İçindekiler
Son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmaların sonucunda ortaya çıkan gayrimenkul fiyatlarında ve kira paralarındaki artış, önemli tartışma konusu olmaktadır. Türkiye’de yaşanan konut fiyatlarının yükselişin altında yatan temel neden ise inşaat maliyetleridir.
Yükselen Maliyetlere Bir de COVID-19 Darbesi
Son beş yıl değerlendirildiğinde 2018 yılının başından itibaren yükselen inşaat maliyetlerinin etkisinin ardından bir de yeni tip koronavirüs (COVID-19) salgınının başlaması ile birlikte inşaat ve gayrimenkul piyasası olumsuz yönde etkilenmiştir.
Arz Gecikti, Talep Arttı…
2018-2019 yıllarında maliyetlerde yaşanan artıştan dolayı bazı inşaat firmaları ile geliştirme şirketlerinin devam eden projelerini zamanında tamamlayamamalarına bağlı olarak gayrimenkulün arz tarafında gecikmeler yaşanmıştır. Henüz salgın başlamamışken geciken arz nedeniyle talebin artmasının da etkisiyle, konut fiyatlarında 2018 yılının Ocak ayından 2022 yılının Haziran ayına kadar cari olarak yaklaşık 4,50 katlık bir artış gözlemlenmiştir.
Aynı dönem içinde inşaat maliyet endeksine bakıldığında yaklaşık 4,20 katlık bir artış yaşandığı ve bunun da konut fiyatlarındaki yükseliş ile yakından ilişkili olduğu dikkat çekmektedir. Ayrıca gayrimenkul fiyat artışlarını yurt içi üretici fiyat endeksi (Yİ-ÜFE) ve tüketici fiyat endeksi (TÜFE) gibi enflasyon göstergeleri ile karşılaştırdığımızda; aynı dönemde Yİ-ÜFE’de yaklaşık 5,20 ve TÜFE’de ise yaklaşık 3,00 katlık bir artış yaşandığı görülmektedir. Maliyet artışının telafi edilmesi için geliştirme sektörü ve ilk el satış fiyatlarının yüksek olması kaçınılmazdır. İlk el satış fiyatlarındaki artış, arz yetersizliğinin etkisi ile ikinci el piyasalarına da aynı düzeyde yansımaktadır.
Yİ-ÜFE ile Artan Konut Fiyatlarının Benzerlik Göstermesi Olağan
İnşaat ve gayrimenkul piyasasına üretim açısından bakıldığında inşaat malzemelerinin Yİ-ÜFE bünyesinde değerlendirildiği için artan konut fiyatlarının bu endeks ile benzerlik göstermesi olağandır. Konut kiraları ise TÜFE bünyesinde (kiracı tarafından ödenen gerçek kira) yer almaktadır ve bu alanda da 2018 yılının Ocak ayından 2022 yılının Haziran ayına kadar cari olarak yaklaşık 1,80 kat artış yaşanmıştır.
Kiralardaki Artış, Satın Alımlardan Düşük
Konut kiralarında, konut alım-satım fiyatları kadar bir artış yaşanmamıştır. Bu durum da kira sözleşmelerinde yer alan kira artış kısıtlamalarından veya fiilen ödenen kira bedeli ile sözleşmelerdeki kira ücretinin farklı olmasından kaynaklanmaktadır.
Konut fiyatları ile doğrudan ilişkisi bulunan konut kredisi faiz oranlarının 2018-2022 dönemine baktığımızda en düşük oranların; salgın döneminde 2020 yılının Haziran ve Temmuz aylarında sırasıyla ortalama % 9,30 ve % 9,10 olarak gerçekleştiği görülmektedir. Bu süreçte kamu bankaları için birinci el konut satışlarında faiz oranları %0,64, ikinci el konut satışlarında %0,74 olarak belirlendiği ve kredi çekenlere ödeme kolaylığı sağlandığı için konutta el değiştirme (mobilite) sık olarak yaşanmıştır.
Yapı Ruhsat İstatistikleri ve Yapı Kullanma İzin Belgeleri
2017-2021 döneminde yapı ruhsat istatistikleri ve yapı kullanma izin belgeleri sayılarına göre; yapı ruhsatı verilen bina sayısının bu dönem içinde en fazla 2017’de 161.921 adet olarak gerçekleştiği, 2019’da ise bu sayının (en düşük) 55.717 seviyesine geldiği görülmektedir. Söz konusu rakamın 2020’de 96.258’e ve 2021’de ise 138.027’ye çıktığı dikkat çekmektedir. 2018 ve 2019 yılında yaşanan inşaat maliyetlerindeki artışın yapı ruhsatlarına etkisini, 2019 ve 2020 yıllarında gösterdiği gözlemlenmiştir.
Yapı kullanma izin belge sayıları incelendiğinde ise bu rakamların; 2017’de 118.802, 2018’de 127.117, 2019’da 93.880, 2020’de 77.865 ve 2020’de ise 92.167 adet seviyesinde olduğu görülmektedir. 2019 ve 2020 yılının ardından 2021’de de yapı kullanma izin belge sayısı, geçtiğimiz yıllara göre düşük seviyede gerçekleşmiştir.
Tavan Kira Uygulaması, Kira-Satın Alım Arasındaki Fiyat Farkını Açtı ve Kayıt Dışılığı Arttırdı
8 Haziran 2022’de yapılan düzenlemede Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde ile 1 Temmuz 2023’e kadar yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25’ini geçmemek koşuluyla geçerli olacağı belirtilmiştir.
Yapılan bu düzenlemenin gözlemlenen ilk etkisi; konut kira bedellerindeki yükseliş ile konut fiyatlarındaki artışın farklı düzeylerde gerçekleşmesine sebep olduğudur. Diğer bir ifadeyle bahse konu gelişme; konut fiyatlarındaki artışın, kira bedellerindeki artıştan çok daha fazla olmasına katkı sağlamıştır. Ayrıca sözleşmesi devam eden kiralık konutlar ile yeni kiralanan konut kiraları arasında ciddi fiyat farklılıklarının da ortaya çıktığı gözlemlenmiştir. Başka bir etki ise fiilen ödenen kira ile sözleşme kirası arasında ciddi farkın olması ve kayıt dışılığın artmasıdır.
Konut Finansman Paketleri ve Etkileri
Konut finansman paketleriyle, kişileri konut piyasasındaki dalgalanmaların olumsuz etkilerinden korumak ve ilk konutunu alacak bireylerin uygun maliyetle konuta erişimlerini arttırmak hedeflenmiştir. Bu kapsamda konut sahibi olmayan kişilerin ilgili paketlerden faydalanmaları amacıyla kredi kullanımlarına yönelik esaslar belirlenmiştir.
Buna göre; ilk konutunu almak isteyen kişilerin birinci el konut olmak üzere 2 milyon TL değerli konutlar için finansman desteği sağlanacağını, bu süreçte faiz oranının %0,99 ve vadenin ise 10 yıl olacağı belirtilmiştir.
Değeri 2 milyon TL’ye kadar olan birinci el ve ikinci el konutları kapsayan genişletilmiş konut finansman paketinde öne çıkan bazı noktalar, “Başvuru sahipleri, konut değerinin %50’lik kısmını altın ve dövizin farklı oranlarda kombinasyonuyla krediyi kullanacakları bankaya DTH/altın hesaplarını aktararak ve TCMB’ye satışını gerçekleştirerek yapacaklardır. (…) 10 yıla kadar vadeli finansman desteğinde aylık 0,89 faiz oranı uygulanacaktır” şeklindedir.
Büyük kentlerde değeri 2 milyon TL’ye kadar olan konut bulmak neredeyse imkânsız olduğu için konut finansman paketinin konut piyasasına sınırlı düzeyde etki ettiği değerlendirilmektedir. Bunun yerine birçok kentte farklı gerekçelerle yarım kalan projelerin bir an önce tamamlanması adına kredi ve diğer desteklerin sağlanması ve piyasada arz-talep dengesinin kurulmasına gayret gösterilmesi gerekmektedir. İlaveten konut piyasasının tamamına yönelik kapsamlı kamu politikaları ile ilgili de değerlendirme yapılması gerektiği vurgulanmalıdır.
