İçindekiler
Gayrimenkulün güncel durumu ve geleceği, Ankara Üniversitesi tarafından düzenlenen 3. Uluslararası Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Konferansı’nda sektörün değerli isimleri tarafından incelendi.
“Gayrimenkulde Yeni Gerçeklik, Yeni Normal” başlığı ile gerçekleştirilen etkinliğin 3. gününden öne çıkan başlıklar ise şöyle…
Yaşar Bahçeci: “Türkiye Gayrimenkul Değeri Açısından Çok Dinamik”
Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Yönetim Kurulu Başkanı Yaşar Bahçeci, yabancıya gayrimenkul satışı ve gayrimenkul değerleme konularında önemli bilgiler verdiği konuşmasında şunları dile getirdi:
“Yabancıya satış meselesinde birtakım rahatsızlıklar var. Satışlarda değerleme raporu esas alındığı için TDUB olarak bunu sıkı bir şekilde denetlemeye gayret ediyoruz. Bu alanda kesinlikle istismara izin vermeme gayreti içindeyiz. Bu alanda yanlış rapor üreten uzmanlar ve firmalar hakkında ciddi disiplin incelemeleri başlattık.
Kamuoyu nezdinde de yabancıya satış konusunda bir hassasiyet oluştu. Türk vatandaşlığını bir işlem karşılığında vermiş oluyorsunuz. Bunun bir zemine oturtulması konusunda biz de TDUB olarak üzerimize düşeni yaparak gelişmeleri yakından takip etmeye gayret ediyoruz.
Gayrimenkul değeri açısından Türkiye çok dinamik. Geçtiğimiz yılda enflasyonist ortamdan kaynaklı olarak değerler sürekli değişti. Bu açıdan uzmanlarımızın işleri çok zor oluyor. Biz de bu konuda çıkarttığımız genelgelerle ve yönetmeliklerle bu durumu kontrol etmeye çalışıyoruz. Kılavuzlar oluşturuyoruz. Arkadaşlarımızın gayrimenkul değerlerken hangi esaslara göre değerleyeceklerini, mesleki olarak nelere dikkat etmeleri gerektiğini, bunların standartlara uygun olarak yapılması konusunda hem eğitimlerini hem de sertifikasyonlarını da TDUB olarak sıkı bir şekilde takip ediyoruz.”
Adem Başar: “AVM’lerde Ticari İlişkilerin Sorunu: Şeffaflık”
T.C. Ticaret Bakanlığı İç Ticaret Genel Müdürü Adem Başar, Bakanlık olarak alışveriş merkezlerinde yaşanan sorunlara ilişkin ürettikleri çözümlerden bahsederek şöyle konuştu:
“Türkiye’de gayrimenkul kiralamaları ve onun ötesinde bu işi ticari faaliyet olarak yürüten, bizim kısaca “emlakçılık” dediğimiz sektör için bakanlık olarak son 6-7 yıldır birtakım adımlar atmaya çalışıyoruz. Perakende ticaretinin düzenlenmesi yönünde kanunumuz var. 2015 yılında yürürlüğe girmişti. Bu kanun yoluyla gayrimenkulle ilgili düzenlemeler de yapmış olduk.
Ticari gayrimenkullerden olan alışveriş merkezlerinin yönetimi ve buralardaki iç ilişkilerin çerçevesinin belirlenmesi anlamında önemli düzenlemeler yaptık. Bu anlamda kiralar dışında “ortak gider” adı altında alınan birtakım gider kalemlerinin zamanla gelir kalemine dönüşmesi ya da kiracılar açısından böyle bir algının oluşması gibi özellikle yaşanan sıkıntılar vardı. Burada temel sorunun şeffaflık olduğunu gördük. Belli noktalarda ticari ilişkilerin şeffaflaşmasına yönelik adımlar attık ve orada yaklaşık 7 yıllık bir uygulama oluşturduk. Bu dönemde önemli denetimler yaparak idari para cezaları uyguladık. Bağımsız denetime ilişkin hususlar getirdik.
Nihayetinde Perakende Ticaretinin Düzenlenmesi Hakkında Kanun ile önemli değişiklikler yaptık. Bunlardan biri AVM’lerdeki gider paylaşımına ilişkindi. Bu yönetmelikle aslında geçen yılki süreci kanuna aktarmış olduk. Böylece; AVM yönetimi, malikler ve kiracılar arasındaki ilişkilere, özellikle gider paylaşımı ve ortak alan gelirlerinin nasıl kullanılacağı ve şeffaflık sürecinin nasıl sağlanacağı gibi bağımsız denetimin zorluğuna ilişkinin birtakım zorluklara yönelik çözümler ürettik.”
Hakan Akdoğan: “Uygulamadaki Aksaklıklar İleride Çok Ciddi Sorunlara Neden Olacak”
İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Komitesi Başkanı ve Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkanı Hakan Akdoğan, yasal düzenlemelerin sektöre sağladığı avantajlara ve sektörün mevcut sorunlarına değinerek şunları aktardı:
“Emlakçılar herkes tarafından günah keçisi ilan edilir ama onları bilen tanıyan olmaz, yalnızca algı üzerinden değerlendirilirler. Böyle bir sektörün geçmişte yasal mevzuatının olmamasından kaynaklı problemler nedeniyle bugün işini hakkıyla yapan insanların da negatif anılması bizleri ziyadesiyle üzüyor. Bugün geldiğimiz noktada yönetmeliğimizin olması, bizim bir yasal mevzuata kavuşmamız mesleğimizin kimlik kazanması noktasında çok değerli. Biz sektör olarak bunu sahiplendik.
Görüyoruz ki, odalara kayıtlı 67 bin üye sayısı varken bunun 45 bini belgesini alabilmiş. Demek ki burada 20 bin kişi haksız bir şekilde para kazanmaya devam ediyor. Bunun yanında özellikle büyükşehirlerde yabancı vatandaşların bizim işimizi yaptığını ve herhangi bir kurala tabi olmadıklarını görüyoruz. Bunların varlığı kendi ülkemizdeki kayıt dışılığın yanında daha da sıkıntılı bir durum yaratmakta. Yine emlak işletmeleri, Ticaret İl Müdürlüğü tarafından yerlerinde denetlendikten sonra yetki belgeleri onaylanıyordu, şimdiki süreçte bu iş belediyelere devredildi. Şu an yapılan tüm başvurular onaylanıyor ve yetki belgeleri veriliyor. Bunların çok ciddi şekilde ayıklanması gerekiyor. Bu durum ileride ciddi sorunlara neler olacaktır diye düşünüyoruz.
Yasaya kavuşmasa bile uygulanabilirlik, denetim ve disiplin noktasında eğer biz bu yönetmeliği hayata geçirirsek aslında farklı bir yasa olmasa bile biz bunu sektörümüzü ileriye götürecek bir düzenleme olarak görüyoruz. Buradaki en büyük sıkıntılar uygulanabilirlik, denetim ve disiplin noktasında yaşadığımız sıkıntılar.”
İsmail Özcan: “Gayrimenkul Fiyatlarını %50 Oranında Düşürebiliriz”
Gayrimenkul Satış ve Pazarlama Derneği (GAPAS) Başkanı İsmail Özcan, GAPAS olarak konut fiyatlarının düşmesine ilişkin yürüttükleri faaliyetler hakkında şöyle konuştu:
“Bilindiği üzere pazarlama ve satış birbirini takip eden süreçler. Türkiye’de maalesef son zamanlarda satış ve kira fiyatlarımız çok hızlı şekilde artıyor. “Bu hızla artan fiyatlara yönelik nasıl bir önlem alınabilir?” konusu üzerinde durduk. Sonuçta işimizin bir bölümü pazarlama. Bu mantıkla baktığımızda mevcut sistem üzerinden bir çalışma yaptık. İngiltere’de “kullanım hakkı satışı” olarak bilinen bir sistem var. Buna yönelik biz de Türkiye’ye uyarlama yönünde altyapıyı geliştirmeye başladık. Bu sistemle öyle bir noktaya gelebiliriz ki, satış fiyatlarımızı %50’ye kadar düşürme imkânımız var. Sisteme göre arsalar mülkiyet sahibinde kalıyor. Üzerindeki binaların kullanımı alıcılara bırakılıyor. Arsa sahibi arsa için kira alıyor. Alan kişi sadece binanın mülkiyetini yani inşaat maliyeti ve müteahhidin kârını ödeyerek ortalama 70-80 yıl o daireye sahip oluyor. Özellikle böyle bir dönemde baktığınızda bir insan, ömründe doğumdan ölüme kadar bu şekilde kullanım hakkı elde edebiliyor.”
Levent Alatlı: “Gelişmiş Tesis Yönetiminin Olmazsa Olmazı, Kaliteli İş Gücü”
Tesis Yönetim Danışmanı ve Avrupa Tesis Yöneticileri Derneği (EuroFM) Yönetim Kurulu Üyesi Levent Alatlı, gelişmiş ülkelerdeki tesis yönetimi hizmetlerini değerlendirdiği konuşmasında şunları dile getirdi:
“Gelişmiş ülkelerdeki tesis yönetimi ekosistemine baktığımızda bazı unsurların gelişmiş olması gerekiyor ki bu ülkelerde tesis yönetiminin gelişmiş olduğunu söyleyebilelim. Ülkedeki tesis yönetiminin; iş ortamı, ekonomik ve sosyal ortam, standartlar, mevzuatlar ve yasaların da tesis yönetimi için uygun olması gerekiyor. Bunun dışında bir pazar olması, müşterilerinse bilinçli olmaları, tesis yönetiminin önemini bilen kişiler olması gerekir. Buna göre tedarik imkânlarının gelişmiş olması ve bu pazarda hizmet veren tesis yönetim şirketlerinin yetkin olması, farklı iş yapış modelleri ve farklı hizmetler sunması gerekir. Performanslarının da ölçülüyor olması lazım. Olmazsa olmazı ise iş gücüdür.”
Yahya Sağır: “Türkiye’deki Tesis Yönetimi Sıkıntılarını Çözmek İstiyoruz”
Tesis Yöneticileri Federasyonu (TEYFED) Başkanı Yahya Sağır, TEYFED’in kuruluş amacına değindiği konuşmasında şunları aktardı:
“TEYFED, 2021 yılında Tesis Yöneticileri ve Tedarikçileri Derneği olarak kuruldu. Tesis yönetim sektöründe firmaların gerek kanuni gerek idari yönden bazı çalışmaları yapmaları gerekiyor. Bu çalışmalar olmadığı için bir ışık yandı. Biz de bu kuruluşu gerçekleştirdi. Peki amacımız neydi? Kurulduktan sonra önce Ankara Üniversitesi ile iş birliği protokolü imzaladık. Daha sonra Türkiye’de tesis yönetimi hizmeti veren firmaların bağlı olduğu derneklerle iş birliği protokolü imzaladık ve bunun sonrasında bir çalıştay gerçekleştirdik. Çalıştayın yapılmasının amacı, ilk ve tek olacak olan Tesis Yöneticileri Federasyonu’nun kurulmasıydı.
Kurulduktan sonra bağlı bulunduğumuz derneklerle ve kıymetli akademisyenlerle bir yasa tasarısı örneği hazırlayarak meclisimize sunduk. Biz Tesis Yöneticileri Federasyonu olarak uluslararası çalışmalar yapmak üzere faaliyetlerimizi sürdürmek istiyoruz. Amacımız, federasyon olarak gerek akademisyenler gerek sahada çalışan personel arkadaşlarımız ya da onların çalıştıkları firmalarla birlik olup, bu birlik çerçevesinde Türkiye’de tesis yönetimi ile ilgili yaşanan sıkıntıları bir nebze de olsa çözmek.”
Dr. Serdar Çam: “Gayrimenkul Çalışmalarında Medeni Kültüre Önem Verilmeli”
T.C. Kültür ve Turizm Bakan Yardımcısı Dr. Serdar Çam, gayrimenkulü kültürel eksende değerlendirdiği konuşmasında şu ifadelere yer verdi:
“Gayrimenkul ifadesiyle başlayacak olursak özellikle yeni dünyada artık ekonomiyle kalkınmayla bir çalışma olsa da kendi dünyamız açısından baktığımızda bizim kültür dünyamızın tam anlamıyla bir parçası olmadığını belirtmek istiyorum. Şehirlere; insan, doğa ve yaşam açısından bakıldığında kendi içinde bir kültürü ve bir bakış açısı olduğunu biliyoruz. 8 milyara ulaşmış bir dünya nüfusuna geldiğimizde artık her şeyin artık çok daha farklı ve kapsamlı bir şekilde, akademik çalışmalarla ve ekonomiyle gitmesi gerekiyor. Ekonomiyle bağlantılı olmayan hiçbir çalışma ileri gitmiyor.
Bizim toplumlar ve devletler olarak dikkat etmemiz gereken, bu çalışmaların başkalarına olan etkisi. Bu açıdan gayrimenkul dünyasının bizim kendi kültür medeniyetimizle bağlantısı noktasının geliştirilme çabası da önemli. Şehir dokularının çok hızlı değiştiği, zaman zaman bozulup iyileştiği bir dünyada empati yapma, paylaşma, yaşam standartlarını geliştirme hususları da önemli bir çalışma. Bugün kendi refahını önceleyip kendi standartlarını yukarı çıkarmaya çalışırken başkalarının taleplerini görmezden gelen yaklaşım, dünyanın dikkate alması gereken bir durum.”
Gayrimenkul sektörünün profesyonel isimleri ve değerli akademisyenleri ile sektörün tüm alanlarına ışık tutan 3. Uluslararası Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Konferansı, Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Dekanı Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş‘in kapanış konuşması ile sona erdi.
3. Uluslararası Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Konferansı’nın 1. gününe dair detaylar için tıklayınız…
3. Uluslararası Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Konferansı’nın 2. gününe dair detaylar için tıklayınız…
