İçindekiler
Pandemi ve ekonomik sorunlar sonrası gelişen süreç, kiracı-ev sahibi ilişkilerini gittikçe ilginç bir duruma sokuyor. Zaman zaman anlamakta zorlandığımız yöntemler okuyoruz. Evden çıkaramadığı kiracısı ile ev arkadaşı olan ev sahibi, mülk sahibinin yakınını işe alarak oturmaya devam eden işletmeci ve evinin bölümlerini kiraya veren daire malikleri vb. birçok durum, basından okuduğumuz ilginç haberler arasında… Yine meselelerin tartışmaya, kavgaya ve hatta yaralamaya kadar gittiği kriminal olaylar da cabası diyebiliriz.
Bu saydıklarımızdan daha ilginç bir durum, birkaç gün haber oldu. “Ev sahiplerinden akıl almaz yöntem” başlığıyla manşetlere çıkan haberde, “Ev sahipleri, yüksek kira taleplerini kabul etmeyen kiracılarını çıkarmak için bu kez de banka hesaplarını kapatarak ‘kiramı ödemedin, evi tahliye et’ yöntemine başvurmaya başladı. Ev sahibi ‘kiram ödenmiyor’ demek için kiranın ödendiği banka hesabını kapatıyor. Hesap kapatıldığı için kirasını ödeyemeyen ya da kira ücretini gönderdiği halde ödenmediğinin farkında olmayan kiracı, ev sahibi tarafından ‘kiramı ödemedin, evi tahliye et’ ihtarnamesiyle karşılaşıyor” deniyordu. Peki bu mümkün mü? Bu yazıda bu durumu inceleyelim…
Kira Nasıl Ödenir?
Kira borcunun (sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa), kiralayanın ikametgâhında ödenmesi gerekir. Çünkü bu borç, Borçlar Kanunu (BK) m.73/1 uyarınca ödenecek borçlardandır. Yani kiracı, mülk sahibini bulup parayı teslim etmekle yükümlüdür. Ne zaman ödeneceği ise bellidir. Ödemelerde; aylık, üç aylık, altı aylık veya yıllık periyotlar olabilir. Ödemelerin sözleşmenin imzalandığı tarihin, belirlenen periyottakine denk gelen gününde yapılması gerekir. Bu bedelin, banka ya da PTT kanalı ile ödenmesi mümkündür. Kira borcu banka veya PTT ile gönderilecekse, gönderim gideri kiracıya ait olacaktır. Yani havale masrafını mülk sahibi ödemek zorunda değildir. Aksi hâlde kirayı eksik ödemiş olur.
Kiranın ödendiğinin ispatı, kiracılar için öne çıkan problemlerden biridir. Ev sahipleri vergi ödememek veya bir denetimde bunun ispat edilmesini önlemek için kiranın banka veya PTT kanalı ile ödenmesini istemeyebiliyorlar. Bunun yanında ödemenin bir kısmının banka kanalı ile gönderilmesini, kalan kısmının da elden (bizzat nakit olarak) teslim edilmek suretiyle ödenmesini talep edebiliyorlar. Böyle durumlarda ödemeler konusunda ellerinde yazılı belge olmayan kiracıların birtakım hakları tehlikeye giriyor. Bu durumda kuralımız şudur: Kira ilişkisinin varlığını ve kiranın miktarını ispatlamak mülk sahibine, kira bedellerinin ödendiğini ispat etmek ise kiracıya aittir.
Ev Sahipleri Hangi Durumlarda Kiracıyı Tahliye Edebilir?
Kiranın ödenmemesi başlı başına tahliye nedeni değildir. Kiracı tahliyesinin gerçekleşmesi için aşağıdaki gibi bazı durumların söz konusu olması gerekir.
- Aynı kira yılı içerisinde iki haklı ihtarda bulunarak yıl sonunda kiracıya tahliye davası açmak mümkündür. Bunun için bir yılda en az iki kiranın ödeneceğinin kararlaştırılması gerekir. Yıllık kiralanan bir yer için bu geçerli değildir.
- Kiralayan kişinin ve bakmakla yükümlü olduğu yakınlarının ihtiyaçları nedeniyle taşınmazın tahliyesi dava konusu edilebilir.
- Taşınmazda yapılacak tadilat nedeniyle tahliye mümkündür.
- Son olarak kiracıdan kira sözleşmesinden sonra alınan bir tahliye taahhütnamesi varsa bunun uygulanması suretiyle tahliye gerçekleşebilir.
Potansiyel Tehlike: Hesap Kapatma Yöntemi!
Artan kiralar nedeniyle yeni icat edilmiş bir yöntem olan hesap kapatma yönteminde; ev sahibi, kiracıya bildirdiği banka hesabını kapatıyor. Kiracı parayı gönderiyor ancak böyle bir hesap olmadığı için sistem önce bu tutarı bekletiyor ve daha sonra iade ediyor.
Diyelim ki kiracısınız, yoğun bir hesap hareketiniz var ve bu hareketlerin yoğunluğu birkaç gün sürdü. Sonrasında bir ihtar geldi: “Paramı öde kardeşim!” Bu yöntemde niyet, kiracıyı zor durumda bırakmak. Özü itibarıyla açıkça hukuka aykırı. Zira borcunu şimdiye kadar mutat (alışılmış biçimde) ödeyen birinin önünü kapatmak, hukukun koruyacağı bir şey değil.
Neler Yapabiliriz?
Böyle bir adımı atan mülk sahibi kötü niyetlidir. Öncelikle azami dikkat lazım. Bu durum karşısında yapılacakları şöyle sıralayabiliriz:
- Hesap numarası yerine IBAN kullanmak en doğrusudur.
- Paranın iade edilip edilmediğini iyice kontrol edin. İade (şayet hesap kapalı ise) ortalama en geç 3 gün içinde gerçekleşir.
- Mülk sahibine “kirayı ödedim güle güle kullanın”, “kirayı gönderdim, ulaşmazsa yazın”, “verdiğiniz hesap numarasına kirayı ilettim” vb. mesajlar atıp bilgi verin. Bu mesajları muhakkak saklayın.
- Kira ödemesini zamanında yapmaya dikkat edin. Otomatik ödeme iyi bir tercih olabilir.
Tüm bunları yaptınız ama karşınıza pat diye “Bir dönem içindeki iki kiranızı üst üste ödemediniz, evi tahliye edin” diye bir bildirim geldi diyelim. Bundan hiç korkmayın. Bu durumda tahliye çok da kolay değil.
Kiracıların Hakları Nelerdir?
Bu alandaki düzenlemeleri/olması gerekenleri şöyle sıralayabiliriz:
- Kira bedelinin nasıl ödeneceğini mutlaka sözleşmeye yazın.
- Banka hesap bilgilerinin tüm detayı sözleşmede olsun.
- Hesap bilgileri ya da adres değişikliği durumunda mülk sahibinin bunları kiracıya bildirme yükümlülüğünün olduğu, aksi hâlde ödemenin gecikmiş sayılamayacağı da sözleşmeye eklenmeli.
Yukarıdaki maddelerin sözleşmede yer almaması durumuyla karşı karşıya kalırsanız şunları yapabilirsiniz:
- Ev sahibine sözleşmede yazan banka hesabının kapalı olduğunu bildirin.
- Ev sahibinden yeni bir hesap numarası vermesini isteyin.
Ev sahibinizin size yeni bir hesap numarası vermediğini farz edelim. O zaman mahkemeye başvurup iki konuda tespit talep edebilirsiniz:
İlk olarak mahkemeden bir ödeme yeri belirlemesini isteyebilirsiniz. Bu durumda mahkeme bir bankada hesap açar ve size bildirir. Siz de buraya kirayı yatırarak sorumluluktan kurtulursunuz.
Diğer durumda ise mahkemeden, ev sahibinin açık bir hesabının bankalardan öğrenilip tarafınıza bildirilmesini ve bunun tespit edilmesini isteyebilirsiniz. Daha sonra bu hesaba ücreti yatırıp borçtan kurtulursunuz.
Dava Süreci!
Tüm bunları ihmal ettiniz ve size ihtar ya da icra takibi geldi diyelim. İhtara mutlaka cevap verip yeni bilgileri istemeyi unutmayın. İcra takibine de itiraz edin. İtiraz sonrası veya ihtara cevap verdikten sonra konu davaya taşınabilir. O zaman da durumu yalın biçimde anlatmanız gerekir. Özellikle önceki aylara ait ödeme dekontları ve mülk sahibinin hesap hareketlerinin banka aracılığı ile istenmesini talep etmelisiniz. Kaldı ki bu durumun sizi haksız çıkarmak için doğduğunu izah ederken bunun “hayatın olağan akışına” ters olduğunun anlaşılması için sizin fark eder etmez harekete geçtiğinizin ispatlanması lazım. Tabiri caizse kiracı durumu anlamış fakat bir aksiyon almamışsa onun da kusuru olduğu açıktır artık. Bunun durumda sadece kiraya verenin kusurlu olduğu söylenemez.
Kiranın ödenmemesi durumunda öncelikli olarak mal sahibinin ihtar çekmesi, hatta ihtarlı ödeme emri gönderip 30 gün süre vermesi gerekir. Bu süre içinde kiracı ödemeyi yapmalıdır. Bunun yapılmaması durumunda 30. gün temerrüt durumu oluşur ve bu noktada artık “hesap numarası değişmişti, hesap kapanmıştı” tezi ileri sürülemez!
