İçindekiler
Özyeğin Üniversitesi Alp Alkaş Perakende Gayrimenkul Merkezi tarafından düzenlenen Erişilebilir Konut Çalıştayı, 21 Haziran Çarşamba günü Han Spaces’te gerçekleştirildi. “Konut Sektöründe Belirsizlikler” temasıyla düzenlenen çalıştayda gayrimenkul sektörünün önemli aktörleri ve değerli akademisyenler, barınma konusundaki çözümlere yönelik görüş alışverişinde bulundular.
Etkinliğin öne çıkan detayları ise şöyle:
Prof. Dr. Işıl Erol: “Konut Krizini Başlatan Üç Trend: Yeniden Kentleşme, Piyasa Finansmanı ve Eşitsizlikler”
Çalıştayın ilk konuşmacısı olan Özyeğin Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Işıl Erol, konut erişilebilirliğindeki eşitsizlikleri ele aldığı “Küresel Konut Piyasaları” temalı konuşmasında erişilebilir konut politikalarının etkin bir şekilde uygulanması konusunda hükûmetlerin doğrudan sağlayıcı olmak yerine yeniden düzenleyici rolü üstlenmeleri gerektiğini vurguladı. Ev sahipliği oranının yüksek olduğu ülkelerde gelir eşitsizliğinin daha az olduğunu ifade eden Erol, konuşmasında şunlara değindi:
Emekle para kazanan insanlar, sermayeden para kazanan insanların gerisine düşüyor. Bazı akademisyenler bu noktada konut fiyatlarının değerlenmesinin göz ardı edildiğini, bunun da sermaye getirilerinin artmasında rol oynadığını söylüyorlar. Bazı karşılaştırmalı politik ekonomi çalışanları, bu toplam varlık eşitsizliğinde sadece ülkeler değil bölgeler bağlamında da değerleme eşitsizliklerinin olduğuna işaret ediyorlar.
Ev sahipliğinin yüksek olduğu ülkelerde daha az gelir eşitsizliği söz konusu. OECD’de bu konuda negatif korelasyon olduğunu görüyoruz. Bu tutarlı bir bulgu. Diğer bir tutarlı bulgu da konut fiyatları enflasyonu ve bunun artışı. Bu da birçok farklı ülkede varlık eşitsizliğine yol açan şey.
Konuta erişebilirlik tarafına akademik açıdan baktığımızda başka bir araştırmada politikalar, bunların uygulanması ve çıktıları bağlamında bir uçurum olduğunu görüyoruz. Bu politika ve çıktı uçurumu bizim durumu anlama eksikliğimizle ilgili olabilir. Yani erişilebilir konut politikalarının nasıl etkin bir şekilde uygulanabileceği konusunda özellikle piyasa odaklı politik ekonomi işin içine giriyor. Açık ve piyasa bazlı toplumlarda hükûmetlerin doğrudan sağlayıcıdansa yeniden düzenleyici rolünü üstlenmesi gerekiyor burada.
Prof. Dr. Işıl Erol, konuşmasının devamında erişilebilir konut krizini başlatan etkenleri şöyle açıkladı:
Peki bu global erişilebilir konut krizini başlatan ne? Akademisyenler ne düşünüyor? Yeni bir araştırmaya göre bu daha çok global ölçekli üç tip trendden kaynaklandı. Bir tanesi çok artan yeniden kentleşme. İnsanların ve sermayenin kentleşmesi. Bu durum talebi yukarı çekiyor. Bu artan konut talebi konsantrasyonunda göçlerin de çok önemli bir rolü olduğunu görüyoruz. Sadece uluslararası değil, iç göçler de bu durumu çok etkiliyor.
Bir diğer trend, konut piyasalarının finansmanı konusu. Bu noktada çok kapsamlı mortgage ürünlerinden ve kullanılabilir yeni ürünlerin piyasaya girmesinden bahsedebiliriz. Banka dışı finansal kurum borçlanmalarının arttığını görüyoruz ki, bunlar da çok büyük ilgi gösteriyorlar gayrimenkul ve konut piyasasına.
Bir de eşitsizlikler yer alıyor bu erişilebilir konut krizinin arkasında. Konut ve ekonomi alanlarında MIT’de (Massachusetts Institute of Technology- Massachusetts Teknoloji Enstitüsü) çalışan ünlü bir profesör olan Albert Saiz’ın yeni bir çalışmasına atıfta bulunmak istiyorum.
Kendisi bu zorluğun arkasında yatan iki noktaya değiniyor. Bir tanesi artan gelir eşitsizliği. “Sadece konut piyasasındaki verimlilik eksikliğine bakmamalıyız, bunun yerine yeniden dağıtım ve eğitim politikalarımızı göz önüne almalıyız” diyor Saiz. İkinci nokta otomatizasyon. Bilgi teknolojileri ve genişleyen global tedarik zincirleri, ticareti yapılabilen üretim mallarının da talebini artırdı.
Bu çalışmada üçüncü nokta da daha iyi yaşam olanakları, daha iyi eğitime erişim gibi imkânlar sunması sebebiyle bazı popüler büyükşehirlerin insanları orantısız bir şekilde çekmesi. Bu durum bölgelerdeki konut ihtiyacını da artırdı.
Peki çözüm ne? Bu süreç çok artizanal bir süreç. Bunu ülke ülke ve belediye belediye denememiz gerekiyor. Girişimcilikle yerel aktörlerin, tüketicilerin, geliştiricilerin ve toplumların yaratıcılığına ihtiyacımız var. Genel sonuç şu ki, tek bir cevap yok bu soruya. Ama çok net politika hedeflerinin belirlenmesi lazım.
Prof. Dr. Danny Ben-Shahar: “Konut Erişilebilirliğindeki Eşitsizlik, Nüfusları Farklı Şekillerde Etkiliyor”
İlk oturumun diğer konuşmacısı olan Tel Aviv Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Danny Ben-Shahar, konuta erişilebilirlik konusundaki eşitsizliğin çeşitli sosyokültürel grupları farklı şekilde etkilediğinin altını çizdi. Ben-Shahar, sözlerine gayrimenkul fiyatlarının 150 yıllık seyrine dair yapılan araştırma sonuçlarını paylaşarak başladı ve 1960 yıllardan itibaren fiyatların sürekli attığını ifade ederek şöyle konuştu:
Size şöyle bir soru sormak istiyorum: ‘Erişilebilirliği nasıl ölçümlüyoruz? Kriz varsa bunu nasıl algılıyoruz?’
Biraz geriye dönüp bakalım. Kısa bir süre önce üç Alman araştırmacı tarafından ABD’de bir araştırma yapılıp yayınlandı. Dünya çapında 150 yıllık gayrimenkul fiyatlarına bakılmış bu araştırmada. İncelediğimizde fiyatların arttığını görüyoruz. 150 yıllık periyoda baktığımızda, 19. yüzyılın başından 20. yüzyıla kadar enflasyon hemen dikkatimizi çekiyor. Enflasyonla birlikte fazla bir değişikliğin olmadığını görüyoruz. 1950’lere baktığımızda fiyatlar 100 sence öncesine göre aşağı yukarı benzer seviyelerde. Hatta şöyle enteresan bir durum da var; 60’lardan bu yana fiyatlar ve enflasyon, dünya savaşı seviyelerindeki gibi yine stabil. Ama 60’lardan sonra fiyatlar sürekli olarak artıyor.
Belçika, Kanada, İngiltere, Almanya, ABD, Japonya, Fransa gibi endeksteki ülkelerin listesindeki ortalamalara ve dominant sonuçlara baktığımızda özellikle 2. Dünya Savaşı’ndan sonra Almanya’da konut fiyatları artışa geçiyor. Ortalama nominal ve reel fiyat artışları da 2. Dünya Savaşı’ndan önceki süre zarfında yüzde 1.6 kadardı. Enflasyondan arındırılmış hâli ise yüzde 1 kadardı. Yani çok ciddi bir durum değil bu.
Peki, 2. Dünya Savaşı’ndan sonra durum ne? Ortalama nominal ve reel fiyat artışlarının yüzde 6.6 ve yüzde 2 olarak karşımıza çıktığını görüyoruz. Nominal artış ortalamada yıllık bazda yüzde 6.6’ymış ama enflasyon çok daha yüksekmiş. Dolayısıyla reel açıdan bakınca yıllık bazda fiyat artışı ortalama yüzde 2 seviyesinde bu ekonomilerde.
Konut fiyatlarını belirleyen iki şey vardır; inşaat ve arsa fiyatları. 20. yüzyılın ikinci yarısındaki duruma göre 1970’ten 2012’ye kadar baktığımız zaman çok ciddi bir inşaat maliyet artışı yok. Ama konut fiyatlarını etkileyen bir element olarak arsa fiyatları 1970’lerdeki arsa fiyatları dünya savaşlarından önceki yerine geriledi ve 1980’den bu yana fiyatlar neredeyse iki katına çıktı.
Konut erişilebilirliğine fiyat-gelir açısından baktık ama Gini katsayısının da yıllar içinde artışta olduğunu görüyoruz. Bunu bizim normatif versiyonumuzla düzeltirsek, eşitsizliğin daha da arttığını görebiliriz.
Toparlayacak olursam, yeni normatif konut erişilebilirliği ölçümlerinin aslında her hane halkının ortalama konut değeriyle doğru eşleşerek çalışması gerekiyor. Mevcut verilere baktığımız zaman aslında konut erişilebilirliğinin düşük seviyelerde olduğunu ve bu konularda ciddi sorunlar olduğunu görüyoruz. Bu da tabi konut erişilebilirliğindeki eşitsizliği kötü etkiliyor ama bir o kadar da farklı nüfusları etkiliyor. Örneğin siyahi kişiler beyazlardan, kiracılar ev sahiplerinden, iyi eğitimli kişiler düşük eğitimlilerden daha çok etkileniyor.
Prof. Dr. Stanimira Milcheva: “Erişilebilirlik Konusuna Lokal Ölçekte Bakmamız Lazım”
College London (UCL) Öğretim Üyesi Prof. Dr. Stanimira Milcheva çalıştayda yaptığı “Birleşik Krallık Perspektifinden Erişilebilir Konut Piyasası” başlıklı konuşmasında konut erişilebilirliğine dair İngiltere örneğini inceleyerek, ülkedeki en pahalı bölgede ev sahibi olmanın 44 yıl sürdüğünü dile getirdi. Konut fiyatları konusunda, “Ülke hatta bölge içerisinde dahi durumlar değişiyor.” diyen Milceva, fiyatlara lokal ölçekte bakılması gerektiğini vurgulayarak şunları aktardı:
Sizlere erişilebilir konut piyasasına dair İngiltere perspektifi sunmak istiyorum. Ancak daha öncesinde fiyatın gelire oranı konusu ile başlayacağım. İngiltere’nin farklı semtleri içerisinde en pahalı bölgeye baktığımızda konuta erişilebilirlik oranı 44 yıla çıkıyor. Bu da sizin 44 yılda bir evi ödeyebileceğiniz anlamına geliyor. Burada ülke hatta bölge içerisinde dahi durumlar değişiyor. Fiyatları toplarken çok daha lokal ölçekte bakmamız lazım. Çünkü yerel yönetimler seviyesinde endeksler yok. Yani küçük birimler bazında bu endeksler mevcut değil ama aslında bizim buna bakmamız lazım erişilebilirlik için.
Peki arz ne durumda? İngiltere’deki duruma bakalım. Şu anda özel sektörün yoğunluklu olarak konut üretmesi gerekiyor, çünkü hükûmetin bunun için kaynağı yok. 1970’lerde yerel yönetimlerin kendi bütçeleri vardı. O yüzden bu konutları onlar inşa edebiliyordu. Şu anda çok fazla konut inşa edilmiyor. Yılda 50 bin kadar erişilebilir konut üretiliyor. Bu da her yıl üretilen tüm yeni evlerin yüzde 30’unu oluşturuyor. Erişilebilir konut üretimi, inşaat aşamasında devlet tarafından teşvik alıyor.
‘İngiltere’de erişilebilir konut inşa etmemiz’ lazım diyoruz ama bundan kastettiğimiz şey ne? Bunun çok net olarak belirlenmiş tanımları var. Hükûmetin erişilebilir konut olarak değerlendirdiği şeyler neler? Öncelikle sosyal kira en çok desteklenen metot. Özel sektör yatırımcıları sosyal kira yönteminin uygulandığı evleri inşa etmiyorlar. Erişilebilir kiraları olan gayrimenkullerde kiralar piyasa fiyatının yüzde 80’ine kadar geliyor. Burada özellikle düşük gelirli hane halkları hedef alınıyor.
Prof. Dr. Tarık Şengül: “Dünya Kentleri Konut Sorununu Farklı Yaşıyor”
Çalıştayın “İstanbul’da Konut Sorununun ve Çözüm Önerilerinin Özünlükleri” başlıklı 2. oturumunda konuşmacı olan Orta Doğu Teknik Üniversitesi (ODTÜ) İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi, Siyaset Bilimi ve Kamu Yönetimi Bölüm Başkanı Prof. Dr. H. Tarık Şengül, İstanbul’un ve dünya kenti denilebilecek birkaç şehrin konut sorununu diğer bölgelerden farklı yaşadığının altını çizdi. İstanbul, Londra, New York ve Paris gibi kentlerin dinamiklerinin farklı olduğunu ifade eden Prof. Dr. Şengül, “Örneğin bu şehirler, uluslararası alıcıların talep gösterdiği piyasalar hâline geliyorlar.” ifadelerini kullanarak konuşmasına şöyle devam etti:
Üstelik saydığım bu kentlerdeki konut arzında da problem bulunuyor. Ayrıca İstanbul’un bir özgünlüğü daha var ki deprem kenti olması. Bu sadece bir sınırlama olarak değil konut meselesini başlı başına tanımlayan bir öge olarak karşımıza çıkıyor. Yani bugün İstanbul için baktığımızda konut piyasası adına yapılması gerekenlerin çok önemli bir bölümünü güçlendirme ve kentsel dönüşüm oluşturuyor.
“Erişilebilir konut” başlığına bir de “güvenli konut” özelliğinin eklenmesi gerektiğini söyleyen Şengül, konuşmasına şöyle devam etti:
Eğer erişilebilir ve güvenli konut hedefine ulaşmak istiyorsak kamunun; düzenleyici, sağlayıcı ve teşvik edici rolleriyle bu işe aktif bir şekilde el atması gerekiyor. Geçmişte konut sahibi olmak bir ihtiyacı karşılamak anlamına geliyordu ancak günümüzde bu durum değişti. Artık ne yazık ki ulaşılamayan ve kendi dünyasında yaşayan bir konut sektörü söz konusu. Konut meselesi dediğimiz şey, 5-6 farklı krizin katkı yaptığı bir alan olarak karşımıza çıkıyor. İstanbul’daki riskli yapıların aşağı yukarı sayıları da belli, 260 bin civarında riskli yapıdan söz ediyoruz. Bunun 90 bini de aciliyet taşıyor. Umuyorum ki hem yasa düzenlemeleri hem de belediyeler ve merkezi yönetimin iş birliği ile sözünü ettiğim bu riskli yapı stoku yenilenebilir. Yine özel sektöre anlamlı destekler verilir ve önlerini açacak adımlar atılırsa, onların da bu işe dahil olacağını düşünüyorum.
Etkinliğin, moderatörlüğünü Han Spaces / Alkaş Yönetim Kurulu Başkanı Avi Alkaş’ın üstlendiği “Yatırımcı Bakış Açısıyla Türkiye ve İstanbul Konut Piyasası” başlıklı 3. oturumunun konuşmacıları ise 24 Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Yeniay, Sinpaş Yönetim Kurulu Başkanı Avni Çelik ve Artaş Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya oldu.
Avni Çelik: “El Birliği ile Konut Sorununun Çözümüne Odaklanalım”
İlgili oturumda söz alan Sinpaş Yönetim Kurulu Başkanı Avni Çelik, dünya genelinde her zaman önemli gündem maddelerinden olan konutun özenle yönetilmesi gereken ağır bir mesele olduğunu anımsattı. Türkiye’de yaşanan gelir dengelerindeki bozulmanın insanları yerinden ederek başka bölgelere ittiğini aktaran Çelik, meselenin çözümüyle ilgili ise şu ifadeleri kullandı:
Bu sorun, kamu yönetimi tarafından bütüncül olarak çözülmeli. Çatışma noktasındayız ancak çatışarak hiçbir yere varamayız, el birliği ile bu problemi çözmeye odaklanmamız gerekiyor. Planlama, altyapı, finansman, inşa ve yatırımcının önünü açma gibi kritik noktalar bulunuyor. Özellikle yatırımcının önünü açmazsak bu konuda başarı sağlamamız mümkün değil. Kısa süre önce Avusturya Başbakanı ile görüştük ve bize ülkesindeki konut sorunundan söz etti. Nüfusu 9 milyona yakın ve bu rakamla neredeyse İstanbul’un yarısı kadar olan bir ülkeden bahsediyoruz. Bizim için mikro bir mesele ancak onlar için büyük bir problem. Üzerinde duruyorlar, “ne yapabiliriz?” sorusunun cevabını arıyorlar. Yine Orta Doğu’da bir ülkenin iskân bakanının daveti üzerine bölgeye gittim ve sayın bakan bana 5 yıl içerisinde 2 milyon konut üretmeleri gerektiğini, bunu yapmazlarsa çok büyük sorun yaşanacağını ifade etti. Paraları çok ancak girişimci arıyorlar. Özetle tehlikenin zamanında farkına varan ülkeler bu işin üzerine gidiyor.
Bileşenleri çok fazla olan konut sorununun yatırımcı tarafında olduklarını ifade eden Çelik, her yatırımcının da ülkedeki yatırım ortamının iyileştirilmesini isteyeceğini belirterek konuşmasına şöyle devam etti:
Konut sorununun bileşenleri çok fazla ve bizler de bunun yatırımcı tarafındayız. Her yatırımcı da ülkedeki yatırım ortamının iyileştirilmesini ister. Şimdi bir düşünelim, bizler yatırımcı olarak kamu tarafından yeterli desteği görüyor muyuz? Ben şahsen bundan çok emin değilim. Yatırım ortamı iyileştirmeden yatırımların büyüyemeyeceğini aklımızdan çıkarmamamız lazım. Bizim bir ülkemiz var, ne olursa olsun yatırımımızı buraya yapacağız. Kendimizi de burada olağanüstü sorumlu hissediyoruz. Ancak yatırımcı, merkezi ve yerel yönetimlerin arasında ortaya çıkan iki silindirin arasında kalmamalı.
Aziz Yeniay: “Alınan Tedbirler, Sorunun Nedenlerinden Çok Sonuçlarına Yönelik”
Oturumda söz alan bir diğer isim 24 Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Yeniay, insanların en temel ihtiyaçlarından olan konutun, yalnızca bir barınak değil aynı zamanda dayanıklı tüketim malı olduğunu vurguladı ve “Toplumda kişiler ve aileler için bir güvence kaynağı ve yatırım aracı olarak kabul gören konutlar, yaşam çevresinin oluşumunda önemli bir yapı taşıdır.” ifadelerini kullandı. Yeniay, konuşmasına şöyle devam etti:
İnsanların barınma ihtiyacı, ekonomik bir mal olan konut ile karşılanıyor ve başka bir nesne ile de ikame edilemiyor. Konutun diğer mallardan farklı olan bu özellikleri, piyasa sürecini etkiliyor ve böylece konut piyasası farklı bir niteliğe bürünüyor. O yüzden konutu ele alırken biraz düşünmek lazım. Konut sorununa yol açan nedenlerin bazıları, bu piyasanın kendine özgü özelliklerinden kaynaklanıyor. Konutun ikame edilmeyen mal oluşu ise devletin konut piyasasına müdahalesini zorunlu kılıyor. Bu noktada uygulanan politikaların başarısı da konut sektörünün sorunlarının iyi tespit edilmesine ve büyük ölçüde ülkenin sosyoekonomik koşullarına bağlı.
Özellikle gelişmekte olan ülkelerde öngörülen önlemlere rağmen konut konusunda belirgin bir politika belirlenemediğini aktaran Yeniay, alınan tedbirlerin sorunun nedenlerinden daha çok sonuçlarını ortadan kaldırmaya yönelik olduğunu ifade ederek sözlerini şöyle sürdürdü:
Konuştuğumuz sorunların temelinde sonuç odaklı mesafe almaya gayret etmemizin oluşturduğu handikaplar yatıyor. Burada niyetimizin iyi olması, çok emek harcanması ne yazık ki soruna doğru çözüm ürettiğimiz anlamına gelmiyor. Özellikle konut sektörü olarak yaşamın kendisini planlıyoruz. Aslında işin en temeli de hiç kuşkusuz planlama. Öncelikle bir vizyon oluşturulması, bunun stratejiye dönüştürülmesi ve tüm aşamalarda akıl ve bilimle hareket edilmesi gerekiyor.
Ek olarak inşaat maliyetleri de ciddi anlamda arttı. Bu vesileyle tüm yatırımcıların yaşadığı örneklerle önemli bir konuya da dikkat çekmek isterim. Yeni mezun mimarlar ve mühendisler; demir, kalıp, elektrik ustalarından çok düşük ücretlere çalışabiliyor. Üstelik sözünü ettiğim bu ustalar da kolay bulunmuyor. Nitelikli ara elemanların yetişmesinin önündeki sorunları ortadan kaldırmadan ve üniversite mezunu furyasına akılcı şekilde müdahale etmeden sektörün problemlerini çözemeyiz. Bütüncül planlara ihtiyacımız var, beton ekonomisi olarak gördüğümüz şey esasında şehrin temelidir. Son olarak kalkınmanın yerelden olacağını, yerel yönetimlerin ihya edilmediği sürece merkezi yönetimin alacağı her kararın nihayetinde kesintiye uğrayacağını da ifade etmek isterim.
Süleyman Çetinsaya: “Arsa Maliyetleri Sektörün Önünü Tıkayan Seviyede”
Müteahhitlerin, her zaman sadece parayı ön planda tutan kişiler olarak algılandığını ve bu durumun kendilerini ziyadesiyle üzdüğünü aktaran Artaş Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya, konuşmasında büyük kentlerdeki gecekondu problemine ve artan arsa maliyetlerine şu ifadelerle dikkat çekti:
Ülkemizde 1960’larda köyden kente yoğun bir giriş başladı. 17 Ağustos 1999 Depremi’ne kadar da hiç kimse dönüp güçlü şekilde, “Bu gecekondular nedir, neden buradalar?” sorusunu sormadı. Öyle ki İstanbul, Ankara ve İzmir gibi üç ana ilimiz âdeta bir gecekondu işgali ile karşı karşıya kaldı. İşgal diyorum çünkü bunların çoğu devlet arazilerine inşa edildi. Bizler ise bugün başka bir İstanbul’un olmadığı bilinciyle söz konusu kentimizin çehresini düzenlemek adına yoğun bir çaba sarf ediyoruz.
Hayatta en temel şey barınma ve buna da bizler çözüm üreteceğiz. Bugün arsa maliyetleri, sektörün önünü tıkayan bir seviyede karşımızda duruyor. Bizde %50 düzeyinde bir arsa maliyeti söz konusuyken Avrupa’da bu rakam %20 seviyelerinde. Tüm bu problemlere 1960’lı yıllarda yeterince önem verilse ve gerekli önlemler alınsaydı günümüzde böyle sorunlar yaşamazdık.
