İçindekiler
Gayrimenkul her dönem için tüketiciyi koruyan bir yatırım aracıdır. Bazı görüşlere göre yatırım aracı olarak görülmese de dünya genelinde işleme konu olmuş gayrimenkul piyasasının büyüklüğü 50 trilyon dolar civarındadır. Ekonomik anlamda önemli bir değer ifade etmekle birlikte enflasyonist süreçlerle gelir dengesinin bozulduğu durumlarda ulaşılabilirliği azalmaktadır. Diğer taraftan rakamsal olarak belirli bir büyüklükte olması dolayısıyla likit dediğimiz varlıklar içerisinde değerlendirilmemektedir.
Mevzuat Tarafında Köklü Çözümlere İhtiyaç Var
Bankacılık, blockchain teknolojisi ve dijitalleşme ile farklı yönlere evriliyor. Bunun ilk alanlarını ödeme araçlarıyla görüyoruz. Önümüzdeki zamanlarda tüm finansal süreçlerde farklı uygulamaları göreceğiz.
Nitekim bizim dışımızda gelişen ve mevzuat düzenlemelerinde hızlı olan ülkelerde alternatif ürünleri özellikle gayrimenkul alanında hızlıca görmeye başladık. Bizim için buradaki kritik başarı faktörü, gördüğümüzü uygulamaya çalışırken hazır olmayan mevzuat tarafında oluşacak aksaklıklarda ilk örneklerin doğru ilerlemesini ve başarıya ulaşmasını sağlamak. Yaklaşık iki senedir bu hususlarla ilgili sektörümüz tarafında hazırlık yapan biri olarak mevzuat tarafının çok palyatif ilerlediği düşüncesindeyim.
Ülkemizde en bilinen gayrimenkul finansman aracı, gayrimenkul yatırım ortaklıklarıdır (GYO). GYO’lar yatırımcısının temettü ve kira almasını sağlayan, borsaya kote ve bu sebeple daha likit yatırım araçlarıdır.
GYO’lara özellikle son bir senedir mevzuat değişikliği nedeniyle gayrimenkul yatırım fonları (GYF) eklendi. GYF’ler de ölçekli yatırımların finansmanı alanında tercih edilen bir yapıdır. Gayrimenkule sahip olmadan pay sahibi olmayı hedefler. Bunun dışında uluslararası alanda kitle fonlama, özel fonlar ve tokenizasyon ile gayrimenkulün fonlanması yönünde finansal enstrümanlarla ilerlemektedir.
Yapılacak Düzenlemelerde Birçok Disiplini İçeren Bir Altyapı Oluşturulmalı
Tüm alternatif fon arayışları ya da uygulamaları, geleneksel bankacılık sisteminden uzaklaşılarak daha küçük paylarla yatırımcının getiri sağlamasının hedeflenmesinden kaynaklanmaktadır. Çalışmalar ve uygulamalar, temelinde son derece kıymetli davranışlar olmakla birlikte gayrimenkul alanındaki piyasanın daha derinleşmesini sağlayacaktır.
Burada iki türlü risk ve çözülmesi gereken husus görüyorum:
- İlk olarak likidite riskli. Bu risk GYO’lar için borsaya kote olması sebebiyle gözükmese de manipülasyon riskini içerisinde barındırmaktadır. Bu beraberinde getiri ve temettü riskini ortaya koymaktadır. GYF’ler tarafında proje fonlarının eklenmesi pozitif bir süreç olmakla birlikte ikincil piyasaların yaratılması önemli bir noktadır. Burada alınıp satılmasından ziyade bir gayrimenkul borsasının oluşması önemli bir gelişme olabilir.
- İkinci olarak mülkiyet tarafında paylı mülkiyet riskleri sözleşmelerle korunsa da piyasanın derinleşebilmesi adına tapu düzenlemeleri ve karşılıklarının oluşturulması gerekmektedir. Böylece uluslararası alanda gayrimenkul uygulamalarına çok daha hızlı kanalize olabiliriz. Bu noktada tokenizasyon blockchain teknolojisiyle temel oluştururken mevzuat düzenlemeleri beraberinde gelmelidir. Uluslararası anlamda yaklaşık 300 trilyon dolar civarında işlem görmeyen gayrimenkulün olduğunu düşünürsek ülke olarak önden gitmemiz gerekiyor.
Yapılacak düzenlemelerde uygulayıcılar ve düzenleyicilerin yanında birçok disiplini içerisine alan bir altyapı oluşturulmalı. Unutmayalım yeni kuşaklarla sahip olma kültürü değişiyor, tüketicilerin tarafında ihtiyaç ve beklentiler farklılaşıyor. Uluslararası cazibe merkezleri yaratabilmemiz doğru şehir kurguları, doğru finansal kurgular ile beraberinde nitelikli insan kaynağı ve iş ortamı sayesinde olacaktır.
