İçindekiler
Türkiye’de uygulama imar planı olan yerlerde, taşınmazın meri plan koşullarındaki değer tespiti ile imar planı değişikliği sonrası değeri kimi zaman artabilmekte, haksız kazanç olarak da görülebilen bu artışın kamu yararına kullanılması gerekmektedir. Kamu otoritesi bu sorunu çözebilmek için Değer Artış Payı (DAP) uygulamasının yasal çerçevesini çizmiş ve bu payın kamu projelerinde kullanılmasının yolunu açmıştır. Söz konusu amaca yönelik olarak 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 12. maddesiyle İmar Kanunu’na eklenen Ek 8. Maddesi düzenlenmiştir.
Değer Artış Payı ile Ne Amaçlanıyor?
Adı geçen düzenleme bir yandan taşınmaz maliklerinin tamamının talebiyle ada veya parsel düzeyinde yapılacak plan değişikliği sonucunda ortaya çıkan değer artışından kamunun yararlanmasını sağlamayı, bir yandan da sürekli yapılan plan değişikliklerinin önüne geçilmesini amaçlamaktadır. Değerleme firmaları, kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler gibi birçok paydaşın; yönetmelik referans alınarak tasarlanmış bir sistem üzerinden değer artış payına yönelik işlemlerini gerçekleştirmesi uygun görülmüştür.
15 Eylül 2020’de yayınlanan Yönetmelik ile uygulaması netleşen DAP, “oluşacak değer artışının tamamının” DAP olarak kamuya aktarılmasını öngörmekteydi. Ancak tamamının kamuya aktarılması hususu itiraza neden oldu ve Anayasa Mahkemesine (AYM) götürülerek düzenlemenin iptali istendi.
AYM İptali Sonrası Doğan Yasal Boşluk
İptal istemini görüşen AYM, 4 Ekim 2023 tarihinde artan değerin tamamının kamuya aktarılmasının Anayasa’ya aykırı olduğuna hükmederek düzenlemeyi iptal etti ve iptalin Resmi Gazete’de yayımlanmasından başlayarak 9 ay sonra uygulanmasına karar verdi. Bir anlamda AYM, kamu otoritesine yasal boşluk ortaya çıkmaması için yeni düzenleme yapması konusunda süre tanımış oldu.
Aslında süre 4 Temmuz 2024 tarihinde dolmuş olmasına rağmen, gereken düzenleme ancak 28 Kasım 2024 tarihinde TBMM Genel Kuruluna gelebildi.
Değer Artış Payı Düzenlemesinin Detayları
Henüz ilgili yasa Resmi Gazete’de yayımlanıp yürürlüğe girmedi ama biz yeni düzenlemenin detaylarına şimdiden bakalım isterim…
- Yeni düzenleme ile değer artışının tamamının değil yüzde 90’ının kamuya aktarılması öngörülüyor.
- İmar planı değişikliğinin taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine gerçekleşmesi hükme bağlanmaktadır ki eski düzenleme de bu yöndeydi.
- Parsel bazında fonksiyon değişikliği ile değerinde artış olan parsel ya da parsellerin artan değeri de DAP kapsamına alındı ki eski yönetmelikte bu kapsam dışıydı. Burada fonksiyon değişikliğinin sınırı belirlendi ve “fonksiyon, parsel bazında konut kullanımına dönüştürülemez” denildi.
- Ada bazında yapılacak imar değişikliği sonucunda değerinde artış olan parsel veya parsellerin artan değeri DAP kapsamına alındı.
- Burada dikkat çeken bir başka husus ise mahkemelerce iptal edilen imar planlarıdır. Mahkemelerce iptal edilen imar planlarında, yürürlükten kalkan planla yeni plan arasında parsel ya da parsellerde oluşan değer farkı da artık hesaplanmaya başlanacak.
- Yeni düzenleme DAP’ın ödeme planında da değişiklik getirmektedir. Ödeme peşin ya da 4 taksitle olabilecek. Peşin ödemeye %10’luk indirim uygulanacak ve ödeme tahakkuktan itibaren 1 ayda yapılacak. Taksitli ödemelerde ise ilk taksitin faizsiz olarak tahakkuktan itibaren 1. ay, diğer taksitlerin ise ilk taksitten sonraki 6., 12. ve 18. aylarda yapılacağı ve ilk taksitten sonra kalan tutarlara (TÜFE) aylık değişim oranları eklenerek artış yapılacağını hüküm altına almaktadır.
Değer Artış Payı Ödenmezse Ne Olur?
Peki DAP ödenmezse ne olacak? Bunu da yanıtlayarak yazımızı bitirelim. DAP’nın tamamı ödenmeden tapuda; satış, devir ve bağış yapılamayacak. Ayrıca yapı ruhsatı düzenlenemeyecek.
