İçindekiler
İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Hizmetleri Meslek Komite Üyesi ve Düzey Gayrimenkul Değerleme AŞ Yönetim Kurulu Başkanı İbrahim Cihan Kurtulan ile taşınmazlarda adil rayiç bedel belirleme süreçlerine dair konuştuk.
Kurtulan, gayrimenkul değerlemesinin; piyasa, kamu ve yatırımcılar açısından önemine vurgu yaparak, “Yeni dönemde gayrimenkul değerlemesi sadece teknik bir işlem değil; piyasanın sağlıklı işlemesi, kamunun adil gelir elde etmesi ve yatırımcının doğru kararlar alabilmesi açısından stratejik bir işlemdir. Bu yüzden rayiç bedel sisteminde profesyonel ve veri odaklı bir dönüşüm şarttır” diyor.
Taşınmazlarda Rayiç ve Piyasa Değeri Farkının Giderilmesi İçin Yapılması Gerekenler
Belediyelerin belirlediği rayiç bedeller ile taşınmazların gerçek piyasa değerleri arasındaki farkın ortadan kalkması için hangi adımların atılmalı?
Belediye rayiç bedelleri, Türkiye’de emlak vergisinin hesaplanmasından tapu işlemlerine kadar birçok alanda temel bir veri olarak kullanılıyor ancak mevcut sistemin kökeni oldukça eskiye dayanıyor.
Bugün hâlâ belediye, vergi dairesi, tapu müdürlüğü, muhtarlık ve ticaret odası temsilcilerinden oluşan 7 kişilik bir takdir komisyonları üzerinden süreç yönetilmektedir. Ancak; bugün gayrimenkul sektörü çok daha entegre ve dinamik bir yapıya sahiptir. Temel olarak farklılığın ortadan kalkması için ilk olarak değerin belirlenme şekline yönelik yeni bir taşınmaz değerleme sistemi oluşturulması gerekliliğidir.
Rayiç Bedeller Neden Uzman Değerleme Kuruluşları Tarafından Belirlenmeli?
Söylemlerinizde rayiç bedellerin belirlenmesinde değerleme yetkisinin uzman kuruluşlara devredilmesi gerektiğini ifade ediyorsunuz. Detaylandırır mısınız?
Türkiye’de gayrimenkul artık finansal sistemin ayrılmaz bir parçası. Sermaye piyasalarına entegre, uluslararası standartlarla çalışan bir yapı söz konusu. Bu nedenle belediye rayiç bedellerinin belirlenmesi süreci de bu profesyonelleşmeye ayak uydurmalıdır.
Yeni dönemde gayrimenkul değerlemesi sadece teknik bir işlem değil; piyasanın sağlıklı işlemesi, kamunun adil gelir elde etmesi ve yatırımcının doğru kararlar alabilmesi açısından stratejik bir işlemdir. Bu yüzden rayiç bedel sisteminde profesyonel ve veri odaklı bir dönüşüm şarttır.
Gayrimenkul değerinin doğru tespiti için artık profesyonel mekanizmalara geçilmesi gerekmektedir. Rayiç bedelin güncel piyasa değerini yansıtması, gayrimenkul piyasasında şeffaflık, güven ve istikrar açısından hayati bir öneme sahip. Bu nedenle değerleme yetkisinin, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine bağlı lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşlarına ve uzmanlarına verilmesi gerektiği kanaatindeyim.
Türkiye’de Yatırım Ortamını Uluslararası Standartlara Taşımak İçin Gereken Adımlar
Türkiye’de Yatırım Ortamının Uluslararası Standartlara Yaklaşması İçin Rayiç Bedel Sistemi Dışında Hangi Adımlar Atılmalı?
Mevcuttaki kanunlar, yönetmelikler, genelgeler ve tebliğler kapsamında ilgili komisyonlar, kuruluşlar ve uzmanlar tarafından yürütülen değerleme çalışmalarında bütüncül bir sistemde ortak standartlara dayalı bir entegrasyon sağlanamamaktadır. Bu durum da ilgili iş alanlarında ekonomik sürdürülebilir bir kalkınmanın yanı sıra gayrimenkule dayalı yatırımlarda güven ve istikrar açısından büyük bir sorun oluşturmaktadır.
Taşınmaz değerleme sisteminin temel amaçlarından biri, taşınmaz mal piyasasının oluşturulmasıdır. Teknolojiden de yararlanılarak nitelikli emsal veri standartlarına esas oluşturulacak değer haritalarının; orta ve uzun vadede ülke çıkarlarına hizmet edeceği aşikârdır.
Bahsi geçen değer haritaları, satış ve kiralamalardaki olası spekülasyonların ve manipülasyonların önlenmesi amacıyla; güvenli yatırım ortamı, konut ve vergi politikalarının doğru yönetilmesi ve taşınmaz kiralarının makul seviyelerde tutulabilmesi başta olmak üzere ilgili diğer tüm toplumsal ve kamusal pozitif etkileri sağlayacaktır.
Söz konusu problemlerin çözümüne katkı sunacak etkin ve güvenilir bir taşınmaz mal piyasası için Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği önemi gözetilerek, değerleme sektörüne yönelik stratejik kararlar alınmalı ve yürütülecek eylem planları zaman kaybetmeden hazırlanmalıdır. Türkiye değerleme sisteminin başarısı, bu çerçevede alınacak kararlara ve eylemlere bağlıdır.
Teknolojinin Değerleme Sektörüne Entegrasyonu
Teknoloji (örneğin veri analitiği, coğrafi bilgi sistemleri, yapay zekâ vb.) rayiç bedel belirleme sürecine nasıl entegre edilebilir?
Türkiye’de değerleme sektörü, güçlü kamu kurumları ile akredite bir şekilde ilerleme kaydetmektedir. Bu kamu kurumlarımız hem düzenleyici hem de kamusal düzeni sağlayan önemli kurumlardır.
Gayrimenkul değerleme süreçlerinde dijitalleşme kaçınılmaz bir konudur. Yapay zekânın sağladığı hız ve verimlilik ile gelecekte tamamen dijital değerleme, teknolojik olarak mümkün ama yasal ve etik nedenlerle insan uzmanların onayıyla hibrit bir değerleme modeli, en güçlü senaryo olarak görünüyor. Burada bilinmesi gerek temel konu öncelikle değerin kendisinin bir veri olduğudur.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün; Üç Boyutlu Şehir Modelleri projesi kapsamında Türkiye genelinde “Değer Bilgi Merkezi” uygulaması oldukça önemli bir adımdır. Bu merkez sayesinde Türkiye; artık adil, erişilebilir ve bu anlamda gerçekçi bir taşınmaz değerleme sistemine kavuşacak. Değere ilişkin nitelikli veriyi güncel şekilde sağlayacak kurumların başında değerleme sektörü gelmektedir.
