Kentsel Dönüşümde Alan Kaybı ve Teras Kullanımı Anlaşmazlıklarına Çözüm Yolları

Bu makale, Harita Mühendisi Ali Emre İplikçi’nin katkılarıyla hazırlanmıştır.

Ülkemizde kentsel dönüşüm uygulamalarının temel hukuki dayanağı olan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve Uygulama Yönetmeliği, riskli yapıların hızlı şekilde yenilenmesini hedeflemekle birlikte dönüşüm sürecinde eski yapının fiili kullanım biçimi ile yeni projedeki mimari düzenlemeler arasında farklılıklar ortaya çıktığında ilgili mevzuat hatta sadece hukuki çözüm yetersiz kalabilmektedir.

Bu konuda ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözümü, yalnızca hukuki düzenlemeler ile değil aynı zamanda teknik incelemelere ve objektif değerleme yöntemlerine dayanmalıdır. Bu uyuşmazlıkların başında yıkılan bina yerine inşa edilen binalarda yani alan kayıpları ve terasların kullanımına dayalı talepler gelmektedir.

Bu makalede, alan kaybı ve teras kullanımına ilişkin tipik anlaşmazlıklar hukuki ve teknik açıdan incelenmekte; çözüm önerilmektedir.

Alan Kaybı Uyuşmazlıklarının Kaynağı

6306 sayılı Kanun kapsamındaki binalara ait mimari projelerde alan kaybı iddiaları genellikle şu nedenlerle ortaya çıkar:

• Fiili kullanım ile tapu kayıtları arasındaki uyumsuzluk, eski yapılarda balkonların kapatılması, ortak alanların (garaj, sığınak, kapıcı odası vs.) bağımsız bölüm gibi kullanılması, yapı kayıt belgesi ile ruhsatta yer almayan çekme kat vs. alanların kullanılması vs.
• Yeni projede mimari zorunluluklar nedeniyle net alanların veya iş yerlerinde cephe (vitrin) ölçülerinin değişmesi, Deprem Yönetmeliği, yangın merdiveni, asansör boşlukları gibi teknik gerekliliklerin bağımsız bölüm alanlarını etkilemesi.
• Yeni proje için alınan imar durumuna göre emsal artışı ya da plan notları ile bağımsız bölümlerin (konut / ticari) tespiti, asgari alan ve yükseklik ölçüleri ile bağımsız bölüm dağılımının yeniden düzenlenmesi.
• Maliklerin eski kullanım alışkanlıklarını yeni projede aynen talep etmesi.

Bu durumlarda malik, “yeni projede kullanım alanım küçüldü” iddiasında bulunabilir; ancak fiili kullanımın hukuki alanla örtüşmemesi hâlinde öncelikle teknik tespit zorunludur.

Teras Kullanımı ve Ortak Alan Sorunları

Teraslar, kentsel dönüşüm projelerinde en sık tartışma yaratan alanlardandır. Sorunlar sıklıkla şu başlıklarda toplanır:

• Eski binada bir bağımsız bölümün terası fiilen özel kullanımda iken tapuda ortak alan olarak görünmesi,
• Yeni projede terasların ortak alan olarak planlanması,
• Terasın bağımsız bölüme eklenti olarak tahsis edilmesi talepleri,
• Terasın kullanım hakkının kime ait olacağı konusunda kat malikleri arasında anlaşmazlık (teras çıkışlarının sadece bağımsız bölümden yapılıp yapılmadığı vs.)
•  Ruhsata aykırı (kaçak) çekme kat kullanımı.

Bu ve benzeri durumlarda 6306 sayılı Kanun özel bir düzenleme içermediğinden, Kat Mülkiyeti Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve Planlı Alanlar Yönetmeliği, İlgili Büyükşehir İmar Yönetmeliği, Plan Notları ve proje müellifinin teknik raporları belirleyici olmaktadır.

Öncelikle ilgilinin eski projede fiilen kullanılan alan ve ruhsatlı projesi, tapu kayıtları ve yönetim planına göre gerçek hak sahibi olduğu alan tespit edilmelidir. Terasın hangi daireye ait olduğu veya kullanım hakkının kime ait olduğu öncelikle onaylı mimari projede ve apartmanın yönetim planında belirlenir. Eğer mimari projede terasa erişim sadece tek bir dairenin içinden verildiyse ve dışarıdan başka bir giriş yoksa, bu teras o bağımsız bölümün Kat Mülkiyeti Kanunu metrekare anlamında “bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yer (eklenti)” sayılır ve ilgili bağımsız bölümün ayrılmaz bir parçası / balkonu gibi kabul edilir. Ancak ortak alan olduğu yani, sadece bağımsız bölümden değil merdivenden tüm maliklerin erişimine açık olarak çıkış yapılan teras kanunen ortak alan vasfında olup bunun malik tarafından fiilen kullanımı ya da üstünün kapatılması, girişinin ayrılması gibi durumlar ortak alan vasfını ortadan kaldırmaz ve yeni projede ortak alan olarak kullanımına engel olmaz. Tapuya işlenmiş dairenin eklentisi olan terası açık alan olarak dilediğiniz gibi kullanabilirsiniz; ancak üzerini kapatmak, etrafını örmek veya kalıcı bir oda hâline getirmek istediğinizde, kat maliklerinin 4 / 5 çoğunluğu ile muvafakati ve imar mevzuatına uymak yasal bir zorunluluktur.

Yargıtayın da konuyla ilgili kararları mevcuttur. 18. Hukuk Dairesi 2009 / 12544 E., 2009 / 11718 K. kararında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 28.maddesinde; yönetim planı, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğu öngörülmüştür. Öte yandan aynı Yasanın 19.maddesinin ikinci fıkrasına göre de kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Kat Mülkiyeti Yasası’nın 4. maddesinde ortak alan olarak kabul edilen terasın salt olduğu gibi kullanma şekli yönetim planı ile teras katta bulunan kat maliklerine verilmiştir.

Maddede “Yönetim planı ile kullanma şeklinin ve kimin tarafından kullanılacağının belirlenmesi terasın ortak alan olma niteliğinde bir değişiklik meydana getirmediği gibi burayı kullanan bağımsız bölüm maliklerinin dava konusu yere müdahale edip kendi bağımsız bölümlerine buranın bir bölümünü katacak şekilde onaylı mimari projeye aykırı olarak tesis ve değişiklik yapmaları yasal mevzuata uygun düşmez” demiştir.

Hukuki Çerçeve: Kat Mülkiyeti Kanunu ile 6306 Sayılı Kanun’un Uygulanması

6306 sayılı Kanun “Uygulama İşlemleri” başlıklı 6’ıncı maddesi önceki vasfıyla tescil ilkesini getirmiş ve kural olarak bağımsız bölümlerin önceki hakları (cins, kat, konum, cephe, metrekare vs.) korunarak yeni proje üzerinden kat irtifakı kurulacağı düzenlemiş ayrıca dönüşüm sürecine ilişkin özel hükümler içerse de bağımsız bölüm alanları, ortak alanlar ve eklentiler konusunda Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri uygulanmaya devam edeceği belirtilmişidir.

Kat Mülkiyet Kanununa (KMK) “Ana yapının harap olması” başlıklı 47’nci maddesi “Ana yapının tümü harap olmuşsa, ana gayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer” hükmünde olup, riskli yapı ilan edilerek yıkılan binalarda kat mülkiyeti sona erer ve kat mülkiyeti terkin edilerek cins tashihi yapılmak suretiyle tapuda arsa vasfına döner.

Bu sebeple yıkılan binaya ait mimari proje, kullanım hakları, yapı kayıt belgesi ile sağlanan haklar, kat malikleri kurulu kararları ve uygulamalar sona erer. Yeni bina bakımından, inşaat yapım sözleşmesi ve eki mimari projeye göre alınacak yapı ruhsatına esas mimari projedeki bağımsız bölüm dağılımı ve ortak alanlar ile tapuya gönderilecek arsa payları işlenen bağımsız bölüm listesine göre kat irtifakı kurulur. Bu sebeple yeni binada hem dairelerin net ve brüt metrekareleri, hem ortak alanların neler olduğu, terasların ortak alan sayılıp sayılmadığı gibi hususların sözleşme ve yönetim planına yazılması faydalıdır.

Bu sebeple maliklerin sözleşme hazırlık aşamasında eski binaya ait ruhsatlı proje, vaziyet planı, tapu kayıtlarını esas alarak kesin ve çizili imar durumuna uygun proje hazırlatması ve bunun sözleşmeye eklenerek tercihen ruhsat öncesi belediyesinden mimari proje ön onayı alınması ve ardından ruhsata esas mimarı projenin hazırlanması, yeni binada hem maliklerin kendi arasında hem de yüklenici ile olan süreci sağlıklı ve şeffaf yürütmelerini sağlayacaktır.

Belirtmek gerekir ki 6306 sayılı Kanun’da yapılan değişiklikle salt çoğunluk ile ruhsat alınmakla birlikte kat irtifak kurulumu, proje tadilatı gibi ilerleyen süreçlerde genel hükümlere göre işlem yapılmakta ve sayısal çoğunluk aranmaktadır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel görüşleri de bu yönde olup “6306 Sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliğinde Yapılan Değişiklikler Hk” konulu dağıtımlı yazılan E-81467545-502.99-199831 sayı 12.03.2026 tarihli görüşünde;

“Taşınmazda kat irtifakı / kat mülkiyeti kurulması, yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesi gibi yapı ruhsatının alınması ve yapım işine devam edilmesi için mecburi olmayan, yapı ruhsatı alındıktan sonra tesis edilen/edilebilen bu ve benzeri işlemlerin zikredilen hüküm kapsamında değerlendirilebilmesi mümkün olmayıp, bahse konu işlemlerin salt çoğunluğun kararıyla değil, meri mevzuatına göre yürütülmesi gerekmektedir” diyerek genel hükümlerin uygulanacağını belirtmiştir. Bu nedenle salt çoğunluk ile sözleşme imzalansa ce ruhsat alınsa dahi kat irtifak kurulum vb. süreçlerde KMK’nin öngördüğü sayısal çoğunluk sağlanmalıdır, somut olayın şartlarına göre resen kat irtifak kurulum vs. gibi istisnai durumlar ise saklıdır.

Önemli bir nokta olarak, yönetim planın da özellikle işyerleri olan binalar bakımından kullanım kararlarını göstermesi ve bunun yüklenici değil oturum sağlayacak malikler tarafından hazırlanarak sözleşmeye eklenmesi ve 4 / 5 çoğunluk sağlanarak tapuya tescil edilmesi önerilir. Zira Kat Mülkiyeti Kanunu m 10 / 4 gereği yüklenici hem kat irtifakını kurabilmekte hem de yönetim planının tapuya işletmektedir. Yüklenicinin de parselde kök malik ya da temlik suretiyle hissedar olması, bahçe, teras vb. ortak alanları kendi ihtiyacına uygun ancak diğer maliklerin aleyhine olacak şekilde yönetim planına ekletmesi sorununu karşımıza çıkartabilir, bu sebeple maliklerin yönetim planını kendisi hazırlayarak sözleşmeye ekletmesi ve tapuya bu metnin işlenmesi noktasında denetim yapması önerilir. Örneğin bir dosyamızda sözleşme ekine yönetim planı koyulduğu hâlde yüklenicinin kırtasiyede satılan standart yönetim planını tapuya işletmesi sebebiyle ortak kullanım alanında epey sorun yaşanmış ve düzeltilmesi için yeniden karar alınarak yönetim planının oluşturulması ve tapuda işlenmesi gerekmiş ve süreç epey zahmetli olmuştu, bu sebeple maliklere ve avukatlara yönetim planının tapuya tescili aşamasını takip etmelerini öneriyorum.

Yönetim planı makalemizin konusu olan teras kullanımları ve diğer ortak alanların kullanımı noktasında da belirleyici olduğundan önem taşımaktadır.

Bağımsız Bölüm Alanı

KMK’ye göre bağımsız bölümün alanı, onaylı mimari proje ve ruhsat ekleri esas alınarak belirlenir ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği 4’üncü maddede açık tanımı yapılmıştır.

Terasın Hukuki Niteliği

KMK m. 4’e göre teraslar kural olarak ortak alan niteliğindedir. Ortak alanlarda her malik arsa payı oranında kullanım hakkı sahibidir. Özel kullanım hakkı ancak: yönetim planı, proje, kat malikleri kurulunun oybirliği ile verilebilir.

6306 Sayılı Kanun’un Etkisi

Kanun, çoğunluk kararlarıyla dönüşüm sürecini hızlandırsa da ortak alanların tahsisi konusunda KMK hükümlerini bertaraf etmez. Bu nedenle teras kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar teknik ve hukuki inceleme gerektirir.

SPK Onaylı Lisanslı Firmalardan Değerleme Raporu Alınmasının Önemi

Sıkça karşımıza çıkan alan kaybı ve teras kullanımına ilişkin uyuşmazlıklarda önemli ve belirleyici olan ruhsat tarihinde geçerli imar planı, plan notları ve imar durumu kullanım kararları olup çekme mesafeleri, yola terk, otopark zorunlulukları, asansör ve merdiven boşlukları gibi zorunlu ortak alanlar ayrılması sonucu kullanım alanı küçülmesi kaçınılmazdır. İmar durumu ve mimari zorunluluklara uygun hazırlanacak mimari proje ve alınacak yapı ruhsatı geçerlidir. Bununla birlikte imardan kaynaklanan ya da sözleşme gereği Yüklenici ile yapılan ticari anlaşma sonucu oluşan kullanım değişiklikleri (metrekare kaybı, dükkan yerine konut verilmesi vb.) sebebiyle hak sahibinin yaşadığı değer kaybı hem eski hem yeni projenin (karşılaştırmalı) incelenmesi ile hazırlanan değerleme raporu esas alınarak, gerektiğinde arabuluculuk yöntemi ile dava açılmasına gerek kalmaksızın çözülebilir.

Örneğin batar kat denen tavan yüksekliği üst katlara göre fazla olan zemin kat dairelerin Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde yapılan değişiklik ile sınırlanması , sadece ticari kullanımı olmayan konut ve ticari imarlı binalarda zemin katların düz kat olarak yapılma zorunluluğu gibi yasal sınırlamalar sebebiyle alan kaybı yaşayan malikler yönünden , kendilerine değerleme raporunda belirlenecek şerefiye farkı ödenmesi yada bu bedelin inşaat bedelinden mahsup edilmesi yoluyla çözüm bulunması mümkündür. Nitekim alan kaybı iddiaları çoğu zaman subjektiftir; teknik ölçüm ve değerleme yapılmadıkça sağlıklı bir değerlendirme mümkün değildir.

Değerleme Raporunun Sağladığı Faydalar

• Eski ve yeni projedeki bağımsız bölüm alanları karşılaştırılır.
• Fiili kullanım ile hukuki alan arasındaki farklar tespit edilir.
• Terasın bağımsız bölüme değer katkısı hesaplanır.
• Alan ve hacim kaybının parasal karşılığı belirlenir.
• Taraflar arasında adil paylaşım için somut veri oluşturur.
• Yargı sürecinde bilirkişi incelemesine temel teşkil eder.

Çözüm Yolları

1. Teknik İnceleme ve Alan Tespiti

Eski binanın ruhsatı, mimari projesi, tapu kayıtları ve fiili kullanım durumu karşılaştırılarak net alan belirlenmelidir.

2. Terasın Hukuki Niteliğinin Netleştirilmesi

Terasın ortak alan mı, eklenti mi, özel kullanım alanı mı olduğu proje ve yönetim planı üzerinden belirlenmelidir.

3. Değerleme Raporu ile Maddi Telafi

Alan ve hacim kaybı varsa, bunun parasal karşılığı hesaplanmalıdır.

4. Arabuluculuk

Değerleme Raporu üzerinden yapılacak arabuluculuk süreci uyuşmazlıkların hızlı ve düşük maliyetli çözümü için etkili bir yöntemdir.

5. Yargı Yolu

Anlaşmazlık Çözülemezse Malik Ne yapabilir?

Mimari görüş de alması da önerilerek, Türk Borçlar Kanunu kapsamında teslim edilen bağımsız bölüm yönünden eksik iş sebebiyle dava yoluna gidebilir. Bu durumda ilgilinin teslim tutanağı imzalanırken ihtirazi kayıt (çekince) koyması ve yasal süresi içinde yükleniciye ihtarname göndermesi dava sürecinin sağlığı açısından zorunludur.

Süreçte açılabilecek davalara örnek olarak,

• TBK m. 112 vd ve m. 475 vd’a göre eksik teslim edilen metrekare oranında, teslim tarihindeki rayiç değer üzerinden parasal karşılık olarak bedel indirimi (tazminat) davası,
• Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3’e göre bina yıkılmadan ve tercihen riskli yapı ilan edilmeden önce yasal şartları sağlamak kaydıyla, bağımsız bölümlerin büyüklük ve konumları arsa payı ile orantısız ise mahkemeden payların yeniden düzenlenmesi için arsa payı düzeltim davası,
• TBK m. 475’e göre alan kaybı bağımsız bölümün kullanım amacını tamamen ortadan kaldıracak ölçüde fahiş ise sözleşme feshi davası,
• Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) m 683’e göre mülkiyet hakkına dayanarak el atmanın önlenmesi davası açılabilir.

Makalemizin konuya açıklık getirmesi ve ilgililere çözüm yolunda ışık olması dileğiyle.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kentsel dönüşümde yeni projede alan kaybı neden yaşanabilir?

Yeni projede deprem ve yangın yönetmelikleri, asansör ve merdiven boşlukları, çekme mesafeleri, otopark zorunlulukları ve imar koşulları gibi teknik gereklilikler nedeniyle bağımsız bölüm alanları değişebilir.

2. Terasın kullanım hakkının kime ait olduğu nasıl belirlenir?

Terasın hukuki niteliği öncelikle onaylı mimari proje ve yönetim planına göre belirlenir. Teras ortak alan niteliğindeyse, bir malik tarafından fiilen kullanılması tek başına bu niteliği değiştirmez.

3. Alan kaybı nedeniyle yaşanan anlaşmazlıklar nasıl çözülebilir?

Öncelikle eski ve yeni projeler ile tapu kayıtları karşılaştırılarak teknik tespit yapılabilir. Yeni projede alan ve hacim kaybına bağlı değer kaybı oluşuyorsa değerleme raporuyla maddi karşılığı belirlenerek dava açılmadan ara buluculuk yoluyla çözüm sağlanabilir; anlaşma olmazsa yargı yoluna başvurulabilir.