İçindekiler
Bir gayrimenkulün satışından sağlanan kazançların durumu, gelir vergisi karşısında büyük bir önem taşımaktadır. Örneğin gayrimenkul alım satımının düzenli olarak yapılması ticari kazanç sayılırken, tek gayrimenkulün satışından doğan kazanç, değer artış kazancı olarak değerlendirilir. Önemli olan nokta gayrimenkul satışının ticari kazanç sayılmasındaki kıstastır. Bu yazımızda gayrimenkul satışının vergi mükellefiyetine etkisini gelir vergisi yönünden ele alacağız.
Gayrimenkul Nedir?
Medeni Kanun‘un 704. maddesine göre; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler gayrimenkul mülkiyetinin konusunu oluşturmaktadır.
Gerçek kişilerin gelirleri, 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu’na göre gelir vergisine tâbidir. Peki gelir ne demektir? Bir gerçek kişinin bir takvim yılı içinde elde ettiği kazanç ve iratların safi tutarına kısaca gelir adı verilir. Gelirin kapsamına; ticarî kazançlar, ziraî kazançlar, ücretler, serbest meslek kazançları, gayrimenkul sermaye iratları, menkul sermaye iratları ve diğer kazanç ve iratlar girmektedir.
Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde, Medeni Kanun’un 704. maddesinde sayılan taşınmazlardan daha geniş kapsamlı mal ve haklar gayrimenkul sermaye iradının konusuna alınmıştır.
Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar ise gayrimenkul sermaye iradı kapsamındadır.
Gayrimenkul Satışının Vergilendirilmesi
Her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 37’nci maddesi hükmü uyarınca ticari kazanç olarak değerlendirilmektedir.
Bir faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilebilmesi için aşağıdaki özellikleri taşıması gerekmektedir:
- Faaliyetin sermaye ve emeğe dayanılarak gerçekleştirilmesi,
- Faaliyetin sürekli olması (bir takvim yılı içinde birden fazla veya birden fazla takvim yılında tekrarlanan işlemler devamlılık olarak sayılır),
- Gelir sağlayan faaliyetlerin iş yeri açma, işçi çalıştırılması, ticaret siciline kaydolunması vb. gibi organizasyon kapsamında gerçekleştirilmesi,
- Müessesenin, ticari ve sınai bir müessese özelliğinde olması.
Değer Artışı Kazancı Nedir?
Gelir Vergisi Kanunu’nda belirtilen mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artışı kazancı olarak adlandırılır. Buna göre gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri gayrimenkullerin veya gayrimenkul olarak tescil edilen hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılması hâlinde elde edilen kazanç, değer artışı kazancıdır.
Yani gayrimenkul alım satımında ticari bir amaç yoksa şahsi ihtiyacın karşılanması amacıyla yapılıyorsa, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak değerlendirilir. Gayrimenkulün beş yıllık süre geçtikten sonra satılması durumunda elde edilen gelir, vergiye tabi değildir. Beş yıllık sürenin hesabında gün olarak hesaplama yapılır.
Gayrimenkul satışının değer artış kazancı olarak kabul edilmesi hâlinde, gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan değer artışı kazancının (2023 takvim yılı için) 55.000 TL’sinin gelir vergisinden istisna olduğu bilinmedir. Öte yandan değer artışı kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceği, elde edilen iradın istisna haddinin altında kalıp kalmadığına bağlıdır.
Satışın yapıldığı yıl için belirlenen istisna tutarının altında kalan kazançlar için yıllık beyanname verilmeyecektir. İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde ise yıllık beyanname verilecek ve istisna tutarı beyan edilen gelirden düşülebilecektir.
Arızi Kazanç Nedir?
Gelir Vergisi Kanunu’nun 82. maddesine göre; gayrimenkullerin tahliyesi veya kiracılık hakkının devri karşılığında alınan tazminatlar ile peştamallıklar (kiracıya ait tesisat ve malların tahliye ve devri sırasında kiralayan veya yeni kiracıya devrinde doğan kazançlar dahil) ise arızi kazançlar grubundadır.
Ticari Kazanç Nedir?
Gayrimenkul alım satımının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmesi (aynı kişiye farklı tarihlerde, arklı kişilere aynı tarihte, birbirini izleyen yıllarda, bir kısmının teslim alınan takvim yılı içinde toplu olarak, diğer kısmının ise takip eden takvim yılı içinde yine toplu olarak satılması) devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden bu durumda elde edilen kazanç, ticari kazanç olarak belirtilir.
Gayrimenkul Alım Satımıyla Vergi Mükellefi Olanlar İçin Mükellefiyet Tesisi ve Beyanname
Gayrimenkul alım satım faaliyetinden dolayı ticari kazanç kapsamında vergiye tabi mükellefler, aşağıdaki beyannameleri verirler;
- Gelir vergisi,
- Geçici vergi,
- Katma değer vergisi,
- Muhtasar ve prim hizmet.
Bunun yanında faaliyetin değer artışı kazancı kapsamına girmesi durumunda ise istisna tutarını aşan kazançlar için sadece gelir vergisi beyannamesi verilir.
213 sayılı Vergi Usul Kanunu’na göre; vergiye tabi ticaret ve sanat erbabı, vergi dairesine işe başlama bildiriminde bulunmak zorundadır. Adlarına vergi mükellefiyeti tesis edilecek kişiler işe başlama, değişiklik ve işi bırakma bildirimi yapmakla mükelleftirler.
İşe başlamanın bağlı bulunulan vergi dairesine; bizzat, postayla veya İnteraktif Vergi Dairesi sistemi üzerinden;
- Mükellefin kendisi tarafından,
- 1136 sayılı Avukatlık Kanunu’na göre ruhsat almış avukatlarca,
- 3568 sayılı Kanun’a göre yetki almış meslek mensuplarınca, işe başlama tarihinden itibaren 10 gün içinde “İşe Başlama/Bırakma Bildirimi” ile yapılması gerekmektedir.
Değer artışı kazancına ilişkin yıllık gelir vergisi beyannamesinin verilmesi sırasında mükellefiyet tesisi gerçekleştirilmektedir. Değer artışı kazancına ilişkin beyanın “Hazır Beyan Sistemi” üzerinden yapılması durumunda, beyannamenin elektronik ortamda onaylandığı anda gelir vergisi mükellefiyeti tesisi ve vergi tahakkuku işlemleri sistem tarafından otomatik olarak gerçekleştirilmektedir.
Vergi mükellefiyetini gerektiren ticari faaliyet işe başlama bildiriminden önce idarece tespit edildiğinde, mükellefler birtakım haklarından (pişmanlık gibi) yararlanamayacağı gibi, adlarına re’sen mükellefiyet tesis edilir ve kazançları vergi incelemesi ya da takdir komisyonu kararına göre cezalı olarak vergilendirilir.
İstisna tutarını aşan değer artışı kazancının beyan edilmemesi hâlinde ise cezalı tarhiyat yapılarak ödenmesi gereken vergi tahsil edilir.
