İçindekiler
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, inşaat sözleşmelerinin bir türüdür. Uygulamada sıklıkla rastladığımız bu sözleşme türü, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki inşaatlarda da hukuki varlığını göstermektedir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, halk arasında “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” olarak ifade edilmekte ancak bu tanımın hukuki bir karşılığı bulunmamaktadır. Nitekim müteahhit (yüklenici firma) ile hak sahibi arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki paylaşım oranlarında ve kat malikine devredilecek bağımsız bölümlerin hesaplanmasında, arsa payı temel alınmaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, karma niteliktedir ve eser sözleşmesi ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini içermektedir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilir mi?
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesinde yer alan düzenleme ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapu kütüğüne şerhinin mümkün olduğu şu ifadelerle hüküm altına alınmıştır:
Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.
Netice itibarıyla kanunumuzda kullanılan tanım, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu nedenle de yazıda, “kat karşılığı” yerine “arsa payı karşılığı” ifadesini kullanmak isabetli olacaktır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin ilgili kararında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği ile sözleşmenin feshinin ne şekilde hukuki geçerlilik sağlayacağı yönünde karar verilmiştir.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi hâlinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, mahkeme kararına ihtiyacı vardır. Yani mahkemede açacağı – sözleşmenin feshi – davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi hâlde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır. (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2018 / 2608 E. 2018 / 5171 K. 20 / 12 / 2018)
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasında Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini feshetmek isteyen taraf dava açarak bunu gerçekleştirebilmektedir. Noter tarafından fesih bildiriminin gönderilmesi, tek başına arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesini sağlamamaktadır. Niteliği gereği arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz satış vaadini (arsa payının devrini) de içermektedir. Bu sebeple de sözleşmenin tek bir tarafının talep ve beyanı ile fesih mümkün değildir. Sözleşmenin sona ermesi, hukuki anlamda sözleşmenin feshi ve sözleşmeden dönülmesi yolları ile mümkündür. Sözleşmenin feshi ileriye etkili fesih olarak tanımlanırken sözleşmeden dönme de geriye etkili fesih olarak ifade edilmektedir.
Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşme yükümlülüklerinden kurtulmaları, başka bir anlatımla sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekmektedir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geriye Etkili Feshi
Sözleşme ilişkisinin geriye etkili şekilde feshedilmesi hâlinde alacaklı arsa sahibi, yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu, tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir. Bunun anlamı, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölümün verilmemesidir.
Feshin geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması hâlinde mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır. Fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici, eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir.
Feshin geriye etkili olması durumunda sözleşme hiç yapılmamış (yok) farz edilerek hüküm doğuracağından, taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa payının adına tescili arsa sahibince; yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İleriye Etkili Feshi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bir diğer sona erme hâli ise ileriye etkili fesihtir. Öncelikle inşaatın seviyesi (tamamlanma oranı) belirlenerek davalı yüklenicinin hak ettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bırakılacak bağımsız bölüm ve pay oranı, inşaatın bitirilmiş olması durumunda ise yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm (ve arsa payı) oranına kıyas yolu uygulanarak yüklenicinin yaptığı kısmi ifanın ayni olarak karşılığı tespit edilir. Ayni olarak bağımsız bölüm verilmesi mümkün olmadığı takdirde de yapılan iş ve bağımsız bölümlerin saptanacak değerlerine göre ivaz ilavesi suretiyle tasfiye gerçekleştirilir. Diğer anlatımla ileriye etkili fesih, yüklenicinin yaptığı imalat oranına göre projeden bağımsız bölüm ya da bedel alması anlamına gelmektedir.
Mahkeme tarafından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshine yönelik karar verilmesinde; inşaatın tamamlanma oranına, geldiği seviyeye bakılmaktadır. %90 olarak kabul edilen tamamlanma oranının altındaki seviyelerin varlığı durumunda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshi mümkün hâle gelecektir.
Arsa sahibi, yüklenicinin kusuru doğrultusunda uğradığı zararların tazminini talep edebilmektedir. Bu noktada uygulamada önemli bir yer tutan ve içeriği, talep ile dava usulü doğrultusunda ayırt edici bir yönü bulunan nama ifaya izin davası söz konusu olabilmektedir. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu olan inşaat yapım işinin eksik bırakılan kısımlarının yüklenici tarafından tamamlanamaması durumunda nama ifaya izin davası açılarak yapılacak işin bedeli yükleniciye yansıtılıp eksik kalan işlerin tamamlanması amaçlanmaktadır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Sona Erme Nedenleri
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, içerisinde eser sözleşmesini de barındırdığı için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 470. ile 486. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesi hükümlerine tabidir. Bu doğrultuda da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sona ermesinin hukuki nedenlerine, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin kısmında yer verilmiştir.
