İçindekiler
Konut ya da ofis fark etmeksizin İstanbul’da herhangi bir gayrimenkul projesinin satış fiyatına baktığınızda metrekarede 50 bin, 70 bin belki 100 bin TL yazdığını göreceksiniz. Binalar şık, içinde kullanılan malzemeler kaliteli… Ancak yeniliğin ya da farklılığın, bu gayrimenkulün neresinde olduğunu bulmak zor (Bu noktadayken netleştirelim; benzerlik ile vurgulamak istediğimiz, binaların dış görünümü veya mimarisi değildir).
Orta ve Küçük Geliştiricilerin Projeleri Ayrışmıyor
Büyük gayrimenkul geliştiricileri projelerine bir farklılık katarak geliştirme aşamasından itibaren projeyi bir fikir ya da ihtiyaç üzerine inşa edebiliyor. Bahsi geçen kabiliyet de o firmaların uzun yıllarda elde ettikleri pazarlama deneyiminin yanı sıra ve birlikte çalıştıkları güçlü ekipler (mimari, pazarlama, reklam vb.) sayesinde kazanılıyor.
Ama özellikle orta ve küçük büyüklükteki geliştirici firmaların ne böyle bir deneyimi bulunuyor ne de bu tarz ekiplerle çalışıyorlar… Söz konusu şirketlerin maalesef kullandıkları formül genelde aynı ve söyleyebilecek yeni bir şeyleri de ne yazık ki yok. Satış için “metroya 5 dakika”, “şehrin yanında, doğanın içinde”, “tatil gibi yaşam” tarzında alışılageldik söylemler…
Sonuçta ortaya çıkan ve satışa sunulan ürün, hiçbir farklılık içermiyor. Geliştiriciler, onlarla aynı cümleleri kurabilecek yakın çevrede birçok proje daha olduğunu unutuyorlar.
Ezber Bozan Yaklaşımlara İhtiyaç Var
Oysa projelerin benzerlerinden ayrışan, tüketiciyle arasında bir bağ kuran, onlara yeni bir şeyler vadeden, potansiyel ihtiyaçlara çözüm sunan, tüketicinin içgörülerine (insight) dokunan farklılıkları olsa; gayrimenkul geliştiricilerin elde edecekleri katma değer o kadar yüksek ki… Zira bahse konu farklılıklar sayesinde geliştiricilerin hem satış hızları artacak hem de kârlılık oranları.
“Sorunun varlığını kabul etmek, çözümün yarısıdır.” denir. Bu nedenle önce kabul etmeliyiz ki artık klasik gayrimenkul geliştirme bilgileri ve deneyimleri, sektörde farklılık yaratmak için yeterli değil.
Gayrimenkul pazarının iyice daraldığı bugünkü ekonomik ortamda, nitelikli tüketiciyle buluşmak ana hedef olmalı… Nitelikli alıcı da farklı ve nitelikli proje arıyor ve hatta bunun için daha fazla ödemeye hazır. Ama farklılaşmak için alıcıda karşılığı olmayan çıkmaz sokaklara da girmemek gerekiyor.
Trendler ve Tüketici İhtiyaçları, Farklılaşmanın Anahtarı
Geliştirilecek olan proje; konut, rezidans, villa, karma ya da ticari olabilir. En önemlisi, trendleri ve müşteri ihtiyaçlarını iyi belirlemek… Günümüzde trendler dünya genelinde çok hızlı bir şekilde değişim gösteriyor. Emsal.com’daki ilk yazımda da değindiğim türden trendleri iyi süzmek, verileri doğru okumak, çıkan sonuçları proje lokasyonuna, ülkemiz insanına ve kültürüne uyarlamak; farklılaşmanın ilk adımlarından olabilir.
Tüketici ihtiyaçları da sürekli değişim gösteren kavramlardan biri… Örneğin yakın dönemde pandemi sırasında ortaya çıkan ihtiyaçlar hem konutlar hem ticari alanlar için devrim niteliğindeki değişimlere kapı açtı. Evlerdeki fazla odalar, çalışanlar için ofise ya da öğrenciler için sınıfa dönüştü.
İngiltere’deki bir emlak sitesinde yapılan ankete göre söz konusu ülkede 9 milyon yatak odası; ofise, sınıfa, spor salonuna, sinema alanına dönüştürüldü. Bu değişim için ortalama bir hane 3.714 pound harcadı ve bu rakam ülke genelinde ise 36,5 milyar pounda çıktı.
Sağlıklı ev/sağlıklı ofis kavramları daha sık duyulur oldu. Balkon, teras ve bahçe gibi açık alanlar çok büyük önem kazandı, bu alanlarda tarım yapma gereksinimi doğdu. Yenilebilir peyzaj kavramı hayatımıza girdi…
Tüm bunların yanı sıra daha tespit edilmemiş birçok ihtiyacın da var olduğunu söyleyebiliriz. Söz konusu ihtiyaçlara yönelik üretilecek çözümler ve pratikler, projelerin farklılaşmasını sağlayacak.
Dünyanın da İhtiyaçları Var: Sürdürülebilirlik
Tüketici ihtiyaçlarını önemserken dünyanın da ihtiyaçlarının olduğunu unutmamalıyız. Bu doğrultuda sürdürülebilirlik uygulamaları, gayrimenkul projelerinin en önemli farklılaşma noktalarından biri olacak. Ancak hâlâ bu önemli ihtiyaca yönelik proje geliştiren firma sayısı da oldukça az…
Türkiye’nin 2053 yılına kadar “Net Sıfır” hedefini düşünürsek sektör olarak henüz emekleme aşamasında olduğumuzu söyleyebilirim. Oysa sektörümüzün hedefe ulaşabilmesi için tüm paydaşlarıyla birlikte koşması gerekiyor.
Biraz daha fazla çaba ile projeleri farklılaştırmak mümkün. Umarım yukarıda yer alan ipuçları, sektör olarak farklılaşmanın kilidini açmamızda yardımcı olur. Çünkü tüm dünyada 400 milyar doların üzerinde iş hacmine sahip bir sektör olarak gayrimenkul geliştirme sürecinde de imza ülkelerden biri seviyesine gelmemiz işten bile değil…
