İçindekiler
Kat karşılığı sözleşmeler hem satış vaadi sözleşme hem de inşaat sözleşmesi olarak yapıldıkları için karma tipi sözleşmeler olarak bilinirler. Bu sözleşmelerin imzalanıp noter onayı alındıktan sonra taraflardan birinin bazı maddelerin değiştirilmesini istemesi durumunda gerekli düzeltmelerin mutlaka noter huzurunda yapılarak onaylanması gerekmektedir.
Kat karşılığı sözleşme yapılırken dikkat edilmesi gereken kritik öneme sahip maddeleri şöyle sıralamak mümkündür:
Net ve Brüt Alanlar
Kat karşılığı (arsa paylı) inşaat sözleşmelerinde önemli detaylardan biri, bağımsız bölümlerin net/brüt alanlarının ne olduğu konusunda yaşanan problemlerdir. Bu konu, sözleşmenin ana maddeleri içerisine açık olarak mutlaka yazılmalıdır.
Nitekim bazı büyük projelerde, belediyede beyan edilen alan ile kullanılan alan yüzünden birçok mülk sahibi yıllarca fazladan vergi ödemekte ve bu şekilde birçok mesken sahibi mağdur edilmektedir.
Bazı yükleniciler brüt alana sosyal alanları da ekleyerek sanki çok büyük daireler satıyorlarmış gibi abartılı pazarlama argümanları kullanabilmektedirler. Bu konu hakkında sözleşmelerin “tanımlar” kısmında mutlak suretle yalın ifadelerle “net alan/brüt alan nedir?” konusu açıklığa kavuşturulmalıdır.
İmalat Esnasındaki Eksik/Fazla Alanlı Durumlar
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerine konması gereken maddelerden biri de mutlaka imalat esnasında yapılan eksik/fazla alanların durumu hakkında yapılması gerekenlerdir.
Net ya da brüt olarak ifade edilen bağımsız bölüm alanının, imalat sırasında sözleşmede yazıldığı kadar olmadığı tespit edilirse ne yapılacağı hususu da mutlaka sözleşmede belirtilmelidir.
Böyle durumlarla karşılaşıldığı takdirde her eksik m2 için mutlaka cezai şartın sözleşmeye konulmasını çok önemsediğimi belirtmek isterim.
Bu tür durumlar, uygulamada çok sık karşılaşılan problemlerden olabilmektedir. İleride sıkıntıya mahal vermemek için bu konuda sözleşmede mutlaka açıklayıcı husus olmalıdır.
Hatta pek karşılaşılmasa da sözleşmedeki alanın üstünde bir imalat olduğunda bunun arsa sahibinden talep edilmesi hususunun da açıklanarak sözleşmede yer almasını istemekte bir beis olduğunu düşünmüyorum.
Teknik Şartname
Sözleşmenin ekinde mutlaka olması gereken en önemli maddelerden biri de teknik şartnamedir. Bu konuda da çok sıkıntılı süreçler yaşandığını belirtmeliyim.
Genelde teknik şartnameler matbu yazılı ve kopyala-yapıştır mantığı ile yapıldığı için işin bitiminde mülk sahiplerini mağdur eden durumlar yaşanmaktadır.
Projenin başlangıcında taraflar, yapılacaklar hakkında sözlü olarak anlaştıkları uygulamaları işin bitiminde yerinde görmeyen daire sahiplerinin tepkisi ile karşılaşmaktadırlar.
Dolayısıyla sözleşmede olan maddelerin en başta mutlaka bir uzmanın bilgisine başvurularak doldurulması büyük önem taşımaktadır.
Bunun yanında imalatta kullanılacak malzemelerin marka ve modeline kadar neler olacağı da titizlikle hazırlanarak noterde hazırlanan sözleşmenin eki haline getirilmelidir.
Paylaşım Planı
Arsa paylı inşaat sözleşmelerinde üzerinde durulması gereken maddelerinden biri, bağımsız bölüm listesidir.
Paylaşım planı olarak da adlandırılan bu listede, planın; katı, cephesi, alanı büyüklüğü, oda sayısı vb. bilgileri ve hangi bağımsız bölümün kime ait olduğu da kroki/kesit halinde, çok net şekilde yazılarak sözleşmenin ekine mutlaka konmalıdır.
Paylaşım planlarının yazımında mal sahibi veya yükleniciye kalan alanın total inşaat alanı içerisindeki oranı, anlaşılan oran ile karşılaştırılmalıdır. Aksi bir durum var ise sözleşme imzalanmadan paylaşım planında son şekli tekrar kararlaştırılmalıdır.
Teminat veya Cezai Şartın Konulması
Sözleşmede yazılan maddelerin yüklenici tarafından yerine getirilememesi durumunda bir teminat ve cezai şartın da yine sözleşmeye konulması çok önemlidir.
Mal sahiplerini ileride yaşanacak olumsuzluklara karşı güvence altına alabilecek en önemli mesnet, bankadan alınacak kesin ve süresiz banka teminat mektuplarıdır.
Genelde yükleniciler bu mektupların nakde dönüştürülme ihtimaline karşılık vermek istemiyorlar ama taşınmaz sahiplerinin bu konuda ısrarcı olmalarında kendileri açısından çok fayda olduğunu belirtmeliyim.
Yine sözleşmede bu hususta banka teminatlarının hangi durumlarda kullanılacağı ve kimin lehine yazılacağı mutlaka yer almalıdır.
Çok büyük işlerde belki inşaatın bitirilmesini teminat altına alacak güvence sigortaları da yapılabilir.
Sözleşmeye Uyulmaması Durumunda Cezai Şartların Neler Olacağı
Sözleşmedeki şartlara uyulmaması durumunda her iki taraf açısından uygulanacak cezai şartların neler olacağı hususu çok net bir şekilde yazılmalıdır. Aksi takdirde taşınmaz sahibi yüklenici tarafından zor durumda bırakıldığı gibi bu durumun tersi de yaşanabilmektedir.
Bunların önüne geçilmesi adına şartların uygulanmaması ve karşılıklı borçların yerine getirilmemesi gibi durumlarda taraflara uygulanacak cezai şartlar net şekilde sözleşmede kayıt altına alınmalıdır.
