Hedeflenen Standartlara Ulaşmak İçin Devletin Denetleme Yapması Şart”

İnşaat sektörünün, hedeflenen standarda ulaşması için ne kadarlık bir süre öngörüyorsunuz?

Hedeflenen standarda ulaşmak 1 – 2 senede ulaşmak pek mümkün değil. Sistemin piyasada kabul görmesi ve istenilen oranlarda uygulanması 3- 4 seneyi bulur. Daha önce hayata geçirilen benzer denemelerde bunu gördük, sistemi kamuoyuna tam olarak anlatabilmek ve ikna edebilmek zaman alıyor.

Bu sistemin başarılı olabilmesi için öncelikle kamuoyunun ikna olması gerekiyor. Ayrıca devletin de denetimi sıkı yapması gerekiyor. Bu konuda devletten de bir destek bekliyoruz; parasal bir teşvik değil ama hiç olmazsa denetlemeler zamanında ve doğru yapılsın. Kurallara uymayan ve kriterleri sağlayamayan firmalar hakkında gerekli işlemler uygulanırsa zaten sistem oturur.

“Sistemin Doğruluğuna İkna Olan Firmaların Sayısı Her Geçen Gün Artıyor”

İMKTS’yi hayata geçirdikten sonra sektörden nasıl geri dönüşler aldınız?

Sistemi test ettiğimiz ilk etapta bazı firmalardan, ‘Sonuçlar yanlış, bizim ürünlerde böyle bir şey olması mümkün değil’ şeklinde geri dönüşler aldık. Sonuca itiraz eden firmalar daha sonra kendileri gidip başka bağımsız laboratuvarlarda ürünlerini test ettirdiler, baktılar ki çıkan sonuç aynı ve biz doğru söylüyoruz, böylece ikna oldular. İkna olan firmaların sayısı her geçen gün artınca, sistem kabul gördükçe, diğer firmalar da bu işin içerisine girmeye başladılar ve bundan sonra da girecekler.

The post İnşaat Sektöründe Sürdürülebilirlik İçin Denetleme Yapılmalı appeared first on EMSAL.COM.