İçindekiler
Apartman yönetim planı; apartman ya da site sakinlerinin haklarını, yükümlülüklerini, ortak alanların nasıl kullanılacağını ve yönetime dair esasları belirleyen resmî bir belgedir. Kat Mülkiyeti Kanunu temel alınarak hazırlanan bu plan, toplu yaşam kurallarını düzenlemeyi amaçlar.
Aynı apartmanda yaşayan herkesin ortak menfaatlerini koruma doğrultusunda oluşturulan apartman yönetim planının içeriğinde; apartmanın nasıl yönetileceği, aidatların nasıl toplanacağı, ortak alanların kullanımı gibi pek çok konuya dair ayrıntılı hükümler yer alır. Hazırlanan yönetim planı tapu siciline işlenir ve tüm kat malikleri bu plana uymak zorundadır.
Yönetim Planı Hangi Belgeleri Kapsar?
Apartmanların düzenli, şeffaf ve sürdürülebilir şekilde yönetilebilmesi için bazı resmi belgelerin eksiksiz ve düzenli olarak tutulması gerekir. Bu belgeler arasında yönetim planı, aidat kayıt defteri, sigorta poliçeleri, toplantı tutanakları ve apartman sakinlerinin iletişim bilgileri gibi evraklar yer alır. Tüm bu dokümanlar aynı zamanda hem yönetimin şeffaf işlemesi hem de kat maliklerinin haklarının korunmasında önemli rol oynar.
Apartman yönetim planındaki belgeler şöyle sıralanabilir:
| Evrak Adı | Açıklama |
| Yönetim Planı | Apartmanın yönetim yapısını ve kurallarını tanımlayan temel belge. |
| Yönetici Sözleşmesi | Yöneticinin görev ve haklarını belirleyen resmi sözleşme. |
| Toplantı Tutanakları | Yapılan toplantılarda alınan kararların yazılı dökümü. |
| Aidat ve Mali Kayıt Defterleri | Aidat ödemeleri, harcamalar ve mali durumu gösteren belgeler. |
| Sigorta Poliçeleri | Bina için yaptırılmış güvenlik ve risk sigortalarını gösteren belgeler. |
| Kamera Kayıtları | Güvenlik sistemleri tarafından kaydedilen görüntüler. |
| Aidat Borç Raporları | Daire bazında aidat borçlarını listeleyen rapor. |
| Aidat Zamları Karar Defteri | Aidat artışları ile ilgili alınan kararların yer aldığı defter. |
Apartman yönetim planında yer alan belgeler yaşam kalitesinin korunması ve adil bir yönetim için yol gösterici niteliktedir. Bu belgelerin rolleri ve önemleri şöyle sıralanabilir:
Sigorta Poliçeleri
Binaların; yangın, deprem, su baskını gibi çeşitli risklere karşı güvence altına alınması zorunludur. Bu nedenle apartman yönetimleri, ortak alanları kapsayan sigorta poliçelerini düzenli olarak yaptırmalıdır.
Toplantı Tutanakları ve Karar Defteri
Toplantı karar defteri sayesinde alınan kararların ne zaman ve kim tarafından alındığı net şekilde belgelenmiş olur. Bu defter, apartman sakinlerinin yönetim faaliyetlerini denetleyebilmelerine de imkân tanır.
Aidat Defteri ve Durum Raporları
Aidat ödemelerinin şeffaf bir şekilde izlenebilmesi için her apartmanın düzenli olarak güncellenen bir aidat defteri tutması gerekir. Aidat durum raporu ise genel olarak apartmanın mali durumu hakkında özet bilgi sunar.
Yönetici Sözleşmesi
Bu sözleşme, yöneticinin görevini usulüne uygun ve yasal çerçevede yürütmesini sağlar.
Aidat Zamları Karar Defteri
Aidatlarda yapılacak değişikliklerin gerekçeli olarak kaydedildiği aidat zamları karar defteri, sakinlerin bilgilendirilmesi ve kararların şeffaf şekilde belgelenmesi açısından önemlidir.
Güvenlik Kamerası Kayıtları
Bu kayıtlar olası bir olayda delil niteliği taşıyabilir ve apartman sakinlerinin güvenliğini doğrudan etkileyen bir unsurdur.
Aidat Borç Sorgulama Raporu
Apartman sakinlerinin mevcut borç durumunu gösteren bu rapor, aidat tahsilatının düzenli yapılabilmesi için oldukça işlevseldir.
Tüm Daire Sahipleri Uymak Zorunda mı?
Apartman yönetimine tüm daire sahipleri uymak zorundadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, bir apartmanda kat mülkiyeti kurulduysa, o apartman bir topluluk sayılır ve bu topluluğun yönetimi, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarına göre yürütülür. Apartman yöneticisi, kat malikleri kurulu tarafından seçilir ve apartmanın ortak alanları ile ilgili idari işleri yürütür. Kat malikleri, yönetici ve alınan ortak kararlar doğrultusunda hareket etmek zorundadır.
Yöneticinin görevleri kanunla belirlenmiştir ve daire sahipleri bu yönetime uymakla yükümlüdür. Kiracılar da apartman kurallarına uymak zorundadır ancak asıl sorumluluk daire sahibindedir. Bir daire sahibi, yönetim planına veya alınan kararlara uymazsa, diğer kat malikleri veya yönetici tarafından uyarılabilir, gerekirse sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir. Örneğin, ortak giderlere katılmayan bir daire sahibine karşı icra takibi yapılabilir.
Yönetim Planında En Çok İhlal Edilen Kurallar
Apartman yönetim planında en çok ihlal edilen kurallar genellikle; gürültü, ortak alan kullanımı, aidat ödemeleri ve hayvan besleme gibi konulardır.
Özetleyecek olursak;
• Aidat ödememek en yaygın ihlaldir. Kat maliklerinin ortak giderlere (temizlik, asansör, güvenlik, bakım – onarım vb.) katılması zorunludur. Ödenmeyen aidatlar için icra takibi başlatılabilir.
• Tadilat yapmak, geç saatlerde yüksek sesle müzik dinlemek gibi durumlar komşuluk hukukuna ve yönetim planına aykırıdır.
• Ortak alanları kişisel kullanmak, örneğin; apartman koridorlarına, sahanlıklara, yangın merdivenlerine eşya, bisiklet, ayakkabılık koymak yasaktır.
• Apartmanlarda evcil hayvan besleme tartışmaları da sık yaşanmaktadır. Yönetim planlarında bazen “evcil hayvan yasaktır” maddesi yer alsa da genellikle komşuları rahatsız etmemek şartıyla hayvan beslenebilir.
• Tadilat kurallarına uymamak bir diğer sorundur. Keyfi yapılan değişiklikler şikâyet konusu olabilir. Ortak alanlarda değişiklik yapılması için yönetim izni gerekir.
• Otopark çizgilerine uymamak, başkasının yerine park etmek, fazla araç bırakmak sık görülen sorunlardandır.
• Kat malikleri kurulu tarafından alınan kararlar (kamera sistemi takılması, güvenlik görevlisi tutulması vb.) tüm malik ve kiracılar için bağlayıcıdır. Kararlara uymayanlar hakkında yasal işlem yapılabilir.
Plan Değişikliği Nasıl Yapılır?
Apartman yönetim planı keyfi olarak değiştirilemez, belirli bir çoğunluk gerekir ve resmi işlemlerle yapılmalıdır. Yönetim planı, apartmanın anayasa metni gibidir. Bu yüzden değişiklik yapılması zordur. Bu kararda kiracılar değil, sadece mülk sahipleri söz sahibidir.
Değişikliğin gerçekleşmesi için kat maliklerinin tamamının oy birliği gerekir. Binadaki tüm daire sahipleri yazılı olarak aynı değişikliği kabul etmelidir. Oy birliği sağlandıktan sonra kat malikleri kurulu toplanarak değişiklik önerisi gündeme alınır. Değişiklik teklifi tüm kat maliklerine sunulur ve yazılı onayları alınır. Onaylar mutlaka imzalı olmalıdır. Oy birliği ile kabul edilen bu yeni plan noter onayından geçirilir, tapu müdürlüğüne sunulur ve kat mülkiyeti kütüğüne işlenir.
