İçindekiler
Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Yönetim Kurulu Başkan Vekili, İstanbul Ticaret Odası (İTO) Meclis Üyesi İbrahim Cihan Kurtulan ile gayrimenkul sektörünün güncel durumunu ve taşınmaz değerleme alanına yönelik merak edilen başlıkları konuştuk. Kurtulan, “Taşınmazın değerinin ve kira bedelinin, belirli standartlar dahilinde, her iki tarafın da haklarını gözeten bir anlayışla zorunlu değerleme raporu ile belirlenmesi önem arz etmektedir.” diyor.
Türkiye Gayrimenkul Sektörü
Türkiye’deki gayrimenkul sektörünün güncel durumuyla ilgili yorumlarınız nelerdir?
Türkiye’de gayrimenkul sektörü oldukça geniş ve dinamik bir çalışma alanı içerisinde hareket etmektedir. Bütüncül bir bakış açısı ile piyasanın arz/talep dengesinin sağlıklı bir zeminde yönetilememesi, fiyat istikrarsızlığının önemli nedenlerinden bir tanesi olarak karşımıza çıkmaktadır.
Temel sorun, Türkiye’de taşınmaz mal piyasasının oluşturulamamış olmasıdır. Türkiye’de üretim aşamasından başlanarak taşınmazların vergi politikaları belirlenip gerçeğe uygun değer tanımı kapsamında her taşınmaza değerleme raporu zorunluluğu getirilirse hem taşınmaza yönelik veriler sağlıklı tutulacak hem de piyasanın fiyat istikrarı sağlanacaktır.
Gayrimenkul Kira Tespit Raporu Ne Sağlayacak?
İçinde bulunduğumuz gündemde kiracı ve mülk sahipleri arasındaki anlaşmazlıklara sıklıkla şahit oluyoruz ve gayrimenkul kira tespit raporunun söz konusu uyuşmazlıkları önleyebileceği şeklinde ifadeleriniz bulunuyor. Bunun uygulama kısmıyla ilgili daha detaylı bilgi vermenizi rica ederiz.
Taşınmaz konut piyasasında özellikle son 2 yıl içerisinde; arz-talep dengesi üzerine hareket gösteren gayrimenkul kira bedelleri, herhangi bir regülasyona tabi değildir ve kamusal düzenlemelerden bağımsızdır. Bu nedenle söz konusu piyasa çok hızlı hareket ederek mülk sahipleri ile kiracıların karşı karşıya gelmesine ve her iki taraf için de çeşitli hak kayıplarına sebep olmaktadır.
01/07/2023 (bu tarih de dahil) tarihinde ilgili Kanun’a eklenen Geçici Madde 1, yani %25 kira artış sınırı uygulaması son bulmaktaydı ancak bu tarih uzatıldı. Bunun yanı sıra kira değerlerinin tespiti konusunda yaşanabilecek uyuşmazlıkların giderilmesi için de 01/09/2023 tarihi itibarıyla arabuluculuk faaliyeti zorunlu hâle getirildi. Daha açık ifade etmek gerekirse arabuluculuk hizmeti gerçekleştirilmeden mahkeme yoluna başvurmanın yolu vatandaşlarımıza kapatıldı. Bu noktada kira bedelinin nasıl belirleneceği konusunda akıllarda soru işareti oluşmaktadır.
Taşınmazın değerinin ve kira bedelinin, belirli standartlar dahilinde, her iki tarafın da haklarını gözeten bir anlayışla zorunlu değerleme raporu ile belirlenmesi önem arz etmektedir. Ülkemizde gayrimenkul sadece barınma amacı ile değil aynı zamanda bir yatırım enstrümanı olarak da görülmektedir. Dolayısıyla kiralayanın barınma ihtiyacına karşılık, konuta yatırım yapan kişinin getiri beklentisi olayı daha karmaşık duruma getirmektedir. Bu beklenti uyuşmazlığını ortadan kaldırabilmek için kira tespit raporlarının hazırlanmasına ilişkin altyapı oluşturulmalıdır. Ardından kira tespit raporu, tüm kamu paydaşlarının üstüne düşen yetkiler de dikkate alınarak zorunlu hâle getirilmelidir.
Gayrimenkul Satışlarında Ekspertiz Raporu Zorunluluğu
Tapu devirlerinde gayrimenkul değerleme raporunun zorunlu hâle getirilmesinin sektöre yansımaları nasıl olur, bu konudaki çalışmalar ne aşamada?
Türkiye’de değer kavramına ilişkin oluşturulacak tüm çalışmaların tek adresi taşınmaz değerleme sektörüdür. Mevcutta etkin bir değerleme sistemi için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) ile TDUB arasında bütüncül bir değerleme sistemi altyapısı kurulması önemlidir.
Konunun sadece tapu satışları adı altında gündemde yer alması, yüzeysel bir bakış açısının işaretidir. Konu sadece taşınmazların satışa esas olmak üzere değerleme raporu hazırlanması konusu değildir. Taşınmaza ait verilerin sağlıklı bir şekilde depolanması, vergi politikalarının gayrimenkul sektörünün bütünü dikkate alınarak yeniden düzenlenmesi, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun değer ile ilgili kısımlarının yeniden ele alınması, ülke genelinde gayrimenkul endekslerinin sağlıklı bir şekilde açıklanması için bu adım gereklidir.
Değer kavramı bir sonuçtur. Kamunun gayrimenkul ile ilişkili tüm kesimleri, bu sonuçların doğru olarak yönetilmesi ile ilgilenmektedir. Bahse konu doğru yönetim için de değerleme raporu zorunluluğu oldukça önemli bir konudur.
Sivil Toplum Kuruluşlarının Gayrimenkul Sektörüne Faydaları
Gayrimenkul sektörüyle ilgili pek çok sivil toplum kuruluşunda aktif görev almanızla biliniyorsunuz. Bu tarz oluşumların sektöre faydaları hakkında neler söylemek istersiniz?
Öncelikle Türkiye’de gayrimenkul sektörünün gelişimine katkı sunmak isteyen sivil toplum kuruluşları ve güzel çalışmalar yapan ekiplere inancım, temel motivasyon kaynağımdır. Sektörel gelişime katkı sunmak ve sektörün farklı taraflarını daha iyi tanımak için söz konusu oluşumlarda görev almaktayım. Ülkemizde kurulan ve gayrimenkul sektörüne yönelik faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları, kuruluş amaçlarına uygun şekilde kendi sektörel sorunlarının çözümüne yönelik çalışmalar yürütmektedir. Bu noktada sektörel sorunların mikro ölçekte ele alınmasının çözüm üretilmesi adına yeterli olmadığını ayrıca belirtmek isterim.
Yukarı kısımda belirttiğim gibi Türkiye’de gayrimenkul sektörü oldukça geniş ve dinamik bir çalışma temposu içerisinde hareket etmektedir. Sistemli ve kurumsal bir yapının oluşturulması için de gereken aksiyonların alınma zamanı çoktan gelmiştir. Gayrimenkul sektörünün ilgili tüm taraflarını kapsayan, liyakatli ve konusunda uzman bir yapı ile sorunları tespit eden ve çözüm önerilerinde bulunan “Türkiye Gayrimenkul Sektörü Birliği“nin temelinin atılması gerekmektedir. Ülkemizin refahı ve sürdürülebilir şekilde kalkınması için söz konusu alanda gerekli çalışmaların tamamlanması büyük önem taşımaktadır.
