İçindekiler
Kentsel Dönüşüm Açısından Mimari Proje ve Denetiminin Önemi
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun açısından taşınmaz maliklerinin kendi arasında veya yüklenici ile aralarında en sık görülen ihtilaf konularının başında, yeni yapılacak inşaattaki bağımsız bölümlerin metrekaresi ile özellikle zemin kattaki iş yerlerinin alan kaybı gelmektedir. Sözleşmenin eki ve ayrılmaz parçası olan mimari proje bu nedenle çok önemlidir.
Sözleşme ekine ruhsata esas proje kadar detaylı olmayan taslak proje eklenmesi genel kabul gören uygulamadır. Sözleşmeye ise;
- Bağımsız bölümlerin net – brüt metrekarelerinin ve cinsinin (konut / ticari) yazılması,
- Kat paylaşım planı eklenmesi,
- Ruhsata esas projenin sözleşme ve ekinin taslak projeye uygun olması,
- Maliklerin yazılı onayından sonra ilgili belediyeye sunulacağı ve aykırılık hâlinde cezai şart ödeneceğinin belirtilmesi,
- İnşaat süresince yapı kullanım izin belgesi alınıncaya kadar maliklerin yazılı izni olmadan değişiklik yapılamayacağı ve buna bağlı cezai şart kaydı eklenmesi gibi işlemler, sürecin denetimi açısından önemlidir.
Malikler Sözleşme Öncesi Doğru Bilgilendirilmelidir
Mimari açıdan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve ilgili mevzuatın getirdiği sınırlamalar ve İmar Mevzuatından kaynaklanan (yola terk vb.) alan kayıpları sonrasında, yeni inşaatlarda alan kullanımının genellikle eski binaya oranla azaldığı görülmektedir. Olası ihtilafların önlenmesi için teknik ve hukuki yönden maliklerin sözleşme öncesi doğru bilgilendirilmesi büyük önem taşır. 09.11.2024 itibariyle yürürlüğe giren kentsel dönüşüm danışmanlık merkezlerinin bu konuda iyileştirici etki yaratacağı düşünülmektedir.
Burada anahtar nokta, eski ve yeni taşınmaz arasındaki küçülme oranının tüm bağımsız bölümler için orantılı şekilde kullanılmasıdır. Örnek olarak eski binada; altyapı ruhsatı eki, mimari proje ve brüt inşaat metrekaresi ile yeni inşaat kıyaslandığında yüzde 22 oranında bir küçülme meydana geliyorsa bunun 3. kattaki konut ile mimari proje elverdiğince zemin kat dükkan için aynı şekilde kullanılması gerekmektedir. Bunu aşan şekilde ve zorunlu alanlar (örneğin elektrik odası, asansör vb.) düşüldükten sonra dahi (belli bir bağımsız bölüm, örneğin dükkanda yüzde 50 oranında keyfi bir küçülme varsa) mülkiyet hakkını kısıtlayan bir ihlal doğar.
Mülkiyet Hakkının Kısıtlandığı İhlallerde Sözleşme İmzalanması Zorunlu mu?
Uygulamada sıklıkla karşılaşılan bu durumda, ilgili bağımsız bölüm sahibinin kendisine teklif edilen sözleşmeyi imzalamaktan imtina hakkı doğar. Zira mülkiyet hakkını kısıtlayan sözleşmeler bakımından imzalama zorunluluğundan bahsedilemez. Bazen de sözleşme imzasından sonra maliklere bilgi verilmeden ruhsata esas projenin sözleşme ve ekine aykırı şekilde değiştirildiği, (örneğin zemin kattaki dükkân içine ortak alan vasfındaki otopark konulduğu) görülmektedir. Bu ve benzeri durumlarda mülkiyet hakkının ihlali söz konusu olur.
Anayasa’nın 13. Maddesi gereği temel hak ve hürriyetler ancak kanun ile sınırlanacağından ve 35. Madde gereği mülkiyet hakkı “temel hak ve hürriyetler” kapsamında olduğundan hakkın sözleşme eliyle de olsa kısıtlanması hukuken korunamaz. Anayasa’nın 35. maddesiyle güvenceye bağlanan mülkiyet hakkı, ekonomik değer ifade eden ve parayla değerlendirilebilen her türlü mal varlığı hakkını kapsamaktadır. (1)
Anayasa Mahkemesi Genel Kurulunca 10 / 2 / 2022 tarihinde, Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven’in (B. No: 2018 / 1567) başvurusunda, mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar vermiş, “Malikler arasındaki yeni paylaşım şeklinin dengeli ve adil olup olmadığı incelenmeden satış kararının hukukiliği yönünden yapılacak bir denetimin gerçek manada yargısal bir denetim olduğundan söz edilemez” görüşü benimsenmiştir. Azınlık haklarının korunması ve mahkemelerde etkin hukuki denetim sağlanmasına dikkat çeken kararda, “Bu bağlamda paydaşların yeterli bir müzakere sonucu bir karara varmış olması, bu kararın azınlıkta kalan paydaşların menfaatlerini açık bir biçimde zedelememesi gerekir. Azınlıkta kalan paydaşların, kendi çıkarlarına açıkça aykırı olan, taşınmazın eski durumuna kıyasla açık dengesizlikler içeren bir projeyi kabul etmeye zorlayan karara iştirak etmemiş olmaları hisselerin satışı gibi ağır bir müdahaleyi haklılaştırmamaktadır” görüşü benimsenmiştir.
Bu noktada, malik açısından;
- Hissesinin satış baskısı sebebiyle sözleşmeyi imzalayarak ardından genel mahkemede sözleşmenin feshini ve tazminat talep etmek ya da,
- İmzadan imtina ederek idare mahkemesinde satış işleminin iptali ve öncesinde satışın durdurulması yönünde yürütmeyi durdurma kararı talep seçenekleri oluşmaktadır.
Mahkemeler Tedbir Karar Vermekten Kaçınıyor
Genel mahkemelerde açılacak davada, yargılama süresince hukuki güvence elde etmek için, sürece bağlı olarak yıkımı ya da ruhsat veya kat irtifakının kurulumunu durdurmak noktasında tedbir talebi gündeme gelecektir. Mahkemelerin açıkça mülkiyet hakkı ihlali olduğunda dahi çoğunluğun menfaati gerekçesiyle yıkımı veya inşaatı durdurma yönünde tedbir karar vermekten imtina ettiğini görmekteyiz.
Anayasa Mahkemesi aynı kararda tedbir kararlarının etkili ve zamanında verilmesi gerektiğinin de altını çizmiş, “Anayasa’nın 35. maddesi mülkiyet hakkının korunması amacıyla yargı mercilerinde dava açan malik lehine ihtiyati tedbir kararı verilmesini kural olarak zorunlu kılmamaktadır. Ancak bazı durumlarda mülkiyet hakkının gerçek manada korunabilmesi, mahkemenin nihai hükümden önce de birtakım tedbirlere karar vermesine bağlı olabilir. Özellikle malik lehine verilecek muhtemel bir nihai hükmün sonuçsuz kalma riskinin bulunduğu hâllerde mahkemenin nihai hükmün uygulanma kabiliyetini yitirmesini önleyici tedbirleri daha yargılama devam ederken alması gerekli hâle gelebilir.” şeklinde kanaat bildirmiştir.
Benzer olayda Anayasa Mahkemesi (Atanur Ekin ve diğerleri, B. No: 2018 / 1406, 30 / 6/2021 / 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 2 / 3 çoğunluk dışındaki paydaş paylarının kamuya terk işlemine istinaden satılmasına yönelik belirlilik ve öngörülebilirlik içermemesi konulu) emsal kararında usulsüz yola terk işleminde mülkiyet hakkının ihlal edildiğini kabul etmiştir.
Danıştay 6. D., E. 2011/ 8665 K. 2013 / 9005 T. 20.12.2013 kararında mülkiyet hakkının kanun eliyle dahi keyfi olarak sınırlanamayacağına vurgu yapmakta olup; “İmar planında küçük sanayi sitesi alanı olarak belirlenen bir taşınmazdaki bu kullanım türünü, davacının da uygulamaya geçirebileceği göz önüne alındığında, sadece kentsel dönüşüm ve gelişim alanında, sadece kentsel dönüşüm ve gelişim alanında kaldığından bahisle taşınmazın kamulaştırılamayacağı” kanaatindedir. Yargıtay 8. HD., E. 2016 / 16687 K. 2020 / 3311 T. 11.6.2020 kararı “…davacı yararına ekonomik bir değerinin bulunduğundan, ağaçlar yönünden davacının Anayasa’nın 35. maddesi kapsamında korunmaya değer bir menfaatinin bulunup bulunmadığı incelenmelidir” görüşündedir.
Sonuç itibarıyla, mülkiyet hakkının hem ilk hem üst derece mahkemelerce titizlikle incelemesi ve hukuki korunma sağlanması gereklidir. Hak kaybına konu olan bağımsız bölümlerde (özellikle dükkan vasıflı ise olası kira geliri ve işyeri ruhsatı açısından) oluşacak problemler dikkate alınarak en başından doğru çözümler üretilmesi gereklidir. Sözleşmelerin hazırlanması ve incelenmesinde, hukukçu, mimar ve gerektiğinde değerleme uzmanından yardım alınması, hakların bilinmesi ve doğru kullanılmasında büyük önem taşımaktadır.
(1) AYM, E.2015/39, K.2015 / 62, 1 / 7 / 2015, S. 20)
