İçindekiler
Gayrimenkul Yurt Dışı Tanıtım Derneği’nin (GİGDER) marka ve pazar araştırma şirketi AGS Global işbirliğiyle hazırladığı ‘Yurt Dışı Yatırımcı Neden Türkiye’de Gayrimenkul Alıyor?’ adlı ilk kitabı, 2021 yılında yayınlandı.
Araştırma, Türkiye’nin 12 şehrinde gayrimenkul yatırım geçmişi bulunan, 48 ülkeden toplam 410 uluslararası yatırımcıyla online saha çalışması yürütülerek gerçekleştirildi. Çalışmada Türkiye’den en çok konut alan Irak, İran, Rusya, Suudi Arabistan, Kuveyt, Ürdün ve Almanya başta olmak üzere geniş bir coğrafya ele alındı. Mühendis, iş insanı, doktor ve emeklilerin ağırlıkta olduğu yatırımcılarla 8 dilde gerçekleştirilen araştırmada; mail, telefon ve SMS gibi diğer iletişim araçları ile 6 bine yakın kişiye ulaşıldı.
“Yabancı Eğilimleriyle İlgili Sektördeki İlk Kapsamlı Çalışma”
Yabancıya gayrimenkul satışının dinamiklerini daha iyi anlamak amacıyla saha araştırmaları yapmaya karar verdiklerini belirten GİGDER Başkanı Ömer Faruk Akbal, kitabın Türkiye’de yabancı yatırımcıların gayrimenkule ilgisini ölçen ‘ilk kapsamlı çalışma’ olduğunu açıkladı. Akbal, “Araştırmamız; Türkiye’nin yapı arz ve kalitesi, kozmopolit kültürü, yatırımcıya kendini evinde gibi hissettirmesi, yabancı dostu ekosistemi ve sağlık altyapısı ile küresel yatırımcının radarındaki en cazip gayrimenkul pazarlarının başında geldiğini gösteriyor” dedi.
“Gayrimenkul Ekosisteminin Doğru Veri İhtiyacını Karşılayacağız”
GİGDER Başkan Yardımcısı ve Araştırma ve Yayınlar Komitesi Başkanı Bayram Tekçe ise Türkiye’den gayrimenkul alan yabancıların yatırım amaçlarını ve ülkemize ekonomik katkılarını doğru verilerle anlayabilmek için araştırma yapılması görevini Komite olarak üstlendiklerini kaydetti. Tekçe, “Bundan sonraki saha araştırmalarının temelini oluşturacak bu çalışma ile gayrimenkul ekosisteminin doğru veri ihtiyacını karşılamayı amaçladık. Alıcıları tanıyarak önümüzdeki çalışmalara yön vermeyi, doğru iletişim kampanyalarının oluşturulmasına ve Türkiye’nin tanıtımına katkıda bulunmayı hedefliyoruz” diye konuştu.
Kitap ile ilgili derlediğimiz özet başlıkları şöyle aktarabiliriz:
Yabancı Yatırımcılar Neden Türkiye’yi Seçiyor?
Türkiye Tercihinde En Yaygın Kriter İklim
Araştırma verilerine göre, yatırımcıların Türkiye’yi tercih etme nedenleri arasında %53,2 ile iklim ilk sırada yer alıyor. Onu, %48 ile kültürel, sosyal, dini uyum, %39,8 ile güvenli ve istikrarlı bir yaşam sunması, %34,9 ile uygun maliyetli tatil seçeneği ve %30,7 ile misafirperverlik faktörleri izliyor.
Türkiye, Ürdün ve İran İçin Ekonomik Bir Seçim
Araştırmada ülkelerin Türkiye’yi neden tercih ettikleri sorusuna verdikleri çoklu yanıtlar incelendiğinde, Suudi Arabistan %71,8 ile daha iyi bir iklimi, Irak %70,3 ile güvenli ve istikrarlı yaşamı ağırlıklı kriter olarak alırken, Ürdün %55,2 ve İran %53,8 ile ‘yaşadığım ülkeye kıyasla daha ekonomik bir seçim’ yanıtını veriyor.
Araştırmada Rusya %77,8 ve Almanya %84 ile iklim derken, Cezayir %50 ile kültürel, sosyal, dini gibi özelliklerde uyumluluğu tercih nedeni olarak gösteriyor. İngiltere ise %66,7 ile hem iklim hem de güvenli ve istikrarlı yaşam kriterine göre yatırım kararını veriyor.
Yabancılar Türkiye’de Gayrimenkulü Hangi Amaçlarla Alıyor?
En Büyük Alım Nedeni ‘Yatırım’
Türkiye’den gayrimenkul satın alma amaçları incelendiğinde %45,40 ile ‘yatırım’ın ilk neden olduğu görülüyor. Katılımcılara çoklu seçim imkânı tanınarak sağlanan verilere göre, onu ilk 5’te sırayla %30,50 ile kısa süreli tatil, %27,80 ile kalıcı hayat, %27,60 ile vatandaşlık, %23,70 ile emeklilik izliyor. Sıralamada oturma izni %13,90 ile, eğitim %9,5 ile, iş-ticari nedenler %6,8 ile ve diğer nedenler %8,10 ile ifade ediliyor.
Vatandaşlık Almayanların Oranı %75
Araştırma, Türkiye’de gayrimenkul satın alma kararını etkileyen en büyük faktörün vatandaşlık edinmek olmadığını gösteriyor. Verilere göre, katılımcıların %75,4’ü Türkiye’ye yatırım sürecinde vatandaşlık almadığını ifade ederken, yatırımcıların %14,6’sı ‘Türk vatandaşlığına’ başvuru sürecinde olduğunu, %10’u ise vatandaşlık alma sürecini tamamladığını gösteriyor.
Yatırımda Ürdün, Tatilde Rusya, Kalıcı Hayat Kurmada İngiltere Zirvede
Araştırma kapsamında ülke bazlı yatırım amaçları incelendiğinde ise, Ürdün’ün %89,5 ile yatırım amacıyla, %84,2 ile vatandaşlık almak için gayrimenkul satın alan ülkeler sıralamasında başı çekmesi dikkat çekiyor. Rusya %76,5 ile kısa süreli tatil, %35,3 ile emeklilik, %23,5 ile sağlık nedeniyle gayrimenkul satın alan ülkeler arasında liderken, İngiltere %50 ile kalıcı hayat kurma ve %25 ile eğitim amacıyla gayrimenkul satın alan ülkeler arasında önde yer alıyor. Araştırmada İran ise %46,2 ile oturma izni, %23,1 ile iş/ticari nedenlerle gayrimenkul satın alan ülkeler arasında ilk sırada.
Ülkeler Türkiye’de Gayrimenkul Alırken Hangi Kriterleri Önceliklendiriyor?
En Önemli Etmen Fiyat
Verilere göre, yatırımcıların %63,4’ü için gayrimenkul satın alırken en önemli etmen ‘fiyat’ iken, onu ilk 5’te %58,3 ile lokasyon, %36,6 ile manzara, %28,8 ile karlılık ve %21,2 ile yapı özellikleri izliyor.
Gayrimenkulde Iraklı ‘Fiyatı’, Arap ‘Görünümü’, İngiliz ‘Konumu’ Önemsiyor
Ülkelerin gayrimenkul satın alırken hangi özelliklerin belirleyici olduğu sorusuna verdiği çoklu yanıtlara göre, İngiltere %83,3 ve Ürdün %62,1 ile konum’u, Suudi Arabistan %61,5 ile görünümü, Irak %75,7, Almanya %68, Cezayir %54,2 ve İran %61,5 ile fiyatı, Rusya ise %51,9 ile hem konum hem fiyatı en önemli karar kriteri olarak temel alıyor.
Yabancılar Türkiye’de Hangi Şehirlere ve Hangi Tip Gayrimenkullere Yatırım Yapıyor?
Yabancı İçin İlk Yatırım %61 ile En Fazla İstanbul’a
Araştırmada yabancıların Türkiye’den ilk gayrimenkulü satın aldıkları şehirler sıralamasında %61 ile İstanbul ilk sırada yer alırken, onu %27,4 ile Antalya, %3,7 ile Trabzon takip ediyor. İlk 5’teki sıralamayı %2 ile Kemer ve Alanya ve %1,2 ile Yalova izliyor.
En Çok Daire Tercih Ediliyor, Kiraya Verme Ağır Basıyor
- İlk satın alınan gayrimenkul türünün %90,4 oran ile ‘daire’ olarak belirtildiği araştırmada, onu sırayla müstakil ev-villa, ticari gayrimenkul, bina, öğrenci yurdu ve arazi izliyor.
- Yabancı yatırımcıların Türkiye’de satın aldığı gayrimenkul türleri ışığında, ödedikleri ortalama tutar 161.500 dolar olarak belirtilirken, rakam sadece konut segmentinde 750 dolar olarak yer alıyor.
- Araştırmaya göre, yatırımcıların bu noktada ilgisi ise ağırlıkla yeni projelerde. Araştırmaya katılanların %57,2’sinin sahip olduğu gayrimenkuller ‘yeni’ iken, %31,8’inin gayrimenkulü inşaat halinde, %11’i ise ikinci el.
- Kiraya verme ağır basıyor. Araştırmaya katılan yatırımcıların %39,3’ü satın aldıkları gayrimenkulü kiralama yöntemini seçmişken, %35’i ise hali hazırda oturmaya devam ettiğini ifade ediyor.
Yılın Ortalama 2,8 Ayını Türkiye’de Geçiriyorlar
Araştırma ile yabancı yatırımcıların ortalama 2,8 ayını Türkiye’de geçirdiği ve Türkiye’de ortalama 1,66 adet gayrimenkule sahip olduğu görülüyor. Bundan hareketle, Türkiye’den bir kez gayrimenkul satın almış yatırımcıların, yatırım eğilimine devam ettikleri ortaya çıkıyor. Mülkiyet süresi ise 5.7 yıl olarak belirtiliyor.
Türkiye’den Gayrimenkul Alan Yabancıların Memnuniyet Oranı
Genel Memnuniyet Oranı %83,2
Türkiye’de gayrimenkul satın alanların memnuniyet oranı %83,2 gibi oldukça yüksek bir seviyede. ‘Türkiye’den satın aldığınız gayrimenkulden memnun kaldınız mı?’ sorusuna yanıt veren ülkeler incelendiğinde, Türkiye’deki gayrimenkul yatırımlarından en memnun olan ülkeler sıralamasında ilk sırayı %95,8 ile Cezayir alırken onu %92,6 ile Rusya, %92 ile Almanya, %91,7 ile İngiltere, %89,7 ile Ürdün, % 86,5 ile Irak, %76,9 ile İran, % 66,7 ile Suudi Arabistan takip ediyor.
10 Yatırımcıdan 7’si Yeni Yatırıma Sıcak Bakıyor
Araştırma kapsamında ‘Önümüzdeki dönemde Türkiye’den yine gayrimenkul satın almayı planlıyor musunuz?’ sorusunu ise araştırmaya katılan katılımcıların %70,2’si olumlu yanıtlarken, kararsız olanların oranı %18,5; yeni bir yatırım düşünmediğini ifade edenlerin oranı ise %11,3 oldu. Başka bir deyişle, 10 yatırımcıdan 7’si, yeni bir gayrimenkul yatırımına niyetli olduğunu gösterdi.
Gelecek senaryolarına bakıldığında ise önümüzdeki dönemde Türkiye’den yine gayrimenkul satın almayı planlarım diyen ülkeler arasında %72.4 oranıyla evet cevabını veren Ürdün ilk sırada yer alıyor. Onu %66,7 ile Cezayir, %51,4 ile Irak, %43,6 ile Suudi Arabistan ve %41,7 ile İngiltere takip ediyor.
Yatırımcıların %82,9’u Satın Alma Sürecinde Sorun Yaşamıyor
Araştırmaya katılanların %82,9’u gayrimenkul satın alma sürecinde herhangi bir sorun ya da aksaklıkla karşılaşmadığını ifade ederken, %17,1’lik kesimin ise karşılaştığı sorunlar öncelikli olarak; emlak şirketini (%41,4) ve inşaat firmasını (%41,4) işaret ediyor.
Yabancıların Gayrimenkul Alırken Kullandığı Araçlar
En Güvenilir Bilgi Kaynağı Emlakçılar
Verilere göre, yabancı yatırımcıların, gayrimenkul satın alırken en güvenilir bulduğu kaynakların başında Türk emlakçılar (%47,8) gelirken, onu emlak şirketlerinin web siteleri- promosyon materyalleri (%38,8), Türkiye’de iş yapan veya yatırım yapan tanıdık-akraba, referans kişiler (%29,3) izliyor.
Cezayir ve İran Web Sitelerine Odaklı
Araştırmada ‘Türkiye’de gayrimenkul satın almadan önce hangi araştırma kaynaklarını güvenilir buldunuz?’ sorusuna verilen çoklu yanıtlara göre, Suudi Arabistan %38,5 ile Türk emlakçılar ve referans kişileri eşit oranla güvenilir buluyor. Diğer ülkelerin bu alandaki tercihleri ise şöyle:
Vekalette Emlak Acentaları Ön Planda
Araştırmada ‘Tapu devir sürecini kendiniz mi yürüttünüz?’ sorusuna verilen yanıtlara göre, süreci gayrimenkul şirketi, emlakçı ya da bir diğer danışman aracılığıyla yürütenlerin oranı %48,8 olurken, yatırımcıların %51,2’si tapu devir süreçlerini kendi başlarına yürüttüklerini ifade ediyor. Araştırmaya katılan yabancı yatırımcıların vekalet verdikleri kişi/kurumlar arasında emlak acentaları (%53,5) ilk sırada yer alırken, onu inşaat firmaları (%20,5) izliyor. Avukatlar ise %16 ile üçüncü alternatif konumundalar.
En Çok Whatsapp Kullanılıyor, Alman ve İranlı Yüz Yüze İletişimi Seviyor
Verilere göre, Türkiye’den gayrimenkul satın alan yatırımcıların üçte birine yakını (%63,7) whatsapp aracılığı ile emlak şirketiyle iletişime geçerken, yüz yüze görüşme (%48,5), eposta (%46,8) ve telefon (%39) diğer yaygın iletişim yöntemleri.
Ülkeler Bazında Türkiye İmajı
Araştırmaya katılanların %49’una egemen olan Türkiye imajı, ‘güzel ülke’ iken, İslam ve Müslümanlık %28,2 ile Türkiye imajının diğer önemli bileşeni… Tarih %6,1 ve deniz %5 ile diğer öne çıkan faktörler olarak yer alıyor. Araştırmada mülakatlar sürecinde de yatırımcıların en çok vurgu yaptığı hususlar; kültürel ve dini yakınlık, kendini evinde gibi hissetme, tatil, yatırım ve iş için elverişli bir destinasyon olması olarak öne çıkıyor. Örneğin Türkiye’nin yanı sıra Avustralya’da da yatırımları olan ABD vatandaşı bir yatırımcı için Türkiye, Avustralya’ya göre çok daha cazip ve tabir-i caizse ikinci ev niteliğinde bir destinasyon.
Ülkeler Türkiye’yi öne çıkan şu kelimelerle tanımlıyor:
Suudi Arabistan: Güzel, güven, İstanbul
Irak: Doğa, harika, evim
Ürdün: İslam, misafirperverlik, güçlü
Rusya: Deniz, tarih, İstanbul
Almanya: Misafirperverlik, Antalya, kalite
Cezayir: Erdoğan, İslam, tarih, güzel
İran: Komşu, iklim, güzellik, istikrar
İngiltere: İklim, güven, güzel, gastronomi
Araştırma Işığında Rekabetçi Pazarlama Önerileri
‘Yurt Dışı Yatırımcı Neden Türkiye’de Gayrimenkul Alıyor?’ kitabının sonunda araştırma ışığında yapılan önerilerden öne çıkanları şöyle aktarabiliriz:
- Ürün pazarlamasından hizmet pazarlamasına geçişi ifade eden ‘7P’ pazarlama karması olarak benimsenmeli. Bunlar,
Product (Ürün/Hizmet): Türkiye yapı arzı ve kalitesi ile oldukça rekabetçi bir profile sahip. Ancak hizmet pazarlaması kapsamında ‘Türkiye’ markası, sağlık sisteminden proptech alanındaki gelişmelere kadar farklı değerleriyle bir bütün olarak ele alınmalı.
Place (Mecra): PropTech’le birlikte dijital gayrimenkul pazarlama kanalları ağırlık kazandı. Bu doğrultuda sanal fuarlar, ticaret heyetleri, platformlar, WhatsApp pazarlama, web siteleri ve mail marketing gündemde olacak.
Price (Fiyat): Parite etkisiyle değerli Türk gayrimenkullerini uygun fiyattan elde etmek cazibesi, yabancı alıcılar nezdinde yükseliyor. Bu doğrultuda, sektörün ‘yüksek katma değerli’ satışlara yönelmesi fiyat stratejisi üzerinde etkili olacak.
Promotion (Tutundurma): Teşvik sisteminin optimizasyonu, finansmana erişim kısıtlarının kaldırılması, proptech imkanlarından daha fazla istifade edilmesi ve bürokratik kolaylıklar stratejik yol haritasının parçaları olarak konumlandırılmalı.
People (İnsanlar): Pazarlama ekibi, Covid-19 dünyasının getirdiği yeni hassasiyetler ve insan ilişkileri yeteneklerinin yanı sıra, proptech kullanımına yatkın olmalı ve sadece ilgili gayrimenkulü değil, bir bütün olarak Türkiye markasını pazarlayabilecek bir bakış açısına sahip olmalı.
Physical Evidance (Fiziksel Kanıt): Türkiye’deki gayrimenkul ürün yelpazesine fiziksel ve dijital olarak erişilebildiği, yatırımcının ilgili ürünü/hizmeti proptech teknolojileriyle uzaktan deneyimlenebildiği, çoklu kanal pazarlama yaklaşımı fark yaratabilir.
Process (Süreç): Bir ürün satıldıktan sonra sürdürülebilir müşteri ilişkisi kurabilmek ve müşteri sadakati ortaya çıkartmak bu kavramın etkili bir şekilde anlaşılması ve uygulanmasıyla mümkün olabilir. Sektör temsilcileri, yatırımcının karşılaşabileceği sorunlara yönelik örgütlü bir şekilde çözüm üretebilmeli.
- Fiyat odaklı rekabetçiliği aşmanın yolu, pazar yelpazesini genişletmekten ve itibarı iyi yönetmekten geçiyor. Başta gelişmiş AB ülkeleri (İngiltere, Fransa, Belçika, Hollanda, vb.), ABD ve Kanada, Çin, Hindistan, Malezya gibi ülkelere yoğunlaşılmalı.
- Ülke bazlı bir pazarlama ile her ülkenin birbirinden farklı talepleri dikkate alınarak farklı pazarlama stratejileri geliştirilmeli.
- Türkiye’nin bir bütün olarak tanıtılması, güçlü yönlerine odaklanılması, ‘güvenli, istikrarlı ve sağlıklı ülke Türkiye’ imajının güçlendirilmesi, tanıtım ve bilgilendirme için dijital bir portalın kurulması gerekli.
- Yabancıya satış yapan aracılar lisanslanıp sertifikalandırılarak danışmanlık ekosistemi güçlendirilmeli.
- Proptech ekosistemi geliştirilmeli.
- Sektör, hizmet ihracatı teşviklerinden faydalandırılmalı.
- Yatırımcı dostu bürokrasi ile bürokratik sorunların kolaylaştırılması, hukuki sorunların hızlı çözümü için ise uyuşmazlık çözüm merkezinin kurulması sağlanmalı.
Çalışmanın tamamına ulaşmak için tıklayınız…
GİGDER Gayrimenkul İhracat Araştırma Serisi 2: “İngiltere Rekabet İncelemesi: İngiltere Ne Yapıyor?” başlıklı eserin özetini incelemek için tıklayınız…
GİGDER Gayrimenkul İhracat Araştırma Serisi 3: “Dünyada Göç ve Yatırımcı İlişkisi” başlıklı eserin özetini incelemek için tıklayınız…
