İçindekiler
6 Şubat 2023’te yaşanan ve Hatay ile Kahramanmaraş başta olmak üzere toplam 11 ilimizi etkileyen depremler, bizlere muazzam acılar yaşattı. İnsan olan herkesin yüreğini yakan çok zor günler geçirdik. Öte yandan da şapka düştü, kel göründü. Konut üretim süreçlerimizin baştan aşağı ne büyük delikleri olduğunu teknik kişiler olarak biz biliyorduk ama kamuoyu da acı bir şekilde görmüş oldu.
Dahası bağıra bağıra gelen İstanbul depremini bir kez daha hatırladık. Herkes dönüp evinin inşai kalitesine baktı, kaygılara kapıldı. Yıllardır imar affının kilitlediği kentsel dönüşüm görüşmeleri ise tekrar başladı.
İstanbul’daki konut stokunun %73’ü 1999 öncesi yapılmış konutlardan oluşuyor. Yani zemini bozuk olduğu takdirde bu yapıların ilk depremde yıkılması yüksek ihtimal. Yıllar içerisinde üst üste binerek büyüyen koca bir sorun yumağıyla baş başayız.
Depremden Bu Yana Ne Değişti?
Depremden bugüne geçen zaman içinde ne değişti? Artık neyi farklı yapmaya başladık? Uzun bir “Afet Öncelikli Konut Üretim Yasası” açıklandı mı? Sorunları kilim altına süpürmeyi ne zaman bırakacağız?
Gelin somut önerilerle konuyu inceleyelim:
İstanbul’da Kentsel Dönüşüm Nasıl Yapılmalı?
1. İstanbul’da bulunan her bir parselin zemin deprem riski 100 üzerinden puanlanır. Buna göre 0-30 arası en az riskli açık yeşil renkle, 30-50 arası az riskli yeşil renkle, 50-70 arası riskli turuncu renkle, 70-100 arası çok riskli kırmızı renkle gösterilir. Ek olarak her parseldeki bina yaşı yine renk skalasıyla gösterilir. Buna göre 1999 öncesi yapılmış binaların tamamı kırmızı skalada gösterilir. Bahse konu veriye her vatandaş e-devlet şifresiyle erişebilir. İki veri çakıştırıldığında hâlâ kırmızı kalan parsellerde acil önlemler uygulanır.
1.1. Kırmızı parsellerde ve alanlarda uygulanacak önlemler ve acil eylem planı aşağıda tanımlanmıştır:
1.1.1. İlk depremde yıkılacağı bilimsel olarak kanıtlanmış binaların tahliyesi için vatandaşa 30 gün süre verilir. Bu süre sonunda evini boşaltmayan şahıslar kolluk kuvvetiyle tahliye edilir.
1.1.2. Tahliye edilen vatandaşlara T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı / İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) iki seçenek sunar. Ya gayrimenkulün mevcut kira değerinden düşük olmamak üzere kira yardımı yapılır ya da bölgeye en yakın kurulacak konteyner kentte aynı m2’de ücretsiz konut birimi teslim edilir.
1.1.3. İBB veya T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenen plan sınırları içinde yapılan master plan çerçevesinde inşaat yapacak müteahhitler; üç ana kriterle belirlenir. Mali kriterler (proje maliyetinin %30’unu banka emanet hesabında bulundurmak zorundadır. Ayrıca inşaat şirketinin özet finansal verileri, deprem hazırlık web sitesi ve aplikasyonunda şeffaf bir şekilde yayınlanır). Teknik kriterler (şirkete bağlı çalışan mimar, mühendis, şehir plancısı gibi teknik kadro). İş bitirme kriterleri (Bugüne kadar bitirilen işlerin nevi ve kalitesi. Konut üretim tecrübesi). Bu sayede A tipi müteahhitler tanımlanır. Söz konusu kriterlere uymayan hiçbir müteahhit deprem riskli kırmızı ve turuncu parsellerde iş yapamaz.
1.1.4. Kırmızı parsellerde vatandaşa yalnızca kendi mevcut konut alanı kadar konut taahhüt edilir.
1.1.5. Müteahhit kârı hiçbir şekilde IRR % … geçemez. Yaratılan artı değer şeffaf bir şekilde ilan edilen ve denetlenen “Kentsel Dönüşüm Fonu”na aktarılır.
1.1.6. Bahse konu deprem riskli alanda iş yapacak müteahhitlere aşağıdaki teşvikler verilir:
1.1.6.1. Tapu harcı, inşaat ruhsat harcı, iskân ruhsatı harcı gibi vergilerden muaf tutulur.
1.1.6.2. Kırmızı alanlarda iş yapan müteahhitlere düşük faizli 30 yıllık finansman desteği sağlanır.
1.1.6.3. Kırmızı alanlarda tahvil ihracı yapılabilmesi için Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) finansman araçları kullanılır. Gayrimenkul yatırım fonu (GYF) kurularak yerli ve yabancı yatırımcılar finansman havuzuna dahil edilir.
1.2. Turuncu parsellerde de yukarıdaki düzenleme ve teşviklerin tamamı geçerlidir.
1.3. Yeşil ve açık yeşil parsellerde hak sahiplerinin %50’sinin muvafakatiyle kentsel dönüşüm süreci başlar.
1.3.1. Kentsel dönüşüm işini yapmaya yetkisi olan müteahhitler madde 1.1.3’te tariflenen kriterlere göre değerlendirilir ve turuncu parsellerde yalnızca B tipi müteahhitlerin iş yapmasına müsaade edilir.
1.3.2. Rant değeri yüksek bölgelerde, yine hak sahibinin kendi kullandığı m2 dışında bir talebi olamaz. Üretilen artı değer “Kentsel Dönüşüm Fonu”na aktarılır.
İstanbul’un Deprem Öncesi Hazırlığıyla İlgili Hâlâ Bir Yol Haritası Yok
İstanbul’un deprem öncesi hazırlığıyla ilgili hâlâ bir yol haritası bulunmuyor. Hangi bölgeler öncelikli? Zeytinburnu, Fatih, Avcılar? Hangisinden başlayacağız? O bölgelere has teşvikler neler? Hâlâ bu soruların cevabını bilmiyoruz.
İstanbul’da Konut Fiyatlarının Ateşini Almanın Tek Yolu, Nitelikli Üretim
İstanbul’da önü alınamayan satış fiyatlarının ve kiralarının da ateşini almanın tek yöntemi daha fazla yeni, nitelikli konut üretmektir. Kırmızı parsellerde kalan binalarda yaşayan vatandaşları acilen tahliye etmemiz gerekir.
Sene 2023 ve ne yazık ki hâlâ “sağlam binayı nasıl üretebiliriz?” diye kafa yoruyoruz. Konut üretim süreçlerini kurala, kaideye bağlamadan, yanlışı cezalandırmadan, denetleme mekanizmalarını işletmeden, gerçek anlamda şeffaflığı sağlamadan bir arpa boyu yol gidemeyiz. Nitekim her deprem günahlarımızı çok acı bir şekilde yüzümüze vuruyor.
Geçen üç aya yakın süreye rağmen akıllandık mı?
Gündem yine değişti. Siyasetçiler oy, vatandaş geçim derdine düştü. Ölen ise öldüğüyle kaldı.
