İçindekiler
Değer Artış Payı Nedir?
Değer artış payı son yıllarda Türkiye’de imar planlama süreçlerinde en çok tartışılan kavramlardan biridir. Özellikle kentlerde yapı yoğunluğunun arttığı bölgelerde, bireysel taleplerle plan tadilatı yapılması kamu yararı açısından hassasiyet gerektirmektedir.
İlk olarak 2020 yılında yayınlanan Değer Artış Payı Yönetmeliği, 22 Kasım 2025 tarihinde revize edilerek tekrar gündeme geldi. Bu revizyon, hem teknik hem de mali süreçlerde önemli değişiklikler getirdi. Yönetmeliğin temel amacı, plan tadilatları sonucunda ortaya çıkan değer artışının adil bir şekilde kamuya geri dönmesini sağlamaktır.
Değer Artış Payı Yönetmeliği, imar plan tadilatları ile ilgilidir. Plan tadilatlarının teknik gereklilikleri vardır; örneğin minimum 1.000 m² alanda ve ada bazında plan değişikliği yapılabilir. Nüfusu, yoğunluğu, kat adedinin arttırıldığı durumlarda 500 m yarıçapında gerekli kamusal alanları ayırma zorunluluğu bulunmaktadır. Bu şartlarda yapılan plan değişiklikleri değer artışına konudur.
Bu maddeler, gelişigüzel plan değişikliklerinin önüne geçmek ve şehir planlamasında bütünlüğü korumak amacıyla oluşturulmuştur. Ayrıca bu gereklilikler, şehrin taşıma kapasitesini ve yaşam kalitesini korumayı hedefler.
Kısaca değer artış payı, bir gayrimenkulün imar planı tadilatı öncesindeki değeri ile imar planı tadilatı sonrasındaki değeri arasındaki farktır. Yani 3 katlı ve değeri 2 milyon TL olan bir arsa, maliklerin tamamının talebi ile 5 kat olarak imar tadilatına girer, kabul edilir ve değeri 7 milyon TL olur ise, bu arsanın değer artış payı 5 milyon TL’dir. Revize edilen yönetmelik değer artış payının %90’ının (yani 4,5 milyon TL’sinin) kamuya vergi olarak ödeneceğini belirtmektedir.
Değer Tespiti Nasıl Yapılır?
Bahse konu değerlerin tespitinde de kamu kurumu, SPK lisanslı iki farklı firmadan gayrimenkul değerleme raporu alınmasını öngörür. Bu raporlar profesyonel uzmanlık gerektirir ve standartlara uygun şekilde hazırlanmalıdır. Böylece süreç hem hukuki hem de ekonomik açıdan güvence altına alınır.
Değer Artış Payının Ödenmediği Durumlar
Her plan değişikliğinde vatandaş bir bedel ödemek zorunda değildir. Bu istisnalar, özellikle kentsel dönüşüm ve afet riskinin bulunduğu bölgelerde vatandaşın mağdur olmaması adına önem taşır.
Aşağıdaki durumlarda değer artış payı alınmaz:
- İlgili belediyece nazım imar planına uygun hâle getirilecek olan imar planı değişikliklerinde,
- Kamu yatırımları ve kamu alanlarında,
- İmar hakkı aktarımı kullanılacak kamusal alanlarda,
- Riskli alanlardaki plan tadilatlarında,
- Rezerv yapı alanlarındaki plan tadilatlarında,
- İmar planlarında hmax=serbest olarak belirtilen alanların plan tadilatında,
- Hiçbir şekilde emsal / kat artışı yapmadan imar cephe hattı, yapı yaklaşma sınırı düzeltmelerinde.
Kısaca bireysel başvurularda değer artış payı ödenirken, kamu eli ile yapılan plan tadilatlarında değer artış payının söz konusu olmadığını görüyoruz.
Değer artış payı, planlama disiplininin kent ölçeğinde adalet ve denge sağlaması için geliştirilen önemli araçlardan biridir. Doğru uygulandığında hem kamu yararını korur hem de kentlerin geleceğine dair sürdürülebilir bir vizyon oluşturur.
Bir şehir plancısı olarak bu uygulamayı bireysel rantın önlenmesi ve kamusal uygulamaları desteklemek olarak okumak gerekir. Kent planlarının bütünsellik ilkesi vardır. Keza bireysel menfaatlerle talep edilen, kamu yararı gütmeyen her plan tadilatı, kent planlarının kalbine açılan birer yaradır. Kamu uygulamalarının da kentlinin menfaatine olduğu, yaşanabilir kentlere uyanmak dileğiyle.
