İçindekiler
İnşaatta Doğayla Uyumlu Mimari Tekniklere Geri Dönülmeli
Günümüzde inşa edilecek ofislerin, özellikle ofis içinde çalışacak kişilerin konforunu en üst düzeye çıkaracak şekilde ve inşa edildikleri alanın iklim özelliklerinin de düşünülerek yapılması önem taşımaktadır. Örneğin, çalışma saatlerinde güneşin ofis içine geliş açısı, buna göre tercih edilmesi gereken doğrama seçimi veya faydalanılacak gölgelendirme sistemleri, iklimlendirme çeşitleri (fancoil veya bağımsız VRV klima), balkon vb. birçok inşaat ve mimari tekniğin planlanması gibi unsurlar büyük öneme sahiptir.
İnşaatları yaparken 100 yıl öncesinde olduğu gibi doğayla uyumlu mimari tekniklere geri dönülmesi gerektiğini düşünüyorum. Bu hem binalarda yaşayan ve çalışan insanlara konfor sağlayacak hem de doğayla uyumlu binaların daha az enerji sarfiyatı yapması neticesinde dünyamız maksimum derecede korunmuş olacaktır.
Hibrit Sistem, Ofislerde Maliyeti Azaltıyor
Dünyamızı etkileyen Coronavirus pandemisi esnasında uzun süre gidilmeyen ofislere dönüşlerin yavaş yavaş başladığını görüyoruz. Gözlemlediğim kadarıyla ve fikir alışverişinde bulunduğum firmalar ile çalışanlarından aldığım bilgilere göre, evlerden çalışmanın başta cazip görünmesine rağmen, ev ve iş yaşamının birbirine girmesiyle, iş verimliliğinin düşmeye başladığı söyleniyor. Geldiğimiz noktada ortaya çıkan görüş, hibrit çalışma sisteminin daha verimli olacağı yönünde. Hibrit sistemde çalışanlar 2-3 gün evden, 2-3 gün ise ofisten çalışıyor. Bunun sonucunda da firmalar örneğin 1000 m²’lik büyük ofislerden daha küçük olan 250-500 m² arasındaki ofislere geçerek maliyetlerini azaltıyor.
Ofisler Her Çalışma Düzenine Uyum Sağlayacak Şekilde Planlanmalı
Günümüzde çalışma tarzı, istek ve ihtiyaçlar sürekli değiştiği için yeni dizayn ve inşa edilecek ofislerin, modüler ve her çalışma düzenine uyum sağlanabilecek şekilde planlanması gerekiyor. Örneğin bir tam katta 1000 m² kiralanabilir bir alan, kolaylıkla 2’ye veya 10’a bölünebilir bir şekilde yapılmış olmalı.
İnşaat Projeleri Geliştirilirken Yeterli Planlama Yapılıyor mu?
Öte yandan özellikle yapı stokunun eski olduğu semtlerdeki mesken olarak inşa edilmiş binalarda faaliyet gösteren firmaların iş yerlerini, yeni semtlerde inşa edilen plaza ofislerine taşıma isteği gittikçe artmaktadır. Eski binalar yeni çıkan iş sağlığı ve güvenliği standartlarını karşılamamakta, firmaların gelişen kurumsal imajına uymamakta, ayrıca deprem güvenliği açısından da risk taşımaktadır. Bu sebeple bu eski yapı stokunun tespiti ve yeni geliştirilecek projelerin bu talebe göre dizayn edilmesi önem taşımaktadır. Bunun içinse mutlaka planlama yapılmalı. İnşaat projeleri geliştirilirken yeterli planlama yapılmadığını düşünüyorum. Yapılacak planlamalara yeterli kaynak veya zaman ayrılmadığı için, birçok bölgede talepten fazla sunulan arz yüksek kaldığından dolayı ofislerin aylarca hatta yıllarca boş kaldığını görebiliyoruz.
Yatırımcı Gözünden Ofis, Nasıl Bir Seçenek?
Gelin isterseniz ofislere bir de yatırımcı gözünden bakalım… Ofislerde tadilatın konutlara göre daha kolay yapılabilmesi, yenileme veya değişikliklerin genelde kiracılar tarafından gerçekleştirilmesi, bir evdeki gibi detayların fazla olmaması ve ayrıca kiracıların büyük oranda firmalardan oluşması sebepleriyle vergisel açıdan yatırımcıya avantaj sunmaktadır. Ben her zaman yatırımların dengeli yapılması gerektiğini düşünüyorum. Yatırım yapacak kişiler konut, dükkân veya ofis seçeneklerinden risk algısına ve mali durumuna göre (örneğin, konut yatırımının yanına ofis de alarak) riski bölmelidir. Süreç içinde oluşacak deneyimlerine ve mali durumlarına göre bu yatırımlarının konut, dükkân veya ofis yönünde sayısını arttırabilirler.
Satın alma veya kiralama tercihi ise genelde ofis fiyatının kirayı karşılama oranına göre değerlendirilmektedir. Bu rakam bölgesel olarak değerlendirilecek bir durumdur. Örneğin, İzmir’de satış fiyatının kira getirisine göre oranı ortalama 20 yıl iken, bu rakamın altındaki karşılama oranı iyi bir yatırım olarak görülebilir. Bu rakam lüks projelerde 30 yıla kadar çıkabilmektedir. Özellikle günümüzde inşaat maliyetlerinin yükselişiyle birlikte gayrimenkulde fiyatların hızla arttığı bir dönemden geçiyoruz. Bu sebeple mali durumu yeterli olan birçok firmanın bu dönemde alım yönlü hareket ettiğini görmekteyiz.
