12. Gayrimenkulde Liderler Zirvesi’nde Barınma Krizine Çözüm Arandı

İnşaat sektörünün önemli gündem konularının masaya yatırıldığı Gayrimenkulde Liderler Zirvesi’nin 12’ncisi, 28 Kasım 2024’te Radisson Collection Hotel Vadi İstanbul’da gerçekleştirildi. Kiralardaki artış ve konuta erişim konusunda yaşanan sorunlar dahil olmak üzere gayrimenkul sektörüne ilişkin bir yol haritası oluşturabilmeyi amaçlayan zirvenin bu yılki ana teması, “Gayrimenkulde Alternatif Çözümler ve Finansman Modelleri” oldu. Zirvede gayrimenkul geliştirme, inşaat, gayrimenkul yatırım ortaklıkları, arsa, hukuk, bankacılık, gayrimenkul danışmanlığı sektörlerinden üst düzey isimler konuşmacı ve katılımcı yer aldı.

“Gayrimenkule Erişim Açısından Güncel Sorunlar ve STK’ ların Çözüm Önerileri” başlıklı ilk oturumun moderatörü GYODER İcra Kurulu Üyesi ve Konut Yatırımları Komitesi Başkanı Zafer Baysal oldu. Oturumda sırasıyla İNDER Başkanı Engin Keçeli, GYODER Başkanı Neşecan Çekici, Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Dr. Av. Ali Yüksel, GAPAS Başkanı İsmail Özcan ve İTO Gayrimenkul Hizmetleri Komite Başkanı Hakan Akdoğan söz aldı.

Neşecan Çekici: Gayrimenkul Piyasalarımız Stres Altında

Oturumun ilk konuşmacısı olan GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Neşecan Çekici, konuta erişim problemini küresel boyutta değerlendirdiği ve GYODER olarak çözüm önerilerini aktardığı konuşmasında şunları ifade etti:

Sektör olarak bizim yarını planlamamız için bugün neyi yanlış yaptığımızı tecrübelerimizi de üstüne koyarak değerlendirmemiz gerekiyor. Sorun yalnızca Türkiye’yi değil, dünyayı kapsıyor. Dünya sektörde başladığımız ilk yıllara göre karmaşık. Küreselleşmenin etkisi hepimizi içine çekiyor. Gayrimenkul piyasalarımız stres altında. Dünya literatürü bunu “stres altındaki piyasalar” olarak değerlendiriyor. Bu büyük resmi ortaya koyarken erken müdahale, sürdürülebilir önlemler ve potansiyel cari açıkları önlemek çok önemli.

Biz dernek olarak bakış açımızı genişletmeye çalışıyoruz. Konut ve gayrimenkul alanındaki global verilere baktığımızda 5 tane küresel etken görüyoruz. İklim değişikliği birinci sırada. İnsan sermayesinde değişim önemli bir etken. Bunun yanında konut krizi, jeopolitik değişimler ve bunlardan da sermaye piyasalarıyla bu çemberden çıkma olarak beş unsur sayılıyor.

Dünyada neler oluyor? Neden konut krizi ya da açığı var? Her hafta 1,5 milyon insan şehir hayatına katılıyor dünyada. Küresel gayrisafi yurt içi hasılanın yüzde 85, hatta bazı raporlara göre 90’ı şehirlerde oluşuyor. Nüfusu 20 milyonun üzerinde 10 mega şehir var. 10 milyonluk nüfuslu 37 şehirden 22’si Asya’da. Peki bu oyunda bir neredeyiz?

Verilere göre konuta erişimde zorluğu yalnızca biz yaşamıyoruz. Bu durum 6 milyar insanı sarıp sarmalamış durumda. 2030 yılına kadar da 3 milyar insan bu sıkıntıdan mustarip olacak. Bunun yanında 100 milyon insan da şu an evsizlik sorunu yaşıyor. Tüm bunlarla birlikte barınma krizine doğru ilerliyoruz. Dünya literatürü, ‘konut satılabilirliğini kolaylaştırmak istiyorsak günübirlik çözümlerden vazgeçmemiz gerekir. Elbette kısa vadede pansuman gerekli ama bunlar mikro çözümler. Konuta erişimin zor olduğu toplumlar için mutlaka uzun vadeli ekonomik istikrar gerekiyor’ diyor.

“Çözüm İçin Herkes Elini Taşın Altına Koymalı”

Konuta erişim sorununda sektör paydaşlarının seferberlik hâlinde olması gerektiğini vurgulayan Neşecan Çekici, GYODER özelinde oluşturdukları çözümleri şöyle sıraladı:

• Bu tek başına yapılacak bir iş değil. Çözüm noktasında herkes elini taşın altına koymalı.

• Arz – talep dengesi hangi konuda bozulursa bunu dengeye getirmek yıllar alır. Bozulan süreç hepimize mal olur. Buna dikkat etmemiz gerekiyor. Demografik değişiklikleri göz önüne almalıyız. Solo yaşamlar ciddi şekilde artıyor. Aile bireyleri ile yaşamada azalış var. Bu verileri sektörel sorunlarımızın içindeki kalkınma planlarımıza koymamız gerekiyor.

• Bireysel çözümler ve atıl cevaplar kalıcı çözüm değil. Ekonomik kalkınma gerekiyor. Gayrimenkul sektörü Türkiye ekonomisinin kalbidir. Böyle yaklaşarak doğruyu buluruz.

• Barınma krizine yönelik çözüm önerilerimizi GYODER olarak daha önce belirttik. Uzun vadede stratejik plan öneriyoruz. Bunun için de konut ve gayrimenkul politikasını öneriyoruz. Bunların içinde hazine arazilerini ödünç alma, arsa mülkiyetini kiralama var, tasarruf sandıklarının desteklenmesi var.

• Finansal çözümlerimiz noktasında Türkiye Konut ve İpotek Bankası önerimiz var. Uzun vadede konut kredi ve para politikasını ülkenin ekonomi politikasına entegre etmek için ciddi manada konut edinimini kolaylaştırıcı bir sisteme ihtiyaç var.

• Gayrimenkul sertifikaları, gayrimenkul yatırım fonları ve gayrimenkule dayalı tahviller gibi birçok enstrümanın hayata geçmesi gerekiyor. Bunların altyapılarını hazırlıyoruz.

• Atıl konutların vergilendirilmesi gerektiğini düşünüyoruz. Kiracılar için vergi indirimi olmalı.

• Hukuki süreçler hızlandırılmalı.

• Kentsel dönüşüm ve depreme hazırlık fonu adı altında bir yaklaşımımız var. Bu fon dönüşüm süreçlerinin hızlanmasını sağlıyor.

• İnşaat şirketlerinin kurumsallaştırılması gerekiyor. Buranın mali yapısının direncinin artırılması lazım. Firmaların mali güç performansları artmalı.

• Katılımcı yaklaşımlara ek olarak tüm sektör aktörleri olarak iş yapış modellerimizin değişmesi şart.

Engin Keçeli: Ezbere Konut Üreterek Bu İşi Çözemeyiz

İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli oturumun ikinci konuşmacısı olarak konut satış pazarlamasında gelinen son noktayı şöyle değerlendirdi:

Biz İNDER’de 3 yıldır farklı başlıklarda yıl mottoları hazırlıyoruz. Bizim bu seneki mottomuz ve sloganımız: tüketici odaklı konut üretimi. Ezbere konut üreterek bu işin çözülmesi mümkün değil. Bunun için de fizibilite ve veri analizi lazım. Biz de dernek olarak baktığımızda buralardan koptuğumuzu görüyoruz. Bizim artık bu ezbercilikten kurtulup mutlaka veri analizine fizibilitelere ihtiyacımız var.

“Genç Nesil Ev Almaya İstekli Değil”

Keçeli, konuşmasının devamında genç kuşağın konut alma konusundaki isteksizliğine değinerek şunları aktardı:

Son 2 – 3 yıldır konut fiyatları reel manada azalıyor ama esas sıkıntı gelirlerin azalması. Biz eskiden herkese müşteri gözüyle bakıyorduk. Biz 2 – 3 sene öncesine kadar Z kuşağı için de pazarlama yapıyorduk ama bıraktık, çünkü Z kuşağı konut almaya pek hevesli değil. İki sebep öne sürüyorlar: ilk olarak ‘bu boş dünyada neden kendimi yoracağım’ düşüncesi hakim. İkinci olarak da ‘niye konutum olsun? 6 ayda bir, senede bir yer değiştiririm’ diyorlar. Biz itaatkar nesil olduğumuz için daha farklıydık. Şimdiki neslin beklentileri farklı. O yüzden biz müşteriyi ararken artık gençlerden çok onların anne babalarına yöneldik. Onları ikna etmeye çalışıyoruz çocuklarını ev almaları konusunda zorlamaları için.

“Barınma Krizinin Sebebi: Tüketici Odaklı Konut Üretmemek”

Dünyada barınma krizinin olduğunu belirten Engin Keçeli, tüketici odaklı konut üretilerek bu sorunun çözüleceğini belirtti. Keçeli sözlerine şöyle devam etti:

Biz İNDER olarak yaptığımız analizde 85 milyonun sadece 85 bininin konut alıcısı olduğunu gördük. Bunun sebebi şu; konuta erişilebilirlikteki finansal enstrümanların eksikliği, faizlerin yüksekliği. Dünyada bir gayrimenkul ve barınma krizi var. Bunun başında tüketici odaklı konut üretmememiz geliyor. Geçmişteki ezberlerin yerine fizibilite yapılması gerekiyor kesinlikle. Biz ondan sonra finansman sorunlarıyla uğraşırız.

Dr. Av. Ali Yüksel: Kentlerde Konuta Erişim Sorunu Son Derece Fazla

Bir diğer oturum konuşmacısı olan Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü (GHE) Başkanı Dr. Av. Ali Yüksel, geçmişten günümüze dek konut sahipliği süreçlerini şu sözleriyle değerlendirdi:

Konuta erişim hakkı diye bir kavram var dünyada. Bazı katılımcılarımız dediler ki; ‘Bazı ülkeler vatandaşına konut ya da barınma hakkı sağlamak zorunda.’ Peki Türkiye böyle mi? Konut hakkı, kişilerin bir konut edinme hakkı olarak ifade edilir. Barınma hakkı da bir yerde oturabilme hakkıdır. İkisi bağlantılı ama farklı durumlar. Bu milletlerarası sözleşmelerde de geçmiş bir durum.

İnsanların konuta erişiminin bir hak olduğu söyleniyor. Bizde ise 82 Anayasası’nda problem başlıyor. Yani devlet bize konut vermek zorunda değil. Barınma imkânı vermek zorunda da değil. 60’lara göre zorundaydı. Şimdi ne oldu? Müteahhit doğal olarak serbest piyasa gereği kâr etme amacında ve buna uygun davranıyor. Günümüzde TOKİ var. Evet TOKİ’de çok çalışıyor ama bir tek TOKİ yetmez. Kentsel dönüşümde de genelde hep arsası değerli bölgelere gidiliyor. Serbest piyasada kimse kâr etmeyeceği bölgelere gitmez.

Türkiye’de 1950’lerde ve 60’larda yüzde 17’ydi kentleşme oranı. Bugün bu oran köylerdeki yaşama döndü. Köylerde kiracılık sorunu yok ama kentlerde var. Kentlerde konuta erişim sorunu son derece fazla. 2012’de kiracılık oranımız yüzde 21 iken 28’e çıkmış durumda. Bu da kiracılar ve malikler arasındaki çatışmaların kaynağını gözler önüne seriyor.

İsmail Özcan: Sabit Ücretle Çalışanların Konut Yatırımı Yapması Olası Değil

Türkiye’de yaşanan barınma sorununun nedenlerini detaylıca aktaran Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği (GAPAS) Yönetim Kurulu Başkanı İsmail Özcan’ın açıklamalarından öne çıkan satırbaşları şöyle oldu:

“2023 Aralık itibarıyla Türkiye’de sabit ücretli çalışan kesimin yaklaşık yüzde 70’i, 1 ya da 1.5 asgari ücret kazanıyor. Bu insanların hem kirasını ödemesi hem de yaşamını sürdürmesi ve artırabilirse de konut yatırımı yapabilmesi çok olası durmuyor.

“Beyaz Yakalı Çalışan Müşterilerimizi Kaybettik”

Özellikle son birkaç yıldaki ekonomik tablonun getirdiği sebeplerle, beyaz yakalı çalışan müşterimizi kaybettiğimizi düşünüyoruz. Neden? Kredi imkânlarının daralması, faizlerin yükselmesi, iş devamlılığındaki öngörülemezlik… Bu durum rakamlara da yansıyor. İpotekli satışlar, resmi istatistiklerde de neredeyse yüzde 10’lara kadar geriledi.

“Yeni Neslin Mülkiyet Anlayışı Değişiyor”

Artık hayatın her alanını paylaşımlı kullanmaya başlıyoruz. Paylaşımlı ev, paylaşımlı ofis, paylaşımlı araba… Yeni neslin mülkiyet veya sahiplenme anlayışı değişiyor. Özellikle yatırım, şu dönemde hiç yok gibi. Herkes biraz daha gününü geçirme düşüncesinde. Bu durum önümüzdeki 3 – 5 yıllık dönemde de pek değişmeyecek gibi. Bizim de mülkiyet kavramına ilişkin birtakım sorgulamalar yapmamızda fayda var.

“Sektörün Kiralama Piyasasına Doğru İlerlediğini Görmek Gerekiyor”

Sektördeki sorunların çözümü için değerli görüşler, öneriler var ama bunların bir potada eriyeceği yer kamu otoritesi. Hep birlikte belki de oraya yüklenmemiz lazım. Gayrimenkul sektörünün kiralama piyasasına doğru ilerlediğini görmek gerekiyor. O nedenle ‘Kira Garanti Sistemi’ni geliştirdik.

“Kamu Arsa ve Arazilerini Satmaktan Vazgeçmemiz Gerekiyor”

TOKİ ve Emlak Konut bu konuda öncülük yapmalı. Artık kamu arsalarını, arazilerini satmaktan vazgeçmemiz lazım. Bunlar, torunlarımıza bırakmamız gereken haktır. Bu noktada artık yeni modeller geliştirmek gerekiyor.”

Hakan Akdoğan: En Çok Şikayet Aldığımız Konulardan Biri Krediye Erişilebilirlik

Konuta erişilebilirlikle ilgili sahadan gelen sorunları aktaran İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Hizmetleri Komite Başkanı Hakan Akdoğan, şunları söyledi:

“Özellikle ilan portalları tarafında çok ciddi bir sorun yaşıyoruz. Böylesi dönemlerde sahte, yanıltıcı ve aldatıcı ilanların konulması, çok sık rastlanan bir sorun. En çok şikâyet aldığımız konulardan biri de krediye erişilebilirlikteki zorluklar. İkinci evini alanlara kredide ciddi bir sınırlama var. Bunu anlamakta da zorlanıyoruz. Kentsel dönüşümü konuşuyoruz; evini kentsel dönüşüme sokmak isteyen bir vatandaşımızın ikinci bir eve ihtiyacı var ama siz ona, ikinci bir ev diye kredi finansman desteğini vermiyorsunuz.

“Yatırımcılarımız Yurt Dışına Kaçıyor”

Yatırımcıyı küstürdüğümüzde veya konutun bugün için bir yatırım aracı olup olmamasına ilişkin tartışmaları başlattığımızda, o zaman kiralık konut arzını da artıramıyoruz. Peki artıramadığımızda bu para nereye gidiyor? İlk defa gayrimenkul tarafında cari açık verdik… Ne yazık ki yatırımcılarımızı, birikimi, parası olan vatandaşlarımızı başka ülkelere kendi elimizle gönderdik. Arz sıkıntısından dolayı da vatandaşlarımız sürekli fiyat artışlarıyla boğuşma durumuna geldi.

“Günübirlik Çözümlerle Bu İşi Sürdüremeyiz”

En çok yaşanan sorunlardan birisi de rayiç bedel ve gerçek bedel tartışmaları. Vatandaşlar açısından bu da çok büyük bir handikap. Konutun artış ulaşılabilir olmaktan çıkmasını konuşuyoruz ama sadece şikâyet ederek de bir yere varamayız. Bugünün koşullarına uygun çözümler geliştirmemiz gerekiyor. Nitelikli iş gücünün bu sektöre girmesi gerektiğini düşünüyoruz. Günübirlik çözümlerle bu işleri sürdürmemiz de çok mümkün gözükmüyor.

“Gayrimenkul Sektörü Paydaşlarının Yasal Bir Zeminde Bir Araya Gelmesi Gerekiyor”

Artık gayrimenkul sektörü paydaşlarının yasal bir zeminde bir araya gelmesi gerekiyor. Bunun adı belki bir sektör meclisi olabilir… Görünen o ki, bu kadar büyük sorunları ancak bir araya gelerek çözebiliriz.”

Soner Tekbaş: Acilen Dönüştürülmesi Gereken 6.7 Milyon Konut Var

Quik Sigorta Genel Müdür Yardımcısı Soner Tekbaş, Türkiye’deki kentsel dönüşüm ve bina tamamlama sigortası hakkında bilgiler paylaştığı konuşmasında şu ifadelere yer verdi:

“Ülkemizde bir deprem gerçeği var ve kendisini hiç unutturmuyor. Depremler; kentsel dönüşümün, bina yapımının ve zeminlerin ne kadar önemli olduğunu hatırlatıyor. Ülkemizde, acilen dönüşmesi gereken 6.7 milyon adet konut var. Başka bir gerçeğimiz daha var; ülkemizde yıllık yapılan konut stoku imalatı 100 bin civarında. Yani 6.7 milyon konutun dönüşümü için, normal seyrine bırakırsak, 67 yıla ihtiyacımı var. Ancak deprem süre ile çalışmıyor… Yılda 100 bin konut üreterek bunu aşamayız.

“Türkiye’de 423 Bin Müteahhit Var”

Elimizde çok büyük bir şans var, o da ülkenin müteahhit sayısı. Son istatistiklere göre 423 bin müteahhidimiz var. Bu sayı Avrupa Birliği ülkelerinin toplamında 30 bin. Almanya’da sadece 3 bin… 6.7 milyon konutun dönüşümü için gerekli müteahhit altyapısına sahibiz.

“Kentsel Dönüşümdeki En Büyük Engellerden Biri Güven Sorunu”

23 Haziran 2024 tarihinde, kentsel dönüşümü de kapsayan, Bina Tamamlama Sigortası modeli oluşturuldu. Kentsel dönüşümdeki en büyük engellerden biri güven sorunu. Evini dönüşüme sokmak isteyen kişi, müteahhide güvenmiyor. Müteahhit bile kendine güvenmiyor çünkü yakın gelecekte neler olabileceğini kestiremediği bir ekonomik sistem var. Belediye de müteahhide güvenmiyor. Yani bir güvensizlik ortamı var. Bu anlamda güveni tam sağlayıcı unsur, Bina Tamamlama Sigortası.

“Bina Tamamlama Sigortası Yaptırmayı Teşvik Etmek Lazım”

Bina Tamamlama Sigortası ne yapıyor? Adı üstünde, binanın gerekli sürede tamamlanmasını sağlıyor. Bu sayede müteahhit de arsa sahibi de ilgili belediye de kafasını yastığına rahatça koyuyor. O zaman ne yapmak lazım? Bina Tamamlama Sigortası’nı teşvik etmek lazım.”

Ömer Faruk Akbal: Mesele Sadece Konu İnşa Etmekten İbaret Değil

“Erişilebilir Gayrimenkulde İnovatif Çözümler” başlıklı oturumda ise İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Hizmetleri Komite Üyesi ve Fuzul Yönetim Kurulu Üyesi Ömer Faruk Akbal konuştu. Barınma krizine ilişkin değerlendirmelerde bulunan Akbal, şu açıklamalarda bulundu:

“Meselenin sadece konut inşaatından ibaret olmadığını görüyoruz. Siz konuyu; şehrin imar dünyasından ayrı bir şekilde, yalnızca konutu inşa etmek özelinde ele alırsanız, bütüncül politika yanında ne yazık ki sığ kalıyor. Konut inşa etmekten şehir imar etmeye, şehir imar etmekten aslında bir toplumu / medeniyeti ihya etmeye doğru giden bir mesele olduğunu görüyoruz. İşin ilgili otoriteleri, ilgili kurumları, paydaşları bu meseleyi etraflıca tartışmalı.

“Arz Kısıtlıysa ve Talep Artıyorsa Konut Fiyatı Yükseliyor”

Konut; kendi başına ele aldığımızda, her yıl değeri artan, bir başka ifadeyle her yıl pahalılaşan bir ürün. Talep gören bir ürünün arzı kısıtlıysa ve talep azalmıyorsa, fiyat pahalılaşır. Söz konusu şey, barınma ihtiyacımızı karşılayan konutlar ise ve dünya arazisi büyümüyorsa demek ki bu pahalılaşacak. Nüfus arttıkça talep artacak, arazi olanağı büyümedikçe, arazi / yerleşke fiyatlarımızın düşmesini bekleyemeyiz. Dünyada 2.5 – 3 milyar insanın barınma sorunu yaşadığı ifade ediliyor.

“Türkiye’de Tüketim, Üretimden Daha Fazla”

Avrupa’da 2010 yılından 2022 yılına kadar konut fiyatlarında avro bazında yüzde 20 – 23 arasında artış olmuş. Türkiye’deki artış yüzde 75’in üzerinde gerçekleşmiş. Türkiye’de neden daha fazla artmış? Ne yazık ki temel bir problemimiz var; biz tükettiğimiz kadarını üretemiyoruz. Tüketimimiz, üretimimizden daha fazla.

“Dar Gelirliyi Ev Sahibi Yapamazsak, Ev Sahipliği Oranı Hızla Düşmeye Devam Edecek”

Türkiye’de ev sahipliği oranı 2014’te yüzde 62 iken, 2022’de yüzde 56’ya düşmüş. Kiracı oranı yüzde 20’den yüzde 27.8’e çıkmış. Ev sahipliği oranında Avrupa’da sondan 4’üncü sıradayız. ‘Orta gelirli’ grubunda ev sahipliği oranı son 17 yılda; yüzde 57.6’dan, yüzde 55.7’ye düşmüş. ‘Yüksek gelir’ grubunda bu oran yüzde 63.5’ten, yüzde 61’e düşmüş. ‘Dar gelirli’ grubunda yüzde 67’den, yüzde 48’e düşmüş. Aslında Türkiye’de ev sahipliği oranı düşen, ne yazık ki dar gelirli kesim… Yani biz dar gelirliyi ev sahibi yapamazsak bu oran hızla düşmeye devam edecek.”