İçindekiler
İmar hakkı transferini; özel mülkiyete konu olan ve imar planı kararları ile yol veya donatı alanı gibi kamu eline geçmesi gereken fonksiyonlarda yer alan parsellerin, kamulaştırma maliyetlerinin ortadan kaldırılarak kamuya kazandırılması için parsel sahiplerine verilmiş olan bir hak olarak değerlendirmek mümkündür.
Meclisten geçen Köy Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, İmar Kanunu’nun 5’inci maddesine bir ekleme yaparak, imar hakkı aktarımını gündemimize taşıdı. Peki daha önce imar hakkı aktarımı veya bir başka ifadeyle imar hakkı transferi yapılamıyor muydu diye bir soru akıllara gelebilir. Bu kısıtlı olarak, zaman zaman kullanılabilen bir yöntemdi.
İmar Hakkı Transferi Nedir?
İmar hakkı transferine ilişkin mevcut yasa ve yönetmelikler incelendiğinde; sadece 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun 17. maddesinin b bendinde, her ne kadar tam olarak imar hakkı transferine karşılı gelmese de “Koruma amaçlı imar plânlarıyla kesin yapılanma yasağı getirilen sit alanlarında bulunan gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar malikin başvurusu üzerine, belediye ve il özel idaresine ait taşınmazlarla takas edilebilir.” ifadesi yer almaktadır. Fakat bu madde de sadece sit kararından ötürü oluşan kısıtlamaları ortadan kaldırmak için kullanılmaktadır.
Enerji nakil hattı, dere koruma bandı, boru hattı gibi alanlarda kalan ve önceki imar planlarında yapılaşma hakkı olup yeni imar planlarında kısıtlanmış olan alanlar ile Ekolojik açıdan hassas bölgelerde imar hakkı transferinin uygulandığı görülmektedir.
Yeni düzenleme öncesinde yasa ve yönetmelikler imar hakkı transferine olanak vermese de birçok bölgede imar planlarına plan notu olarak işlenen ve koşulları belirlenen “emsal transferi, emsal aktarımı, imar transferi, emsal transferi, imar hakkı aktarımı” gibi kavramlarla bu süreç yönetilmeye çalışılmıştır. Ancak söz konusu imar transferi tanımlaması, herhangi bir kanun veya yönetmelik kapsamında düzenlenmemiş olduğundan her plan bölgesi için farklı koşullar çerçevesinde uygulanmaktaydı.
İmar Hakkı Transferi Gerekli midir?
Neden gereklidir? Dilerseniz bunu da bir irdeleyelim. İdarelerin (sosyal donatı alanı, park vs. için) kamu kullanımına uygun alanlar yaratması gerekmektedir. Bu alanlar özel mülkiyet kapsamına girdiğinde idarenin kamulaştırma yaparak ve bedel ödeyerek bunu yapması gerekir. Ancak kamulaştırma önemli bir masraf kalemidir. Bu nedenle idareler kamulaştırma yükünü hafifletmek adına imar planlarına işlenen çeşitli notlarla birlikte bu alanların bedelsiz elde edilmesini sağlayan imar hakkı transferine imkân vermektedir. Yani özel mülkiyet sahibine o plan bölgesindeki hazine arazisinden kendi imar hakkını kullanabilmesini sağlamaktadır. Hatta hâlâ yürürlükte olan bazı planların plan notlarında özellikle İstanbul gibi metropellerde bu plan notu ile uygulamalara gidildiği görülmektedir.
İmar Hakkı Transferinde Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar
Bu uygulamaların “ekonomik değer” değil “inşaat metrekaresi” üzerinden gerçekleşiyor olması, daha düşük değerdeki parsellere ait inşaat alanı hakkının, ekonomik olarak daha değerli olan merkezi lokasyonlarda kullanılmasına neden olmaktadır. Bunun sonucunda da mevcut durumda dahi yoğun ulaşım talebi olan bölgelerdeki trafik yükü ve nüfus yoğunluğu daha da artmakta ve ilave altyapı ihtiyacı doğmaktadır. Bu da birçok muhtelif dava ile imar hakkı transferine ilişkin düzenlemelerin iptali ile sonuçlanmasına neden olmaktadır.
Meclisten geçen yeni düzenleme ile bu uygulamalara bir tanımlama getirilmesi amaçlanmaktadır. Düzenlemedeki en önemli husus, imar hakkı transferinin asıl amacının kamulaştırma maliyetlerini ortadan kaldırması ile kamusal bir fayda sağlaması iken parsel sahiplerine rant kapısının önüne geçilmesi için transfer işleminde mevcutta kullanılan “inşaat metrekaresi” yerine “ekonomik değer” üzerinden yapılmasını sağlayacak olmasıdır.
İmar Hakkı Transferinin Yöntemi Değişiyor
Bir parsel üzerine imar planları ile okul, hastane, sosyal tesis vb. donatı alanı gibi fonksiyonlar verilmesi uygulama aşamasında kamu kaynaklarının yetersizliği sonucu kamulaştırma yapılamaması durumunda mülkiyet sahibini mağdur etmektedir. Bunun sonucu olarak da kamulaştırmasız el atma davaları yıllarca sürüp gitmektedir. Yapılan bu düzenlemenin amacına bakıldığında, düzenleme ortaklık payının yüzde 45’e çıkarılmasıyla kamu ortaklık payı (KOP) kavramı kaldırılmış ancak daha önce KOP alanı olarak ayrılan ancak imar programları, kamulaştırma ve benzeri düzenlemelerle kamu eline geçişi sağlanamayan alanlarda mülkiyetin hukuki anlamda kısıtlılığı yıllar süren davalara sebebiyet vermekteydi.
Yapılan bu düzenlemelerin, umumi ve kamu hizmet alanlarının kamuya mali külfet getirmeden bedelsiz karşılanarak kamu mülkiyetine geçirilmesini, vatandaşların mülkiyetlerindeki kısıtlılığın kaldırılmasını, kamulaştırmasız el atma davalarının önüne geçilmesini sağlamak amacıyla idareler tarafından plan hükümlerine istinaden yapılan imar hakkı aktarımı uygulamalarına yasal bir zemin oluşturmayı amaçladığı belirtilmektedir.
Değerleme Raporu Gerekecek
Yeni düzenlemenin uygulamasında mevcut değer ortaya çıkarılacak. Bu değer için iki adet değerleme kuruluşu raporu alınacak. Bu değerleme kuruluşu ortalamaları dikkate alacak. Alınan taşınmazla verilen taşınmaz arasındaki fark bu noktada belirlenecek. Sonrasında eğer bir değer farkı da ortaya çıkarsa, bu mahsuplaşılacak, yani size verilen yer ve emsal hakkıyla beraber daha değerli bir yer verildiyse sizden bu bedel talep edilecek. Daha düşük bir bedelse de kamu size bu bedeli farkını ödeyerek mevcut taşınmazı kendi üzerine almış olacak.
İmar Hakkı Aktarımının Planlı Şehirler Açısından Handikapları Var
Amaçlanan şeyin doğru olmasının yanında şehirlerin planlı gelişimi açısından handikapları da bulunmaktadır. Çünkü planlar belirli sentezler, araştırmalar, jeolojik etütler, iklim değişkenleri, projeksiyon hesaplamaları, yapılacak uzun vadeli devlet yatırımları gibi birçok faktörün incelenmesi sonucunda üretilmekte nüfus yoğunluğu dengesi ve buna göre de yapılacak donatı yoğunluğu dengesi gözetilmektedir. Örneğin bugün yaşanan problemlerin başlıcaları sonradan yapılan plan değişiklikleridir.
Bu uygulamalarla nüfus donatı dengesinin bozulması sonucu ne ulaşım yolları yeterli kapasitede ne de okullar ve AVM’ler olması gerektiği yerdedir. Dolayısıyla imar hakkı transfer yapılacaksa hakkın taşınacağı yerdeki nüfus / donatı dengesi de tekrar ele alınmalıdır.
Kanun’un 5. maddesinde, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 13’üncü maddesinin birinci fıkrasına eklenen (c) bendinde imar hakkı aktarımına ilişkin usul ve esaslar belirlenmiştir. Burada verici parselin aktarıma esas inşaat hakkı belirlendikten sonra aktarma işleminin alıcı ve verici parsellerin değer tespitleri üzerinden yapılacağı esası getirilmiştir. Yasa teklifi maddesinde, “Verici parselin / parsellerin aktarıma esas inşaat hakları en yakın komşuluğundaki imar parselinin, adanın emsale esas inşaat hakkını aşmamak kaydıyla ilgili idaresince belirlenir. Aktarma işlemi alıcı ve verici parsellerin değer tespitleri üzerinden yapılır.” denilmektedir.
İmar planlarındaki plan notları ile bugün uygulananlar hâliyle değer üzerinden olmadığından (örneğin sokak arasında kalan bir parselin hakları cadde üzerindeki bir başka parsele taşındığında ya da daha merkezi bir alana taşındığında elde edilecek katma değere çok daha fazla olacağından) kanunda yer alan değer tespiti ile, verici parselden aktarılacak inşaat alanının büyüklüğü değerleme ve bedel tespit esaslarına göre belirlenecektir.
Dikkat edilmesi gereken konu, donatı alanı olarak ayrılan özel mülkiyete konu parsel maliklerinin mağduriyetlerini giderirken, imar transferi yapılan alandaki nüfus yoğunluğu, araç yoğunluğu gibi problemlerin nasıl çözüleceğidir.
