İçindekiler
Kiralama; başka birine ait bir malın, hizmetin veya mülkün geçici kullanımı için ödeme yapılan bir sözleşmedir. Gayrimenkul açısından bakılacak olursa ülkemizde birden çok farklı nitelik için (konut, dükkân, iş yeri, tesis, ofis, bağ-bahçe, arazi, depo vb.) kiralama işlemi yapılmaktadır. Bunların başında ise kuşkusuz, konaklama amaçlı konut kiralamaları gelmektedir.
Konut kiralamanın bazı avantajları; ciddi bakım ve onarım maliyetinin olmaması, emlak vergisi, sigorta/teminat probleminin bulunmaması, tercihli lokasyon ve kullanım/zaman esnekliğine sahiplik şeklinde sıralanabilir. Elbette konut kiralamanın dezavantajları da bulunmaktadır. Ancak sonuç olarak kiralama tamamen tercih meselesidir ve kişiden kişiye farklılık gösterebilen etkenlere sahiptir. Bu tercih ve farklılıklar içerisinde kiralama motivasyonunu etkileyen en büyük faktör ise şüphesiz kira değeridir.
Sahip Olunan Mülkte Yaşama Oranı Düşüyor
Yapılan bazı araştırmalar göstermektedir ki gün geçtikçe bireylerin sahibi olduğu mülkte konaklama oranı, kirada yaşama oranına göre düşüştedir. Ülkemizde son 15 yılda sahip oldukları evde oturanların oranı yaklaşık %4 seviyesinde bir düşüş göstererek %57 civarına gerilemiştir.
Yoksa ev sahibi olmak, eski cazibesini yitiriyor mu?
Bugünlerde kendinizi satın alım yerine kiralamayı tercih ederken bulabilirsiniz. 20-30 yıl bir yerde ipotek altında kalmak ve mülk sahibi olmanın bakım ve masraflarını üstlenmek, eski zamanda olduğu gibi yaşam tarzınıza uymayabilir. Bu nedenle de ev sahipliği, yatırım tercihlerinizin arasından çıkmış olabilir.
Ülke olarak 2022 yılının başlangıcından itibaren gerek makroekonomik anlamda gerek gayrimenkul piyasasında yaşadığımız hareketlilik, dolaylı olarak kiralama işlemlerine de yansımıştır. Özellikle konut piyasasında kira değer artışları çok ciddi seviyelere ulaşmış, karar vericiler de bu durumla ilgili yakın zamanda bazı kısıtlamalarla ve önlemlerle piyasayı düzenlemeye çalışmışlardır.
Son Zamanların Problemli Konusu: Artan Konut Kiraları
Son zamanların en problemli konusu, özellikle; İstanbul, Ankara, İzmir ve Antalya gibi büyükşehirlerde gittikçe artan konut kira bedelleridir.
Mülk sahipleri kiraya vermek istedikleri taşınmazlar için arz sağlamakta, her geçen gün sayıları artan kiracı adayları ise bundan daha yüksek bir talep oluşturmaktadır. Hâl böyle olunca mevcut ekonomik şartların da itici güç olduğu kiralama piyasasında fiyatlar beklenmedik seviyelere ulaşmıştır.
Haber sitelerine de çok defa konu olan bu işin özetini bir örnekle açıklayalım…
Kiraya konu dairenin piyasa değeri günümüzden 1 yıl önce 1 milyon TL ve aylık kira bedeli de 4 bin TL olsun. Şu anda söz konusu evin fiyatı 2,5-3 milyon TL civarında (hatta yer yer daha yüksek) ve yine bu gayrimenkulün aylık kira bedeli 10 bin TL seviyelerinde… Bir de kiracı adayının kurumsal veya yabancı bir kişi olması durumunda bahse konu rakamlar, döviz artış oranı da göz önünde bulundurularak 2-3 kat daha yükselebilmekte.
Finansmanda Yaşanan Güçlük, Kiralama Talebini Arttırıyor
Konutun değerinin kısa sürede olağanüstü artışı, ev sahipliği için gerekli finansmana ulaşımı zorlaştırmıştır. Bu da kiralamaya olan talebi olağan dışı artırma eğilimine sokmuştur.
Çok rasyonel olmayan bu hesaplamalardan, kira çarpanı denilen oran da nasibini almaktadır. Yani bir zamanlar 18-20 yıl arasında amorti edilen evin değerinin geri dönüş süresi, şu an neredeyse 30 yıllara yaklaşmıştır.
Hâl böyle olunca mülk sahipleri kira değerini makul seviyede tutamamakta, satın alma gücü olmayan veya kirada yaşamayı tercih eden kişiler ise kira değerlerini karşılayamamaktadır.
Devamında kiralamada arz-talep grafikleri tamamen şaşmakta, dengeler bozulmakta, mağduriyetler yaşanmakta, tarafların kira ilişkileri ise hukuki boyuta taşınmaktadır.
Kira Değeri Nasıl Belirlenmeli? 2 Çözüm Önerisi
Peki kiracı adayı için en makul kira değeri ne olmalıdır? Bu değer nasıl belirlenebilir ve nasıl uygulanabilir?
Bu gibi sorulara sağlam bir temelde cevap verilebilirse, kira değeri sorunu da büyük ölçüde ortadan kalkacaktır. Tartışmaya açık bir konu olarak buradaki en majör sıkıntı ise “Makul kira belirleme çabası, piyasaya direkt müdahaleye girer mi?” sorusudur.
Aşağıda belirteceğim 2 husus, tamamen fikir jimnastiğidir ve bunların uygulanmasında ciddi fayda görmekteyim. Yurt dışında da konuyla ilgili benzer örnekler olabilir. Bunlar da ülkemize kısmen veya tamamen uyarlanabilir.
1. Alım-Satımda Gayrimenkul Değerleme Raporu
Öncelikle tüm gayrimenkul alım-satım işlemlerinde doğal olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) nezdinde, güncel gayrimenkul değerleme raporu hazırlanmalıdır (şu an böyle bir çalışmanın hazırlıkları yapılmaktadır).
Örneğin bu rapor ile gayrimenkulün piyasa değeri (mevcut hâliyle) belirlendikten sonra 12 aylık takvim süresince kural koyucu, “Bu taşınmaz için kira değeri, değerleme raporunda takdir edilen güncel piyasa değerinin %3’ünden düşük, %5’inden fazla olamaz.” demelidir.
Buradaki yüzdelik oran; ilgili bakanlıklar, Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB), Sermaye Piyasaları Kurulu (SPK), Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) ile üniversiteler gibi birçok kurumun yapacağı çalışmalar neticesinde her takvim yılı yenilenecek şekilde bölge ve nitelik bazında belirlenebilir.
Yüzdelik oran belirlenmesi pek çok yönden haksızlığı önlerken, bilinçli bir piyasanın da oluşmasını sağlayacaktır. Bu kriter ve kısıt belirleme, işin ileri analizidir… Yoksa piyasada kiralama işlemleri; üç aşağı beş yukarı genele oturmuş bazı hesaplamalar, tarafların el sıkışacağı anlaşmalar üzerine zaten yapılmaktadır.
2. Kiralamada Gayrimenkul Değerleme Raporu
İkinci olarak taşınmazın alım-satımı haricinde kiralama işlemine konu olması yeterli şart sayılmak üzere güncel piyasa ve kira değerini gösteren gayrimenkul değerleme raporu hazırlanmalıdır.
Bu rapor taraflar arasında yapılacak kira sözleşmesinin hukuken ayrılmaz bir eki olmak zorunda bırakılırsa; yaşanabilecek haksızlıkların ve anlaşmazlıkların önüne geçilebilecektir. Diğer taraftan elde edilecek veriler ve analizler sayesinde güzel bir data yönetilebilecektir.
Kira geliri elde edilebilecek tüm gayrimenkul nitelikleri için yukarıda bahse konu olan adımlar detaylandırılabilir. Bu işlemler yasal olarak uygulanmasa dahi (resmî prosedürler çok zaman alabilmektedir), ülkemizde bulunan tüm gerçek ve tüzel kişilerin piyasa/kira değer tespiti analizi hususunda düzenli şekilde değerleme raporu yaptırması birçok yönden sağlıklı ve faydalı olacaktır. Ülkemizde bu konuda, tıpkı araç alım-satımında olduğu gibi bir ekspertiz bilinci oluşmasını umut etmekteyim…
Kiralamada Değerleme Raporu Önerisinin Yansıması Nasıl Olur?
Bu öneri neticesinde kiralama işlemi özelinde ulaşacağımız sonuçlar da şöyle sıralanabilir:
- Yatırımın doğru yönetilmesi ve yönlendirilmesi,
- Tarafların anlaşma politikalarında kolaylık sağlanması,
- Aylık veya yıllık bazda kira yaklaşımlarının netleştirilmesi,
- Sabit, değişken, ciro bazlı veya karma kira politikalarının sağlam zemine oturtulması ve bunların opsiyona dâhil edilmesi,
- Kısa, orta ve uzun vade kiralama işlemlerinde farklılıkların ayrıştırılması,
- Kira artış oranı öngörüsüne sahip olunması,
- Kira değerine etki eden faktörlerin belirlenmesi,
- Kira çarpanı analizi yapılabilmesi,
- Gelir portföyü envanterinin oluşması,
- Yasal ve mevcut kullanımın ve kullanım amacının kira değerindeki etkisinin görülmesi,
- Taşınmaz üzerindeki değişiklik, geliştirme veya ek maliyetlerin kiraya etkisinin tespit edilmesi.
Son olarak belirtmek gerekir ki elbette bu saydıklarım, birçok kurumun detaylı ve organize çalışmasını gerektirecek bir fikrin özetidir. Söz konusu önerilerin başarı sağlaması adına başta ülkemizin ve kiralamaya konu tarafların menfaatleri gözetilecek şekilde; ilgili bakanlıklar, TKGM, GİB, SPK, TDUB gibi kurumların öncülüğünde ortak paydada buluşulan ve tamamen rasyonel ifadelerin yer alacağı bir çalışma olması gerekmektedir.
