İçindekiler
Gayrimenkul, günümüzde en önemli ekonomik değerlerden biri olup; kayıt altına alınması, tasarruf işlemlerinin düzenli ve sağlıklı bir şekilde yapılması ve hakların güvence altına alınması gibi hususlar, devlet düzeninin korunması açısından önem teşkil etmektedir. Bu minvalde tapu sicili, üzerinde hassasiyetle durulması gereken bir konudur.
Tapu Sicili Neden Önemlidir?
Tapu sicili, ayni haklarda aleniyet ilkesine hayat vermek için de önemli bir araçtır. Hem işlemde bulunacak üçüncü kişiler ve işlem tarafları açısından açıklık sağlamakta hem de tapuya kayıtlı hak sahiplerine güven vermektedir. Tapu sicili resmi makamlarca tutulan bir sicil olduğundan, kayıtların gerçekliği karine olarak kabul edilmektedir.
Tapu Sicilinin Tutulmasından Doğan Zararlarda Devletin Sorumluluğu Nedir?
Devlet, tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan kusursuz olarak sorumlu olacaktır. Nitekim ilgili konu Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 1007’de, ‘‘Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür’’ şeklinde ifade edilmiştir.
Tapu Sicil Görevlisinin Kusuru Yoksa Zararlardan Kim Sorumludur?
Sorumluluğun kusursuz sorumluluk hâli olarak düzenlenmesi sonucu zararın doğmasında; (devletin, tapu sicil görevlisinin ya da devletin başka organının hiçbir kusuru olmasa bile) bu zararlardan devlet sorumlu olacaktır. Tapu sicilinin hukuka aykırı olarak tutulmasından dolayı bir zararın meydana gelmesi durumunda, tapu memurlarının haricinde başka kişilerin de kusuru söz konusu olabilir. Bu durumda Türk Borçlar Kanunu’nun 61. maddesi uyarınca müteselsil sorumluluk hükümleri uygulama alanı bulacaktır.
Yazımızın devamında sorumluluğu olabilecek üçüncü kişileri ve bunun sonucunda sorumlulukların yarışması durumunu inceleyeceğiz. Bu bağlamda ilk olarak, tapu sicilinin tutulmasından doğan sorumluluklardan bahsedebilmek için bazı şartları ele almak gerekecektir.
Hangi Şartlarda Tapu Sicilinin Sorumluluğu Devlete Ait Olur?
Devletin, TMK madde 1007’ye göre sorumlu olabilmesi için dört şart gereklidir. Bu şartlar bir arada bulunduğu zaman devletin sorumluluğu gündeme gelir. Devletin sorumluluğu kusursuz sorumluluk olduğu için kusur şartı hariç genel haksız fiil sorumluluğunun diğer unsurları, sorumluluğun belirlenmesinde göz önüne olacaktır.
Devletin sorumluluğuna gidebilmek için gereken şartlardan biri; sicilin tutulmasına ilişkin eylemdir. Tapu sicilinin tutulması kavramına, Tapu Sicil Tüzüğü (TST) 7. maddesinde ifade edildiği gibi, ana ve yardımcı siciller girmektedir. Ana siciller; tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü, yevmiye defteri, resmî belgeler ve planlardan oluşur. Yardımcı siciller ise TST madde 7’de sayılmış olup; aziller sicili, düzeltmeler sicili, kamu orta malları sicili ve tapu envanter defteridir.
Tapu Sicilinin Tutulmasında Hukuka Aykırılık Nasıl Gerçekleşir?
Devletin tapu sicilinin tutulmasından dolayı sorumlu olması için sicilin hukuka aykırı olarak tutulması şarttır. Hukuka aykırılık kavramından ne anlaşılması gerektiği doktrinde tartışmalı bir husustur.
Bu konuda başlıca iki görüş vardır: Bir görüşe göre, devletin sorumluluğu için kişilerin mal varlığına ilişkin menfaatlerini koruyan hükümlere aykırı davranılmış olması gerekir. Kişilerin menfaatinin korunmasına ilişkin kurallar, tapu sicili görevlisinin, sicilin tutulması ile ilgili görevlerini düzenleyen tapu mevzuatından ibaret değildir. Dolayısıyla tapu sicil görevlisinin, tapu mevzuatında belirtilen kurallar dışında kişinin mal varlığına ilişkin menfaatlerini koruyan hukuk kurallarını hatta hukukun genel ilkelerini ihlal ettiği hâllerde de devletin sorumluluğu söz konusu olabilir.
Diğer bir görüş ise; tapu sicilinin tutulmasındaki hukuka aykırılığın, tapu sicil memurunun sicilin tutulması ile ilgili görevlerine herhangi bir aykırılık meydana getirmesi durumunda sorumlu olabileceğini kabul etmektedir. Bu durumda tapu memuru görevini yaparken bir hukuka aykırılık meydana getirerek görevinin kapsamı dışına çıktıysa hukuka aykırılık unsuru gerçekleşmiş olacak ve devletin sorumluluğundan bahsedilecektir. Bu görüşe göre hukuka aykırılık herhangi bir davranışa aykırılık değil, tapu sicilinin hukuka aykırı olarak tutulmasından doğmaktadır.
Sahte Belgeli Tapu İşlemlerinden de Devlet Sorumlu mu?
İki görüş arasındaki muhalefet, sahte belge ile gerçekleştirilen tapu işlemi nedeniyle devletin sorumluluğuna gidilip gidilemeyeceği noktasında ortaya çıkar. Birinci görüşün kabulü hâlinde; sahteliğin araştırılması, ilgili mevzuat uyarınca tapu sicil memurunun sorumluluğunda olmadığından, hukuka aykırılığın mevcut olmayacağının bilinmesi gerekir.
İkinci görüşün kabulü durumunda ise; sunulan sahte vekâletnamenin incelenmesi yükümlülüğü, kişilerin mal varlığı haklarının korunmasına ilişkin bir yükümlülük olduğundan, bu incelemenin yapılmaması hâlinde, hukuka aykırılığın varlığının kabul edilmesi gerekecektir. Ayrıca kural olarak hukuka aykırılıktan bahsedebilmek için hukuka uygunluk sebeplerinden birinin de bulunmaması gerekir.
Tapu Sicilinde Fiili Zarar Teşkil Eden Durumlar Nelerdir?
Tapu sicilinin tutulması nedeniyle devletin sorumluluğuna gidilebilmesinin bir diğer koşulu zararın doğmuş olmasıdır. Sicil tutulması faaliyeti nedeniyle doğacak zararlar maddi ve manevi olarak ele alınabilir. Maddi zarar; fiilli zarar ve mahrum kalınan kâr şeklinde ortaya çıkar. Bu anlamda fiili zararın kapsamına; kaybedilen ayni hakkın bedeli ya da taşınmazın malikinin rızası dışında sınırlandırılması nedeniyle değerinin azalması, yapılan tapu masrafları ve tapu kaydı düzeltilmesi davası nedeniyle yargılama giderleri girecektir.
Maddi zarar, somut olayın şekline göre farklı değerlendirmelere tabi tutulacaktır. Bu değerlendirmeleri şu şekilde sıralayabiliriz:
- İyi niyetli üçüncü kişi tarafından iktisap edilmişse; taşınmazın bedeli ve tapu sicil düzeltim davası yargılama giderleri,
- Taşınmazın belli kısmının kaybedilmesi durumunda; kaybedilen kısmın bedeli ve kaybedilen kısım nedeni ile elde kalan taşınmazda meydana gelen değer düşüklüğü bedeli,
- Taşınmazın mülkiyetinin kaybı durumunda; taşınmaza dâhil bütünleyici parçaların değeri,
- İyi niyetin korunmadığı hâllerde; iyi niyetli üçüncü kişinin satıcıya ödediği satış bedeli, satım bedeli ve hakkın tescili için yapmış olduğu masraflar, fiilli zarar teşkil edecektir.
Tapuda İlliyet Bağı Nedir?
Devletin sorumluluğu için zarar ile sicilin hukuka aykırı tutulması arasında bir illiyet bağının bulunması gerekir. Yani zararın, tapu sicilinin hukuka aykırı tutulmasından doğmuş olması lazımdır. Zararın sebebi, tapu sicilinin hukuka aykırı tutulması değilse, bu durumda devletin sorumluluğundan bahsedilemez.
Bu sorumluluk türü kusursuz sorumluluk olduğundan, kusur şartı aranmamaktadır. Bu durumda sorumluluktan kurtulmak isteyen kusursuz sorumlu, sadece illiyet bağının kesildiğini ileri sürebilecektir. Hukuka aykırı sicil işlemi ile zarar arasında illiyet bağının kesilmesinin ispat edilmesi durumunda, devletin sorumluluğuna gidilemeyecektir. Zarar görenin kusuru belli ağırlıkta ise illiyet bağını kesecektir.
Tapu Sicili Zararından Üçüncü Kişinin de Sorumlu Olması Devletin Sorumluluğunu Kaldırır mı?
Zararın varlığına ek olarak bu zarardan üçüncü kişinin de sorumlu olması kural olarak devletin sorumluluğunu kaldırmaz. Ancak üçüncü kişinin ağır kusurunun illiyet bağını kesip kesmeyeceği tartışmalıdır. Doktrinde konu hakkında farklı görüşler öne sürülmüştür.
Devletin tapu sicilinden sorumluluğunu, tehlike sorumluluğu olarak gören görüş; üçüncü kişinin kusurunun ağırlığının incelenmesine gerek olmadığını, üçüncü kişinin kusurunun illiyet bağını kesen neden olarak kabul edilemeyeceğini öne sürmektedir. Ancak üçüncü kişinin kusuru belli bir ağırlıkta ise bu durumda üçüncü kişi, devletle birlikte müteselsilen ortaya çıkan zararlardan sorumlu olacaktır. Diğer karşı olan görüş ise, nedensellik bağının üçüncü kişinin kusuru ile kesilebileceğini savunur.
Tapu Sicili Zararından Üçüncü Kişilerin Devletle Birlikte Sorumlu Olması ve Sorumluluğun Yarışması
Tapu sicilinin hukuka aykırı olarak tutulmasından doğan zararda, başka kişilerin de kusuru olabilir. Bu durumda devletle birlikte bu kişiler de zarardan sorumlu olacaktır ve müteselsil sorumluluğa ilişkin, Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 61 ve diğer hükümleri uygulanacaktır. Örnek verecek olursak; tapu sicilinin hukuka aykırı olarak tutulması nedeniyle sicile yolsuz bir kayıt yapıldığı durumda, bu yolsuz tescile istinaden ayni hak kazanımı elde eden iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı korunmak zorundadır. Bu hâlde iyi niyetli üçüncü kişinin, TMK 1023. madde uyarınca ayni hakkı kazanması, daha önceki hak sahibinin hakkını kaybetmesi sonucunu doğuracaktır. O zaman ayni hakkı kaybeden kişi, TMK madde 1007 gereğince devletin sorumluluğuna gidebilecektir.
Tapu sicilinin hukuka aykırı tutulmasında tescile esas teşkil eden gerçek hak ve hukuki durumu yansıtmayan düzenlemeler yapan kişiler de kusurları kadar sorumludur. Bu durumda zarar gören zararın tazminini; tapu sicilinin hukuka aykırı tutulmasından dolayı devlete, kusurlu şahsa veya her ikisine birden yöneltebilir.
Zarar gören kişi zararının karşılığını, bunun doğmasına sebep olan kişilerden; TMK madde 995 veya TBK madde 49 ve diğer hükümlerine göre talep edebilir. Zarar gören, TMK madde 995 uyarınca zararın karşılanmasını, iyi niyetli olmayan zilyede karşı ileri sürecektir. Kötü niyetli adına yolsuz tescil yapılmış olan şahıs, mülkiyeti, iyi niyetli üçüncü kişiye devrettiği takdirde, taşınmazın değerini de tazminle yükümlüdür. İyi niyetli olan kişinin kazanımı, TMK madde 1023 uyarınca korunacaktır. Zarar görenin zarara uğramasında, devletle birlikte kusuru bulunan üçüncü kişinin TBK madde 49 ve diğer hükümlerine göre sorumluluğu söz konusu olacaktır.
Kusuru olmasa bile iyi niyetli üçüncü kişilere yapılan ayni hak devri karşılığı alınan bedelden yararlanan kişilere de; zarar gören, sebepsiz zenginleşme hükümleri elverdiği ölçüde başvurabilecektir. TBK madde 244 hükmü uyarınca, resmi bir ölçüme dayanan ancak tapu siciline hukuka aykırı olarak yazılan yüz ölçümü tutarını özellikle üstlenmişse, satıcı sorumlu olacaktır.
Sahte vekaletname düzenlenmesine sebebiyet veren noter de, oluşan bu zarardan sorumlu tutulabilecektir. Noterin sorumluluğu, Noterlik Kanunu’na dayanmaktadır. 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 162. maddesine göre, “Noterler bir işin yapılmamasından veya hatalı yahut eksik yapılmasından dolayı zarar görmüş olanlara karşı sorumludurlar.” Buna göre noterlerin sorumluluğu da kusursuz sorumluluktur.
Nüfus memurunun yaptığı yanlışlıklar sicilin hatalı olmasına sebebiyet vermişse, sorumlu tutulabilecektir. Bunlara ek olarak hukuka aykırı karar veren hâkimin yargılama faaliyetlerinden dolayı da Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) madde 46 uyarınca, devletin sorumlu olması gündeme gelebilir.
İcra dairelerinde çalıştırılan görevlilerin de, hukuka aykırı işlemlerinden dolayı aynı şekilde sorumluluğu söz konusu olabilecektir. Devletin ödediği tazminat miktarı için icra dairesi görevlileri, nüfus memuru gibi başka üçüncü kişilere karşı rücu edebilecektir. Buradaki rücu ilişkisi TMK madde 1007 hükmüne dayanmamaktadır.
Tapu sicilinin tutulmasında zarar, tapu memurunun kusurundan ileri gelmişse, devlet ödediği tazminat için memura rücu etme hakkına sahip olacaktır. Fakat zarar görenin, tapu sicil memurunun kişisel kusuru nedeniyle doğrudan dava açıp açamayacağı tartışma konusudur. Bir görüşe göre zarar gören, doğrudan kusurlu görevliye karşı dava açamayacaktır. Diğer bir görüş ise zarar görenin, tapu memurunun kusurundan dolayı doğrudan tapu memuruna karşı TBK hükümlerine göre dava açabileceğini vurgulamaktadır. Doktrindeki baskın görüş; TBK madde 1007 kusursuz sorumluluğu düzenlediğinden, tapu memurunun faaliyetleri kamu görevinden dolayı olsun veya kişisel kusuru olsun, her ne sebepten ileri gelirse gelsin zarar gören, devlete karşı bu sorumluluktan dolayı dava açabilir. Zira TMK madde 1007, kamu görevlisinin kişisel kusurundan dolayı dava açılamayacağını düzenlememektedir.
Türk Borçlar Kanunu, madde 61 hükmü, ‘‘Birden çok kişi birlikte bir zarara sebebiyet verdikleri veya aynı zarardan çeşitli sebeplerden dolayı sorumlu oldukları takdirde, haklarında müteselsil sorumluluğa ilişkin hükümler uygulanır.’’ şeklinde düzenleme içermektedir. Bu hükme göre, zarar gören, zararın karşılanmasını isterse, sorumluluğu birine yöneltebileceği gibi hepsine birden de yöneltebilir.
Tapu Sicilindeki Zararlardan Sorumlu Olanlar Arasında Tazminat Nasıl Paylaştırılır?
Devletle birlikte sorumlu olanların arasında tazminatın nasıl paylaştırılacağı, TBK madde 62 hükmüne göre belirlenecektir. Buna göre; tazminatın aynı zarardan sorumlu müteselsil borçlular arasında paylaştırılmasında, bütün durum ve koşullar (özellikle onlardan her birine yüklenebilecek kusurun ağırlığı ve yarattıkları tehlikenin yoğunluğu) göz önünde tutulur. Tazminatın kendi payına düşeninden fazlasını ödeyen kişi, bu fazla ödeme için diğer müteselsil sorumlulara karşı rücu hakkına sahip ve zarar görenin haklarına halef olur. Bu durumda somut olayların bazılarında bir değerlendirme ve inceleme söz konusu olacaktır.
Zarar gören, tazmin isteğini müteselsil olarak sorumlu olanlardan birine yöneltebileceği gibi, hepsine birden de yöneltebilir. Hayat koşulları göz önünde bulundurulduğunda, zarar gören bu talebini elbette devlete yöneltecektir. Zira ödeme gücü en yüksek kurum devlet olarak düşünülebilir. Devlete gidildiği takdirde TBK madde 62 hükmü uygulama alanı bulacaktır. Kendisine düşen paydan fazlasını ödeyen kişi, fazla ödeme sebebiyle diğer müteselsil sorumlulara karşı rücu hakkına sahip ve zarar görenin haklarına halef olacaktır. Dolayısıyla zarar görene karşı ödemeyi devlet yapmışsa; sözleşmeyle sorumlu olana veya haksız fiil sorumlusuna, kendi payına düşenden fazla olan kısmı için rücu edecektir.
Tapu Sicilindeki Zararlardan Devletin Sorumlu Olması İçin Gereken Koşullar
TMK 1007. maddesi; “Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür.” şeklinde hüküm içermektedir.
Çalışmamızda ele almış olduğumuz tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan sorumlulukta, üçüncü kişilerin durumu ve sorumluluğun yarışması, haksız fiil hükümlerinin uygulanması gereken bir kusursuz sorumluluk hâli olarak düzenlenmiştir. Ancak kusursuz sorumluluk hâli olması nedeni ile haksız fiilin kusur hariç diğer unsurları aranacaktır.
Devletin sorumluluğundan bahsedebilmek için başlıca dört unsurun varlığı gerekir. Bunlar;
- Sicilin tutulmasına ilişkin bir işlem yapılması,
- Bu fiilin hukuka aykırı olması,
- Zarar doğması ve
- Zararla fiil arasında bir nedensellik bağının bulunmasıdır.
Bazen tapu sicilinin hukuka aykırı olarak tutulmasında başka kişilerin de kusuru söz konusu olabilir. Bu durumda TBK madde 61 ve diğer hükümlerine müteselsil sorumluluk gündeme gelecektir. Zarar görenin zarara uğramasında devletle birlikte sebep olan üçüncü kişinin sorumluluğu söz konusu olacak, devletle birlikte tazminatın paylaşılması da TBK madde 62 hükmüne göre belirlenecektir.
