İçindekiler
“Köy Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi”, 5 Aralık’ta TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilerek yasalaşmış ve 18.12.2024 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu düzenleme ile İmar Kanunu’nun 5. maddesine “imar hakkı aktarımı” tanımı eklenmiştir.
İmar Hakkı Nedir?
İmar hakkı, bir arsa veya arazi üzerinde, İmar Kanunu ilgili yönetmelikler ve imar planı çerçevesinde tanınan yapılaşma haklarını ifade eder.
İmar Hakkı Transferi Nedir?
İmar hakkı transferi, mülkiyet sahiplerinin taşınmaz üzerindeki ayni haklarının bir kısmından veya tamamından sürekli olarak vazgeçmesi ve bunun karşılığında da denklik esasına dayanarak gerektiğinde kendisine bedel ödenmek koşulu ile önceden belirlenmiş bölgelere transfer edilmesidir. Bu yöntem, gelişmenin durdurulmasının istendiği alanların korunmasını sağlarken, gelişimin teşvik edildiği bölgelerde büyümeyi destekler.
İmar Hakkı Transferinin Mevzuattaki Yeri
İmar hakkı transfer kavramı mevzuatımıza ilk 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ile Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapan Kanunun 8 / c maddesiyle kültür ve tabiat varlıkları ile bunların koruma alanlarında bulunan taşınmazların yapılanma haklarının kısıtlanarak korunmasına ilişkin hüküm ile getirilmiştir. Daha sonra 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesinin 5. fıkrasında ve 11. maddesinde ve 648 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Hükmünde Kararname’nin 4. maddesinde yer almıştır. Öncesinde İmar Kanunu’nda açık bir düzenleme bulunmamaktaydı. Ancak İmar Kanunu’nda açıkça düzenleme olmamasına rağmen duyulan ihtiyaç sebebiyle uygulamada belediyeler plan notlarında imar hakkı aktarımına ilişkin maddelere yer vermiştir.
Danıştay 6. Dairesinin 2016 / 3114 E. ve 2020 / 9585 K. sayılı, 15.10.2020 tarihli kararında, “İmar hakkı aktarımına ilişkin düzenlemelerin plan notları ile yapılamayacağı” ve “bu yöntemin yasal olarak tanımlanması gerektiği” ifade edilmiştir. Danıştay, şu ifadelerle yasal zeminin gerekliliğini vurgulamıştır:
“Transfer kavramının ismen çeşitli mevzuata girdiği görülmekte ise de; kamulaştırma yöntemine alternatif olarak kabul edilen bu yöntemin, başta İmar Kanunu olmak üzere yasa ile özel olarak tanımlanması ve hüküm altına alınması gerektiği ve bu kavramın uygulanmasına ilişkin esasların da yine yasal mevzuatta düzenlenmesi gerektiği açıktır.”
Yapılan bu değişiklikle, önceden yalnızca plan notlarıyla sınırlı olan uygulama, İmar Kanunu’na eklenmiş ve kapsamı genişletilmiştir.
Hedeflenen Hukuki Yarar
Bu düzenleme, kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davalarından kaynaklanan hukuki ve mali sorunları çözmeyi amaçlamaktadır. Mevcut yasal düzenlemenin gerekçesine bakacak olursak yapılan bu düzenlemelerle:
- Umumi ve kamu hizmet alanlarının kamuya mali külfet getirmeden bedelsiz karşılanarak kamu mülkiyetine geçirilmesini,
- Vatandaşların mülkiyetlerindeki kısıtlılığın kaldırılmasını,
- Kamulaştırmasız el atma davalarının önüne geçilmesini sağlamak amacıyla idareler tarafından plan hükümlerine istinaden yapılan imar hakkı aktarımı uygulamalarına yasal bir zemin oluşturmayı amaçladığı belirtilmektedir.
Kamulaştırma modeli, devlet için doğrudan ekonomik sermaye ile gerçekleştirilmesi gereken bir uygulama aracı iken imar hakkı transferi, kısmen de olsa kamulaştırma yönteminin kaynak yetersizliği sorununa çözüm getiren, daha az maliyetli bir modeldir. Bu nedenle idarelerin özelikle belediyelerin üzerindeki kamulaştırma veya kamulaştırmasız el atma davalarından kaynaklanan ciddi mali yükümlülüklerin önüne geçilmek istenmiştir.
Anayasa’nın 35. maddesine göre mülkiyet hakkı; kişinin, bir şey üzerinde dilediği biçimde yararlanma, tasarruf etme, başkasına devretme, kullanma biçimini değiştirme ve mülkten üretilecek imar haklarını harcama yetkilerini kapsar. Bu haklar ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir ve kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.
İdare tarafından gerçekleştirilen en sık mülkiyet hakkını sınırlama yöntemi ise; İmar Kanunu’na uygun şekilde yapılan imar plan düzenlemeleri gereği özel mülkiyete konu alan üzerinden kamusal ortak alanlarının ayrılmasıdır.
Kamusal ortak alan, idarenin özellikle belediyelerin imar planı düzenlemeleri sırasında özel mülkiyetten alınarak kamusal alanlar (yollar, parklar, yeşil alanlar vb.) için ayrılan bölümü ifade eder. Taşınmaz sahipleri, ayrılan arazilerini kamuya devretmek zorundadır. Ancak bu devir taşınmazın gerçek bedelinin vatandaşa ödenmesi karşılığında olmalıdır.
İmar Kanunu’nun 18. maddesi gereğince, imar planı uygulamalarında özel mülkiyetten alınarak yollar, parklar ve yeşil alanlar gibi kamusal alanlar için ayrılan düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi yapılmaktadır. Ancak, bu kesintilerin kamusal alanları karşılamadığı durumlarda yasal sınırdan daha fazla kesinti yapılması gerekir. Bu durumda ise vatandaşın mülkiyet hakkı sınırlandırılmakta, çoğu durumda ise gerçek bedel ya ödenmediği ya da çok geç ödeme yapıldığı için vatandaş mağduriyet yaşamaktadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2010 tarihli kararı, kamusal alanların 5 yıl içinde kamuya kazandırılmaması durumunda bu kısıtlamaların kaldırılması veya mülk sahibine tazminat ödenmesi gerektiğini hükme bağlamıştır. Ancak, kamulaştırmaların mali yükü nedeniyle birçok belediye bu yükümlülüğü yerine getirememekte, bu durum da mülkiyet hakkına yönelik ihlallere yol açmaktadır.
İmar hakkı transferi sisteminin kullanılmasıyla; özel parseller üzerindeki hakların başka bir alana kısmen veya tamamen aktarılmasını sağlayarak mali bir yükümlülükle karşılaşmadan ve kişilerin mülkiyet hakkı kısıtlanmadan kamusal alanlar oluşturulabilecektir.
Sonuç olarak idareler özelikle belediyeler açısından; son yıllarda çok sayıda açılan kamulaştırmasız el atma davaları nedeniyle oluşan mali yükümlülüğün azaltılması ve vatandaşlar açısından ise mülkiyet haklarına getirilen sınırlamaların kaldırılması amaçlanmış olup yeni düzenleme ile bu sorunların çözümüne yönelik bir model oluşturulmuştur. İmar hakkı aktarımı, mülkiyet hakkını korurken kamulaştırmaya alternatif bir araç olarak yasal zemine oturtulmuştur.
Derdest Kamulaştırmasız El Atma Davalarına Etkisi
Son yapılan değişiklikle taşınmazın tamamı veya bir kısmı kamusal alana ayrılması sebebiyle mülkiyet hakkı kısıtlanan vatandaşlara kamulaştırmasız el atma davası açmadan önce imar hakkı aktarımı aracılığıyla bir çözüm önerisi getiriliyor. Peki idareler ve özellikle belediyeler aleyhine çok sayıda devam eden kamulaştırmasız el atma davalarını imar hakkı aktarımı etkileyecek mi?
İmar Kanunu’nun 5. maddesine getirilen değişiklikte açıkça “derdest kamulaştırmasız el atma davalarında uygulanacağı” düzenlenmediği için hukuki görüşüme göre imar hakkı aktarımı davaların sonucunu etkilemeyecektir. Bu sebeple düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarih esas alınmalı ve bu tarihten sonra açılacak kamulaştırmasız el atma davalarında imar hakkı aktarımı gündeme gelmelidir.
İmar Hakkı Transferi Nasıl Yapılacak?
Vatandaşların çeşitli nedenlerle kullanılamayan imar hakları, ekonomik değerleri üzerinden hesaplanarak başka bir alana aktarılacaktır. Burada esas alınan inşaat metrekaresi” değil “ekonomik değer” üzerinden yapılacak değerlemedir. Bu aktarım, imar planı kararlarına göre düzenlenecek ve şu şekilde gerçekleştirilecektir
Hakların Değer Tespiti
Vatandaşların kullanılamayan imar hakları, öncelikle ekonomik değer üzerinden değerlendirilecektir. Bu işlem, Sermaye Piyasası Kurulu’ndan lisanslı bağımsız değerleme kuruluşları tarafından, Kamulaştırma Kanunu ve gayrimenkul değerleme esaslarına uygun şekilde yapılacaktır.
İmar Haklarının Aktarımı
- Bu haklar, belirlenen alanlara yapılaşma hakkı olarak aktarılacak ya da vatandaşın başka bir taşınmazında kullanılabilecektir.
- Değerlemede, inşaat metrekaresi yerine hakların ekonomik değeri esas alınacaktır.
Alıcı ve Verici Parseller
- Alıcı parselin emsale esas inşaat alanı, imar planında belirlenmiş sınırları aşmamak kaydıyla, en fazla mevcut alanın %30’una kadar artırılabilecektir.
- Verici parselin aktarılacak inşaat hakları ise, en yakın çevresindeki imar parsellerinin veya adasının emsale esas inşaat hakkını aşmayacak şekilde belirlenecektir.
Bedel Tespiti ve Mahsuplaşma
- Alıcı ve verici parsellerin imar hakları değerleri, yetkilendirilmiş en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından tespit edilecektir.
- Değerleme sonucu belirlenen haklar arasındaki fark, idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından mahsuplaşılabilecektir.
Uygulama ve Yetkili Merciler
- Tüm iş ve işlem süreçleri, imar planı onaylamaya yetkili Bakanlık ve yerel yönetimler tarafından yürütülecektir.
Bu sistem hem kamu yararı sağlanması hem de vatandaşların mülkiyet haklarının korunması amacıyla adil ve şeffaf bir süreç sunmayı hedeflemektedir.
Kamu ve Vatandaşın Yararına Adil Bir Denge
Bu düzenleme, belediyeler açısından kamulaştırma maliyetlerini azaltmayı, vatandaşlar açısından ise mülkiyet haklarına getirilen kısıtlamaların kaldırılmasını hedeflemektedir. Özellikle son yıllarda artan kamulaştırmasız el atma davalarının yarattığı mali yük, bu yeni model ile azaltılabilecek, kamu yararı ile birey hakları arasında adil bir denge sağlanabilecektir.
