İçindekiler
Bu dönemde kiracı olmak zor bir durum. Artan kiralar malum. Kiracının aleyhine olan durumlar insanı canından bezdiriyor desek yeridir. Devletin aldığı üst sınır uygulaması bile zaman zaman yeterli olmuyor. Kira davalarında patlama yaşanıyor.
Bunun yanında mülk sahibi ya da kiracı fark etmeksizin herkes için ortak olan bir başka sorun daha var. O da aidat zamları konusu… Aidat zamları sonrası mülk sahipleri bile kira öder duruma geldi diyebiliriz. Bu yazımızda hem güncel gelişme olması hem de tepki çekmesi nedeniyle aidatlardaki artışı detaylıca ele alacağız.
Aidat Nedir?
Apartman, site, bina, iş hanı, alışveriş merkezi vb. fark etmeksizin yapıların ortak alanları ve ortak ihtiyaçlarına dair giderlerini karşılamak için kiracılardan veya maliklerden alınan paraya aidat denir. Binada oturanlar, nitelikleri ne olursa olsun bunu ödemek zorundadırlar.
Aidat Aylık mı Ödenir?
Aidat, düzenli ödenti demektir. Aylık ödeme demek değildir. Yani aidatın her ay ödenmesi gibi bir zorunluluk yoktur. Yıllık olarak peşin de ödenebilir. Kat mülkiyeti mevzuatı açısından aidat; apartmanın, sitenin ve iş merkezi gibi yapıların kullanılması sebebiyle oluşan giderleri karşılamak için alınan tutar olarak tanımlanabilir. Bu tanım, aidatın kapsamını doğru çizmek açısından önemlidir.
Aidatı Kimler Öder? Boş Daireler İçin Aidat Uygulaması Nasıldır?
Meseleye bir binanın günlük, (cari giderleri) diğer ifadeyle “işletme giderleri” ile yapının sabit (veya kendisine yapılan masrafları) yani “yatırım giderlerini” birbirinden ayırarak bakmalıyız. Neyin aidata dahil olacağına bu ayrım üzerinden karar verebiliriz. Bir dairede oturan kişi, oranın ya maliki ya da kiracısıdır. Bir kimsenin kira ödemeden oturması da mümkündür. Babasının evinde oturan çocuğun durumu buna örnek olabilir.
Ayrım fark etmeksizin kural şudur: “Kullanan öder ama kimse kullanmıyorsa malik öder.” Örneğin, daire kimseye kiraya verilmemiş ya da müteahhit kendi payına düşen daireleri satamamış olsun. Yani ortada yeni malik veya kiracı yok ve daire hiç kullanılmadı diyelim. Bu durumda aidatı malik veya müteahhit ödemek zorundadır.
Aidat Neleri Kapsar?
Binanın cari giderleri toplamına kısaca aidat diyoruz. Buna göre apartmanın; su faturası, elektrik faturası, (merkezi ısıtma ise) doğal gaz faturası, bina görevlisi aylığı, bahçıvan aylığı, bekçi aylığı, kaloriferci aylığı ve benzeri ortak giderler, aidat kapsamına girer. Ama binanın; yıkılan duvarının tamiri, yenilenen tesisat bedeli, bina içi peteklerin değişim masrafları, otopark üstünün kapatılması, su deposunun yenilenmesi vb. gibi esaslı masraflar, yapının esasına dair olup aidat kapsamına girmez. Bunların mutlaka maliklerce ödenmesi gerekir.
Aidat Nasıl Belirlenir?
Aidatın belirlenmesi konusunda yetki, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında malikler kurulundadır. Malikler kuruluna, illa malikin bizatihi kendisinin katılması zorunlu değildir. Onu temsilen kiracı da iştirak edebilir. Ancak bazen, aidatı belirleme yetkisinin devredilmesi de mümkündür. Site aidatlarını artırma ve azaltma konusunda yönetime belirli oranda yetki verilebileceği gibi, belirleme yetkisi de tayin edilebilir. Ancak aidat tutarı genellikle genel kurullarda kararlaştırılır. Genel eğilim böyledir ve bizce olması gereken de budur.
Malikler bina veya sitenin “anayasası” olarak niteleyebileceğimiz yönetim planında gösterilen tarihlerde toplanır. Ancak malikler kurulu, yılda bir kez bir araya gelip kararlar almak zorundadır. Her malikin bir oy hakkı vardır. Bağımsız bölüm sayısı kırk veya altında ise bir kimse bir başka kimseyi de vekil olarak temsil edebilir. Sayı kırkın üstünde ise bir kimse toplam malik sayısının en fazla %5’ini temsil edebilir. Kararlar için malik ve arsa payı bakımından çoğunluğun sağlanması gerekir. Aidat konusunda basit çoğunluk aranır. Yani fazla oy alan teklif, kural olarak hayata geçer.
Apartman Yöneticisi ve Konumu
Aidat miktarının belirlenmesi, aidatın ödeme zamanı, aidatların toplanması, ortak giderlere karar verilmesi gibi hususlar ana taşınmaz yönetimince de belirlenebilir. Bu yönetim bir apartman kurulu olabileceği gibi (apartmanların oluşturduğu site söz konusu ise) site yönetimi de olabilir. Tüm bunların başında ise “yönetici” bulunur.
En az 8 daireden oluşan apartmanlarda apartman yöneticisi bulunması şarttır. Yöneticinin kat maliki olması şart olmadığı gibi ana taşınmazda oturması da şart değildir. Yani yönetici olarak ana taşınmazda yaşamayan bir başkası da site veya apartman yönetimi tarafından seçilebilir. Yönetici, malikler kurulunca seçilmiş olabilir ya da malikler kurulu, yetkiyi yöneticiye bırakabilir.
Apartman Yöneticisinin Görevleri
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 39’a göre yönetici, maliklere ne yaptığını izah etmek ve bu konuyu görüşmekle yükümlüdür. Buna ilişkin bir zaman belirlenmemişse her yılın ilk ayında yönetici bu toplantıyı yaparak gerekli açıklamaları yapar. Eğer yönetim planında bir tarih belirtilmişse bu işlem, o tarihte yapılmak zorundadır. Bunun yanı sıra kat maliklerinden yarısının talebi üzerine yönetici, her zaman hesap vermek zorundadır.
Aidat Borcu Ödenmezse Ne Olur?
Düzenli olarak ödeme yapılmaması veya eksik ödeme yapılması, ciddi yasal sorunlara yol açabilir. Eğer aidat ödenmezse ödemeyen daire sahipleri hakkında icra takibine kadar uzanan yasal süreçler başlatılabilir. Ayrıca ödenmeyen aidatlar için gecikilen günler üzerinden gecikme faizi uygulaması yapılmaktadır. Ödenecek faiz miktarı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yazan miktardadır.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında (diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından) yönetim planına, Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Aidatta Temel Kurallar
Aksine kural olmadıkça; Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre (m. 20) bina sakinleri; kapıcı, kalorifer sorumlusu, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılırlar.
Binanın sigorta primleri, ortak yerlerin; bakım, koruma, güçlendirme, onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderler, ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak aidata ise arsa payı karşılığı katılırlar.
Kimse ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçerek veya kendi bağımsız bölümünden faydalanmaya ihtiyaç duymadığını ileri sürerek bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Yani “asansörü kullanmıyorum, saunaya inmiyorum, havuza girmiyorum” diyemez. Binada yaşayan herkes, bunları kullansa da kullanmasa da aidat ödemek zorundadır.
Kimse lüks giderlere katılmaya zorlanamaz. Bina içinde ilk anda olmayan ve bazı maliklerin kullanımına özel tahsis edilen giderlere katılmak zorunlu değildir. Örneğin, site içerisine bakıcılı bir bebek-çocuk bakım odası yapılmak istenmesi hâlinde, çocuğu olmayan kat maliklerinin bu gidere katılması zorunlu tutulamaz. Burada esas olan, bunun binanın yapılışı sırasında var olmayan bir durum ve lüks niteliğe tabi olmasına ek olarak, kişinin bunu kullanma ihtimalinin olmamasıdır.
Apartman Toplantılarında Nelere Dikkat Etmeliyiz?
Bina toplantılarına katılmayıp aidatlardan yakınmak kadar çelişkili bir durum olamaz. Yukarda yazdığımız üzere, kural olarak ocak ayında yapılacak toplantılara mutlaka katılmak gerekiyor. Katılmayınca pek bir şey yapmak mümkün değil. Toplantıya çağırılmış olmamanız ise güçlü bir dava nedenidir. Türkiye’de en az katılım gösterilen toplantıların başında malikler kurulu yani binaların genel kurul toplantıları geliyor. Bu toplantıda yönetimin/yöneticinin sunduğu işletme projesi, işin nirengi noktasıdır! Buraya dikkat edin. Bu bir işletme projesi, bir bütçe teklifidir.
Bu teklifte şunlar olmalıdır:
- Binanın bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları,
- Tüm giderlerden her kat malikine düşecek tahmini miktar,
- Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı, yani aidat!
Bu konuya üç noktadan yaklaşmanız gerekir:
- “Cari gider” ile “yatırım gideri” ayrımı,
- “Eşit katılım” ve “arsa payına göre katılım” ilkeleri,
- Geçen yılki bütçeden devreden tutar.
Burada şu sorular sorularak, doğru bir sonuç elde edilebilir:
- Bu aidat tutarı neler baz alınarak hesaplandı?
- Bu belirlemede esas malzemeler, personeller gerçekten gerekli midir?
- Binanın sarf giderleri (doğal gaz, elektrik, su vb.) için öngörülen pay gerçekle uyumlu mudur?
- Bu tutarlar belirlenirken dikkate alınan paylar gerçekçi midir?
- Kiracılar için ayrı bir aidat bedeli belirlenmiş midir?
- Hangi ortak alanlara dair giderler aidata yansıtılmıştır?
- Belirlenen yer ve alanlar herkes için “ortak” düzeyde midir?
Bina Nasıl Yönetilir?
En sorunlu noktalar, “bina yönetimi” işinin profesyonel bir ekibe devredildiği yerlerde görülüyor. Klasik ve eski yönetim biçimi olan (bir malikin veya bina sakinin yönetici olduğu) yerlerde fahiş aidat sorunu çıkma ihtimali çok düşüktür. Zira kimsenin buradan bir kâr beklentisi yoktur. Çoğu zaman gönüllü yapılır veya yöneticiye aidat yüklenmez. Aylık faturaları, çalışan bordrosu ve diğer giderler kalem kalem yazılarak toplanıp daire sayısına bölünür. Bu durum pek sorun çıkarmamaktadır. Bu gayet şeffaf, net ve yönetilebilir bir süreçtir.
Büyük çaplı sitelerde, (bina yönetimi işinin bir ticari konu olduğu durumlarda) aidat artışları astronomik seviyeleri bulabilir. Burada birkaç noktaya dikkat çekmekte fayda var. Yönetimin çalışanların ücretlerini tam ve zamanında ödediğinden emin olmak gerekiyor. Zira, sonradan işçi, alacağının tahsili için bina maliklerini dava edebiliyor. Yine alınan temizlik malzemesinin, kullanılan havuz ilaçlarının ve peyzaj malzemelerinin belirlenen düzeyde kullanılıp kullanılmadığına veya bunların gerekli olup olmadığına dikkat edilmeli.
Apartman Aidatı Hangi Durumda Ödenmez?
Kiracıysanız ve aidatlardan taşınmazın esasına ilişkin tamirat, güçlendirme vb. işler yapılıyor ise bunu ödemekle yükümlü olmadığınızı bilmeniz gerekiyor. Kiracı, bir yapının balkonunun güçlendirme işleminin ya da dış cephesini tahkim eden bir giderin aidattan karşılanmasına itiraz edebilir. Bu noktada aidat kalemlerinin neler olduğunu iyi görmek gerekiyor.
Malik olarak oturan kimsenin de her gidere katılma zorunluluğu yoktur. Asansör, hamam, havuz vb. giderler için katılma zorunluluğu varken Yargıtay bir kararında “bebek bakım bölümü ve buraya tahsisli bir bakıcısı olan alanın giderlerinin öğrenci olan daire sahibinden istenmesinin hukuka uygun olmayacağını” ifade ediyor.
Kiracı lehine bir durumu da örnek gösterelim: Kapıcının maaşı konusunda kiracının ödeme yapması mümkün ancak kıdem tazminatı hesabına esas olacak bir ödemeyi (malik doğrudan sorumlu olduğu için) kiracıya yüklemek mümkün değil. Bu tür püf noktaları çok. Tek tek incelemek ve araştırmak gerekiyor. Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin, kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle evden çıkarılabileceğini ancak aidatları ödememesinin malik açısından tahliye sebebi olamayacağına hükmettiğini hatırlatmak isteriz.
Aidat Artışına Nasıl İtiraz Edilir?
Aidat artışına itiraz hususunda genel kurul toplantısı sırasında itirazlarınızı yazılı olarak yapmanız ve bunu toplantıyı yöneten kimseye verip, bir suretine “alındı” biçiminde bir ibareyi not etmesini istemelisiniz. İlerde itiraz edilmediği veya neye itiraz edildiği noktasında tereddüte mahal vermemek için bu önemli. Şayet bir toplantı tutanağı tutuluyorsa bu tutanağın bir suretini almak da doğru olacaktır.
Diyelim ki genel kurula katıldınız ve itirazlarda bulundunuz ancak dikkate alınmadı, genel kurula gidemediniz ama belirlenen aidattan rahatsızsınız veya genel kurul size haber bile vermeden toplanarak karar aldı… Tüm bu durumlarda dava açmak mümkün.
Çağrı yapılmış ise kararı öğrendikten itibaren bir ay; çağrı yapılmamış ise altı ay içinde gerekçelerinizi belirterek, aidatın tamamının veya aidata esas kalemlerin bir kısmının iptali için dava açabilirsiniz. Davayı gayet basit bir dilekçe ile ilinizde bulunan Sulh Hukuk Mahkemesine götürmeniz yeterli. Mahkeme bu yargılamada yapılan belirlemenin doğru ve hakkaniyetli olup olmadığına bakacak ve nihai kararı verecektir.
Aidat Borcu Ödenmezse Ne Olur?
Bir de site yönetiminin aidatları tahsil etmesi konusu var. En sorunlu ikinci alan da bu sanırım. Aidat borcunu ödemeyenler… Bu kimselerin bina giderlerine katılmamaları dolayısıyla bir kayıp oluşuyor. Bunu gören yönetim, kayıpları karşılamak için “diğer giderler” kalemini fazla yazmak zorunda kalıyor. Burada yapılması gereken, aidat borcu olanlara icra takibi yapılmasını sağlamaktır. Bu süreç sıkı takip edilirse biriken borçlar için malikin dairesinin satılarak içinden aidat tutarının alınması bile mümkündür.
Aidat Artışlarında Bunlara Dikkat Edin!
Aidatın; olağan yönetim işleri, bakım onarım, düzenleme, personel giderleri, ortak elektrik, doğal gaz, su, temizlik, ilaçlama vb. işler için yapılacak ödemeleri karşılayacak miktarda olması gerekir. Verilen hizmetler için aidat yetmiyorsa ya da beklenmeyen giderler oluşmuşsa aidat elbette artırılabilir veya ek bir tutar daha talep edilebilir. Buradaki nokta, ortak kullanımın pekişmesi ve hizmetin kaliteli sunulmasıdır. Ancak bu maliklerin imkânının aşan, onları zora sokacak şekilde olamaz.
Bir kiracıya, kira bedeline yakın bir aidat yüklemek hukuka aykırıdır. Yapılmayan bir masrafın aidat dahilinde hesaplanıp alınması da aynı biçimde yersizdir. Zira aslolan “gider ne ise o kadar aidat” almaktır. Aidat kâr amaçlı kullanılamaz. Hatta mümkünse yıl sonunda artan aidatlar iade edilmelidir. İşletme projesi dikkatli okunmalıdır, şikâyetçi olmak yerine sürece aktif olarak katılmak gerekmektedir. Unutmayalım ki, değişim en yakınımızda cereyan eden olaylara müdahil olmakla başlar.
