İçindekiler
“Kentsel Dönüşümde Yeni Oran Her Şeyi Çözebilir mi?” başlıklı yazımda kentsel dönüşümdeki mevcut sorunlara alelacele alınmaya çalışılan kararlardan bahsetmiş ve bu kararların neler getirip neler götürebileceğine ilişkin bazı çıkarımlar yapmıştım. Bahsedilen tüm kararlar alındı ve 6306 Sayılı Yasa çok daha kapsamlı ve etkili bir hâle getirilerek salt çoğunluk, re’sen riskli yapı tespiti, rezerv alan ilanı ve Kentsel Dönüşüm Daire Başkanlığı gibi kritik yetkiler oluşturuldu.
Kentsel Dönüşüm Yasası’nın ilk çıkış zamanında da benzer bir yol izlenmişti. Apar topar ve sadece bürokrasiyi hızlandırma odaklı bir yasa çıkmış; ilerleyen yıllarda hem yönetmelik hem de yasa defalarca kez değişikliğe uğramıştı. 6 Şubat tarihindeki Kahramanmaraş depremleri sonrası; yine apar topar, yine sadece bürokrasi ve yine sadece “inşaatı ne kadar hızlı başlatırım?” sorusu üzerine kurulan bir düzenle, çok afaki beklentiler içine girildiğini görüyoruz.
Türkiye’deki kentsel dönüşümü incelemeden önce, inşaat üretebilme kapasitemizden bahsedelim. Ülkemizde, dünyada olmadığı kadar çok müteahhit firma olduğunu, muazzam bir makine parkurumuzun olduğunu, müthiş bir çimento ve demir sektörümüz olduğunu biliyoruz. Öyleyse biraz verilerle durumu ele alalım: TÜİK yapı ruhsatları veri setine göre; iki ve daha fazla katlı konut yapılarındaki daire sayıları değerlerinin 2013-2023 yılları arasındaki ortalaması, yıllık 780 bin adet civarında. Her ne kadar il özelinde bu veri bulunmuyorsa da (İstanbul’un nüfusunu Türkiye’nin yaklaşık %25’i olarak kabul edersek) İstanbul’da yıllık 195 bin daire için ruhsat alınıyor.
Deprem Bölgesinde 1 Yılda 75 Bin Konut Üretilebildi
Kahramanmaraş depremlerinin ardından; hükûmetin bir yıl içinde 319 bin konutu teslim edeceğini beyan etmesi ve tüm kaynakları aktarmasına rağmen Mart 2024 itibarıyla ancak 75 bin konutun teslim edilebildiğini görüyoruz. Bomboş bir kent, dağılmış bir halk ve seferberliğe rağmen bir yılda ancak 75 bin konut üretilebildi. Bu hızla, bölgenin ihtiyacı olan 680 bin konutun bitmesi yaklaşık 10 yılı bulacak gibi görünüyor. İstanbul gibi kalabalık bir şehirde 650 bin konutun dönüştürülmesi ise çok daha uzun sürecektir. Zira o kadar haneyi geçici olarak hareket ettirmek, binaları yerinde yıkmak ve yeniden yapmak çok daha zor ve yavaş olacaktır. Tabi ki tüm bu idealizm için yeteri kadar finansmanın sağlandığını da varsaymamız gerekiyor.
Sadece İstanbul’un Dönüşümüne 50 Milyar Dolar Gerekiyor
TÜİK verilerine bakıldığında; ülkemizde ortalama bir daire 98 metrekare büyüklüğünde inşa edilirken, konut dışı alan olarak da 29 metrekare alan inşa ediliyor. 2024 yılı 4A sınıfı yapı maliyeti, yüklenici kârı ve diğer endirekt giderler hariç bir daire için 1.943.100 Türk lirası harcamak gerekiyor. Bahsi geçen kâr oranları ve giderler ile birlikte bir konut üretmek yaklaşık 2.500.000 Türk lirasına tekabül ediyor. Buna göre; sadece İstanbul’daki konutların dönüşüm bütçesi 1.6 trilyon Türk lirası, yani yaklaşık 50 milyar USD. Türkiye’nin tamamı için ise 200 milyar USD gerekiyor. Bu tutarların konvansiyonel şekilde finanse edilmesi elbette akla mantığa uygun değil. Öte yandan bu maliyetlerde, insanların geçici barınma ihtiyaçları ve finansman giderleri de yok.
Kentsel Dönüşüme Ayrılan Fon ve Finansmanlar Denizde Bir Damla
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, 2022 yılında, Dünya Bankasından “İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi” adı altında 330.5 milyon euroluk bir fon sağladı. Bu fonu da, pilot bölge olarak seçtiği İzmir’de dönüşüm finansmanında kaynak yaratma ve finansman katkısı olarak kullanmaya başladı. Öte yandan 1.4 milyon TL tutarındaki dönüşüm finansmanının yarısı hibe, yarısı da 12 ay ödemesiz 120 ay taksitli şekilde vatandaşlara verildi. Hiç olmamasından kat kat iyidir desek de yukarıdaki maliyetler ve büyüklükler göz önüne alındığında, bu rakamlar denizde bir damla olmaktan öteye geçemiyor.
Yeni Yapılar Sürdürülebilir ve Çevreci Olmalı
Diğer önemli eksiklik ise, kentsel dönüşüm adı altında yıktığımız konutları daha küçük ve daha yüksek şekilde yine yapıyor olmamız. Hâlbuki zaman ve konjonktür sürekli değişiyor. Nüfusumuz yaşlanıyor, Z kuşağı büyüyor ve yeni kuşaklar geliyor. 30 – 40 yıl önceki tasarım ve şehirleşme kabulleri ile yeni kentler kurmaya çalışmak çok büyük bir hata olacaktır. Yıkım atıklarının yönetimi, malzeme tedarikinde sürdürülebilirlik, yapıların enerji verimliliği ve çevresel etkilerinin kontrol altına alınması gibi kulağa romantik gelen ancak hayati önem taşıyan değerleri gözetmek zorundayız.
Kentsel Dönüşüm Nasıl Başarıya Ulaşır?
Bir inşaat ülkesi olmamıza rağmen konvansiyonel yöntemlerle ne kadar hızlı inşaat yapabildiğimizi de yine verilerle ortaya koyduk. Bu nedenle hızlı ve sağlıklı konut üretimi için endüstriyel üretim modellerini desteklemek ve üretimi hızlandırıcı tüm Ar-Ge faaliyetlerine yüksek destek ve teşvik verilmesi gerekiyor. Dünyaya satacağımız teknoloji belki de Contech alanında olacak.
Özetle bu işi başarmak istiyorsak devletin kudretli eli şeklinde ağır maddelerle kanun yazmaktansa kentsel dönüşümü başarmak için üç şeyi önceliklendirmeli ve bunlara ağırlık vermeliyiz:
1- Daha sürdürülebilir tasarım
2- Daha hızlı inşaat
3- Çok, çok ve daha çok para
