İçindekiler
Arsa payı karşılığı inşa edilen binaların yüklenici veya arsa sahibi tarafından üçüncü kişilere satışı sonucu hasılat meydana gelmektedir. Tarafların borçlarının neler olduğu ise sözleşme hükümleri ile incelenmektedir. Bu yazımızda gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinin detayları ele alınacaktır.
Basit Hasılat Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Basit hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin temel olarak iki yükümlülüğü bulunmakta olup bunlar; arsa sahibinin arsası üzerinde bağımsız bölümler inşa etme borcu ve bu bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satılmasına aracılık etme borcudur. Uygulamada bu sözleşmeye, nakdi paylaşımlı gelir sözleşmesi de denilmektedir.
Asgari Gelir Taahhüdü İhtiva Eden Hasılat Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Bu sözleşme tipinde yüklenici, arsa sahibine karşı asgari bir geliri taahhüt etmekte; bu gelir, satıştan elde edilmese dahi yüklenici, aradaki farkı kapatmak zorunda kalmaktadır.
Doktrinde ise Adem Yelmen tarafından bu sözleşme türü; “Yüklenicinin inşaat meydana getirmeyi, meydana getirdiği / getireceği bağımsız bölümlerin arsa sahibi adına pazarlamasını ve satışını yapmayı ve neticede arsa sahibinin elde edeceği asgari geliri taahhüt etmeyi, arsa sahibinin de bağımsız bölümlere tekabül eden arsa payını devretme taahhüdünü ve elde edilecek geliri yüklenici ile paylaşmayı üstlendiği sözleşme” olarak ifade edilmiştir.
Asgari gelir ihtiva eden hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmelerinde yüklenici, bağımsız bölümlerin satışından öngörülenden daha düşük gelirin elde edilmesi rizikosunu göz önünde bulundurarak arsa sahibinin payını tamamlamaktadır. Bağımsız bölümlerin satışından elde edilen gelirin asgari tutarı aşması hâlinde ise; artış miktarı taraflar arasında, sözleşmede belirlenen oranlar doğrultusunda paylaştırılacaktır.
Ayni Paylaşım Koşulu İhtiva Eden Hasılat Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Bu sözleşme tipinde belirlenen sürede satılamayan bağımsız bölümlerin varlığı hâlinde taraflar gelir paylaşımı esasını sona erdirmekte ve bağımsız bölümler ayni esasa göre paylaşılmaktadır. Ayni paylaşım koşulu ihtiva eden hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmeleri, hukuki niteliği itibarıyla koşula bağlı taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir.
Uygulamada genellikle kalan bağımsız bölümlerin taraflar arasında nasıl paylaştırılacağı belirlenmiştir. Belirlenmemiş olması hâlinde ise kararlaştırılan gelir oranına göre ayni dağıtımın yapılması gerekmektedir.
Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinde Tarafların Hak ve Yükümlülükleri Nelerdir?
Arsayı Müteahhide Teslim Etme Borcu
Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinde müteahhidin inşaata başlaması için öncelikli olarak arsa sahibinin arsayı fiilen ve hukuken inşaata elverişli ve ayıpsız bir şekilde müteahhide teslim etmesi gerekmektedir. Bu sözleşme kapsamında arsa sahibi yükleniciye karşı borcunu yerine getirmezse arsa sahibinin temerrüdü ve sorumluluğu gündeme gelmektedir.
Sözleşmeye konu arsada bağımsız bölümler içeren bir yapı varsa ve kiracı bulunmaktaysa arsa sahibi tarafından kiracının tahliye edilmesi gerekmektedir. Burada önemle belirtmek gerekir ki; kiracının tahliyesi ancak Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) belirtilen şartların varlığı hâlinde yapılabilmektedir. Dolayısıyla tahliyenin hukuken mümkün olması gerekmektedir. Kiracının tahliyesinden sonra aksi kararlaştırılmadıkça yıkım işleri yükleniciye ait bulunmaktadır.
Arsa sahibi sözleşmeden sonra, belirlenen tarihte yükleniciye arsasını teslim etmektedir. Bu teslim sırasında yer teslim tutanağı da hazırlanmalıdır. Taraflarca elverişli olan yerin teslimine dair bir belgenin düzenlenmesi, taşınmazın inşaata elverişli olarak teslim edildiğine ilişkin bir karine teşkil etmektedir. Dolayısıyla arsanın inşaata elverişli olarak yükleniciye teslim edildiğini kesin olarak göstermez. Bu minvalde taşınmazın inşaata elverişli olarak teslim edilmediğinin ispatı müteahhite düşmektedir.
Yükleniciye Temsil Yetkisi Verme Borcu
Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmelerinde çoğunlukla inşaatın başlanmasından, meydana getirilen bağımsız bölümlerin tapuda devrine kadar bütün iş ve işlemlerin icrası, yüklenici tarafından yerine getirilmektedir. Burada yüklenici, arsa sahibinin temsilcisi sıfatıyla hareket etmektedir.
Adem Yelmen, temsil yetkisinin kapsamını, “Sözleşme konusu yapıyla ilgili projelerin ve mahal listelerinin hazırlanması, her türlü ruhsatın alınması, tüm üstyapı ve altyapı işlerinin yerine getirilmesi, zemin etüt raporu gibi işlemlerin yapılması, onaylı ruhsat projelerine kat irtifakı kurulması, yönetim planı oluşturulması, bağımsız bölümlerin cins tashihlerinin yapılması, yapı kullanım izin belgelerinin alınması, kat mülkiyetine geçilip bağımsız bölümlerin tapularının alınması, tanıtım, pazarlama ve satış işlemlerinin yapılması, bağımsız bölümlerin alıcılara teslimi” şeklinde ifade etmiştir.
Arsaya İlişkin Tasarruf İşlemleri Yapmama Borcu
Arsa sahibinin, (müteahhidin inşaat yapma ve diğer borçlarını ifa edebilmesi için) arsayı teslimi yanında, teslimini yaptığı arsanın mülkiyeti üzerinde herhangi bir tasarruf işlemi tesis etmemesi yani kaçınma ve katlanma yükümlülüğüne de uygun davranması gerekmektedir.
Belirtmek gerekir ki; arsa sahibinin sözleşme ile meydana gelen bu yükümlülüğü doğrultusunda tasarruf yetkileri ortadan kalkmamaktadır. Dolayısıyla arsa sahibi, sözleşmenin kurulmasından sonra sözleşmeye konu arsa üzerinde ipotek tesis edebilmekte, irtifak hakkı tanıyabilmektedir. Bu durumda müteahhidin zarara uğrama ihtimali bulunmakta olup, müteahhit borcun ifa edilmemesinden dolayı tazminat talep etme hakkına sahip olacaktır.
Bağımsız Bölümlerin Satışından Elde Edilen Geliri Müteahhit ile Paylaşma Borcu
Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmelerinin asli edim yükümlülüklerinden biri de bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek gelirlerin taraflar arasında sözleşmede belirlenen oranlara göre paylaştırılmasıdır.
Uygulamada bağımsız bölümlerin satışından elde edilen gelirlerin arsa sahibinin banka hesabında toplandığı görülmektedir. Ancak taraflar aralarında anlaşarak elde edilen gelirlerin ortak bir banka hesabında toplanmasına ilişkin bir karar alabilmektedir. Böyle bir hâlde ortak banka hesabına konulan paradan elde edilecek faiz gelirinin de taraflar arasında paylaşılacağını söylemeyi unutmamak gerekmektedir. Nitekim Yargıtay bir kararında, ortak banka hesabına konulan sözleşmeden elde edilen gelirin faizlerinin de taraflar arasında oranlara göre paylaşacağını hüküm altına almıştır.
Arsa Sahibinin Bağımsız Bölümlerin Mülkiyetini Üçüncü Kişilere Devir Borcu
Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin yükleniciye karşı en temel borcu, inşa edilecek bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satıp mülkiyetini devretmeyi vaat etmektir. Görüleceği üzere bu sözleşme türünde arsa sahibi arsa / arsa payını müteahhide devretmemektedir. Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin, meydana getirilecek bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmayı, yükleniciye vaat etmesi, hukuki niteliği itibarıyla tam üçüncü kişi yararına taşınmaz satış vaadidir.
Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Yükümlülükleri Nelerdir?
Bağımsız Bölümlerin İnşa Edilmesi Borcu
Bağımsız bölümlerin inşa edilmesi borcu, ilgili bağımsız bölümlerin sözleşmeye uygun bir biçimde inşa edilmesini de gerektirmektedir. Zira yüklenici, bağımsız bölümleri inşa etme borcunu ifa ederken sözleşmede belirtilen koşullara uygun davranmak zorundadır. Aksi durumda arsa sahibinin ayıba karşı tekeffül ve gereği gibi ifa etmeme hükümlerine başvurabilme imkânı bulunmaktadır.
Önemle belirtmek gerekir ki; sözleşmeye aykırı bir şekilde bağımsız bölümlerin inşa edilmesi hâlinde arsa sahibi bu ifayı kabul etmek zorunda değildir.
Bağımsız Bölümlerin Satışını Gerçekleştirme Veyahut Aracılık Etme Borcu
Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin aracılık faaliyetine ilişkin hükümleri, simsarlık sözleşmesi ile benzer mahiyettedir. Fakat bu iki sözleşme türü bazı yönleriyle birbirinden ayrışmaktadır. Zira yüklenici, satış sözleşmesine aracılık faaliyetlerinde bulunurken simsarın aksine, kural olarak herhangi bir ücret talep etmemektedir. Yüklenici sözleşme ile elde edilecek gelir için aracılık faaliyetlerinde bulunmaktadır.
Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinde ise yüklenici, satış sözleşmesi kurulmasına aracılık etme borcunu temsil yetkisine dayanarak yerine getirirken, simsar temsil yetkisiyle hareket etmemektedir.
Yüklenicinin satış sözleşmesine aracılık etme borcu, tanıtım ve pazarlama faaliyetlerinin gerçekleştirilmesi adına gerekli organizasyonun kurulması, alıcılarla görüşülmesi ve pazarlama stratejilerinin oluşturulması sonucunda satış sözleşmesinden maksimum gelirin elde edilecek şekilde kurulması için çalışmasını ifade etmektedir.
Yüklenicinin satış sözleşmesi kurulmasına aracılık etme borcu (aksi kararlaştırılmadığı müddetçe) sözleşmenin geçerli bir biçimde kurulması ile başlamaktadır. Zira daha önce de belirtildiği üzere bağımsız bölümlerin arzı ve pazarlanması, henüz proje aşamasında dahi mümkün olabilmektedir.
Ayıba Karşı Tekeffül Borcu Nasıl Ortaya Çıkar?
Bağımsız bölümlerde ayıp, ya sözleşmede belirtilen niteliklerin bulunmaması ya da dürüstlük kuralı gereğince bulunması gereken niteliklerin bulunmaması hâlinde gündeme gelmektedir. Örneğin, yapılan bağımsız bölümlere ilişkin tesisatların yapılmamış olması hâlinde ayıp mevcuttur.
Arsa sahibi tarafından, TBK madde 474’te belirtilen uygun süre içerisinde, eserin gözden geçirilmesi ve varlığının tespiti hâlinde belirlenen ayıbın yükleniciye bildirilmesi; yüklenicinin ayıptan sorumluluğunun doğması için gerekli olup bu bildirim gerçekleşmezse ayıptan doğan haklar talep edilememektedir.
Eserin ayıplı olması durumunda arsa sahibinin yükleniciye karşı ileri sürebileceği haklar, eserdeki ayıbın önemine göre; sözleşmeden dönme, eserin alıkonularak ayıp oranında bedel indirimi isteme ve (aşırı bir masraf gerekmediği takdirde) tüm masrafların yükleniciye ait olmak üzere eserin onarılmasını talep etme hakkıdır.
Önemle belirtmekte fayda var ki; sözleşmenin niteliği gereğince müteahhit tarafından yapılan bağımsız bölümlerin arsa sahibine teslimi gerçekleşmeden üçüncü kişilerle satışın yapılması mümkündür. Dolayısıyla üçüncü kişilere karşı da ayıba karşı tekeffülün mümkün olduğunu söylemek gerekmektedir. Bu hâlde üçüncü kişilere teslim edilecek bağımsız bölüm veya bölümlerin (eserin tesliminden sonra) ayıplı olduğu durumlarda hem yüklenici hem de arsa sahibi ayıptan birlikte (müteselsilen) sorumlu sayılmaktadır.
