İçindekiler
Bedelsiz Terk Ne Demektir?
Bedelsiz terk (diğer bilinen adıyla düzenleme ortaklık payı); bir taşınmazın tamamının veya bir bölümünün, belli şartlar gerçekleştiğinde, yasada sayılan kamu hizmetlerinin yerine getirilmesinde ihtiyaç duyulan taşınmazların sağlanması amacıyla idareye geçirilmesini ifade eder. Bu uygulamada taşınmazın sahibine herhangi bir bedel ödenmeden, mülkiyetinin yetkili ve görevli idare lehine terk edilmesi esastır.
İmar Kanunu’nun 11. maddesinde “kamuya ait gayrimenkuller” başlığı altında bedelsiz terk kavramından bahsedilmiştir. Her ne kadar kanun maddesinde bedelsiz terk kavramından bahsedilse de maddede geçen “bedelsiz terk” tamlaması bedelsiz devir anlamını taşımaktadır. Gerçek anlamda bedelsiz terkin düzenlendiği kanun maddesi İmar Kanunu’nun 18. maddesidir.
Söz konusu madde imar hukukunda “hamur kuralı” olarak bilinen arsa ve arazi uygulamasını düzenlemektedir. Bu maddeye göre imar sınırları içerisinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri birbirleriyle yol ile veya kamu kurumları ve belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye veya ayırmaya ve resen tescil işlemlerini yaptırmaya bu coğrafi alandaki idareler yetkili kılınmıştır.
Bedelsiz Terk Oranı Ne Kadardır?
“Devlet arsanın yüzde kaçını alabilir?” sorusuna yanıt olarak, hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın idareler arsa ve arazilerin %45’ine kadar olan kısmını “düzenleme ortaklık payı” olarak alabilirler. Bu orandan daha azını da alabilirler ama %45’lik sınır üst sınır olup daha fazlasını almaları mümkün değildir. Kalan %55’lik kısım da hak sahiplerine bırakılır. Yani arsa ve arazi sahipleri 18. madde uygulaması sonucunda, arsa veya arazilerin %45’ine kadar olan kısmını bedelsiz olarak yetkili ve görevli idarelere terk etmek zorundadırlar.
Kanun koyucu, hak sahiplerinin psikolojik tepkisini çekmemek için bu uygulamaya düzenleme ortaklık payı demiştir. Ama teknik anlamda gerçek bedelsiz terk uygulaması, İmar Kanunu’nun 18. maddesindeki düzenleme ortaklık payı uygulamasıdır.
Bedelsiz Terk Edilen Taşınmazın Amacı Dışında Kullanılması Durumunda Hak Sahipleri Ne Yapabilir?
Bedelsiz terk uygulamasında, malikler tarafından bedelsiz olarak kamuya terk edilen taşınmazların imar planlarındaki tahsislerinin değiştirilerek kamu yararı dışında kullanılması, özel mülkiyete tabi taşınmazlar hâline getirilerek terk amacı dışında kullanılması durumları ile sıklıkla karşılaşılmaktadır. Bu gibi durumlarda ne yapılabilir, malikler ne gibi yollara başvurabilir konularını Adli Yargı ve İdari Yargı Kararları uyarınca ayrı ayrı ele almak gerekmektedir.
Yargıtay Kararları
Adli yargı nezdinde malikler tarafından ilgili tapu kaydının iptali ile taşınmazın adlarına tescili, bunun mümkün olmadığı hâllerde ise taşınmazın bedelinin tahsili talepleri gündeme gelmektedir. Konu ile ilgili olarak;
Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 2016/25555 E. Ve 2018/12865 K. Sayılı kararında “…dosya içindeki bilgi ve belgelerden bağışın şartlı yapılmadığı, yapı ruhsatı alabilmek için plan şartı gereği kamuya terk edilmeksizin yapı ruhsatı verilemeyeceğinden, imar planında teknik alt yapı alanı olarak ayrılan kısmın hibe edildiği, imar planının davacılarca iptal yoluna gidilmediği halen de imar planındaki konumunun değişmemiş olduğu göz önüne alındığında Borçlar Kanununun 295/3 ve 297.maddelerinin uygulama yeri olmadığı gibi, Kamulaştırma Kanunu‘nun 35. maddesi uyarınca imar düzenlemesi sırasında malikinin muvafakati ile yol, yeşil alan ve bunun gibi kamu hizmet ve tesislerine ayrılan alan için eski malikleri tarafından mülkiyet iddiasında bulunulamaz ve karşılığı da istenemez. Bu durumda, halen imar planında teknik alt yapı olarak ayrılan dava konusu taşınmaz için eski maliklerince mülkiyet iddiasında bulunmaları imkânı bulunmadığından tapu iptali ve tescil davasının reddi yerine kabulüne karar verilmesi, doğru görülmemiştir.” şeklinde karar verilmiştir.
Karardan da anlaşıldığı üzere Yargıtay, bedelsiz terk uygulamasını bağış niteliğinde kabul etmekte ve genel itibarıyla bedelsiz terk edilen taşınmazın terk amacı dışında kullanıldığı iddiası ile ilgili uyuşmazlıkları bağış sözleşmesinin şartlı yapılıp yapılmadığı ve bağıştan dönme şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği üzerinden değerlendirmektedir. Şartların gerçekleşmemesi halinde maliklerin mülkiyet iddiasında bulunamayacağı yönünde kararlar vermiştir. Ancak Yargıtay’ın aksi yönde kararları da mevcuttur.
Danıştay Kararları
İdari yargı nezdinde bedelsiz terk edilen taşınmazın terk amacı dışında kullanımını öngören idari işlemin veya kamuya terk edilen taşınmazın idare lehine tescilini konu alan idari işlemin iptali talepleri gündeme gelmektedir. Örneğin;
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu 20.1.2014 tarihli 2010/1324 E. 2014/48 K. sayılı kararında; “Davalı idare tarafından, ifraz ve yola terk işleminin davacıların iradesi ile yapıldığı belirtilmişse de, uyuşmazlık konusu taşınmazların, davacıların mülkiyetinde bulunan 1591 ada 1 parsel üzerinde yapılaşmaya gitmek istemeleri üzerine, 3194 sayılı Kanun’un 16. maddesi uyarınca yapılan uygulama sonucunda parselin A, B ve C olmak üzere üç parçaya ifrazı sonucu oluştuğu, uyuşmazlık konusu 94,80 m2 büyüklüğündeki B parselin, mevcut imar planına göre cami alanı olarak belirlenen alanda, 598,80 m2 büyüklüğündeki C parselin ise, yol olarak belirlenmiş alanda kalması nedeniyle, imar planında tahsis edildikleri amaç doğrultusunda, yol ve ibadet alanı olarak kullanılmak üzere kamuya bedelsiz olarak terk edildiği, davacıların ise, umumi hizmetlerde kullanılmak üzere, kamu yararı amacıyla ve kamu gücü kullanılarak alınan bu taşınmazların daha sonra yapılan imar planı değişikliği ile tahsis amacının değiştirilmesi sonucu kendilerine iade edilmesi gerekirken, davalı idarece bedelsiz olarak el konulmasının, Anayasa ile korunan mülkiyet hakkının gaspı niteliğinde olduğu iddiasıyla bakılan davayı açmış olduğu dikkate alındığında, söz konusu taşınmazların belediye adına tesciline ilişkin dava konusu işlem nedeniyle, meşru, kişisel ve güncel menfaatinin etkileneceği sonucuna varılmıştır.” şeklinde karar vermiştir.
Kararda hak sahipleri tarafından kamuya bedelsiz terk edilen taşınmazın encümen kararı ile belediye adına tescilini konu alan idari işlemin iptali istenmiştir. Danıştay; hak sahiplerinin, işlemin iptalini istemede menfaati olup olmadığını değerlendirmiştir. Bu kararda Danıştay’ın, taşınmazı bedelsiz terk ettiği için tapuda malik görünmeyen eski hak sahiplerinin taşınmazın terk amacı dışında kullanımı sonucunu doğurabilecek idari işlemlerden dolayı menfaatlerinin etkilenebileceğini kabul etmesi önem arz etmektedir. Diğer yandan aynı kararda, terk amacı dışında kullanılan taşınmazın eski maliklere iade edilmemesinin mülkiyet hakkı ihlali olarak değerlendirilmesi de dikkat çekmektedir.
Danıştay, bedelsiz şekilde terk edilen ancak sonraki imar planı değişikliği ile tahsis amacı değişen taşınmazların eski malike iadesi yönünde yasal bir düzenleme bulunmasa da Hazine adına kayıtlı taşınmazların belediye ve il özel idaresine bedelsiz devrini konu alan İmar Kanunu’nun 11/3. maddesinin kıyasen uygulanması gerektiğini belirtmektedir. Bu maddeye göre, bedelsiz terk edilen hazine taşınmazları, imar planı değişikliği ile özel mülkiyete konu olabilecek hâle getirildiği takdirde taşınmaz ilgili idareye aynı usul ile iade edilmelidir.
- İmar Kanunu’nun 18. maddesinde öngörülen düzenleme ortaklık payı çerçevesindeki bedelsiz terklerin konusu, özel mülkiyetteki arsa ve arazilerin tamamı değil bir bölümüdür. Bedelsiz terk uygulamasına kanun koyucu tarafından “düzenleme ortaklı payı” denmesinin nedeni gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallara idarenin hiçbir bedel ödemeden ve kamu gücünü kullanarak el atmasına kamuoyunun tepkisini azaltmak için olduğu kanaatindeyiz.
- İdarenin yetki alanındaki bir idari işlemin yapılmasını bedelsiz terk şartına bağlamasının hukuka aykırı olduğu yönündeki Danıştay kararlarına rağmen bedelsiz terk uygulamada varlığını korumaktadır. Bu durumun ortaya çıkması, büyük oranda adli yargı ile idari yargı arasında bedelsiz terkin hukuki niteliği ile ilgili nitelendirme farklılığından kaynaklanmaktadır. Dolayısıyla adli yargı ile idari yargının bedelsiz terk ile ilgili ortak bir yaklaşım benimsemesi gerekmektedir.
- Bedelsiz terkin hukuki niteliğinin düzenleme ortaklık payı uygulamasına kıyasen ele alınması, kamuya terk edilmesine rağmen hukuka aykırı şekilde terk amacı veya diğer bir kamu yararı amacı doğrultusunda taşınmazın kullanılmamasını gerektirecektir. Kamu yararı amacı dışında kullanılması hâlinde ise İmar Kanunu’nun 11/3. maddesi veya Kamulaştırma Kanunu’nun 23. maddesindeki iade prosedürünün kıyasen uygulanması ise daha adil bir yaklaşımdır. Diğer yandan maliki mülkiyet hakkından mahrum bırakma sonucu doğuran bu hukuka aykırı eylemin kamulaştırmasız el atma olarak kabulü suretiyle bu çerçevedeki taleplerin gündeme gelmesi de söz konusu olabilir.
- Bedelsiz terk ile ilgili taleplerin içeriğine göre de yargı kolu belirlenebilir. Bedelsiz terki şart koşan imar planı, plan notu veya encümen kararının iptali veya bedelsiz terk edilen taşınmazın terk amacı dışında kullanılmasına imkân tanıyan imar planı değişikliğinin iptali talep edilmekte ise idari yargı, bedelsiz terk edilen taşınmazın terk amacı dışında kullanıldığı iddiası ile iadesi (tapu iptal ve tescil) talebi adli yargıda görülmelidir. Bu talep, Kamulaştırma Kanunu’nun 23. maddesine kıyasen veya kamulaştırmasız el atma kapsamındaki el atmanın önlenmesi davası kapsamında ele alınabilir. İadenin mümkün olmadığı hâllerde ise taşınmaz bedelinin tahsili, kamulaştırmasız el atmadaki bedel ve tazminat davaları kapsamında adli yargıda ele alınabilir.
